Chelnyurinform.ru

Челны Информ
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартиры с котлована в москве цены

Поймать на старте: новостройки Москвы на стадии котлована

Наиболее привлекательный в плане цены вариант покупки квартиры — сделка на этапе котлована, когда условия самые интересные. И до недавнего времени выбор таких вариантов был весьма внушительный, но теперь доля новостроек на начальных стадиях строительства снижается. LIVING рассказывает о самых интересных новинках столичного рынка, где еще можно купить квартиру выгодно.

Предложение уменьшается, но варианты есть

На стадии котлована сейчас, по данным компании «Бон Тон», продаётся около 18% новостроек в Москве, еще примерно столько же находится на этапе монтажа первых этажей. Для сравнения, всего несколько месяцев назад до 40% новостроек комфорт-класса было представлено на нулевом цикле. В эконом-классе около 65% — это уже введенное жилье; «на котловане» вариантов совсем мало.

Во втором квартале 2019 года на рынок новостроек Москвы вышло 11 новых проектов, среди них три объекта — в комфорт-классе, пять — в бизнес-классе, три — в премиум-классе. Наиболее привлекательная стоимость квадратного метра представлена в проекте «Движение» от ГК ФСК (129 тыс. рублей), но это апартаменты. Среди квартир самый приятный ценник у ЖК «Вестердам» от компании «Интеко» — 163 тысячи рублей за «квадрат». Причем проект расположен в ЗАО, считающемся одним из самых благоприятных по многим параметрам округов столицы. Там же представлен замыкающий тройку по цене проект «Манифест» от компании «Красные зори». В этом ЖК бизнес-класса средняя цена «квадрата» — 203 тысячи рублей.

Престижный округ по приятной цене

Проект «Вестердам» может быть интересен с точки зрения инвестиций для последующей перепродажи или сдачи в аренду, считают эксперты компании «Метриум». На западе и юго-западе Москвы расположено много престижных вузов, поэтому аренда сравнительно недорого жилья здесь будет интересна студентам и их платежеспособным родителям. Минимальная стоимость квартиры сейчас — 6,8 млн рублей (38 кв. м), срок сдачи — II квартал 2022 года.

Для ЗАО здесь демократичные цены (в среднем цена квадрата по округу в этом классе — 205 тыс. рублей, а в проекте, напомним, — 163 тыс. рублей). За 7,7 млн рублей в этом ЖК можно купить уже двухкомнатную квартиру (52 кв. м), так что можно рассмотреть вариант покупки для собственного проживания. Сравнительно низкий уровень стартовых цен означает, что в будущем жилой комплекс будет быстро дорожать по мере роста строительной готовности, уверены аналитики «Метриум». Средняя стоимость квадратного метра к завершению реализации в комплексе может вырасти примерно на 30-35%. У ЖК неплохая транспортная доступность: рядом находится Аминьевское шоссе, до ТТК можно добраться всего за 17 минут. В 2021 году в пяти минутах ходьбы откроется станция Большой кольцевой линии «Аминьевское шоссе». Из минусов: отсутствие собственной социальной инфраструктуры и отделки от застройщика.

Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова выделяет еще один не так давно вышедший проект в ЗАО — Stellar City от группы «Ташир», строящийся в Можайском районе, на Сколковском шоссе. В состав Stellar City входят 7 жилых корпусов, ДОУ, школа. Предусмотрены коммерческие помещения на первых этажах и подземные паркинги, будут организованы «дворы без машин» с элементами ландшафтного дизайна. Жилой комплекс строится рядом со Сколковским шоссе — ближе всего к нему находится станция метро «Молодежная» (5 км), также неподалеку проходит ветка МЦД-1. В первом корпусе реализуются квартиры без отделки, в последующих домах запланировано предложение как с полной, так и с предчистовой отделкой. Метраж предлагаемых лотов варьируется от 30,6 до 79,6 кв. м, а стоимость предложения на старте продаж составила от 3 до 10,3 млн рублей. Уровень средневзвешенной стоимости квадратного метра — 113,5 тыс. рублей. Срок сдачи запланирован на I квартал 2021 года.

Бизнес-класс у реки

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» среди новинок этого лета выделяет ЖК RiverSky от компании «Инград». Это комплекс бизнес-класса, расположенный в Даниловском районе ЮАО. Здесь предлагаются квартиры площадью 37–122 кв. м по цене от 8,9 млн рублей.

ЖК RiverSky отличается удачным местоположением — комплекс строится на набережной Москва-реки, при этом имеет отличную доступность, до локации удобно добираться как на личном, так и на общественном транспорте. В комплексе предусмотрены разнообразные типологии квартир — от стандартных однокомнатных до двухуровневых квартир и таунхаусов, имеются также квартиры с террасами, каминами и окнами в ванной.

Семь в одном

Еще одна доступная новинка — ЖК «Большая семерка», который будет построен в Богородском районе ВАО. «Название проекта отражает концепцию — в составе квартала семь монолитных корпусов на едином стилобате. Территорию планируется организовать согласно принципу «двор без машин».

Фасады домов будут выполнены в светлых тонах с использованием керамогранитной плитки. Дизайн холлов и лифтовых зон разработан по авторскому проекту. Среди плюсов также можно отметить виды на расположенную поблизости набережную реки Яузы, массивы парков Сокольники и Лосиного острова», — рассказывает Наталия Кузнецова. Проект относится к бизнес-классу, его застройщиком выступает копания «Бэсткон». Ближайшей к проекту является станция метро «Преображенская площадь» (15 минут пешком). Срок сдачи намечен на III квартал 2022 года. Площадь лотов варьируется от 39,8 до 108,1 кв. м, а цена квартир на старте начинается от 6,9 млн рублей.

Новые корпуса в «старом» ЖК

Если квартиры в проекте, который совсем только-только вышел на рынок, по каким-то причинам не устраивают, можно рассмотреть новые корпуса в ЖК, которые строятся уже давно. Например, лидеры по ценам в разных сегментах по числу комнат представлены в ЖК «Скандинавия» от ГК «А101» в Новой Москве. В частности, здесь представлен самый доступный вариант однокомнатной квартиры — 38,7 кв. м за 4,9 млн рублей (без отделки), здесь же расположена и самая дешевая «двушка» — 56,3 «квадратов» за 5,8 млн рублей (тоже без отделки). И здесь же вы найдете и самую доступную «трешку» — 73 кв. м за 7,7 млн рублей (отделка снова не входит).

Структура предложения комфорт-класса по стадии строительной готовности, кв.м,%

Новые проекты столичных новостроек II квартала 2019 года

Новостройки на стадии котлована

Покупка квартиры в новостройке на стадии котлована – это возможность купить жильё по более выгодной цене. В данном разделе представлены наиболее интересные новостройки Москвы и ТиНАО, которые только начали строиться.

Что значит «новостройка на котловане»?

Жилые дома строятся в несколько этапов. На самом раннем застройщик оформляет документацию и обустраивает стройплощадку. Затем наступает стадия котлована, когда подготавливается фундамент здания и его подземная часть. Следующая стадия – строительно-монтажные работы по возведению средних и верхних этажей. Когда сама коробка здания будет готова, строители перейдут к подключению инженерных коммуникаций, а затем к внутренней и наружной отделке здания.

Что нужно знать о покупке квартиры в стадии «котлован»?

  1. Котлован – это практически самое начало строительства дома. Панельные дома после этого строятся ещё около 4-8 месяцев, монолитно-кирпичные – 1,5-2,5 года.
  2. На стадии «котлован» стоимость квадратного метра в доме намного ниже, чем будет к моменту завершения здания. Покупая квартиру на котловане, можно сэкономить около 30% от стоимости жилья.
  3. Застройщик может продавать квартиры в строящемся доме только после того, как оформит официальное разрешение на строительство. Некоторые застройщики начинают продажи ещё до получения разрешения, привлекая покупателей большой скидкой и заключая с ними договора бронирования или предварительные договора купли-продажи (ПДКП). Для покупателя это обозначает очень серьёзные риски. Единственный вид соглашения, который юридически защищает права покупателя квартиры в новостройке, это договор долевого участия.

Минусы. У покупки новостройки на котловане два существенных недостатка, и первый заключается в повышенных рисках. За те 1-2 года, что строится дом, у застройщика могут возникнуть финансовые трудности, из-за которых придётся «заморозить» строительство. Второй недостаток в том, что при покупке квартиры на котловане дом ещё нельзя увидеть своими глазами, и проект приходится оценивать по документам, чертежам планировок и 3D-моделям.

Новостройки Москвы и ближнего Подмосковья на стадии котлована

Жильё в столице отличается высокими ценами, поэтому покупка новостройки на котловане в Москве – реальный способ сэкономить свой бюджет. В последние годы на рынок мегаполиса выходит большое количество проектов, поэтому подобрать квартиру на котловане в Москве можно всегда.

Как купить квартиру на стадии котлована в Москве?

Покупка квартиры в строящемся доме для многих семей – это единственная возможность обзавестись собственной недвижимостью. Такие квартиры стоят значительно дешевле, чем объекты на вторичном рынке. Поэтому в этой статье расскажем, как безопасно купить квартиру на этапе котлована в Москве.

Более подробную информацию о квартирах на стадии котлована вы сможете узнать на выставке «Недвижимость от лидеров», которая пройдет в Гостином дворе.

Чтобы попасть на выставку, необходимо получить бесплатный билет.

По данным Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства России в ближайшее время в Москве планируется построить 17,7 миллионов кв.м. жилья. Покупателю квартиры на стадии котлована будет из чего выбрать.

Одним из основных преимуществ покупки жилья на этапе котлована является возможность выбора среди большого количества квартир различной площади и планировки. На более поздних этапах строительства количество свободных квартир будет сокращаться, покупатели вынуждены будут довольствоваться не самыми удобными вариантами, причем по самой высокой цене.

Из-за высокого спроса купить квартиру в готовой новостройке в Москве практически невозможно, так как они уже распроданы или в продаже остались неликвидные предложения. Покупатель вынужден приобретать квартиру у физических лиц, тем самым лишая себя выбора и более выгодных ипотечных ставок. Кроме того, стоимость жилья в готовых объектах на порядок выше. Например, покупка недвижимости эконом-класса в Москве на котловане обойдется в 3,5 млн. Это будет небольшая студия 25-26 кв.м. с отделкой в новостройке. 1-ю квартиру площадью 35 кв.м. можно купить от 4,7 млн на окраине Москвы. Цены вырастут минимум на треть на этапе завершения строительства жилого комплекса.

Примерные цены на квартиры в новостройках Москвы на разных этапах строительства

Студия (25-26 кв.м.) от 3,5 млн.
1-я квартира (35 кв.м.) от 4,7 млн
2-я квартиры (48-56 кв.м) от 5,6 млн
3-я квартира (от 78 кв.м.) от 7,9 млн

Студия (25-26 кв.м.) от 4,7 млн
1-я квартиры (35 кв.м.) от 5, 7 млн
2-я квартиры (48-56 кв.м) от 6,6 млн
3-я квартиры (от 78 кв.м.) от 9 млн

Более подробную информацию о квартирах на стадии котлована вы сможете узнать на выставке «Недвижимость от лидеров», которая пройдет в Гостином дворе.

Чтобы попасть на выставку, необходимо получить бесплатный билет.

Так как же приобрести недвижимость на котловане по выгодной цене и не стать обманутым дольщиком? Сегодня риски стать обманутым дольщиком гораздо ниже, чем во время кризиса 2008 года. Тогда не существовало закона об обязательном страховании застройщиков, не было поправок в ФЗ-214, определяющих процедуру банкротства компании. Теперь покупка квартиры в новостройке происходит после подписания ДДУ и государственной регистрации, это исключает риск двойных продаж и обязывает компанию соблюдать сроки сдачи дома.

Читать еще:  Как сделать дарственную на квартиру на дочь

Но стоит помнить, что даже самые крупные и надежные игроки строительного рынка могут остановить стройку и начать процедуру банкротства. Совсем недавно начались проблемы у девелоперской компании Urban Group. Застройщик запустил и реализовал достаточно проектов в Московской области, взял на себя обязательства по достройке проектов обанкротившейся компании, вел активную рекламную кампанию, участвовал в отраслевых мероприятиях, но…

Поэтому каждый дольщик, оформляя договор на покупку квартиры на этапе котлована, должен быть готов к тому, что жилой комплекс может быть не достроен или стройка может затянуться по срокам.

Стоит поторопиться с покупкой квартиры на начальном этапе строительства, так как теперь приобретение недвижимости будет осуществляться через систему эскроу-счетов. Это означает, что деньги покупателей будут переведены банком застройщику после ввода дома в эксплуатацию. Эксперты полагают, что стоимость квартиры на старте проекта будет стоить заметно выше, чтобы к моменту ввода застройщику хватило лежащих на эскроу-счетах денег для покрытия всех расходов, в том числе по кредиту.

Не стоит откладывать покупку квартиры в ожидании новых, более выгодных обстоятельств. Сейчас на рынке сложились благоприятные условия для улучшения жилищных условий: процентные ставки по ипотеке находятся на минимальном уровне, а застройщики предлагают привлекательные акции на покупку квартиры в Москве.

Более подробную информацию о квартирах на стадии котлована в Москве вы сможете узнать на выставке «Недвижимость от лидеров», которая пройдет в Гостином дворе.

Чтобы попасть на выставку, необходимо получить бесплатный билет.

Хочу купить квартиру на стадии котлована в Москве

Желание купить квартиру на стадии котлована в Москве для самих москвичей,также как и для других жителей российских мегаполисов, стало нормой. Кто-то инвестирует деньги в недвижимость, уже имея собственное жильё, а кому-то реально жить негде.

Нам рассказывают про удобные планировки новостроек, просторные квартиры и лоджии, про современные материалы и строительные технологии, а у людей банально нет денег на покупку недвижимости в Москве. Потому что, будь у рядовой семьи в кармане нужная сумма, она всяко предпочла бы лучше купить готовую квартиру сейчас, пусть в спальном районе, пусть не самой лучшей планировки, чем вложить деньги в строящийся объект и продолжать мотаться по съемным квартирам.

Сколько стоит купить квартиру на стадии котлована в Москве?

Конечно, первичный рынок старой Москвы не может конкурировать с Подмосковным по объёму выставленных предложений. Зато по стоимости, он — вне всякой конкуренции. Цена на Московские новостройки на стадии котлована с привлекательным местоположением стартует в пределах 5-ти миллионов.

Если обратиться к новостройкам Подмосковья, то здесь, чтобы купить квартиру на стадии котлована, нужно иметь всего-то пару миллионов.

Для чего Вам жилплощадь в новостройке?

Нельзя бездумно вкладывать деньги, тем более большие деньги. Если Вы слышите о том, что где-то новостройка стоит 1,2 млн., не стоит кидаться на дешевизну, это может быть такая «дыра», в которой Вам и самим жить не захочется, и продать не будет возможности.

Чаще всего люди покупают новостройку, преследуя сразу несколько целей:

1. Буду жить сам.

2. Можно быстро продать квартиру и «навариться».

3. Можно выгодно сдать в аренду.

В любом случае, а особенно в двух последних, нужно чтобы квартира, кроме проживания, удовлетворяла жильцов и транспортной доступностью, и инфраструктурой, и окружением, иначе ни о какой аренде или продаже недвижимости не может быть и речи, разве что за бесценок.

К примеру, транспортная доступность новостроек в Раменском значительно выше, чем у таких же новостроек Люберецкого района. А будущий жилой район, который активно строится на Люберецких полях, куда десятилетиями сливалась московская канализация, и имеются два мусоросжигательных завода, вряд ли привлечёт сюда покупателей с большими деньгами. Как отмечают экологи, этот микрорайон рискует превратиться в ядовитое московское гетто для бедных.

Поэтому, если Вы собираетесь купить квартиру на стадии котлована в Москве в Москве, то в первую очередь ищите район, ведь здесь Вам предстоит жить.

Надёжность застройщика

Если Вас не привлекает перспектива пополнить ряды обманутых дольщиков, то репутацией застройщика нужно поинтересоваться заранее. Благо сейчас всю информацию можно нарыть в интернете, где приводятся и списки проблемных, и списки лучших новостроек Москвы, Новой Москвы и Подмосковья.

Кроме этого, об истинных намерениях застройщика можно догадаться по условиям, которые он предлагает при подписании договора долевого участия (ДДУ). Тут нужно держать ухо востро, а лучше иметь в этот момент при себе надёжную юридическую защиту или опытного риэлтора, посвящённого в «таинства» таких соглашений.

Хотите купить квартиру на стадии котлована? Запаситесь терпением

Оплата по ДДУ происходит после его государственной регистрации. В Москве документы в Росреестр принимаются по предварительной записи, за месяц-полтора вперёд. Когда документы на регистрацию подаются через МФЦ (многофункциональный центр), то срок регистрации составляет ровно месяц. Чтобы не бегать в Росреестр с каждым ДДУ отдельно, застройщик накапливает их целую пачку, поэтому желающим купить квартиру на стадии котлована в Москве приходится довольно долго ждать.

А если, не дай Бог, в документах обнаружилась ошибка, то Вам скажут об этом только после истечения срока работы с документами. Поэтому пока Вы соберёте дополнительные бумаги или сделаете исправления, срок регистрации может растянуться на несколько месяцев.

С прошлого года была начата электронная регистрация прав на недвижимость на портале Госуслуг. Для этого необходимо выйти на соответствующий сайт, заполнить электронную форму по заданному образцу, приложить документы в электронном виде и оплатить госпошлину. Срок регистрации прав при этом составит неделю, а срок постановки на кадастровый учёт – 5 дней (читайте об электронной регистрации прав не недвижимость ).

Что нужно знать при покупке квартиры на стадии котлована?

Многих покупателей волнует финансовый вопрос, когда после долгого ожидания ВДРУГ приходит сообщение о регистрации договора и требование заплатить деньги за квартиру в новостройке. Знайте, что после получения такой информации, Вам даётся ещё пара недель для того, чтобы уладить финансовые дела.

Обращайте внимание на дату регистрации ДДУ. Если разрыв между этой датой и временем получения договора на руки составляет больше недели, требуйте от застройщика расписку в том, что договор получен Вами такого-то числа, что убережёт Вас от начисления пени в случае просрочки платежа.

Очень редко, но всё же бывает, что застройщик изменяет цены на новостройки, и требует переподписать ДДУ по новым ценам, грозя не отдать договор на регистрацию. Это значит, что у застройщика серьёзные проблемы, и надо держаться от него подальше.

Или, к примеру, если застройщик предлагает Вам подписать предварительный договор долевого участия (тот же самый ДДУ, только без регистрации), то там обычно прописаны пункты, что дольщик уже сейчас оплачивает квартиру, а застройщик обязуется зарегистрировать этот самый договор. Риски при этом возрастают многократно.

Дольщик, собирающийся купить квартиру на стадии котлована в Москве, не обязательно оказывается обманутым. Нужно уметь отстаивать свои права, а не соглашаться со всеми действиями застройщика. А это гораздо легче сделать, когда в этом деле у Вас есть знающий и надёжный компаньон, например опытный риэлтор из нашего агентства «Капитал-Недвижимость».

Ирина Алай
Агентство недвижимости «Капитал-Недвижимость»

Заполните форму ниже, и мы свяжемся с вами
и ответим на любые ваши вопросы

Квартиры с котлована в москве цены

Его заключают с застройщиком. В 2021 году квартиры на стадии котлована продают через эскроу-счета. Все ради защиты прав дольщиков. Деньги вы перечисляете не компании, а кладете в банк на счет. Застройщик получит их после сдачи объекта.

Чтобы обойти эскроу-счета, застройщики иногда используют схему жилищно-строительного кооператива (ЖСК). По документам все выглядит так, будто группа людей решила построить себе дом и наняла подрядчика. Такие объекты дешевле, однако деньги участников ЖСК никак не защищены.

Какие есть риски при покупке квартиры на стадии котлована?

  • Перенос сроков сдачи объекта, задержка введения в эксплуатацию от нескольких месяцев до нескольких лет в связи с заморозкой проекта.

Несоответствие жилого комплекса проектной документации. Например, изменения в части планировки придомовой территории или отказ застройщика от строительства отдельных объектов инфраструктуры (школа, садик, спортклуб и проч.), на которые вы рассчитывали при выборе жилья.

  • Неполучение квартиры в связи с банкротством застройщика. Несмотря на переход на новую систему эскроу-счетов, риск потери покупателем квартиры денег сохраняется. В случае банкротства застройщика, вам вернут внесенную сумму, но без учета процентов и спустя длительное время. А ведь накопления могут обесцениться. Особенно с учетом роста цен на недвижимость.
  • Сколько можно сэкономить, приобретая квартиру в Москве на стадии котлована?

    Выгодно ли покупать квартиру в Москве на ранних этапах строительства в ипотеку?

    Как много домов в Москве не достраивают по причине банкротства застройщиков?

    Что будет с домом, если застройщик обанкротится в момент строительства?

    — Если в отношении застройщика введена процедура банкротства, покупателям квартир следует обратиться к конкурсному управляющему. Его назначает арбитражный суд. Нужно направить заявление о включении своих требований о передаче квартиры или возврате денежных средств в реестр требований кредиторов, — объясняет эксперт по недвижимости.

    Заявление можно подать в течение двух месяцев со дня получения уведомления об открытии конкурсного производства. Независимо от того, закрыт к этому моменту реестр требований кредиторов или нет. Если требования заявлены после закрытия реестра, вернуть денежные средства будет затруднительно. Требования таких кредиторов удовлетворяются в последнюю очередь.

    Если жилой дом уже построен, но застройщик не успел оформить право собственности, возможна подача иска в арбитражный суд для признания права собственности, взыскания штрафа, неустойки и компенсации морального вреда.

    Покупка квартиры на стадии котлована в Москве

    Вы думаете купить квартиру на стадии котлована дешевле – в ряде ситуаций, это вообще не так привлекательно, как казалось на первый взгляд.

    Как купить жилье дешевле и не ошибиться — об этом думают очень многие россияне, которые решились на покупку квартиры на стадии котлована. Ведь в это время стоимость квадратных метров оказывается в разы ниже, примерно на 40%. Но выше и риски — чем дальше от сдачи в эксплуатацию, тем больше шансов на то, что в итоге возникнут проблемы.

    Покупка квартиры на уровне котлована — риски

    • От закладки котлована и до сдачи дома в эксплуатацию проходит как минимум один год. Поэтому за это время может случиться чуть ли не все, что угодно — застройщик разорится, ситуация в стране изменится, жилье станет долгостроем. Порою покупка квартиры на этапе котлована оказывается рискованной.
    • Длительное ожидание — вам потребуется где-то жить все это время, что составит дополнительные расходы. Например, аренда жилья может в целом оказаться очень дорогим удовольствием, которое сведет на нет все выгоды.
    • Покупка квартиры на стадии котлована за заемные средства в итоге окажется очень высокой по стоимости, так как добавляются дополнительные платежи и если вы еще и арендуете жилплощадь, то подумайте, где вы возьмете столь внушительные суммы ежемесячно.

    Покупка квартиры на стадии котлована в Москве – сокращаем риски

    Основным риском при покупке квартиры на стадии котлована в Москве является банкротство застройщика. Для того, чтобы снизить риски, стоит его проверить.

    • Проверяем историю. Прошлые проблемы помогут вам определить, стоит ли доверяться этому застройщику — судебные разбирательства, недостроенные дома, проблемы, срывы сроков — все это может говорить о том, что вы можете пополнить армию людей, которые оказались заложниками ситуации. И, напротив, если ранее компания никогда не срывала сроки, шансы окажутся минимальными. Если по каким-то причинам Вам потребуется срочно продать квартиру, то избавиться от жилья, возводимого ненадежной компанией будет очень и очень сложно.
    • Читаем отзывы в интернете, проверяем статьи и арбитражный суд. Наличие банкротных дел, проблемные ситуации, споры и разбирательства — все это крупные недостатки, которые могут привести к проблемам.
    • Проверяем документацию, включая проектную декларацию, документы на землю, наличие страховки. Если все соответствует ФЗ-214, то возможные проблемы в будущем минимальны.
    Читать еще:  Как правильно написать претензию в жкх образец

    Как купить квартиру на стадии котлована?

    Для многих семей приобретение жилья в строящемся доме по договору долевого участия – единственная возможность обзавестись собственной жилплощадью. Самые экономные покупатели интересуются, как купить квартиру на стадии котлована, ведь такие квадратные метры продаются очень дешево. Как правило, их стоимость на 30-40% меньше, по сравнению с объектами на вторичном рынке.

    Под квартирой на стадии котлована подразумеваются квадратные метры в доме, от которого во время заключения договора и оплаты построен только фундамент. То есть, это здание будет возведено в дальнейшем, его строительство определено проектом, и застройщик имеет определенные планы по срокам, этажности, площади, планировкам.

    Плюсы и минусы такой покупки

    Доступная цена. Стоимость начнет увеличиваться позже, когда появится 3-4 этажа, и покупатели смогут увидеть реальность проекта.

    Возможность выбрать желаемый этаж и планировку.

    Оплата в рассрочку.

    Свободная планировка. Все вопросы по метражу, расположению, оговариваются при составлении ДДУ.

    Важно! Владельцы новостроек лишены проблем, с которыми сталкиваются покупатели «вторички», — недоразумений между прежними владельцами, долгами за коммуналку.

    Но принимая решение о таком вложении, велик риск столкнуться с недобросовестной компанией-застройщиком. Это, как правило, чревато:

    Затягиванием сроков строительства, сдачи объекта. Когда половина дома уже построена, этот вопрос становится понятнее.

    Дополнительными расходами. Застройщики нередко требуют оплатить комиссионные за регистрацию договора.

    Несоответствием окончательного результата заявленному. В начальной стадии такой риск велик, ведь по ходу строительства проект может измениться.

    Умышленное банкротство, халатность девелопера, форс-мажор – с подобными ситуациями при таком вложении столкнуться реально. Жилой дом строится несколько лет, и фирма может обанкротиться непредвиденно, просто из-за сложной экономической ситуации. Тогда придется решать вопрос с возвратом денег.

    Интересный факт! Затягивание сроков – распространенная ситуация. Несмотря на то, что ДДУ регламентирует даты, покупатели очень редко получают ключи тогда, когда указано.

    Если компания начинает стройку без нужных разрешительных документов, она вскоре может быть заморожена, приостановлена надолго. Чтобы избежать подобных неприятностей, нужно тщательно проверять информацию по продавцу.

    Всё включено
    В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

    Без вашего участия
    После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

    Цена известна заранее
    Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

    Фиксированный срок ремонта
    Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

    Где найти сведения о компании-застройщике?

    Чтобы узнать больше, порой достаточно посетить официальный сайт. Там выкладываются декларации, документы, разрешительные бумаги, размещается вся информация по реализованным, запланированным объектам. Посмотрите, как точно раньше выполнялись обязательства, настолько довольны результатами покупатели. Помогут городские форумы, социальные сети.

    Региональные власти всегда публикуют данные по строительным фирмам, ведущим незаконную деятельность. Доступ к ним открыт каждому. Например, можно посетить сайт Минстроительства, Единый реестр застройщиков России.

    При изучении информации обращайте внимание на:

    опыт в сфере реализации жилищных комплексов, домов;

    количество успешно сданных проектов;

    случаи с переносами сроков, замораживаниями;

    наличие судебных споров, жалоб.

    Посмотрите партнеров. Если это крупные финансовые учреждения, известные подрядчики – организации можно доверять.

    Какие документы должны быть?

    Проверка юридических соответствий тоже важна. Ответственный девелопер всегда располагает:

    учредительными бумагами, инвестиционными контрактами, проектными документами, декларацией;

    разрешительной, правоустанавливающей документацией на участок земли, где ведется стройка;

    бухгалтерией (за три последних года);

    технико-экономическими обоснованиями, лицензиями, допуском СРО;

    договором страхования или поручительства.

    Федеральный закон требует от застройщиков размещать все это на официальном сайте, чтобы каждый клиент, при желании, мог ознакомиться.

    Узнать о будущей постройке можно из проектной декларации. Там написано финансовое состояние компании, запланированные даты окончания и сдачи, размещены правоустанавливающие бумаги. Лучше не покупать квартиру, если земля находится в краткосрочной аренде или по безвозмездному пользованию.

    Интересуют и условия инвестиционного контракта. Там прописываются условия для ввода новостройки в эксплуатацию. Нужно относиться осторожно к проектам, где местная администрация обязывает застройщика, например, организовать детские сады, школы, прочую инфраструктуру. Тогда ожидание ключей может затянуться надолго.

    Заключение ДДУ

    Обычно потенциальному будущему владельцу квартиры предлагается готовый образец документа для ознакомления, заполнения и подписания. Есть три варианта покупки на стадии котлована:

    покупатель становится участником жилищно-строительного кооператива.

    Оптимальным считается договор по долевому участию. Он обязательно проходит госрегистрацию через Росреестр. Если предлагаются другие формы соглашения или предварительный договор, это должно насторожить – возможно, есть проблемы с документацией.

    Суть долевого строительства в том, что оно осуществляется за деньги дольщиков. Привлечение участников таким способом возможно только для компании, располагающей разрешительными бумагами.

    ДДУ включает подробное описание будущего здания, сроки сдачи, стоимость. Там подробно прописывается порядок и время оплаты, гарантийные обязательства, способы обеспечения их выполнения. Любые изменения, вносимые сторонами, оформляются посредством дополнительного, регистрируемого соглашения.

    Случаи мошенничества

    Самый распространенный способ, который практикуют нечестные компании – заключение предварительного договора по купле-продаже вместо стандартного ДДУ. Эта бумага не предполагает оплату. Чтобы получить ее, аферист требует дополнительное соглашение на приобретение векселя по стоимости, равной цене жилья. Его подписание не дает покупателю никаких прав собственника.

    Некоторые ненастоящие фирмы делают продажи от одного лица, когда везде прописывается другое. Это незаконные действия, ведь юрлицо везде указывается одно и то же.

    Даже после всех подписей ДДУ считается активированным и действительным, только если была пройдена госрегистрация. До этого момента не стоит вносить оплату, и требование это неправомерно. Некоторые пользуются подобными схемами для продажи одной и той же квартиры разным людям.

    Вам нужен ремонт?

    Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

    Что важно при приемке жилплощади?

    Для осмотра выделите дневное время, лучше всего – когда светло. При приемке обязательно оформляется специальный смотровой лист. Любые дефекты, недочеты находят отражение в акте, подписываемом во время приема и передачи.

    Претензии покупателя должны быть обоснованы. ДДУ определяет сроки устранения дефектов, появившихся по вине продавца. Предварительно должна состояться приемка при участии членов государственной комиссии.

    Не спешите заказывать комплексный ремонт до получения ключей. Сначала дождитесь выполнения компанией-застройщиком обязательств по срокам. За это время лучше собрать побольше денег и посмотреть варианты, чтобы определиться с будущим стилем.

    4 совета для тех, кто хочет купить квартиру на этапе котлована

    Драматичные истории читателей Т⁠—⁠Ж

    Читатели Т⁠—⁠Ж, имеющие неудачный опыт участия в долевом строительстве, поделились своей болью и рассказали, на какие моменты стоит обратить внимание, прежде чем нести все свои сбережения застройщику. Выбрали 4 поучительные истории, которые помогут найти надежный объект.

    В 2011 году мне было 18 лет, я уже хотел жить отдельно от родителей. Тогда мне понравился вариант в Московской области, который должны были сдать к концу года. Я сложил все родительские и свои — еле накопленные — деньги и жил мечтой, что вот-вот перееду. Через полгода решил проверить стадию готовности объекта и понял, что меня «надолбали» как лоха.

    К тому времени 214-ФЗ только запускался, а многие застройщики работали по предварительным договорам. К тому же были юридические заморочки по поводу выхода закона о переводе земель из одной категории в другую — оттуда и пошли все проблемы. В итоге застройщик обанкротился: дело только недавно закрыли, но получить из него ничего не удалось, так как все суммы, поступившие от реализации, пошли на расходы конкурсного управляющего.

    И наступило время осознания, что так жить нельзя. Я закончил учебу, начал работать не покладая рук, думал о своем жилье каждый божий день, когда собирался на работу. Спустя несколько лет, когда я достаточно накопил для первого взноса, я решил попробовать еще раз, так как молния не бьет в одно место дважды.

    Я нашел вариант в ближайшем Подмосковье у застройщика, который уже сдавал дома и строил в том же районе. Выбрал оптимальный вариант, проверил все документы, оценил строительную компанию, обрадовался, что ее ответственность застрахована, и взял ипотеку на недостающую сумму. И вроде все проверено, и банк дал гарантию, но застройщик вывел 4 млрд рублей на Кипр и все заморозил. Идет банкротное дело, чем закончится — не знаю. Страховая компания тоже обанкротилась. Сейчас уже поменяли законодательство об ответственности застройщика, но в моем случае все законы, в том числе и физики, не работали.

    Вывод: на этих ошибках я наколотил не то что шишки, а прямо гематомы. Сейчас у меня достаточно опыта, чтобы оценить реальность проекта и выбрать надежный вариант. Конечно, 100% гарантии нигде нет, но, помимо двух провальных объектов, я купил еще два удачных.

    Первой не повезло маме. Я тогда была маленькой, деталей не помню, но это была новостройка в Троицке около 20 лет назад. Дом все еще не сдали. Надежда появилась только сейчас, но мама с папой уже развелись, вряд ли он отдаст ей ее законную половину.

    Потом мы ввязались в стройку ЖК «Новокосино-2». Все было в порядке, а потом стройку моего корпуса внезапно задержали на 4 года, хотя официально должны были построить за 2,5 года. И еще 2—3 корпуса так и стоят недостроями. Нам пришлось оформлять собственность через суд. Я потеряла 2 млн и в итоге продала эту квартиру с приличным дисконтом. У меня теперь есть муж и дочь, студия уже неактуальна.

    Что сказать — больше никогда. Лучше переплатить, чем повиснуть с квартирой, которая не станет твоей.

    В конце 2012 года родители решили купить сестре квартиру в Ленобласти. Она переехала в Петербург из Москвы, выйдя замуж, и жила с супругом у свекрови в проходной комнате. Денег было мало, а квартира была очень нужна. Поэтому взяли самый дешевый вариант в 12 км от города — студию в малоэтажном доме. На стадии даже не котлована, а чистого поля, дороги еще не подвели. И стоило это чудо всего 800 тысяч. При этом офис был красивый, в центре Петербурга, и менеджеры супер.

    Домик начали строить. Должны были сдать через год, ведь там всего четыре этажа, но сроки постоянно переносили, хотя понемногу строили. Потом у нас появились деньги после продажи квартиры бабушки. Купили мне однокомнатную в Подмосковье, а оставшиеся средства отвезли туда же и поменяли студию сестры на двухуровневую евродвушку.

    Так романтично: лестница и окно на крышу.

    Пока дом строили и откладывали, в семье сестры случились изменения: она дожидалась сдачи уже одна в съемном жилье. С опозданием на год дом все-таки построили. Хотя при его приеме мы увидели совершенно голые стены и главное — отсутствие второго уровня. Нам сказали, что все достроят, а тем, кто не примет, достроят позже всех. И мы приняли. Даже оформили собственность на нижний уровень размером 18,9 м 2 . Нам пообещали, что, когда построят верхний уровень, оформят документы на всю квартиру и сделают ремонт, так как мы его оплатили.

    Читать еще:  Кто выдает справку о прописанных в квартире

    Через год — на два года позже — нам все-таки сдали квартиру целиком и даже сделали очень симпатичный ремонт. Но за это время снова все изменилось. Чтобы ездить на работу к 8, сестре надо было выезжать в 5. Да и она не планировала жить в чистом поле одна: сестра не водит машину и не может — из-за зрения. Мы решили продать злополучную квартиру и купить жилье в другом месте. Вот тут и выяснилось, что сделать это почти невозможно, потому что оформлен только первый уровень, а переделать документы на квартиру целиком нельзя.

    Наши риелтор и юристы куда только ни обращались. Дошли до главного архитектора города и выяснили, что дом по плану трехэтажный и никаких вторых уровней в нем не должно быть. А мы смотрели планы квартир — там было два уровня. Мы пытались вернуть жилье застройщику, и он не отказывался, но обещал отдать деньги, когда продаст квартиру кому-то другому. Тем временем все шло к его банкротству: второй дом из пяти построили, но темп замедлялся, денег не было.

    Мы решили продать жилье сами, прошли суды и все на свете. Но нам так и не перерегистрировали квартиру. Те, кто не оформлял собственность на первый уровень, позже оформили все сразу. В итоге нашлись рисковые ребята, которые взяли нашу квартиру, выяснив, что неоформленный этаж ничем им не грозит. Но цену мы снижали и снижали. Результат — купили на пустом месте за 2 млн, продали готовую с ремонтом за 1,5 млн, потеряв около 500 тысяч.

    Застройщик вскоре разорился и сбежал: из пяти домов построили два и половину третьего. А мы купили сестре однокомнатную квартиру в самом Петербурге, тоже по долевому принципу. Дом сдали за неделю до срока — красивый и в пешей доступности от работы. Но ипотека продолжается, и то, что должна была закрыть продажа квартиры в области, все еще не закрыто. Теперь сестра каждый год получает налоговые вычеты и досрочно гасит ими ипотеку. Осталось 500 тысяч — именно та недополученная сумма.

    Насколько сейчас выгодно покупать жилье на этапе котлована

    По оценкам экспертов, сегодня до четверти сделок на московском рынке новостроек совершается на ранних стадиях строительства. Это связано с более привлекательной ценой на старте.

    Вместе с аналитиками и застройщиками разбираемся, как изменилась доходность новостроек на фоне ажиотажного спроса в 2020 году и перехода на эскроу-счета.

    Эскроу-счета и котлован

    Квартиры на этапе котлована считаются более привлекательными с точки зрения цены — они дешевле готового жилья. По оценкам экспертов, разница в цене может достигать от 10% до 50%. С переходом на эскроу-счета прогнозировалось, что новостройки будут выходить в продажу по более высоким стартовым ценам, а разница между начальной и окончательной стоимостью сократится. Этот прогноз в какой-то мере реализовался. Например, до 2019 года средняя разница в цене квартиры на стадии котлована и в готовом доме составляла порядка 25%. После перехода на эскроу-счета у девелоперов пропала необходимость стимулировать активные продажи на ранней стадии строительства, что сократило эту разницу примерно до 15%, отметил директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов.

    Эксроу-счета снизили разницу в цене экспонируемого предложения на этапе котлована и готового жилья в моменте, а стартовые цены стали выше из-за издержек девелоперов, подтвердила управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. «В 2020 году стоимость квадратного метра в жилье комфорт-класса на этапе котлована составляла 198 тыс. руб., на этапе ввода — 213 тыс. руб., разница в стоимости — 8%», — отметила она.

    Несмотря на увеличение стартовых цен, рост стоимости квартиры по мере строительной готовности не стал значительно меньше. По оценке «Метриума», сейчас за весь строительный цикл московские новостройки дорожают в среднем на 20–25%, а годовая доходность находится на уровне 12–15%, как и было раньше. Пока оценить полную доходность проектов с эскроу-счетами сложно, поскольку большинство из них находится еще в строительстве.

    Доля сделок с жильем на ранних стадиях строительства остается большой. По данным риелторской компании «Бест-Новострой», в 2020 году на этапе котлована совершалось 26% сделок, хотя в 2019 году этот показатель был выше — 31%. На старте продаж, до начала строительных работ, в 2019 году заключалось 6,9% сделок, а в 2020-м — уже 10,3%. По оценкам экспертов ГК «Инград», с момента начала строительства и примерно до 50% готовности объекта 25–30% сделок являются инвестиционными.

    Спрос решает

    Помимо схемы финансирования жилья, разница между ценой квартиры на котловане и финальной стадией определяется спросом на жилье в целом. По словам экспертов, это и продемонстрировал 2020 год, когда спрос на первичном рынке на фоне действия программы льготной ипотеки и валютных колебаний был ажиотажным. Покупатели, вложившиеся в квартиру на начальных стадиях строительства в начале года, могли выиграть в цене еще больше, чем в дореформенный период. По данным аналитиков агентства недвижимости «Бон Тон», до перехода на эскроу-счета маржинальность инвестиций в недвижимость массового сегмента на этапе котлована и по окончании строительства могла составлять от 20% до 40%. В 2020 году цены на новостройки в столичном регионе показали такой же рост.

    «За последний год он составил 20,8% в комфорт-классе. Но здесь включились другие механизмы, и катализатором удорожания стали вовсе не эскроу-счета, а главным образом большой объем собственных и заемных средств, появившихся на рынке недвижимости», — поясняли аналитики «Бон Тон».

    Об увеличении ценового разрыва между квартирой на этапе котлована и на финальных стадиях заявили в ГК «Инград». «Сейчас разница стоимости квартиры на этапе котлована и ценой на высокой стадии готовности колеблется от 27% до 55% в зависимости от проекта. Есть случаи, когда она достигала 100%. Как правило, цена активно растет примерно до 50% готовности дома, после чего прирост стоимости к моменту ввода в эксплуатацию незначительный. Ранее показатель находился в пределах 20–30%», — рассказал директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.

    По его словам, это связано с отсутствием хороших альтернатив для инвестиций: из-за падения доходности депозитов и общей ситуации неопределенности россияне предпочли вкладывать накопления «в бетон». «На долю инвестиционных сделок приходится примерно 20% общего объема продаж», — добавил застройщик.

    Вложение средств в строительство жилья действительно выгоднее банковских депозитов, согласился Дмитрий Цветов из ГК «А101». Фактическая доходность банковского вклада составляет 3–4% годовых, а аналогичный показатель от покупки квартиры на стадии котлована — порядка 7,5% годовых. Если говорить о годовом росте цен, то в 2020 году квартиры в Новой Москве подорожали примерно на 35%. Сейчас в проектах ГК «А101» средняя стоимость квадратного метра в предложении на 39,5% выше, чем год назад.

    «Нынешний рост обусловлен дефицитом предложения в моменте, который возник из-за стремления многих успеть воспользоваться льготной ипотекой, а также из-за дискуссий о возможной отмене этой программы», — пояснил он.

    Политика девелопера и количество комнат

    Разница между стоимостью квартиры на этапе котлована и финальными стадиями, помимо ситуации на рынке, зависит от класса жилья, конкретного проекта и квартиры, а также политики девелопера. «При наличии достаточного объема собственных средств и даже при привлечении проектного финансирования застройщики выбирают стратегию продаж в готовых корпусах, что позволяет им максимизировать стоимость проекта. Некоторые застройщики уже отказались от продаж на этапе котлована», — отметила Мария Литинецкая.

    Более того, даже в одном проекте может быть очень неравномерная динамика роста цен по мере строительной готовности. Например, однушки могут подорожать на 20% за время строительства, а трешки — только на 9%, отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Из 600 проектов столичного региона на первичном рынке только пять показали рост цены 30% и более с момента старта, если смотреть средние показатели по ЖК. А если взять динамику по однокомнатным квартирам, то проектов с такой доходностью будет уже девять», — добавила она.

    Когда покупать на котловане невыгодно

    Есть ситуации, когда квартиры на этапе котлована покупать невыгодно. Если, например, человек снимает жилье, то, пока достроится дом, ему придется как минимум два года арендовать квартиру, а это дополнительные расходы. Если взять в расчет аренду квартиры за 40 тыс. руб., то за два года строительного цикла придется на аренду потратить почти 1 млн руб. То есть необходимо, чтобы его новая квартира подорожала более чем на 1 млн руб. «Котлован более выгоден тем, кто уже имеет жилье и задумался о приобретении еще одной квартиры в инвестиционных целях или для родственников», — отметила Мария Литинецкая из «Метриума».

    Кроме того, несмотря на введение системы эскроу-счетов, которые дают гарантию возврата средств в случае банкротства застройщика, риски при вложении на стадии котлована сохраняются, продолжила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». Во-первых, не все девелоперы полностью используют эскроу-счета. Во-вторых, на таком быстрорастущем рынке, как в 2020 году, забрать деньги даже спустя полгода с момента вложения невыгодно — они уже сильно обесценились. «Если человек не готов кропотливо изучать подобные обстоятельства или выбранный проект уже содержит эти риски, ему, возможно, разумнее будет вложиться попозже», — рекомендует она.

    Невыгодной может оказаться и покупка определенных лотов, потенциал роста цен по мере строительной готовности у которых невысокий. «Например, чрезмерно большие или маленькие квартиры (топовые пентхаусы или базовые студии менее 20 кв. м) часто выходят в продажу практически по верхней границе цены. Если сэкономить на стадии строительной готовности все равно нельзя, в ранней покупке также нет смысла», — подытожила Ирина Доброхотова.

    Дмитрий Галанцев, управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум»:

    — Использование эскроу-счетов делает покупку новостройки значительно безопаснее, существенно снижая риски, связанные с банкротством и обманом со стороны застройщиков.

    Важно понимать, что эскроу-счета, обеспечивая сохранность денежных средств дольщика, никак не защищают его от затягивания сроков строительства и не гарантируют качество выполненных работ. На денежные средства на эскроу-счетах не начисляются проценты. Еще один минус эскроу-счетов — удорожание недвижимости, поскольку теперь застройщики платят проценты за пользование деньгами банка.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector