Chelnyurinform.ru

Челны Информ
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Перепланировка и ипотека сбербанк

Как получить согласие банка на перепланировку

Онлайн обслуживание выданного кредита без визита в офис

Снять обременение, заказать справку, изменить условия договора онлайн Консультация специалиста по всем вопросам круглосуточно.

Если вы хотите сделать перепланировку квартиры, по которой выплачиваете ипотеку, вам нужно получить одобрение банка. После того, как банк выдаст письменное разрешение, вам нужно узаконить перепланировку в остальных службах (например, БТИ).

Для получения разрешения банка на перепланировку обратитесь с соответствующим заявлением к менеджеру по обслуживанию ипотечного кредитования по месту выдачи кредита.

При себе необходимо иметь:

  1. Заявление на получение согласия банка на перепланировку/устройство балкона с перечнем ремонтно-строительных работ, которые предполагается произвести или уведомление о произведенной перепланировке, в случае, если она уже сделана.
  2. Эскизный проект планируемой перепланировки/переустройства и перепланировки/проект произведенной перепланировки.
  3. Документы по страхованию (предоставляются за исключением случаев перепланировки до оформления права собственности на объект):
    • Письмо заемщику из страховой компании о том, что она уведомлена о намерении заемщика провести перепланировку; описание перепланировки; на период проведения перепланировки применяется/не применяется корректирующий коэффициент; страховая компания не отказывается от взятых на себя обязательств по страхованию риска ущерба и повреждения в результате проводимых и произведенных работ по перепланировке;
    • Квитанция об оплате страховой премии, с учетом рисков ущерба и повреждения в результате проводимых и произведенных работ по перепланировке;
    • Страховой полис/дополнительное соглашение к договору страхования, оформленный(ое) с учетом рисков ущерба и повреждения в результате проводимых и произведенных работ по перепланировке.
  1. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки объекта, если такой объект или дом, в котором он находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
  2. Оригинал паспорта заемщика.

Для получения согласия банка на устройство балкона дополнительно предоставляются следующие документы:

  1. Разрешение на строительство (реконструкцию) многоквартирного дома (выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями ст. 51 и 52 Градостроительного кодекса РФ).
  2. Решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома на реконструкцию многоквартирного дома (для случаев, если в результате реконструкции не будет уменьшен размер общего имущества в многоквартирном доме).
  3. Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию (для случаев, если в результате реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме или когда реконструкция невозможна без присоединения части общего имущества в многоквартирном доме).

Как согласовать перепланировку квартиры в ипотеке Сбербанка

В настоящее время все больше людей прибегают к ипотечному кредитованию при покупке недвижимости. Но, несмотря на то, что заемщик становится полноправным собственником недвижимого имущества только после погашения кредита, изменить конфигурацию квартиры можно и до полной выплаты.

Как оформить перепланировку квартиры в ипотеке Сбербанка в Москве
Изменять планировку квартиры, находящуюся в ипотеке Сбербанка, можно предварительно получив разрешение в Жилищной инспекции города Москвы. В целом перепланировка квартиры в ипотеке Сбербанка мало чем отличается от согласования перепланировки в обычной квартире в Москве, но отличия все-таки есть.

Обязательным условием согласования перепланировки в МЖИ является согласие банка-кредитора, так как без него жилищная инспекция не даст вам разрешение на перепланировку. Для этого нужно предоставить проект перепланировки и техническое заключение о возможности ее осуществления в Сбербанк. Изготовить проектную документацию может только компания, имеющая допуски СРО.

Заявка на согласование

Цены на наши услуги

Можно ли делать перепланировку ипотечной квартиры или жилых помещений, находящихся в ипотеке?

Вы купили квартиру в ипотеку и хотите сделать перепланировку помещений по своему вкусу? Не знаете, что можно переделать в квартире без необходимых разрешений и формальностей, а что нельзя? Самовольная неузаконенная перепланировка квартиры в ипотеке является запрещенной в том случае, если производимые действия не согласованы с надзорными органами, жилищной инспекцией, бюро технической инвентаризации (БТИ) и банком, выдавшим ипотечный кредит. В дальнейшем ипотечные квартиры с несогласованной перепланировкой могут стать настоящей проблемой, особенно если планируется продажа объекта недвижимости.

Перепланировка в ипотечной квартире, даже если кредит по ипотеке ещё не выплачен, не запрещается законодательством РФ, однако это утверждение верно при условии, что переустройство помещений не нарушит конструкцию и общие части здания. Прежде чем начать перепланировку, обязательно узнайте, что вы можете сделать без информирования жилищной инспекции. Необходимо изучить договор ипотечного кредитования на наличие возможности перепланировки и реконструкции квартиры при ипотеке. Если такого пункта в договоре с банком нет, перепланировка будет считаться неузаконенной или незаконной без соответствующего согласования и оформления документов. Снос и переделка несущих конструкций здания является самым опасным и сложным видом перепланировки, а владельцам ипотечной квартиры рекомендуется использовать его только в крайних случаях.

При перепланировке новых объектов недвижимости, которые ещё находятся на этапе строительства, следует как можно скорее уведомить банк и застройщика о планируемых изменениях. Как правило, возможный срок, когда вы можете отправить свои предложения, зависит от графика работы и может быть указан в договоре. Как уже было сказано, вообще не должно быть проблем с получением разрешения на перепланировку при ипотеке, которая не затрагивает несущие, внешние и общие конструкции здания. Речь идет, например, о ликвидации или перемещении перегородок в ипотечной квартире. Как правило, подобные действия осуществляются, чтобы повысить функциональность и изменить назначение комнат – например, увеличить холл за счет комнаты, или объединить гостиную с кухней. Без разрешающих документов и согласия банка-кредитора в ипотечной квартире не должны быть затронуты общие системы электропроводки, вентиляции, магистрали водоснабжения и канализации. Если проект перепланировки связан с вмешательством в структуру здания без соответствующих разрешений, БТИ может потребовать восстановления помещений до первоначального состояния. Сопутствующие последствия несанкционированной (неузаконенной) реконструкции или перепланировки, в том числе при ипотеке, – это наложение административного штрафа в соответствии со ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ от 2 тысяч рублей и выше.

Часто то, что кажется нам ремонтом, по закону считается перепланировкой, и такие работы требуют разрешения на строительство, а в случае ипотечной квартиры необходимо согласие банка-кредитора. Перепланировкой можно считать перечень строительных работ, в результате которых происходит изменение эксплуатационных параметров или технических характеристик существующего объекта строительства, за исключением характерных параметров, таких как: объем, площадь застройки, высота, длина, ширина квартиры в ипотеке. Несмотря на ряд постановлений, которые указывают, что снос или достройка не несущих межкомнатных перегородок не является реконструкцией и не требует получения одобрения, органы администрации часто квалифицируют их как раз как перестройка, требующая оформления пакета разрешающих документов.

Таким образом, в жилищной инспекции по месту жительства следует предоставить следующий пакет документов:

  • заявление на имя начальника МЖИ (бланк выдается на месте);
  • проект перепланировки;
  • техническое заключение о возможности проведения ремонтно-строительных работ;
  • технический паспорт на квартиру, запрошенный в БТИ;
  • справка-согласие банка-кредитора на проведение перепланировки квартиры;
  • копия свидетельства о собственности на квартиру с обременением, заверенная у нотариуса;
  • договор на авторский надзор.

В результате рассмотрения вашего заявления со всеми прилагаемыми документами вы получите либо распоряжение, либо отказ.

Получив положительный ответ от Мосжилинспекции, можете приступать к ремонтно-строительным работам, причем вы должны уложиться в 1-1,5 года, так как срок действия распоряжения составляет 12 месяцев, и продлевать вы его можете только один раз на 6 месяцев.

По окончании ремонта необходимо вызвать инспектора МЖИ для подписания Акта о выполненном переустройстве. Для этого у вас должен быть договор на авторский надзор и Акты скрытых работ, подписанные строительной и проектной организациями.

Затем сотрудники Мосжилинспекции направляют экземпляр Акта в БТИ для того, чтобы сотрудник БТИ провел инвентаризацию и выдал вам новые документы БТИ. Завершающим этапом оформления перепланировки квартиры в ипотеке Сбербанка станет внесение изменений в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) и Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Сколько стоит согласование перепланировки квартиры в ипотеке в 2020 году

Так как процесс оформления перепланировки жилого имущества довольно длительный и волокитный, целесообразно обратится за помощью в центр согласования перепланировок в Москве «2ПРОЕКТОР».

Минимальная стоимость согласования перепланировки квартиры в ипотеке Сбербанка в 2020 году по проекту в нашей компании составляет 60 000 рублей.

Итоговая стоимость согласования и узаконивания перепланировки и переустройства квартиры в ипотеке Сбербанка будет прописана в договоре. Оплачивать услуги вы сможете по мере их выполнения.

Сохраните свое время и силы для себя! Предоставьте работу профессионалам!

Как мы работаем

1. Консультация специалиста

Проведение бесплатной консультации нашими специалистами ( опыт работы от 7 до 15 лет в нашей организации )

2. Уточнение объема работ

После вашей заявки с сайта или звонка по телефону мы продумаем все детали , согласуем с вами и подготовим договор , который направим вам по электронной почте.
Все детали мы можем обсудить по телефону или в нашем офисе при личной встрече.

3. Подписание договора

После согласования всех деталей мы подписываем договор. Для подписания договора мы можем направить нашего курьера по удобному для вас адресу.

4. Всесторонняя поддержка

В ходе выполнения работ мы информируем вас о ходе выполнения работ любым удобным для вас способом: телефон , электронная почта , вотсапп.
Так же всегда на связи ваш персональный менеджер , готовый ответить на все вопросы.

У вас ещё остались вопросы?

8 (495) 956 70 30

Оставьте свой номер телефона, мы вам перезвоним и бесплатно проконсультируем!

7 советов, как согласовать перепланировку в ипотечной квартире

Всегда может оказаться, что в квартире, купленной в ипотеку, расположение внутренних помещений не устраивает хозяина. В этом случае перепланировка становится единственным способом улучшить жилье, сделав его более комфортным. Но заемщики зачастую не знают, как законно согласовать и провести работы, если квартира в залоге у банка.

Юристы дали советы, как и при каких условиях можно сделать перепланировку ипотечного жилья, которое находится в залоге у банка.

Совет № 1. Помните, что собственником квартиры является банк

Общие правила перепланировки закреплены в ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Для москвичей действует отдельное постановление правительства Москвы «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

По законодательству, под перепланировкой понимается существенное изменение помещения, его несущих конструкций и внесение таких изменений в технический паспорт. «Чтобы провести перепланировку, нужно собрать документы, подготовить проект перепланировки и согласовать с администрацией города или жилищной инспекцией. Действующее законодательство не содержит прямого запрета на перепланировку квартиры, приобретенной в ипотеку», — рассказал генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов.

Но важно помнить, что, пока кредит не погашен, фактическим владельцем является не заемщик, а банк, с которым заключен договор, подчеркнул Баранов. Если вы не сможете оплатить ипотеку, у банка будут все законные основания вернуть залоговую квартиру, напомнил он.

Совет № 2. Внимательно изучите договор

Проведение перепланировки ипотечной квартиры возможно, но есть ряд нюансов. Первое, что нужно сделать, перед тем как проводить существенные изменения в квартире, — это изучить договор об ипотеке и понять, нет ли там прямого запрета на перепланировку, рекомендует Баранов. Юрист отметил, что если такого запрета нет, то нужно изучить, что заемщик вправе делать с помещением.

«Возможно, там будет формулировка о проведении косметического ремонта, замене дверных конструкций и проемов или что-то другое. Также важно детально изучить раздел ответственности сторон, чтобы обезопасить себя от лишних убытков», — рекомендует глава компании «Достигация».

Совет № 3. Получите разрешение банка

После того как вы убедились, что в договоре нет запрета на перепланировку, нужно получить письменное согласие банка, рассказала глава агентства недвижимости «ТрендХаус» Ксения Аверс. Она отметила, что, скорее всего, кредитная организация потребует, чтобы после проведенных работ не снизилась рыночная стоимость объекта и его ликвидность.

«Если вы решите сделать необычную планировку, то банк согласия точно не даст. Ведь такие варианты варианты будут на любителя при продаже. Это значит, что если вы не рассчитаетесь по ипотеке и банку придется продавать квартиру, найти покупателя будет сложно и кредитная организация выручит меньше денег», — пояснила эксперт.

Совет № 4. Подготовьте техническое заключение

Перед тем как обратиться в банк за разрешением, необходимо разработать проект перепланировки и подготовить техническое заключение, рассказала адвокат частной практики Ольга Благовещенская. По ее словам, техзаключение и проект можно получить в любой юридической компании, которая специализируется на сделках с недвижимостью.

Это платная процедура. По словам юриста, иногда также требуется привлечение независимой оценки будущей перепланировки, чтобы подтвердить ее безопасность и исключить все риски.

Совет № 5. Напишите официальное письмо в банк

Чтобы получить разрешение, в банк необходимо направить официальное письмо с пакетом документов, в том числе техзаключением и проектом перепланировки, подчеркнула глава юридического бюро «Сделки с недвижимостью» Альфия Митрошина.

«Банк обязан рассмотреть ваше заявление и дать письменный ответ. Скорее всего, согласие от кредитной организации будет платной услугой, поэтому придется потратиться еще до начала работ по переустройству жилья», — объяснил Артем Баранов.

Читать еще:  Замена батареи отопления в квартире через жэк

Совет № 6. Обратитесь в жилищную инспекцию

С разрешением банка и остальными документами необходимо обратиться в жилищную инспекцию или администрацию города, рассказал глава юридической компании «Достигация». Он уточнил, что только после того, как жилищная инспекция или администрация даст согласие на проведение перепланировки ипотечной квартиры, можно заводить бригаду рабочих и начинать строительные работы.

«До этого момента начинать работы в ипотечной квартире не советуем, так как риски очень большие. От желания осуществить перепланировку до ее реализации пройдет не меньше четырех месяцев», — резюмировал Баранов.

Совет № 7. Помните, что банки против перепланировок

Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.

Банки допускают перепланировку, если страховая компания, которая производила страхование недвижимости, дает добро, получив подтверждение оценщика, что объект после перепланировки прибавит в цене, уточнила юрист. По ее словам, это очень редкие случаи и опираться на них не стоит.

Перепланировка ипотечной квартиры сбербанка 2020 какие согласования

Перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка является многоэтапным процессом, который необходимо согласовывать не только с банком-кредитором, но и с компетентными органами. Сегодня мы узнаем, что такое перепланировка, как сделать ее по закону, и чего можно ожидать, если переустройство сделано самовольно без необходимых согласований.

Что представляет из себя перепланировка квартиры

Жилищное законодательство делит все изменения жилого пространства на 2 типа – переустройство и перепланировка.

  1. Переустройство. Это такие изменения, которые касаются только инженерных коммуникаций (канализация, электрика, газопровод, трубы, сантехническое оборудование), и не затрагивают конструктивных элементов квартиры (стены, потолок, пол). К примеру, это замена газовой плиты на электрическую, перенос плиты в пределах помещения кухни без монтажа газопровода, перемещение сантехники в границах санузла, замена отопительных приборов.
  2. Перепланировка подразумевает под собой изменения внешнего вида квартиры, такие как: объединение комнат, санузлов, жилой комнаты и лоджии, и, как следствие, демонтаж перегородок; монтаж новых межкомнатных перегородок; перенос дверных проемов; конструктивные изменения полового покрытия и т.д.

Все эти изменения должны быть отражены в техническом паспорте жилого помещения.

Нужно ли согласовывать перепланировку ипотечной квартиры с банком

Перед тем, как начать перепланировку, советуем внимательно ознакомиться с кредитным договором. Как правило, в типовых ипотечных договорах содержится запрет на перепланировку без согласия банка.

То есть, перед тем, как преступить к согласованию в официальных органах, необходимо заручиться согласием банка. Судя по отзывам клиентов, банк без проблем выдает такое разрешение, но при условии соблюдения ряда формальностей, речь о которых пойдет ниже.

Как получить одобрение банка на перепланировку

Получить разрешение на ремонт с перепланировкой можно по письменному обращению. При этом к заявлению прикладываются следующие документы:

  1. Паспорт.
  2. Проект перепланировки.
  3. Документы из страховой компании:
  • письмо страховщика о том, что ему известно о предстоящей перепланировке, и жилье застраховано на случай повреждений при ремонтных работах;
  • платежный документ об оплате за страхование дополнительного риска (если размер страховой премии повысился в результате планируемого ремонта);
  • страховой полис либо доп.соглашение к нему, в котором указаны все застрахованные риски (в том числе в случае порчи имущества от работ по перепланировке).

Какие изменения не допустимы

Действующими строительными нормами не допускается перепланировка, несущая опасность для жизни и здоровья жильцов, ухудшающая жилищные условия, а также изменения, которые негативно повлияют на прочность конструкций дома.

К таким, частности, относят:

  • объединение газифицированной кухни с жилой комнатой без дополнительного обустройства перегородки (роль-двери, перегородка из усиленного стекла и пр.);
  • подключение системы обогрева пола от радиаторов отопления;
  • изменения, усиливающие нагрузку на несущие конструкции, свыше нормативов (замена деревянного пола бетонным, замена межкомнатных перегородок из дранки более прочными и тяжелыми материалами);
  • перенос обычной батареи на балкон/лоджию;
  • несанкционированные конструктивные вмешательства в несущие стены (демонтаж, закладывание или возведение дверных проемов);
  • ограничение доступа к инженерным коммуникациям (запрещено зашивать все трубы «наглухо»).
  • манипуляции с системой вентиляции (демонтаж, уменьшение, подключение вытяжки).
  • перенос мокрых зон (ванна, санузел), и их новое расположение над жилыми комнатами и кухней соседей снизу.
  • и т.д.

Кто выдает разрешение на перепланировку

Для того, чтобы начать ремонт с перепланировкой, необходимо получить согласование с компетентным властным органом. В Москве это Мосжилинспекция, а в регионах – местная администрация, либо созданное на ее базе специализированное подразделение.

Как согласовать и осуществить перепланировку

Давайте пошагово разберем порядок действий собственника квартиры по согласованию сложного ремонта:

  1. Получить техпаспорт на квартиру в БТИ. Это документ, в котором будут указаны все первичные характеристики объекта: расположение и материалы всех конструкций (стены, перегородки, пол, дверные и оконные проемы), площадь, количество комнат, расположение газового и сантехоборудования.
  2. Подготавливается проект перепланировки и техническое заключение, допускающее указанные в проекте дизайнерские решения, с точки зрения строительных, пожарных и иных норм. Документация составляется проектной организацией, состоящей в саморегулируемой организации проектировщиков, и допущенной к работам по подготовке такого рода проектов/заключений.
  3. Берем согласие на перепланировку от банка.
  4. Получение разрешительной документации из газовой службы, если планируются какие-то модификации газовых сетей.
  5. Подаем заявление на согласование работ в компетентный орган либо через МФЦ. К заявлению прикладываются:
    • документы о нахождении квартиры в собственности;
    • техпаспорт;
    • согласие иных сособственников квартиры на изменение параметров жилплощади (нотариальное);
    • протокол общего собрания всех жильцов дома с согласованием перепланировки, затрагивающей общее имущество (несущие стены и конструкции, перекрытия, балконные плиты);
    • информированное согласие от банка;
    • проект и техзаключение по перепланировке;
    • согласование с газовой службой (при переносе газопровода).
  6. Осуществление перепланировки. Для этого необходимо нанять строительную бригаду (по договору подряда) и заключить договор авторского надзора с организацией, имеющей специальный допуск для осуществления контроля за деятельностью ваших строителей, чтобы они все делали согласно проекту. Проще всего заключить такой договор с организацией, изготовившей проект/заключение. Как вариант, можно подыскать строительную организацию, которая имеет соответствующий допуск, и вправе оформлять все промежуточные строительные документы.

    Как узаконить уже сделанную перепланировку

    По общему правилу, самовольная перепланировка (без предварительного разрешения) может быть легализована только судом.

    Алгоритм действий здесь следующий:

    1. Вызывается специалист из БТИ, который фиксирует все произведенные изменения на старом техпаспорте (наносятся так называемые красные линии).
    2. Подаем заявку на согласование перепланировки в местную администрацию/жилинспекцию. Это формальное действие, с целью получения отказа.
    3. Оспариваем отказ в суде. Исковое заявление также должно содержать просьбу сохранить квартиру в перепланированном виде, ввиду соответствия выполненных работ строительным нормам и правилам. Также обязательное условие, чтобы проведенные изменения не несли угрозу человеческой жизни. При рассмотрении дела судом назначается строительная экспертиза, которая отвечает на все вопросы о законности перепланировки.
    4. Регистрируем изменения. С решением суда обращаемся в БТИ и Росреестр, и получаем новую документацию на жилплощадь. Эти документы подлежат передаче в страховую компанию и в банк.

    Облегченные условия для москвичей

    В Москве принят упрощенный порядок узаконивания самовольной перепланировки. Выглядит он так:

    1. Специалист БТИ выдает техпаспорт с отметками о произведенных изменениях («красные линии»).
    2. Необходимо заказать техническое заключение о нормативном соответствии и безопасности ремонтных работ. Выдавать такие заключения вправе либо автор проекта самого дома, либо специально одобренная Правительством Москвы проектная организация.
    3. Подача заявки на согласование перепланировки в Мосжилинспекцию. К стандартному пакету документов, предоставляемому при своевременном согласовании, вместо проекта прикладывается вышеуказанное техзаключение.
    4. Представители инспекции осуществляют осмотр заявленной квартиры, и, если все произведенные изменения соответствуют заключению, оформляется акт о завершённом переустройстве.
    5. На основании полученного акта в общем порядке переоформляются все технические документы на жилье.

    Последствия несанкционированной перепланировки

    За проведение перепланировки без согласования предусмотрена ответственность в виде штрафа от 2 000 до 2 500 рублей. И даже если впоследствии перепланировка была узаконена, штраф все равно придется оплатить.

    Если же при проведении работ произошло такое нарушение строительных норм, при котором ремонт невозможно узаконить, выдается предписание о том, чтобы квартира была приведена в первоначальный вид.

    А что будет, если не уведомить банк о перепланировке?

    В заключение хочется отметить, что для личного спокойствия собственнику ипотечной квартиры лучше осуществлять перепланировку, следуя букве закона.

    Выполнение перепланировки в ипотечной квартире: какие изменения разрешено проводить, требования банка

    Граждане часто осуществляют перепланировку жилого помещения. Некоторые мечтают сделать из своей квартиры просторную студию, другие жильцы планируют объединить балкон и кухню. Идей действительно много, большинство из них помогают создать комфортные условия для жизни. Любая перепланировка должна быть выполнена на законных основаниях. С особым вниманием необходимо отнестись к перепланировке квартиры, которая является залоговым имуществом в рамках ипотечного договора. Многие заемщики интересуются, можно ли делать перепланировку, если квартира все еще находится в ипотеке.

    Законодательные нормы

    Процесс перепланировки квартиры регламентируется современным Жилищным кодексом. Например, 25 статья данного документа раскрывает понятие «перепланировка квартиры» как процесс внесения изменений в конфигурацию жилого помещения. Факт подобных изменений должен быть отображен в техническом паспорте, оформленном в БТИ.

    Жителям столицы необходимо руководствоваться общероссийской нормативной базой. Согласно этой документации, проведение ремонта допускается по такими правилами:

    • Внесенные изменения должны быть согласованы на уровне федерального законодательства. В качестве примера можно привести случай, когда жильцы меняют размер комнат за счет других помещений.
    • Ряд изменений, для выполнения которых не требуется оформлять разрешительную документацию. Например, для проведения косметического ремонта не придется ждать одобрения от государственных структур.
    • Изменения, которые отличаются упрощенным действием. Подобная перепланировка должна быть занесена в технический паспорт. Здесь может идти речь об изменении площади ванной комнаты за счет объединения сантехнических помещений.
    • Ряд изменений при разработке типового проекта, когда потребуется замена технического паспорта на квартиру.

    В качестве популярного нововведения в сфере перепланировки считается возможность проведения ремонта в квартире, которая не указана в Росреестре.

    Внесение изменений в планировку ипотечной квартиры регламентируется жилищными законодательством, а также Федеральным законом «Об ипотеке». Второй закон озвучивает условия и нормы обращения с залоговым имуществом.

    Основные правила закона «Об ипотеке»:

    • Заемщик несет обязательства по выполнению косметического или ремонта, однако если подобных мер требуют обстоятельства.
    • Кредитор имеет право в любой момент действия ипотечного договора явиться для проверки жилого помещения. При обнаружении факта незаконной перепланировки банк в любой момент может аннулировать актуальный договор и потребовать незамедлительного возврата заемных средств в полном объеме.
    • Каждый участник ипотечного договора обязан выполнять обозначенные обязательства, не обращая внимания на существующие обстоятельства.

    Как отреагирует кредитор на идею перепланировки

    Если заемщик запланировал провести перепланировку, то стоит набраться терпения. Доказано практикой, что подобные изменения в залоговой недвижимости — довольно проблематичный и длительный процесс. Возникает вопрос о том, почему кредитор так негативно реагирует на подобные идеи. Выдача ипотечного кредита всегда несет банку определенные риски. В свою очередь, проведение перепланировки значительно увеличивает их.

    Важно! Любое нелегальное вмешательство в конструкцию жилого многоквартирного дома может привести к разрушению несущей стены или иной перегородки. Здание может быть занесено в список аварийных сооружений. Следовательно, залоговая квартира потеряет свою ценность.

    Для оформления разрешения на перепланировку необходимо провести детальное изучение плана изменений. Сделать это могут специалисты из БТИ. Они выдают заключение, которое отражает реальную картину по оценке рисков от проведения запланированных монтажных работ.

    Какие изменения могут быть внесены

    Есть ряд изменений, которые собственник квартиры может проводить без привлечения кредитора и государственных структур. Иными словами, указанный список отделочных работ может выполняться без составления отдельного проекта:

    • Работы по изменению внешнего вида жилого помещения — окрашивание конструкций, поклейка обоев или нанесение штукатурки.
    • Замена изделий, которые имеют ненадлежащий вид. К этому списку работ относится замена оконных и дверных конструкций, установка мебели или сантехнических изделий.
    • Работы электротехнического характера — перенос или установка розеток, прокладывание проводки.

    Что запрещается изменять в ипотечной квартире

    Без официального разрешения соответствующих служб и кредитора категорически запрещается вносить изменения в газовую систему, в электрику или в систеу водоснабжения.

    Помимо этого, не допускается проведение таких работ:

    • Увеличение подсобных или нежилых помещений путем присоединения к ним иных комнат, если подобная перепланировка приведет к сокращению жилой комнаты более чем на 1/4 часть.
    • Объединение кухни и жилой комнаты при наличии в жилом помещении газового оборудования.
    • Выполнять демонтаж, снос и изменение несущих домовых конструкций. Это может привести к разрушению здания.
    • Демонтаж или перенос водных и газовых коммуникаций общедомового значения.
    • Осуществлять перемещение ванной или туалетной комнаты в иное помещение.
    • Проведение ремонта полов на балконе с установкой системы «теплый пол».

    Приведенный список содержит базовые требования. В некоторых ситуациях данный список может быть расширен из-за конструктивных особенностей здания.

    Основные этапы перепланировки квартиры

    Если владельцы решились внести изменения в планировку жилого помещения, тогда нужно следовать такому алгоритму

    1. Изучение договора. Некоторые кредиторы прописывают в договоре требования о невозможности проведения некосметических работ в жилом помещении. Данный пункт не может быть изменен до полного погашения долговых обязательств перед банком.
    2. Согласование перепланировки с другими жильцами и соседями. Получить обязательное согласие соседей необходимо только в двух случаях: ремонт в коммунальной квартире или изменение внешнего вида помещения общего пользования.
    3. Составление эскиза или проекта. Разработка эскиза требуется, когда ремонт не нарушает целостность несущих конструкций, полового покрытия или общедомового имущества. Проект оформляется при изменении общедомового имущества или при проведении монтажных работ с несущими конструкциями.
    4. Обращение в банк и страховую компанию. Данный этап является основополагающим при проведении перепланировки. При посещении кредитора и страховщика необходимо иметь на руках готовый эскиз или проект.

    В случае положительного решения банка необходимо выполнить такие действия:

    1. Предоставить документы на переустройство.
    2. Провести перепланировку не позднее 6 месяцев после согласования решения.
    3. Внести изменения в технический паспорт.

    Важно! Как только будет получено разрешение от кредитора, заемщику предстоит обратиться в Жилищную инспекцию. На руках нужно иметь всю необходимую документацию на недвижимость.

    Стоит заранее учесть несколько правил:

    • Ремонт по эскизу проходит проще. Проверка и оформление заключения осуществляется исключительно по факту планируемых изменений. Процесс согласования занимает несколько месяцев.
    • Получить одобрение по проекту почти невозможно, потому что планируемые действия несут угрозу для целостности конструкции, и, как следствие, обрушение дома.

    В завершение требуется посещение БТИ. Данное учреждение предстоит посетить, как только завершится перепланировка. В качестве завершающего этапа будет оформлен новый технический паспорт.

    Помните, что любые незаконные изменения конструкций здания могут обернуться негативными последствиями.

    Планировка квартиры в ипотеке

    Если при оформлении жилья в кредит не устраивает конфигурация кухни или жилого помещения (комнаты), не нравится место, где установлена перегородка или где в несущей стене сделан дверной проем — перепланировка квартиры в ипотеке от сбербанка может оказаться лучшим решением. В случае действия ипотечного договора любого банка ООО «Планодел» поможет владельцам согласовать и узаконить проведенные изменения в Жилищной инспекции Москвы, БТИ, страховой компании, пр.

    Сбербанк о возможности перепланировки в ипотечной квартире

    Бурное развитие строительных технологий, появление в России ипотечного кредитования и рост числа желающих обзавестись собственным жилищем в столице расширили номенклатуру и разнообразие предложения на московском первичном рынке недвижимости. В результате появились квартиры с т. н. свободной планировкой — предел мечтаний застройщиков.

    Однако не каждый потенциальный покупатель квадратных метров в Москве может позволить себе сразу же после покупки дома оплатить проект и дизайн. Поэтому в жизни приобретение квартиры с готовой планировкой в кредит и последующая «подгонка» последней под собственные запросы часто оказывается компромиссным решением. А первое, что интересует заемщиков, которым подходит все — месторасположение жилого комплекса, вид из окна, наличие паркинга, площадь и стоимость жилья. Но если не нравится конфигурация помещений, то возникает вопрос, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире до завершения строительных работ и вступления в право собственности.

    Подходя к решению обозначенной проблемы отметим, что Сбербанк не может запретить перепланировать ипотечную квартиру, если соблюдается стандартная процедура согласования. Иначе говоря, ипотека не является преградой для внесения правок в план БТИ и узаконивания проекта помещения. Но банковское согласие для этого получить всё же необходимо, поскольку до погашения залога по ипотеке хозяином положения формально является именно банк.

    С чего нужно начать

    Затевая перепланировку при ипотеке, начинать стоит со скрупулезного изучения ипотечного договора. Данный документ призван урегулировать правовые аспекты взаимоотношений заемщика с банком. Не исключено, что банк в одном – двух (реже — во всех трех) пунктах уже дал исчерпывающие ответы на животрепещущее «можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?»:

    1. Прямо запретил проводить любые действия по изменению конфигурации внутриквартирного пространства и (или) конструкции несущих стен, балкона (лоджии) и т. д.;
    2. Определил состояния и условия, разрешающие осуществить перенос перегородок, газовой плиты, пр. — т. е. изменить планировку и, соответственно, техпаспорт находящейся в ипотеке квартиры;
    3. Указал сроки, когда нужно узаконивать изменения, сделанные в планировке взятой по ипотеке квартиры.

    Как получить согласие банка

    Для этого заемщик должен выполнить пять условий:

    1. Не иметь просроченных платежей по погашению тела кредита и выплате процентов;
    2. Обслуживать ипотечный договор без нарушения договорных обязательств по времени — не менее половины года;
    3. Уплатить за получение банковского согласия комиссионные в размере около 5 тыс. рублей;
    4. Предоставить по требованию банка-кредитора санкцию страховой компании на перепланировку квартиры;
    5. Лично или через уполномоченного представителя подать заявление с просьбой дать согласие на перепланировку находящейся под залогом квартиры.

    Важно!

    Перед подачей в банк заявления на перепланировку необходимо заручиться поддержкой компании-страховщика, которая в случае форс-мажора примет на себя риск возникновения непредвиденных последствий.

    Против чего финансовые учреждения обычно не возражают

    Для упрощения процедуры рекомендуем указать простые варианты перепланировок, для отказа в которых банку-кредитору будет трудно найти веские причины. По опыту, банковское учреждение оформит согласие без проволочек в следующих эпизодах:

    • Трансформация санузлов (объединение раздельных, разделение совмещенных ванной и туалета);
    • Перенос дверного проема в ненесущей перегородке;
    • Демонтаж не несущих стен либо их фрагментов;
    • Разборка встроенной мебели, вспомогательных помещений;
    • Замена покрытия пола без вмешательства в его конструкцию, др.

    На практике перечисленные изменения производят по упрощенной схеме (эскизу). Если жизнь требует выполнить более сложные трансформации приобретенных по ипотеке пространств, заемщику понадобится проект перепланировки. Разработкой подобных документов занимаются специализированные организации с допуском CPO. Без него не обойтись в случаях:

    • Присоединения балкона (лоджии) к кухне (комнате);
    • Расширения жилых площадей за счет нежилых квадратных метров;
    • Перемещения либо расширения площади санитарных узлов с «мокрыми зонами»;
    • Разборки части несущих элементов с их укреплением;
    • Устройство арок, углублений и ниш, др.

    Приведенный список более сложный и ответственный. Добиться от банка согласия на его воплощение в жизнь будет труднее. Однако нашим специалистам и такие задачи — по плечу.

    Заключение

    Чтобы перепланировка ипотечной квартиры не принесла огорчений и дополнительных проблем будущим собственникам квадратных метров в Москве, мы советуем прибегнуть к помощи профессионалов. Эксперты компании ООО «Планодел» быстро оценят конкретный случай, подготовят пакет документов, которые потребуются для получения разрешения страховой компании или Сбербанка, для согласования в Московской жилищной инспекции, оформления в БТИ нового технического паспорта. Чтобы проконсультироваться по всем вопросам, уточнить условия заключения договора, узнать порядок действий, позвоните нам по телефону +7(495)106-57-71. В рабочие дни (понедельник-пятница) наши консультанты ответят с 9:00 до 18:00. Обращайтесь!

    Перепланировка ипотечной квартиры от Сбербанка

    Изменение планировки ипотечной квартиры требует обязательного письменного согласия кредитной организации. Заёмщик, который нарушит это требование, будет вынужден оплачивать солидный штраф. Если клиент Сбербанка не хочет терять залоговый объект, то ему следует внимательно отнестись к подготовке бумаг, разрешающих изменить планировку жилья. Сбор документации и подготовку проекта можно поручить специализированной компании.

    1. Что такое перепланировка?
    2. Законность действий
    3. Какие действия нужно согласовывать в суде?
    4. Какую информацию нужно указать в заявке?
    5. Какие последствия может иметь неправильное перепроектирование?

    Что такое перепланировка?

    Перепланировка представляет собой модификацию конфигурации помещения, которая в обязательном порядке отображается в техпаспорте здания. Выделяют следующие варианты изменения геометрии помещения:

    1. По эскизному чертежу. Данный вид строительных работ не требует разработки строительного проекта. Он предполагает перенос встроенной мебели и некапитальных перегородок. Для согласования данного вида строительных работ достаточно бумаг, предоставляемых БТИ. Процедура согласования эскизной документации происходит в течение 2 месяцев;
    2. Составление проекта. Этот вариант переделки жилплощади требует разработки подробного проекта. Под проектной перепланировкой может подразумеваться изменение конструкции пола, слом некапитальных стен и другие изменения планировки;
    3. Кардинальное изменение параметров объекта капитального строительства. Наиболее сложный вид строительно-монтажных работ, который предполагает изменение несущих конструкций здания.

    Все изменения в конструкции недвижимости должны быть зарегистрированы в БТИ. После окончания строительных работ собственник помещения должен взять выписку из ЕГРН (в ней должна присутствовать отметка об узаконенной перепланировке). Отчётную документацию необходимо предоставить работнику банка. Нужно быть готовым к тому, что сотрудник банка может прийти в залоговую квартиру и проверить наличие капитального ремонта. Если изменения, внесённые в планировку жилья, не соответствуют проектной документации, то помещение придётся привести в прежнее состояние.

    Специалисты кредитного отдела внимательно следят за перепланировкой залогового имущества. Любые нарушения могут привести к тому, что недвижимость потеряет свою залоговую ценность. Если заёмщик перестанет вносить платежи по кредиту, то сомнительное изменение планировки станет непреодолимым препятствием для продажи залоговой недвижимости. За рассмотрение заявления о перепланировке банк взимает комиссионное вознаграждение.

    Законность действий

    Все действия должны быть согласованы с органами местного самоуправления (районной администрацией). Изменить конфигурацию жилплощади может только её собственник.

    Для осуществления запланированных строительных работ необходимо собрать следующие бумаги:

    1. Заявление;
    2. Письменное согласие, подписанное владельцами жилой площади;
    3. Бумаги, подтверждающие право собственности на жильё;
    4. Проект, учитывающий государственные стандарты;
    5. Техпаспорт объекта недвижимости;
    6. Отчёт страховой компании, специалисты которой не возражают против перепроектирования жилплощади;
    7. Если дом, в котором расположена квартира, является памятником культуры, то потребуется справка от соответствующей государственной структуры.

    На финальном этапе все выполненные работы в обязательном порядке подтверждаются актом, подписанным членами приёмочной комиссии. Состав комиссии определяют работники районной администрации (согласно ст. 28 Жилищного кодекса России). Если перепроектирование выполнено незаконно (с отступлением от ГОСТа или с нарушениями строительного плана), то хозяину недвижимости грозит крупный штраф и административная ответственность.

    Если «строительные инновации» не будут устранены в срок, определённый судом, то жилплощадь будет реализована в ходе специальных торгов. Суд может одобрить перепроектировку, если она не нарушает интересы жильцов многоквартирного дома, и не представляет опасности для жизни людей. В этом случае хозяин недвижимости отделается только штрафом. Также ему придётся оплатить судебные издержки.

    Какие действия нужно согласовывать в суде?

    В некоторых случаях перепланировка ипотечной недвижимости требует составления искового заявления. К таким изменениям планировки помещения относится:

    • Увеличение проёмов в несущих стенах крупнопанельных домов;
    • Соединение «карманов» смежных жилых помещений, расположенных на одном этаже;
    • Пристройка балконов;
    • Закрытие пространства под лоджией первого этажа при помощи капитальных конструкций;
    • Разрушение оконного блока и подоконной конструкции, относящейся к наружной стене;
    • Расширение туалета и ванной комнаты за счёт пространства помещений, расположенных на нижнем этаже (данная норма не касается квартир, которые расположены над подвальными помещениями);
    • Создание комнат, не имеющих естественного освещения;
    • Модификация вентиляционных шахт и проходов (данную процедуру могут производить только жильцы, живущие на первом этаже);
    • Соединение туалета и жилой комнаты (допускается создание прохода, соединяющего ванную и нежилое помещение).

    Рассмотрение искового заявления может занять несколько месяцев. Капитальные строительные работы должны быть одобрены МЧС, СЭС, пожарными и прочими государственными структурами. Некоторые действия нельзя вывести в область правового поля ни при каких условиях. Речь идёт о сносе элементов фасада дома, изменении размеров санузла, выносе батарей на балкон. Перепланировке не может быть подвержена конструкция, соединяющая кухню с другими комнатами (норма актуальна для комнат, в которых установлена газовая плита или колонка).

    Какую информацию нужно указать в заявке?

    В заявлении о перепланировке необходимо указать следующие данные:

    • ФИО;
    • Паспортные данные;
    • Номер кредитного договора;
    • Адрес залоговой недвижимости;
    • Краткое описание проекта;
    • Подпись заёмщика;
    • Дата заявки.

    Заявление будет рассмотрено в течение 6-7 дней. В случае отказа банк предоставит письменное объяснение своего решения. Наиболее частыми причинами отказа являются несвоевременное внесение ипотечного платежа или страховой премии, а также несогласованное с банком заселение квартирантов.

    Какие последствия может иметь неправильное перепроектирование?

    Неправильный демонтаж и модификация капитальных стен может привести к непоправимым последствиям. В 2016 году в городе Междуреченске обвалился подъезд многоэтажного дома. Жертвой строительного катаклизма стали 5 человек (двое из них погибли). Трагедия произошла в результате неудачной перепланировки капитальных стен на первом этаже здания.

    Владелец ипотечной недвижимости решил сделать дополнительный выход на улицу, сломав часть несущей стены. Расследование, проведённое сотрудниками прокуратуры, показало, что изменение технического состояния помещения производилось самовольно. Собственник квартиры предстал перед судом. На скамью подсудимых попали трое рабочих, которые проводили капитальный ремонт. Подозрение пало и на местных чиновников, вовремя не отреагировавших на жалобы соседей.

    Похожий случай произошёл с одним из многоэтажных домов, расположенных по улице Куйбышева в Перми. Незаконное изменение планировки помещения на первом этаже привело к обрушению угла пятиэтажного дома. Причиной падения строительных конструкций стало увеличение нагрузки на капитальные стены, в которых собственник проделал обширные проёмы.

    В некоторых ситуациях изменение планировки помещения обходится без жертв. В 2011 г в одной из новосибирских квартир владелец снёс несущую стену. После этого началось проседание перекрытий по всему стояку. Администрацией Новосибирска была сформирована специальная комиссия, которая направилась на место происшествия. Собственника квартиры обязали установить колонны на месте снесённой стены. Никто из жильцов не пострадал.

    Довольно необычный случай произошёл в одной из многоэтажек Москвы. Хозяин двух смежных квартир решил сделать поле для мини-футбола. Он начал активно сносить стены и перегородки в помещениях. После того как потолок начал проседать, мужчина отказался от своей идеи. В ходе незаконной перепланировки была нарушена геометрия здания. Мужчине пришлось восстанавливать снесённые стены.

    Можно ли сделать перепланировку ипотечной квартиры от Сбербанка?

    При перепланировке ипотечной квартиры в Сбербанке надо подтвердить проект в банковской структуре. Потребуется написать на специальном бланке заявку, обратиться в Жилинспекцию за разрешением. Для оформления документации на изменение планировки помещения необходимы: эскизный проект, заключение о допуске к работам, решение оценщика и т. д.

    Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире по закону?

    Перепланировка квартиры в ипотеке в Сбербанке должна быть согласована, чтобы жилье не потеряло указанную в договоре стоимость. Накануне строительства потребуется предоставить необходимую подборку бумаг и разрешений. Согласно Жилищному кодексу РФ (ст. 25), изменения в планировке квартиры требуется согласовать в контролирующих органах, отметить в техпаспорте жилой недвижимости.

    Под понятием изменения планировки понимается внесение правок в конструкцию стеновых панелей, смена расположение дверных и оконных проемов, входных порогов, расширение либо уменьшение жилого пространства квартиры, увеличение лоджий, объединение душевой комнаты и туалета в общий санузел.

    В типовом договоре банка нет пункта, запрещающего изменение планировки. При строительных работах отказать в перепланировке специалисты могут только на основании нормативных правил Жилищного кодекса РФ.

    Недопустимые виды перепланировок:

    1. Ухудшение доступа к инженерным коммуникационным сетям, снижение эксплуатационных условий квартиры.
    2. Нарушение устойчивости и прочности несущих перекрытий строения, создающих риск обрушения здания.
    3. Проект предполагает отнесение перестроенной площади к перечню непригодных для проживания.
    4. Проект предполагает уменьшение каналов для вентилирования.
    5. Могут быть затронуты жилые помещения, которые находятся на учете штаба по чрезвычайным ситуациям и делам гражданской обороны без наличия соответствующего разрешения.
    6. Несогласованный перенос оборудования для эксплуатации газовой горелки из кухни.
    7. Перенос обогревательных систем на лоджию.
    8. Перемены в границах помещения.

    Перенос мокрых точек выполняется после создания качественного гидроизоляционного слоя, защищающего от протекания избыточной влаги. Данные работы являются скрытыми и оформляются с помощью специального акта. Перенос санузла в жилую часть помещения не разрешается.

    При отсутствии разрешения от банка можно оспорить решение в суде с просьбой узаконить изменения в помещениях. При соответствии нормативам поправки будут разрешены.

    Процедура оформления перепланировки

    Перепланировка от собственников помещения, приобретенного в ипотеку, выполняется при оформлении заявления на бланке компании. Администратор зарегистрирует заявку, присвоит специальный номер. Отслеживать информацию по заявлению можно через отделение банка либо колл-центр. Стандартный срок рассмотрения дела составляет не более 30 дней.

    Правовая информация при оформлении предполагает выполнение следующих шагов после согласования проекта в банке:

    1. При внесении изменений, затрагивающих общедомовую либо соседнюю территорию, потребуется получить согласие в письменном виде от собственников квартир, расположенных рядом.
    2. Обращение в Жилинспекцию за официальным разрешением.
    3. Выполнение планировочных работ.
    4. В БТИ потребуется получить новые технические свидетельства.
    5. В Росреестре проводится регистрация документов повторно.

    В заявке в банк требуется указать следующую информацию:

    • ФИО;
    • сведения из паспорта гражданина РФ;
    • нумерация кредитного соглашения;
    • адрес квартиры в залоге банка;
    • краткое описание желаемого типа перепланировки.

    На заявке должна быть подпись заемщика и указание даты написания заявки. На рассмотрение заявления требуется 6-7 рабочих дней. При отказе специалисты Сбербанка опишут основания и предоставят ответ в письменном виде.

    Для жилищной инспекции и банка потребуется подготовить следующий пакет документов:

    1. Эскиз, чертеж или проекция в формате 3D.
    2. Техническое заключение, подтверждающее безопасность проводимых строительных работ.
    3. Заключение специалиста по оценке имущества, подтверждающее отсутствие изменений в стоимости после реконструирования части здания.
    4. Ответ страховой фирмы об отсутствии причин для отказа и безопасности работ для жизни гражданина.
    5. Согласие от Сбербанка.
    6. Разрешение на работы по реконструкции от Жилнадзора.
    7. Акт приемки работ.
    8. Обновленные технические документы на жилье, выданные в БТИ.
    9. Отчет страховой фирмы с положительным решением специалистов.
    10. Для здания, которое является архитектурным памятником, потребуется получить согласие от соответствующих госструктур.

    На согласование проекта требуется до 3-4 недель, для оформления заключения от специалиста-оценщика необходимо 3 рабочих дня. В БТИ и страховой фирме рассмотрение пакета бумаг осуществляется около 1 месяца. Разрешение жилищный надзор даст за 45 трудовых дней. Завершенные работы должны быть заверены актом с подписями членов комиссии специалистов.

    Чем грозят неузаконенные изменения?

    Незаконная перепланировка в ипотечной квартире Сбербанка может привести к следующим последствиям:

    • обвал здания многоквартирного дома;
    • обрушение несущих перегородок в квартире;
    • нарушение воздухообмена и систем вентиляции в здании;
    • цена помещения при неудачных строительных работах может снизиться и т.д.

    Незаконные перепланировочные работы могут привести к следующим последствиям на юридическом уровне:

    1. Нарушение закона, возможны штрафные санкции (административный штраф).
    2. Возгорание помещения либо затопление при некачественно выполненных работах.
    3. Усложнение процедуры продажи либо покупки недвижимости при наличии несогласованного изменения проекта здания.
    4. Банк может предпринять свои меры разрешения спорной ситуации в зависимости от кредитного соглашения.
    5. Банк может отказать в оформлении кредита незаконно измененной квартиры.
    6. Если незаконные строительные изменения не будут убраны в период, назначенный судебными инстанциями, жилую площадь могут продать на торгах по решению суда.

    В некоторых случаях перепланировочные работы по решению банка требуют обязательного утверждения в суде и составления исковой заявки. В таким поправкам относятся следующие строительные работы:

    1. Пристраивание балконов.
    2. Изменение размеров проемов в несущих стеновых панелях жилых зданий.
    3. Объединение размещенных рядом помещений на одном этаже.
    4. Обустройство жилых комнат, не имеющих доступа к свету.
    5. Изменение конструкции систем вентиляции (изменение разрешено только собственникам, проживающим на первом этаже).

    Потребуется подготовить заявление в судебные органы по месторасположению объекта жилого имущества, находящегося в залоге у банка. Рекомендуется обратиться к опытному юристу, который поможет подготовить заявку и защитить интересы собственника в суде; для это потребуется выписать доверенность.

    К исковому заявлению потребуется предоставить ряд справок:

    • отказ банка в выполнении собственником перемен в планировке;
    • эскиз, чертеж;
    • разрешение Жилнадзора и БТИ (при наличии бумаги).

    После подачи заявки потребуется ожидать решения несколько месяцев, т.к. последуют поэтапные согласования в разных инстанциях. К делу обязательны согласования от пожарных служб, МЧС, СЭС и т.д.

    Перепланировка и ипотека — две вещи несовместные?

    Незаконная или несогласованная перепланировка — всегда риск. Если на нее пожалуются соседи или заметит проверяющий из управляющей компании, владельцу квартиры выпишут штраф или заставят возвращать ее в первоначальный вид. Придется делать дорогостоящий ремонт — из-за возросших финансовых расходов владелец квартиры может не потянуть выплату ипотеки. Банку такой вариант невыгоден.

    Но куда страшнее и опаснее, если переделки фасада дома, его несущих конструкций или газифицированной кухни не выдержит конструкция дома. В этом случае обрушение грозит целому подъезду, а иногда и дому. Такой сценарий банк тем более не устраивает, поэтому ипотеку для покупки подобных спорных квартир не выдают.

    Как узнать «нехорошую» квартиру

    Покупатель впервые осматривает квартиру, ему все нравится, он заключает с продавцом предварительный договор и оставляет аванс или задаток, готовит пакет документов, но… в последний момент банк отказывает в ипотеке. Время потрачено, не исключено, что и владелец откажется возвращать предоплату. Придется обращаться в суд — процесс затянется на неопределенный срок. Как этого избежать?

    Самый надежный способ — на первоначальном этапе пригласить оценщика, который выдаст заключение, делали ли в квартире перепланировку и подходит ли она под строгие банковские критерии выдачи ипотеки. Но стоимость услуги по оценке квартиры стартует от 1,5 тыс. рублей. Проверять каждый понравившийся вариант будет накладно.

    Более простой путь — попросить у продавца квартиры технический паспорт объекта недвижимости и сравнить чертеж с реальными помещениями.

    На своих ли местах все стены, окна, двери, газовое оборудование? Владелец квартиры настаивает, что демонтировал ненесущую конструкцию? Проверьте это на плане: если она выделена жирной линий, то собственник лукавит — стена была несущей.

    Иногда в техпаспорте и на поэтажном плане БТИ помимо черных линий есть еще и красные — так отмечают несогласованную перепланировку. В обоих случаях покупателю придется самому согласовывать чужую перепланировку, даже если банк одобрит ипотеку.

    Идеально было бы убедить продавца сначала согласовать переделки в квартире, а уже потом ее покупать. Но вряд ли владелец на это согласится.

    В каких случаях банк не выдаст ипотеку

    Решение о том, выдавать ли ипотеку, банк принимает на основе оценки объекта недвижимости. Обычно ее производит аккредитованный оценщик, которому банк доверяет. Но итог все равно зависит от конкретного банка.

    Например, где-то предписывают установить межкомнатную дверь, если на плане она есть, а в квартире — нет. А где-то спокойно относятся к переносу радиаторов отопления и демонтажу ненесущих конструкций, если покупатель квартиры обязуется в срок от полугода до года согласовать перепланировку. Этот момент необходимо обсудить с персональным менеджером банка и оценщиком.

    «Но на практике никто не будет проверять выполнение этого требования, — подчеркивает директор агентства «ОбменКвартир» Станислав Галкин. — Поэтому подавляющее большинство заемщиков живут себе спокойно в таких квартирах, ничего не меняя».

    Анна Каляева, основатель компании «Жилищный брокер»

    Самые распространенные причины отказа в ипотеке: демонтаж несущих стен и изменение фасада здания (например, пристраивание лоджии или расширение оконного проема), перенос радиаторов отопления за границы квартиры (на балкон или лоджию), расширение или перенос мокрых зон. Циан.Журнал уже перечислял разновидности незаконной перепланировки, которые не получится согласовать. Для Москвы перечень запрещенных действий с квартирой приведен на сайте столичного мэра.

    Ипотеку для покупки квартиры с такой перепланировкой гарантированно не выдаст ни один банк.

    Перепланировка в ипотечной квартире

    Даже если удалось благополучно купить квартиру в ипотеку, на этом ограничения не заканчиваются. Сделать перепланировку до того, как покупатель полностью расплатится с банком, разрешается только с согласия банка.

    В ипотечном договоре обычно прямо прописан запрет на любую перепланировку. Это гарантия банку, что квартира быстро будет продана, если заемщик не выполнит своих обязательств по ипотеке .

    Квартиру с самовольной или незаконной перепланировкой продать без проблем точно не выйдет. К тому же рыночная стоимость «проблемного» жилья ниже — банкам ни к чему терять вложенные средства.

    Если вы не собираетесь нарушать Жилищный кодекс, СНиПы и СанПиНы, а в ипотечном договоре нет прямого запрета на перепланировку, то попробуйте договориться с банком.

    Для этого придется обратиться за разрешением в страховую компанию, с которой заключен договор страхования недвижимости. А затем пригласить оценщика, который подтвердит, что после узаконенной перепланировки стоимость недвижимости не упадет.

    Эти документы и проект перепланировки убедят банк выдать заемщику разрешение на перепланировку. Или не убедят — к этому тоже надо быть готовым.

    А если обойти запрет, чем это грозит?

    Иногда владельцы квартиры идут на отчаянный шаг: делают перепланировку, не предупреждая об этом банк. Но и согласовывать ее они тоже обычно не планируют.

    Другой вариант: при совершении сделки купли-продажи и ипотечного кредитования банк «не замечает», что в квартире сделана несогласованная или незаконная перепланировка. Если оценщик внесет соответствующие сведения в итоговый отчет, то для банка незаконной или несогласованной перепланировки в квартире нет.

    Но эксперты сходятся во мнении, что «договариваться» с оценщиком незачем. Впоследствии квартиру с нарушением все равно будет практически нереально ни продать, ни обменять, отмечает директор компании «Жданов Групп» Евгений Жданов.

    К тому же попытка дать взятку оценщику способна в будущем повлиять на кредитный рейтинг, а брать очередной кредит придется по невыгодным условиям, напоминает директор аналитического отдела Rosreestr.net Алексей Шайхов.

    В том, что оценщик откажется от взятки, эксперты не сомневаются. «Получить аккредитацию у банка оценочной компании сложно — ни одна из них не будет лишаться партнерства, например со Сбербанком, из-за одного объекта», — объясняет Анна Каляева.

    Как самого себя не перехитрить

    Но откуда банк узнает о перепланировке? Например, соседи пожаловались на шум и строительный мусор в жилинспекцию или управляющую компанию. Или незаконную перепланировку зафиксировали рабочие, которые приходили проверять стояки коммуникаций, вентиляцию или показания счетчиков.

    В обоих случаях выпишут штраф и предписание либо узаконить несогласованную перепланировку, либо восстановить исходную планировку. Кроме того, у банка есть право иногда приходить в квартиру с инспекцией — подобный пункт прописывается в кредитном договоре.

    Узнать о том, что в квартире проводилась перепланировка, банку становится все сложнее, считает Станислав Галкин. Процедура согласования объекта упрощается. Крупнейшие банки постепенно отказываются от отчета об оценке или проводят экспресс-оценку без выезда специалиста оценочной компании на объект.

    Станислав Галкин, директор агентства «ОбменКвартир»

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector