Chelnyurinform.ru

Челны Информ
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли обменять ипотечную квартиру

Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта

Покупка квартиры в ипотеку для большинства россиян сегодня является главной возможностью решения квартирного вопроса. Банки снижают ставки по кредитам и первоначальный взнос, стимулируя тем самым покупателей. По данным «Дом.РФ», в июне выдача ипотеки на новостройки в России достигла абсолютного рекорда — было оформлено более 40 тыс. жилищных кредитов.

Однако ипотека накладывает определенные обязательства не только по обслуживанию кредита, но и по распоряжению недвижимостью. Выяснили у экспертов, можно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать.

Продавать можно, но с согласия банка

Квартира, находящаяся в ипотеке (в залоге у банка), наряду с другими объектами недвижимости может быть продана. Никаких ограничений в данном случае нет, рассказали эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости».

«Квартира в ипотеке — полноценный объект гражданских прав и может быть отчуждена ее собственником. При этом по закону собственник квартиры, находящейся в ипотеке, не вправе ее продавать без согласия банка», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. Банк обычно выдает такое разрешение, добавил управляющий директор сети офисов «Миэль» Александр Москатов.

После одобрения банком сделки нужно выбрать способ продажи ипотечной квартиры. Таких схем существует несколько, отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Оржония Коба.

  1. Досрочное погашение ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги);
  2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
  3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
  4. Продажа ипотечного жилья банком.

Вместе с экспертами рассмотрим подробнее каждый из данных вариантов.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Самый простой и популярный способ — это продажа квартиры при досрочном погашении кредита. «Обычно здесь поступают так: берут задаток у покупателя, погашают ипотечный заем, а затем уже продают недвижимость. Банк, в свою очередь, дает разрешение на продажу недвижимости в ипотеке и оформление документа об оставшемся долге», — пояснила Оржония Коба из АЮР.

Сами отношения сторон фиксируются в предварительном договоре купли-продажи, а первый платеж оформляется в качестве задатка. С 2015 года такая возможность предусмотрена в Гражданском кодексе, добавил Родион Ларченко из Asterisk.

«Задаток, помимо платежной функции, выполняет функцию обеспечения: если продавец откажется заключить основной договор, он будет обязан вернуть задаток в двойном размере», — отметил юрист. Для гарантии соблюдения интересов покупателя первый платеж лучше уплатить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце, добавил он.

Второй способ оформления сделки при продаже ипотечной квартиры — это погашение долга по кредиту в ходе сделки. Данный вариант требует непосредственного участия банка. «Сотрудник банка должен предоставить справку о том, какой размер долга еще нужно выплатить. Затем покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка. Далее идет оформление бумаг и регистрация сделки в Росреестре», — рассказала представитель АЮР.

Третий вариант — продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. Тоже довольно частое явление, особенно когда у заемщика нет денег. В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести недвижимость с условиями ипотеки. При такой схеме банк может немного улучшить условия по кредиту — рефинансировать ипотеку. «Для человека, который хочет купить квартиру по такой схеме, порядок действий достаточно прост: нужно оформить заявку в банке на обычную ипотеку, получить согласие банка и выбрать обремененный объект», — добавила юрист.

Последний способ — продажа ипотечного жилья банком — является не самым хорошим вариантом, так как продажа жилья банком происходит тогда, когда у заемщика появляются приличные долги по платежу. Для проведения сделки понадобится согласие обеих сторон.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеке, как правило, невыгодна для продавца: цена продажи почти всегда будет ниже, чем цена покупки с учетом выплаченных процентов, предупредил адвокат Родион Ларченко. «Поэтому решение о продаже такой квартиры обычно принимается тогда, когда у продавца нет возможности гасить задолженность по кредиту в срок», — отметил он.

Также продавец при продаже квартиры, которая находилась с собственности менее установленного срока (три года или пять лет), будет обязан уплатить НДФЛ. При этом доход от продажи квартиры для целей налогообложения может быть уменьшен на сумму расходов по ее приобретению, включая сумму уплаченных процентов. Поэтому, как правило, налоги при продаже ипотечной квартиры не уплачиваются независимо от срока владения. Все расходы, связанные с покупкой квартиры (переоформлением), несет покупатель.

Плюсом покупки ипотечной квартиры, по словам экспертов, является снижение рисков мошенничества со стороны покупателя, так как большую часть денег перечисляет банк. Также кредитная организация контролирует все операции и следит за юридической стороной сделки.

К минусам покупки ипотечной квартиры юристы относят увеличение срока продажи квартиры. Если квартиру необходимо продать за короткий срок, то с ипотечным обременением это сделать сложно. Только на подготовку к заключению договора, оценочные работы и сбор документов потребуется несколько недель. Кроме того, банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора — так как необходимо дождаться перерегистрации квартиры в Росреестре.

Как поменять одну квартиру в ипотеке на другую

Что скажет кредитор

Все операции, которые заемщик планирует производить с залоговой квартирой, нужно согласовывать с кредитором. При оформлении договора ипотеки на недвижимость оформляется залоговое обременение. При этом ипотечник является полноправным собственником жилья, что закреплено соответствующей записью в ЕГРН. Банк выступает в роли залогодержателя, и без его согласия собственник не может продать, подарить, сдать в аренду или совершить другие действия с объектом залога. Залоговое обременение квартиры регистрируется через Росреестр и подтверждается записью в ЕГРН. Обойти банк при совершении сделок с ипотечной квартирой невозможно. Заемщик может не спрашивать разрешение банка на сделку только после полного расчета по займу и снятия обременения.

Согласно статье 345 ГК РФ о замене и восстановлении предмета залога, залоговую недвижимость можно заменить на другой объект залога, если заемщик и банк с этим согласны. Залогодатель обязан в письменной форме сообщить банку о своем намерении заменить залоговое жилье. Ответ от банка приходит также в письменной форме. Срок ожидания ответа определяется условиями ипотечного договора между сторонами. Вместо замены предмета залога можно заключить новый договор залога на новый объект. Старая закладная при этом утрачивает силу.

Залогодержатель имеет право отказать в замене предмета залога. Для кредитора это лишняя трата времени, которая не принесет дополнительного заработка. Для заемщика вероятность успеха повысится, если новый предмет залога полностью удовлетворяет требованиям банка. У каждой организации могут быть дополнительные требования к недвижимости, поэтому полный список требований лучше уточнить у своего кредитора.

Возможные варианты проведения сделки обмена залоговой квартиры:

  • прямой обмен одного варианта на другой с заменой залога;
  • продажа одной квартиры и покупка другой с оформлением новой закладной и аннулированием старой;
  • использование потребительского займа для выплаты ипотеки и снятия обременения с квартиры.

Как выгоднее обменять одну квартиру в ипотеке на другую? Все три варианта имеют свои плюсы и минусы, о которых далее.

Обмен напрямую

Этот способ наиболее актуален при обмене равноценных вариантов в разных районах или регионах. Главная сложность состоит в том, чтобы найти владельца подходящей квартиры, который согласится на обмен. Часто на интернет-площадках объявления продавцов недвижимости, готовых на обмен, размещены в соответствующем разделе.

Порядок действий при прямом обмене ипотечной квартиры на другую недвижимость:

  • ищем подходящий вариант;
  • оповещаем банк о намерении заменить предмет залога и предоставляем полный пакет документов по новому объекту: оценку, правоустанавливающие и технические документы;
  • ожидаем решение банка;
  • оформляем договор мены;
  • происходит замена предмета залога.

Если новое жилье расположено в том же населенном пункте, сложностей будет меньше. Труднее договориться об обмене ипотечной квартиры на иногородний вариант. Это возможно, только если в регионе расположения нового объекта залога есть филиал того банка, который выдал ипотеку. Также имеет большое значение стоимость нового залога. Если квартира значительно дешевле, банк может отказаться от замены залога. С другой стороны, если значительная часть ипотеки уже погашена, это может быть не так существенно.

Обмен через куплю-продажу

Наиболее трудный с документальной точки зрения вариант — двойная сделка. С учетом сложности поиска вариантов по обмену для многих ипотечников это наиболее подходящее решение. Порядок действий:

  • находим покупателя на ипотечную квартиру;
  • получаем согласие от банка на продажу залогового жилья;
  • находим подходящую недвижимость для себя;
  • получаем одобрение ипотеку на новое жилье;
  • продаем ипотечную квартиру и расплачиваемся с банком по первому кредиту;
  • приобретаем новое жилье с заключением нового договора ипотеки (банк может быть другой).

В этой схеме есть нюансы, которые следует учитывать с самого начала:

  • банк снимает обременение с жилья только после полного погашения долга по займу. Для этого покупатель должен сделать предоплату в размере оставшейся задолженности, а сделка купли-продажи будет зарегистрирована только после снятия банковского обременения. Такая схема может отпугнуть покупателя, и придется продавать квартиру со значительным дисконтом;
  • если вы подаете заявку на новую ипотеку до погашения первого займа, ваш доход должен быть достаточным для одновременной выплаты двух кредитов. Для надежности лучше подавать заявку на новую ипотеку уже после погашения старой.

При обмене ипотеки на ипотеку через двойную куплю-продажу инициатор сделки не ограничен в выборе нового жилья. Он может в обмен на старую квартиру получить новостройку или дом с участком — все зависит от его желания, возможностей и готовности банковских работников пойти ему навстречу. Если вы планируете брать дом в кредит, нужно сразу уточнять возможность приобретения участка по ипотеке. Некоторые банки готовы выдать деньги на приобретение дома если участок покупатель оплачивает из своего кармана.

Сделка через потребительский кредит

Есть возможность исключить банк из цепочки обмена жилья с помощью потребительского займа. Использование потребительского кредита для погашения ипотеки возможно, если сумма оставшегося долга не очень большая и если у заемщика есть достаточный доход для получения еще одного кредита в банке.

Порядок действий заемщика:

  • оформляем потребительский кредит на нужную сумму;
  • погашаем ипотеку;
  • снимаем обременение банка с квартиры;
  • продаем недвижимость без ограничений;
  • покупаем новую квартиру.

Минус — более высокие проценты по потребительскому кредиту, чем по ипотеке. Дополнительные сложности в этой схеме возможны, если новое жилье стоит дороже, чем проданная квартира. Тогда придется брать потребительский заем на большую сумму или искать другие способы выплаты разницы. Можно оформить новую ипотеку — это все равно будет проще, чем двойная купля-продажа ипотечного жилья с участием банка.

Обмен квартиры в военной ипотеке

Военнослужащие наиболее часто сталкиваются с необходимостью обмена ипотечного жилья. Например, военный взял ипотеку на однокомнатную квартиру 10 лет назад, за это время он женился и обзавелся детьми, и ему нужна квартира большего метража. А кредит на ипотечную недвижимость еще не погашен, и использовать средства материнского капитала для выплаты военной ипотеки нельзя по закону. Или военного перевели служить в другой регион, и он вынужден переезжать из квартиры, оформленной в ипотеку на средства НИС.

Для решения подобных вопросов ФГКУ «Росвоенипотека» разработало программу «Переезд». Программа была нацелена на вторичное кредитование при потребности в улучшении жилищных условий или при переезде участника НИС, уже выплачивающего ипотеку. На данный момент раздел с программой «Переезд» на сайте Росвоенипотеки не работает. В январе 2018 года была анонсирована необходимость возобновления данной программы, в итоге была представлена программа «Военная ипотека во второй раз», нацеленная на решение тех же задач. Эту программу реализует один из коммерческих банков. Обмен квартиры в военной ипотеке связан с большим количеством нюансов, поэтому для успеха сделки лучше обратиться к компетентному посреднику.

Обмен ипотечной квартиры с несовершеннолетними детьми

Если в числе собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, разрешение на сделку придется получать в органах опеки и попечительства. Но банк не принимает в залог недвижимость, обремененную правами несовершеннолетних. Обычно несовершеннолетние члены семьи получают право собственности на долю в ипотечной недвижимости уже после погашения кредита и снятия обременения с квартиры. Чаще всего это происходит при использовании материнского капитала для погашения части займа или процентов по нему. При перечислении средств сертификата в счет жилищного займа родители пишут нотариальное обязательство, согласно которому они обязаны выделить детям доли в течение полугода после погашения ипотеки.

Читать еще:  Договор аренды квартиры с физическим лицом образец

В описанной ситуации родителям все равно придется взаимодействовать с органами опеки. Задача контролирующего органа — убедиться в том, что после обмена жилищные условия для детей будут не хуже тех, которые были до совершения сделки. Если происходит обмен ипотечной квартиры на более дорогую или равноценную по размеру и качеству жилплощадь, проблем с опекой скорее всего не возникнет. Когда новая квартира меньше старой, получить разрешение от органов опеки будет невозможно.

Если материнский капитал не был задействован и родители не имеют обязательств по включению детей в число собственников, можно воспользоваться этим. В случае необходимости обмена достаточно будет прописать детей в другое жилье, и разрешение опеки на сделку не понадобиться.

Обмен квартиры в ипотеке — сложный вид сделки с залоговым имуществом. Каждый случай имеет свои особенности, поэтому для выбора оптимального решения лучше обратиться к опытным посредникам.

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке и как это сделать

Несмотря на то, что заемщик получает свидетельство о собственности после покупки квартиры в ипотеку, его право распоряжаться имуществом ограничивается обременением в виде залога в пользу банка. Ипотечный кредит рассчитан на длительный период времени, в течение которого жизненные обстоятельства могут поменяться, и потребуется квартира большей или меньшей площади. Рассмотрим, что необходимо сделать заемщику, чтобы произвести обмен, и какие варианты сделки можно использовать.

Имеет ли право заемщик произвести обмен ипотечной квартиры

Возможность замены залогового имущества, а также заключение нового договора залога вместо действующего, предусмотрена законом. Также законом не запрещено передавать ипотечную недвижимость по завещанию. При этом действия заемщика в отношении залогового имущества должны быть согласованы с банком . В противном случае кредитная организация имеет право потребовать досрочного исполнения обязательств по договору, а при неисполнении требования – взыскать залоговое имущество.

Первое, что необходимо сделать заемщику, – обратиться в банк, объяснить причины необходимости обмена ипотечной квартиры, и получить согласие залогодержателя. При этом сразу оговаривается схема, по которой будет производиться обмен. Банк выдаст разрешение только в том случае, если на каждом этапе сделки его интересы будут учтены.

Какие варианты обмена могут быть:

  • Обмен на жилье, стоимость которого равнозначна стоимости залогового имущества. В этом случае банк ничего не теряет, а заемщик может переехать в квартиру как большей, так и меньшей площади в зависимости от выбранного района и типа объекта недвижимости.
  • Обмен на квартиру большей площади. При этом варианте необходимо предусмотреть, за счет каких средств будет оплачена разница в стоимости. Самый простой способ – внести собственные средства. Если большая часть действующей ипотеки закрыта, можно договориться с банком о доплате за счет оформления нового кредита.
  • Обмен на объект недвижимости меньшей площади. Банку не выгодно производить обмен, если новое залоговое имущество будет стоить дешевле. Этот вариант можно рассматривать в ситуации, когда остаток по ипотеке не превышает 80% от стоимости нового объекта.

Способы обмена ипотечной квартиры

Для получения согласия банка на обмен ипотечной квартиры заемщику необходимо обосновать такую схему сделки, при которой кредитная организация не имеет рисков потери залога и гарантированно вернет свои средства.

Замена залогового имущества

В этом случае переход права собственности от одного владельца к другому осуществляется по договору мены. Как происходит процедура:

  • заемщик получает согласие залогодержателя;
  • подбирается подходящий вариант для обмена;
  • проводится оценка нового объекта недвижимости;
  • заключается договор мены;
  • при регистрации права собственности на новое имущество накладывается обременение;
  • после регистрации сделки первый объект недвижимости выводится из залога.

Замена заемщика по ипотеке

Если покупатель ипотечной квартиры планирует оформлять кредит, можно воспользоваться возможностью замены заемщика. Передача долговых обязательств по выплате действующей ипотеки переходит к новому собственнику с сохранением залога. При этом продавец получает разницу в стоимости и может использовать эти средства в качестве первоначального взноса для покупки другой недвижимости.

Процесс усложняется, если первоначальная ипотека была оформлена на двоих. В таком случае для проведения сделки понадобится согласие созаемщика по ипотечному кредиту.

Перед заменой банк будет проверять нового заемщика также, как при оформлении нового ипотечного кредита. Необходимо, чтобы он полностью соответствовал требованиям кредитной организации, в том числе имел постоянное место трудоустройства и стабильный доход, достаточный для взноса ежемесячных платежей.

Еще одна особенность сделки по передаче долговых обязательств – сохранение условий кредитного договора. Поэтому новому собственнику необходимо с ними ознакомиться, прежде чем давать согласие на оформление.

Новый ипотечный договор

Самый распространенный способ обменять ипотечную квартиру – закрыть действующий кредитный договор за счет средств от продажи недвижимости и оформить новую ипотеку. Такие сделки обычно проводятся с обязательной арендой двух сейфовых ячеек в банке-залогодержателе. В одну ячейку закладывают сумму, необходимую для погашения ипотечного кредита, во вторую – остаток средств, который заберет продавец.

После государственной регистрации перехода права собственности к новому владельцу, залог в пользу банка сохраняется. Зарегистрированный договор необходимо предоставить в банк, после чего деньги из ячейки вносятся в счет погашения долга.

Банк выдает справку о том, что кредит погашен, которая является основанием для снятия залога. После предоставления в банк справки об отсутствии обременения, продавец получает свою часть средств и приступает к оформлению новой сделки.

Как перенести ипотеку на другую квартиру

Вы купили квартиру в ипотеку, а теперь хотите поменять ее на более просторную и комфортную. Но не знаете с чего начать и как это сделать, ведь заем еще не погашен. По многочисленным просьбам читателей портал 23квартиры расскажет, каким образом можно перенести ипотеку с одной квартиры на другую.

Что говорит закон

Согласно статье 345 ГК РФ владелец ипотечного жилья в любой момент может заменить первоначальный залог, но для этого потребуется согласие залогодержателя. Т.е. наличие долга перед банком не лишает вас возможности совершать манипуляции с недвижимостью, будь то продажа или улучшение жилищных условий. О том, как продать ипотечное жилье, мы уже писали ранее. Вы также имеете право перенести ипотеку на другую квартиру. Но здесь возникают определенные нюансы.

Отношение банков к переносу ипотеки

Банки-заемщики относятся просьбам перенести кредит на другой объект в основном негативно ввиду длительного переоформления документации и отсутствия финансовой выгоды. Между тем, в случае выполнения ряда условий все же позволяют клиенту перенести ипотеку на другую квартиру. Иногда за дополнительное вознаграждение.

Все затраты, связанные с переоформлением документации, оплачивает клиент. Сумма нового займа обговаривается в индивидуальном порядке и зависит от стоимости квадратных метров жилья, которое вы хотите приобрести.

При каких условиях разрешают перенести заем

Какие именно требования выдвинет кредитный комитет банка в каждом конкретном случае, зависит от учреждения и от особенностей сделки. Тем не менее, есть наиболее распространенные условия, выполнение которых повышает шансы перенести кредит на новый объект.

  1. Погашение большей части ипотечного долга – от 50% до 75%.
  2. Хорошая кредитная история. Заемщик делал выплаты в установленный срок и в полном объеме.
  3. Полноценное залоговое обеспечение. Стоимость новой жилплощади выше, чем по существующему договору.
  4. «Чистота» жилья. Отсутствие задолженностей, возбужденных дел или споров по жилплощади.
  5. Расположение. Новая квартира находится в том же населенном пункте, что и находящаяся в ипотеке в данный момент.

Банк может отказать в переносе ипотечного займа, если сочтет район расположения недвижимости неблагополучным или с недостаточно развитой инфраструктурой.

Сбор документации

Чтобы перенести заем с одного объекта недвижимости на другой, понадобится собрать пакет документов:

  1. Заявление с обязательным указанием адреса нового жилья.
  2. Оригиналы и фотокопии паспорта, трудовой книжки, военного билета (для мужчин).
  3. Справка о доходах.
  4. Выписки из ЖЭКА.
  5. Заключение оценщика по 2 объектам недвижимости.
  6. Паспорт на ипотечную квартиру или оригинал договора, заключенного с финансовым учреждением при оформлении первичной ипотеки.
  7. Согласие органов опеки, если у заемщиков есть несовершеннолетние дети.

Некоторые банки дополнительно запрашивают справку об отсутствии долга за коммунальные услуги или другие документы.

Особенности сделки

После того, как вы заручились одобрением заемщика, можно приступать к переоформлению ипотеки.

Есть три возможных способа осуществления процедуры:

  1. Договор мены или докредитование. Наиболее простой и удобный вариант. С клиентом заключается новый договор, в котором меняется сумма и объект залога. Параллельно составляется новый график выплат по кредиту.
  2. Новая ссуда. Клиент подает заявку на кредит и гасит им долг. После чего банк заключает с заемщиком новый ипотечный договор.
  3. Продажа жилья. В этом случае одновременно заключаются 2 договора купли-продажи, т.к. осуществляется покупка новой жилплощади и реализация уже имеющейся ипотечной квартиры.

Обычно процедуру обмена выбирает банк, о чем оповещает заемщика. Исключением может быть только вариант продажи квартиры в ипотеке и последующая покупка новой. Если уже имеется покупатель, банк без проблем пойдет на предложенный вариант.

Подведем итоги

Как видите, перенести ипотеку на другую квартиру, в принципе, возможно. Но для этого крайне важна лояльность банка к вам, как к клиенту. С другой стороны, если банк возражает, но смена жилья критически важна, всегда можно по пути продажи и последующей покупке нового жилья. Правда, в этом случае нужно понимать, что весь путь получения займа, начиная от сбора документов и получения предварительного согласия банка, придется пройти повторно.

Как обменять квартиру в ипотеке на другую, большую или меньшую

Ипотечный займ берется на продолжительное время. Однако обстоятельства в жизни могут измениться в любой момент, вследствие чего понадобится заменить жилье на другое. Мы расскажем вам, можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, как это сделать и другие нюансы.

Можно ли поменять ипотечную квартиру на другую?

Пока заемщик не погасит ипотечный кредит, квартира в залоге у банковской организации. Без ее согласия никакие операции с жильем невозможны. Права на него принадлежат банку.

Но замена квартиры все-же возможна и до полного погашения задолженности!

Замена залога по ипотеке

В 345 статье Гражданского Кодекса РФ четко указано, что замена залога по ипотеке возможна после согласия залогодержателя, то есть, банка.

С юридической точки зрения сделка может быть осуществлена. Но в реальности, это сложная процедура, которая потребует потратить много денег. Придется заново проходить те же процедуры, что и при оформлении ипотеки. Каждое действие придется согласовывать с банковской организацией.

Такое случается нередко. Заемщик получает жилье в наследство и желает предоставить банку как залог. Таким образом, он может сразу оформить право собственности на ипотечное жилье.

Если с начальным залогом что-то случается, заемщик теряет право собственности на него, он должен быть заменен, любым, равноценным имуществом.

Условия обмена

Как мы уже говорили, основное условие — согласие банка. Если он одобрил, придется продать залоговую квартиру и сразу же приобрести другую. Важно, чтобы новая недвижимость отвечала всем требованиям финансовой организации.

Обратите внимание! Банк проведет оценку нового жилья. Оплачивает ее заемщик.

Понадобится заново собирать весь пакет документов. Банковские сотрудники убедятся, что вы платежеспособны. Кредитная история также будет проверена, поэтому лучше не просрочивать платежи за ипотеку.

Документы для проведения данной процедуры

Залог успешной сделки — хорошо подготовленные документы:

  • Паспорт гражданина РФ.
  • Идентификационный код.
  • Если заемщик в браке, нужно взять письменное согласие у второго супруга.
  • Выписка из банка, где видно, что клиент чист. Ее можно получить прямо в отделении банковской организации.

Альтернативные варианты обмена/продажи, основные шаги сделки

Как только банк даст добро, нужно приступать к поиску подходящей квартиры. Она должна удовлетворять требованиям обеих сторон. Затем следует найти того, кто купит старую квартиру. Однако нужно учесть, что мало кто захочет приобретать квартиру в залоге.

Важно! Банк обязательно проверить доходы нового заемщика. Он должен быть платежеспособным.

Далее вы продаете квартиру, а вырученными деньгами закрываете долг по ипотеке. Банк, в свою очередь, снимает с квартиры обременение. После этого вы покупаете новое жилье и оформляете с кредитной организацией договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки. После того, как имущественные права на квартиру будут зарегистрированы на вас, жильем получает статус залогового имущества.

Читать еще:  Как оформить коммерческую недвижимость

Есть еще один метод, когда берется займ, а потом, используется, чтобы погасить действующую ипотеку. Для этого понадобится собрать пакет всех документов для оформления нового займа.

Если банк не против, то выдает вам займ на короткий срок. Им вы оплачиваете уже имеющийся кредит и квартира более не под залогом. После этого нужно найти покупателя на квартиру. Полученные с этого деньги уйдут на погашение краткосрочного займа. То что останется, вы тратите на покупку нового жилья и первоначальный взнос за него.

Можно ли обменять квартиру купленную в ипотеку на дом

Это возможно, но только с согласия банка. Квартира находится в залоге у кредитной организации, все сделки с ней возможны после разрешения финансовой организации.

Можно ли обменять квартиру в ипотеке на большую

Банк соглашается, при условии, что стоимость нового жилья, превышает старую не более чем на 20-30%.

Бывают случаи, когда старое жилье обменивается на новое, но по той же цене. Значит новая квартира находится в неблагополучном районе. Банк пойдет на уступки, если там есть его отделение, учитывайте это.

Процедура состоит из следующих этапов:

  1. Получение согласия банка, поиск нового жилья. Оценка недвижимости кредитной организацией.
  2. Через агентство недвижимости находится покупатель на старую квартиру.
  3. Кредитуемый продает старое жилье, и на полученные деньги приобретает новое.
  4. Со старого жилья снимаются обременения, новая квартира становится залогом для банка.

Учтите, что все расходы на эту процедуру оплачивает заемщик. Будьте готовы к этому.

Обмен ипотечной квартиры в Cбербанке

Сбербанк крайне неохотно идет на подобные сделки. Обменять заложенную квартиру на большую могут только те клиенты, в которых банковская организация может быть уверена:

  • ни разу не просрочили платеж.
  • участвуют в зарплатном проекте.
  • хорошая кредитная история.

Если банк согласен, то обмен происходит по схеме, которую мы неоднократно упоминали ранее.

Военная ипотека — отдельные нюансы

Обменять квартиру, купленную по программе военной ипотеки проще всего, погасив задолженность. Тогда квартира полностью переходит в вашу собственность и вы делаете с ней все что угодно:

  1. Вы договариваетесь с владельцем нужного жилья.
  2. Он выплачивает банку остаток вашей задолженности.
  3. Квартира становится вашей.
  4. Вы продаете ее новому владельцу, а он продает вам свою.

Учитывая особенности военной ипотеки, лучше обменивать жилье именно таким методом. Он простой и безопасный.

Обмен по переуступке

Существует понятие переуступка обязательств по договору. Оно может касаться как недвижимости, так и прав и обязанностей, касающихся кредитного обязательства. Покупатели предпочитают приобретать жилье в ипотеку по переуступке, так как срок выплаты может быть довольно скромным.

Важно! Если банк дает согласие на такую процедуру, то новый заемщик соглашается со всеми условиями договора, который подписывал предыдущий владелец.

Как только факт перехода будет зафиксирован в росреестре, новый владелец получает права собственности на жилье. Пока не будет осуществлена регистрация, стороны могут отказаться от сделки, подав заявление.

Специалисты кредитного отдела оценят нового заемщика и примут решение. Если он является таким же надежным, как и предыдущий, банк даст согласие. Однако бывают случаи, когда у кредитной организации нет выбора, так как старый заемщик не может платить и они соглашаются на любого нового владельца.

Чтобы получить разрешение на переуступку, нужно обратиться в отдел ипотечного кредитования своего банка. В случае вынесения положительного решения, финансовая организация начинает подготовку всей документации.

По окончанию сделки:

  • Покупатель становится новым заемщиком.
  • Продавец теряет статус собственника и заемщика.
  • Условия кредитования остаются прежними.
  • Меньший долг перед банком.
  • Все чисто в юридическом плане.
  • Банк выступает в качестве гаранта сделки.
  • Новый заемщик быстро выплачивает остаток кредита и получает дополнительный «плюсик» в свою кредитную историю.

Обменять ипотечную квартиру на другую можно, но только, если банк согласится на эту сделку. На решение кредитной организации влияет множество факторов, в том числе и расположение нового жилья. Оно должно находиться в хорошем районе. Если банк согласился, нужно тщательно подготовиться, найти хорошее жилье, финансовая организация произведет его оценку. Найти покупателя на старую квартиру. Он должен быть с положительной кредитной историей. Используйте наши рекомендации и у вас, обязательно, все получится.

Обмен ипотечной квартиры на другую: все варианты

Законодательного запрета на совершение сделок с ипотечной недвижимостью нет, однако если заемщик хочет обменять квартиру, находящуюся в ипотеке, ему придется получить разрешение банка.

Только в этом случае получится провести процедуру в соответствии с требованиями ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ. Если пренебречь данным правилом и не согласовать все с кредитором, он может потребовать досрочного погашения задолженности.

Способы обмена ипотечной квартиры

Существует несколько вариантов обмена жилплощади на большую с доплатой, на дом или на меньшую по количеству квадратных метров:
  • Подписание договора мены с подменой залога. В этом случае стороны сначала договариваются о замене, затем заемщик оповещает кредитора, предоставив ему договор, а после получения разрешения производится замена старого заемщика на нового.
  • Составление договоров купли-продажи. Должник продает ипотечное жилище, заручившись разрешением банка. Остаток долга погашается покупателем до подписания ДКП, за счет чего с жилья снимается обременение.
  • Оформление потребительского кредита для погашения остатка задолженности с последующей реализации недвижимости.

ВАЖНО . По краткосрочным займам в большинстве случаев устанавливаются высокие процентные ставки (от 15 до 20% годовых), поэтому ими можно воспользоваться, если сумма задолженности небольшая и заемщик сможет выплатить кредит в максимально короткие сроки. Если пренебрегать данным правилом, сумма переплаты окажется довольно высокой.

Обмен ипотечной квартиры

Согласно ст. 37 ФЗ «Об ипотеке», заемщик может менять, дарить или продавать заложенную недвижимость до снятия обременений только с согласия кредитора. Банк не обязан давать одобрение на проведение подобных сделок, т.к. для него они сопровождаются бумажной волокитой, при этом он не получает прибыли. Однако он может пойти навстречу заемщику, особенно если стоимость жилья, приобретаемого в обмен, несколько выше заложенной квартиры: здесь увеличивается цена залога, и он получает повышенные гарантии на случай неисполнения договорных обязательств должником.

ВАЖНО . Если заемщик хочет обменять приобретенную квартиру на другую, меньшую по стоимости, кредитор может отказать в одобрении сделки. Это объясняется уменьшением суммы залога. Когда цена жилплощади существенно ниже остатка задолженности, шанс на положительный ответ очень низок: в случае, если заемщик перестанет выплачивать ипотеку, кредитор сможет получить не более 80% от стоимости заложенного жилья после его продажи, соответственно, понесет существенные убытки.

Какие нюансы необходимо учитывать, планируя обменять ипотечную недвижимость на квартиру в новостройке или на вторичном рынке:
  • Если должник хочет переехать и приобрести жилье в новом городе, имея ипотеку по текущему месту жительства, это возможно лишь при наличии отделений банка в новом регионе пребывания.
  • Кредиторы более охотно идут на уступки, когда заемщик хочет поменять обжитую квартиру на недвижимость в новостройке. Такое жилье всегда ценится более высоко.
  • На стоимость жилья всегда влияет ценовая политика в регионе и адрес расположения. Например, в центре квартиры будут однозначно дороже, чем в других районах, равно как и стоимость жилья в кирпичных домах выше, чем в панельных.
  • Если цена недвижимости, которую хочет получить заемщик, ниже стоимости взятой в ипотеку квартиры, разница между остатком долга и ценой не должна превышать 20-30%. Лучше всего свое желание обменять жилье обосновать снижением уровня дохода и невозможностью вносить ежемесячные платежи в прежних объемах, но здесь есть и другой вариант – попросить кредитора о реструктуризации ипотеки, если зарплата действительно снизилась.

Чтобы совершить обмен, необходимо предоставить банку новую квартиру в залог вместо старой.

Как производится вся процедура:
  1. Заемщик находит другого человека, согласного на оформление мены. Желательно, чтобы стоимость квартир была примерно одинакова.
  2. Должник обращается к кредитору с заявлением для получения разрешения.
  3. Когда разрешение будет получено, оформляется договор мены. С ним и другими документами обе стороны обращаются в банк, где со старой недвижимости снимается обременение и накладывается на новую. Заемщик при этом остается один и тот же. Со старого жилья ограничения полностью снимаются, и его владелец не несет ответственности перед банком.

После вышеперечисленных шагов необходимо зарегистрировать право собственности в ЕГРН. Для этого подается заявление, свидетельство на жилье, паспорт и технические документы.

ВНИМАНИЕ . Если в старой квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, обменять ее на новую можно только с согласия органов опеки. Для этого нужно получить соответствующее разрешение, для оформления которого по адресу новой недвижимости будет направлен специалист для оценки будущих условий проживания малолетнего. Если они хотя бы немного хуже, чем в жилье, находящемся в собственности на данный момент, ООиП провести сделку не разрешат.

Также стоит учитывать, что перед заключением договора все зарегистрированные на жилплощади лица должны самостоятельно выписать, если у них была постоянная прописка, в противном случае новый собственник может столкнуться с рядом сложностей, связанных с ограничением права пользования жильем прописанных граждан.

Обмен квартиры в ипотеке: 3 способа переехать

Ипотека – самый долгосрочный вид кредитования. Эта особенность, несомненно, является преимуществом, давая возможность решить вопрос с жильем семьям со средним уровнем дохода. Но одновременно ограничивает действия собственника. С залоговой квартирой провести сделку по обмену или продаже – проблематично. Как действовать правильно, если нужно обменять квартиру в ипотеке?

Закон не запрещает собственнику распоряжаться имуществом, а квартира, оформленная в залог по кредиту, остается в собственности заемщика. Ограничения, связанные с заключением сделок с такой недвижимостью, являются прямым следствием действия обременения, наложенного на жилье.

Кредитное учреждение (банк, выдавший ипотечный кредит), по сути, является заинтересованным лицом и залогодержателем. А это значит, что все действия с квартирой в ипотеке (продажа, обмен), должны происходить только с согласия и под прямым контролем банка.

Можно ли обменять жилье с обременением по ипотечному кредиту

Можно ли обменять квартиру в ипотеке, переехать в жилье большей площади с доплатой, или, наоборот, произвести обмен на меньшее жилье? Получив согласие банка, можно реализовать сделку с обменом. В зависимости от качества новой квартиры, суммы остатка долга, условий подписанного договора, и того, насколько добросовестно выполняет свои обязательства заемщик, ситуацию можно решить с помощью 3 разных процедур:

  • Сделка по обмену с одновременной процедурой замены залога.
  • Обмен с заключением двух договоров: продажи старой квартиры и покупки новой.
  • С привлечением краткосрочного кредита для погашения задолженности по квартире в ипотеке, с последующим оформлением договора покупки на новое жилье.

Самостоятельно просчитать возможность оформления обмена по той или иной процедуре – невозможно. Зависит выбор, в первую очередь, от решения банка. Прежде чем выбирать квартиру, на которую стоит произвести обмен, необходимо обратиться непосредственно в отделение банка, заключавшее договор ипотеки.

Чтобы не пришлось посещать банк несколько раз, стоит заранее подготовить документы, которые потребуются для заполнения заявления на разрешение обменять квартиру (некоторые из перечня можно получить в отделении):

  • Паспорт.
  • Идентификационный номер.
  • Свидетельство о браке.
  • Паспорт и согласие супруга (супруги).
  • Выписка (отчет) со счета, подтверждающая отсутствие долга по кредиту.

Перед тем, как принять решение о получении согласия банка на процедуру, стоит внимательно перечитать договор – можно избежать недоразумений. Некоторые из кредитных учреждений прописывают в договорах условия, при соблюдении которых разрешают проводить сделки с квартирой (домом) в ипотеке.

Основные требования касаются срока договора – большинство банков соглашаются на замену залога, если с момента заключения прошел определенный срок (от 2 лет до половины действия). Также большое значение имеет отсутствие задержек по очередным платежам.

Как обменять ипотечную квартиру на равноценную

Больше шансов получить согласие банка на обмен у заемщиков, которые планируют произвести равноценный обмен, например, при переезде в другой город или район. Здесь основным фактором будет место расположения нового жилья.

Идеальным вариантом будет квартира в непосредственной близости к отделению, в худшем случае – на расстоянии, которое можно преодолеть в течение нескольких часов. Такие требования аргументированы тем, что представитель кредитора должен иметь возможность свободно удостовериться в нормальном состоянии предмета залога.

Следующий этап процедуры – проверка выбранной квартиры. Сбором необходимой информации придется заниматься и заемщику, и службе безопасности банка. Обязательным будет предъявление выписок из ЖЭУ, ЕГРП, домоуправления. Со своей стороны, банк проверит по всем доступным базам наличие у собственника проблем с законом, кредитную историю и юридическую чистоту квартиры.

Читать еще:  Как вернуть долю в квартире

Если на этапе проверок никаких обстоятельств, которые могут помешать оформлению сделки, не выявлено, стороны приступают к заключению договора. Одновременно оформляются:

  • Договор обмена.
  • Передача нового залога.
  • Снятие обременения со старой квартиры.

Процедура – достаточно длительная и требует не только времени, но и средств: все расходы, связанные с получением выписок, справок, заключением договоров, оценкой, оплачивает заемщик. Только после оформления залога на новую квартиру банк снимет обременение, и новый собственник сможет реализовать право собственности.

Обмен квартиры в ипотеке на большую – порядок действий

По процедуре смены залога есть возможность обменять ипотечную квартиру, если новое жилье дороже, как минимум, на 20%. Банку выгодно получить в качестве залога более дорогую недвижимость. Если вариант с чистым обменом не может быть реализован из-за несогласия банка, можно получить разрешение на продажу.

В этом случае процедура становится еще дороже и длительнее. Придется одновременно подавать заявление на согласование продажи ипотечного жилья и заявку на предварительное одобрение нового кредита. Часто такое одобрение происходит по упрощенной схеме, если не возникало проблем с погашением по действующему договору и качество нового залога устраивает кредитора.

Только после того, как получено согласие по двум заявкам, можно предпринимать следующие шаги. Оформляются два договора: старая квартира продается, заключается договор на покупку новой. При этом процедура оформления залога на новое жилье проводится в первую очередь. Старая квартира все еще находится под обременением, которое снимается после заключения нового кредитного договора.

Как произвести обмен залоговой ипотечной квартиры на жилье поменьше или дешевле

Самый сложный случай с обменом квартиры в ипотеке на более дешевое или жилье меньшей площади. Согласие банка на проведение сделки получить удастся только в том случае, если большая часть суммы по кредиты уже выплачена – кредитору не выгодно менять солидный залог на квартиру, продать которую будет сложнее. В противном случае придется искать потребительский кредит, который позволит закрыть ипотеку, чтобы снять обременение с квартиры.

В этом случае также оформляются два договора. Продажа осуществляется после снятия обременения, покупка оформляется после получения доплаты от владельца квартиры, на которую производится обмен. Деньги, полученные от продажи, можно использовать, чтобы погасить потребительский кредит.

Военная ипотека: есть ли шанс обменять квартиру

Еще сложнее процедура, если квартира оформлена по военной ипотеке. Фактически, жилье находится в двойном залоге: у банка и у Росвоенипотеки. Но и в этом случае есть два способа решить вопрос с обменом.

Если ситуация, когда необходимо обменять квартиру, связана с непосредственным переводом военнослужащего в другой город для прохождения службы, то договором предусмотрен обмен по программе «Переезд». Процедура – аналогична вышеизложенной по равноценному обмену, происходит смена залога. Единственное требование – жилье, выбранное для переезда, должно быть аналогично залоговому имуществу и находиться в месте службы военнообязанного.

В другом случае процедура требует погашения, как ипотечного кредита, так и суммы отчислений Росвоенипотеки по ЦЖЗ. После снятия обременения военнослужащий вправе оформить договор на продажу квартиры. На новое жилье можно оформить новый договор военной ипотеки.

Сложные моменты при оформлении обмена квартиры: что нужно просчитать заранее

Процедура, связанная с обменом квартиры в ипотеке, проходит в несколько этапов и может длиться месяцами. Существенно ускорить обмен поможет предварительная консультация с банком: заранее будет определен порядок проведения процедуры, получено согласие на сделку.

Если жилье, которое находится в залоге, покупалось при посредничестве риелторской организации, сотрудничающей с банком, то и проведение обмена с поиском подходящих вариантов лучше доверить тем же специалистам: удастся сэкономить время на проверку продавца, квартиры. Кроме того, больше шансов найти продавца, который согласится на рискованную сделку – ведь именно ему приходится отдавать в залог собственную квартиру, не имея оформленного права собственности на приобретаемое в результате обмена жилье.

Обмен ипотечной квартиры

Ипотека – долгосрочный вид кредитования со средним заявленным сроком 15 лет. За такой значительный промежуток времени у заемщика может измениться материальное положение, размер семьи, место и удаленность работы и т.д.

В результате может возникнуть необходимость обменять ипотечную квартиру на большую, находящуюся в другом районе, городе. Обременения не означают запрет реализации прав собственности.

Можно ли обменять ипотечную квартиру?

Далеко не каждый заемщик знает, можно ли обменять ипотечную квартиру на другую. Ответ зависит от банка, выдавшего кредит.

Статья 345 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность изменения залога. Однако при обмене обремененной недвижимости банк сталкивается с дополнительными издержками, связанными с переоформлением документов, не получает никакой финансовой выгоды.

Поэтому банки с неохотой идут навстречу клиентам, требуют от них соблюдения заявленных требований:

  • добросовестная, своевременная оплата задолженности;
  • после заключения договора ипотечного кредитования должно пройти не менее двух лет;
  • значительная часть задолженности выплачена;
  • новая недвижимость находится в регионе, обслуживаемом банком, выдавшим ипотеку.

Банки озвучивают дополнительные условия для одобрения сделки. Эти условия разрабатываются кредитором самостоятельно. Банк потребует независимой оценки приобретаемого имущества средствами заёмщика, дополнительные справки, подтверждающие надлежащее состояние приобретаемой квартиры.

Как обменять ипотечную квартиру?

Просто так не получится оформить документы при помощи традиционной сделки купли-продажи. Если кредитор разрешит обмен, то документы оформляются с использованием одной из трех процедур приобретения недвижимости:

  • мены – изменения заложенной недвижимости;
  • оформления дополнительного кредита для погашения долга по ипотеке;
  • заключения двух сделок купли-продажи – по одной заложенная квартира продается, а по второй — покупается новая.

При обмене ипотечной квартиры на другую решающее слово в выборе процедуры остается за банком. Заемщик не подбирает приемлемый вариант. Поэтому необходимо обратиться в отделение, прежде чем приступить к подбору нового жилья. Процесс может затянуться, стать источником расходов.

Избежать частых походов в банк поможет заранее подготовленный пакет документов, необходимых для получения разрешения:

  • паспорт;
  • ИНН;
  • свидетельство о браке (при наличии);
  • письменное согласие, паспорт супруги (супруга);
  • выписка со счета, подтверждающая отсутствие задолженности.

Стоит лишний раз перечитать условия ипотеки, чтобы избежать заминок, недоразумений. В тексте прописывают условия, на которых можно продать квартиру или произвести обмен.

Если кредитор дал согласие, можно приступать к поиску новой квартиры. Не стоит пренебрегать рекомендациями банковских представителей, иначе сделка может сорваться, придётся начинать все сначала.

Основной сложностью будет именно поиск недвижимости. Прежде чем второй участник обмена получит права на жилье, его имущество станет залогом в банке по вашей ипотеке. Владельца желаемого имущества может насторожить такое положение дел, поэтому лучше обратиться за помощью к риэлторам.

Перечень необходимых документов

После выбора подходящего варианта нужно собрать следующие документы:

  • паспорт;
  • трудовую книжку;
  • военный билет (мужчинам до 27 лет);
  • справку 2 НДФЛ.

К этому пакету необходимо приложить копии всех страниц. Кроме того, требуется собрать еще 2 комплекта документов на каждую из квартир:

  • кадастровый паспорт;
  • правоутверждающие документы;
  • выписку из домовой книги;
  • заключение, предоставляемое оценщиком;
  • справку об отсутствии долгов за ЖКХ.

Если прописаны несовершеннолетние, то на обмен квартиры нужно разрешение от органов опеки. После предоставления указанных документов, проверки приобретаемой квартиры представителями банка начинается подготовка обязательных бумаг для оформления сделок по передаче права собственности, смене залогового имущества.

Обмен ипотечной квартиры на равноценную

Иногда возникает необходимость сменить город проживания. Тогда можно обменять ипотечную квартиру на другую, равноценную.

Ключевым фактором, влияющим на одобрение кредитора, становится близость приобретаемой недвижимости к отделению или возможность быстро добраться до нее. Такой нюанс обосновывается тем, что сотрудник, представляющий интересы банка, должен убедиться в надлежащем состоянии имущества, попадающего в залог.

Обмен ипотечной квартиры на большую через Сбербанк

Кредитор будет заинтересован, если новое помещение стоит дороже хотя бы на 20%. Он с большим желанием одобрит проведение такой сделки.

Добиться разрешения на передачу права собственности ипотечной квартиры у Сбербанка бывает сложнее. Эта компания идет навстречу только клиентам, которые:

  • участвуют в зарплатном проекте Сбербанка;
  • не имеют просрочек по платежам;
  • имеют хорошую кредитную историю.

Но даже соблюдение всех этих условий не гарантирует желаемый результат. Тогда придется прибегнуть к варианту купли-продажи.

Обмен ипотечной квартиры на меньшую или более дешевую

Если обмен подразумевает сокращение квадратов или стоимости недвижимости, то получить одобрение банка сложнее всего. Кредитору невыгодно получать в залог менее ценное жилье. Банк согласится дать разрешение на обмен только в случае, когда погашена большая часть задолженности. Альтернативным вариантом станет поиск потребительского кредита наличными, чтобы полностью перекрыть остаток по ипотеке.

Важно! При подаче заявления на кредит будут учитываться текущие платежи по ипотеке. Следовательно, конечная сумма занижается. Заранее проинформируйте банк о цели кредита (погашение ипотеки).

Этапы проведения сделки

Сделка может занять до двух дней, поскольку состоит из нескольких этапов:

  1. Покупатель закладывает остаток ипотечного долга в одну ячейку, а во вторую – разницу между рыночной стоимостью и долгом по ипотеке.
  2. Производится подписание документов по сделке купли-продажи.
  3. Сумма нового ипотечного кредита закладывается в ячейку для продавца. Вместе с заложенной ранее получится 100% стоимости недвижимости.
  4. Подписывается второй документов по сделке купли-продажи.
  5. Договоры подаются на регистрацию.

После регистрации договоров права собственности перейдут покупателю и продавцу. Снятие обременения с залоговой квартиры происходит путем изъятия денег из ячейки, закрытия счета старой ипотеки. Затем следует подписание актов приемки-передачи.

Процесс обмена ипотечной квартиры обычно затягивается на несколько месяцев. Чтобы все прошло гладко, следует соблюдать все вышеизложенные рекомендации и обращаться за консультациями к сотрудникам банка или в компании, оказывающие риэлтерские услуги. Они подскажут, как обменять ипотечную квартиру на другую.

Агентство недвижимости выступает гарантом прозрачности и законности сделки. Присутствие третьей стороны позволит сделать обмен безопасным, приемлемым для собственника желаемой недвижимости.

Можно ли продать ипотечную квартиру покупателю, который берёт ипотеку в другом банке?

— Можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке, покупателю, который так же хочет взять ипотеку, но в другом банке?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Да, это возможно. Существует ряд банков, которые готовы рассматривать заложенный объект как продукт кредитования. Такой механизм является новым трендом и фактически станет нашим будущим. С учетом того, что сегодня 90% сделок на рынке новостроек и 70% на вторичном рынке проходят с ипотекой, в скором времени весь оборот сделок с недвижимостью будет осуществляться с ипотечными квартирами. Пока еще это не очень распространенная практика, поэтому на сегодняшний день данную услугу предлагает лишь небольшой процент банков.

В качестве альтернативы могу предложить следующее — если банк, в котором покупатель взял ипотеку, не рассматривает заложенный объект для кредитования, можно перекредитоваться в том же банке, где заложен объект. Некоторые банки рассматривают формат, когда к ним приходит ипотечные покупатели на их же заложенную квартиру.

Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:

Конечно, можно. Но называть это «продажей» будет некорректно. Это будет договор уступки требования (цессии). В этом случае новый покупатель переоформляет на себя обязательства по ипотеке, в результате чего происходит смена ипотечного заемщика и переход права собственности. По общему правилу, банки не имеют ничего против таких действий, но могут взимать комиссию (от 1 до 10% от цены квартиры) за передачу права требования в целом и квартиры в частности.

Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:

Теоретически провести такую сделку можно. Однако на практике это весьма затруднительно, даже можно сказать нереально. Дело в том, что банк, в котором берет жилищный кредит покупатель, должен установить обременение на квартиру, которую собираются приобрести в ипотеку, в силу закона. А на этой квартире уже стоить такое обременение.

Согласно условиям ипотечного договора продавца квартиры с его банком, повторный залог не допустим или допустим только с согласия этого банка. В реальности же банки между собой не договариваются, поскольку это достаточно сложная процедура. А снятие обременения происходит только после полного погашения задолженности по ипотеке.

Выход из этой ситуации — покупателю нужно брать кредит в банке, где оформлен кредит у продавца, либо искать квартиру без обременения.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector