Chelnyurinform.ru

Челны Информ
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартиры на этапе котлована от застройщика

Как купить квартиру на стадии котлована в Москве?

Покупка квартиры в строящемся доме для многих семей – это единственная возможность обзавестись собственной недвижимостью. Такие квартиры стоят значительно дешевле, чем объекты на вторичном рынке. Поэтому в этой статье расскажем, как безопасно купить квартиру на этапе котлована в Москве.

Более подробную информацию о квартирах на стадии котлована вы сможете узнать на выставке «Недвижимость от лидеров», которая пройдет в Гостином дворе.

Чтобы попасть на выставку, необходимо получить бесплатный билет.

По данным Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства России в ближайшее время в Москве планируется построить 17,7 миллионов кв.м. жилья. Покупателю квартиры на стадии котлована будет из чего выбрать.

Одним из основных преимуществ покупки жилья на этапе котлована является возможность выбора среди большого количества квартир различной площади и планировки. На более поздних этапах строительства количество свободных квартир будет сокращаться, покупатели вынуждены будут довольствоваться не самыми удобными вариантами, причем по самой высокой цене.

Из-за высокого спроса купить квартиру в готовой новостройке в Москве практически невозможно, так как они уже распроданы или в продаже остались неликвидные предложения. Покупатель вынужден приобретать квартиру у физических лиц, тем самым лишая себя выбора и более выгодных ипотечных ставок. Кроме того, стоимость жилья в готовых объектах на порядок выше. Например, покупка недвижимости эконом-класса в Москве на котловане обойдется в 3,5 млн. Это будет небольшая студия 25-26 кв.м. с отделкой в новостройке. 1-ю квартиру площадью 35 кв.м. можно купить от 4,7 млн на окраине Москвы. Цены вырастут минимум на треть на этапе завершения строительства жилого комплекса.

Примерные цены на квартиры в новостройках Москвы на разных этапах строительства

Студия (25-26 кв.м.) от 3,5 млн.
1-я квартира (35 кв.м.) от 4,7 млн
2-я квартиры (48-56 кв.м) от 5,6 млн
3-я квартира (от 78 кв.м.) от 7,9 млн

Студия (25-26 кв.м.) от 4,7 млн
1-я квартиры (35 кв.м.) от 5, 7 млн
2-я квартиры (48-56 кв.м) от 6,6 млн
3-я квартиры (от 78 кв.м.) от 9 млн

Более подробную информацию о квартирах на стадии котлована вы сможете узнать на выставке «Недвижимость от лидеров», которая пройдет в Гостином дворе.

Чтобы попасть на выставку, необходимо получить бесплатный билет.

Так как же приобрести недвижимость на котловане по выгодной цене и не стать обманутым дольщиком? Сегодня риски стать обманутым дольщиком гораздо ниже, чем во время кризиса 2008 года. Тогда не существовало закона об обязательном страховании застройщиков, не было поправок в ФЗ-214, определяющих процедуру банкротства компании. Теперь покупка квартиры в новостройке происходит после подписания ДДУ и государственной регистрации, это исключает риск двойных продаж и обязывает компанию соблюдать сроки сдачи дома.

Но стоит помнить, что даже самые крупные и надежные игроки строительного рынка могут остановить стройку и начать процедуру банкротства. Совсем недавно начались проблемы у девелоперской компании Urban Group. Застройщик запустил и реализовал достаточно проектов в Московской области, взял на себя обязательства по достройке проектов обанкротившейся компании, вел активную рекламную кампанию, участвовал в отраслевых мероприятиях, но…

Поэтому каждый дольщик, оформляя договор на покупку квартиры на этапе котлована, должен быть готов к тому, что жилой комплекс может быть не достроен или стройка может затянуться по срокам.

Стоит поторопиться с покупкой квартиры на начальном этапе строительства, так как теперь приобретение недвижимости будет осуществляться через систему эскроу-счетов. Это означает, что деньги покупателей будут переведены банком застройщику после ввода дома в эксплуатацию. Эксперты полагают, что стоимость квартиры на старте проекта будет стоить заметно выше, чтобы к моменту ввода застройщику хватило лежащих на эскроу-счетах денег для покрытия всех расходов, в том числе по кредиту.

Не стоит откладывать покупку квартиры в ожидании новых, более выгодных обстоятельств. Сейчас на рынке сложились благоприятные условия для улучшения жилищных условий: процентные ставки по ипотеке находятся на минимальном уровне, а застройщики предлагают привлекательные акции на покупку квартиры в Москве.

Более подробную информацию о квартирах на стадии котлована в Москве вы сможете узнать на выставке «Недвижимость от лидеров», которая пройдет в Гостином дворе.

Чтобы попасть на выставку, необходимо получить бесплатный билет.

Квартиры на котловане в Москве от застройщика

Большая часть квартир в новостройке продается еще на стадии строительства. Это объясняется экономией, которая может достигать до 25%. Однако, кроме заметной выгоды, данный способ приобретения недвижимости несет с собой существенные риски. Что следует учесть, чтобы сделать выгодное приобретение, при этом получить квартиру в указанные сроки и не потерять свои средства.

Преимущества покупки квартиры на котловане в Москве от застройщика

Многие люди предпочитают покупать недвижимость на стадии строительства из-за очевидной выгоды. Меньшая стоимость квартиры является ключевым критерием выбора. Стоимость снижается ради привлечения дополнительных средств. В этом заинтересован каждый застройщик, ведь он получает очевидную выгоду и может использовать деньги соинвесторов для строительства, а не кредитные средства, которые нужно отдавать с большим процентом. Понятно, что чем меньше кредитных средств использовано, тем более привлекательной и низкой для покупателей будет цена за квадратный метр жилья.

Неоспоримым преимуществом является возможность получения рассрочки от застройщика. В данном случае ее срок оговаривается сторонами, но, обычно, она ограничивается сроком возведения дама. В ЖК «АВРОРА» Вы сможете квартиру купить на выгодных условиях, ведь компания застройщик предлагает несколько видов рассрочки, в том числе и беспроцентный.

Многих привлекает возможность выбора. Если покупатель проявил желание приобрести жилую недвижимость на стадии котлована, то ему предоставляется возможность выбора площади и планировки квартиры, этажа. Наиболее популярные варианты покупают именно на этой стадии. По окончанию строительства дома остаются непроданными только 20-25% квартир. Многие из них с неудобной планировкой или на последних этажах. Не пользуются большим спросом и многокомнатные квартиры.

Инфраструктура района

Нельзя оценить ровность стен и качество используемых материалов на стадии строительства, зато можно оценить район. Вы можете самостоятельно выяснить насколько хорошо развита транспортная развязка и инфраструктура в районе. Ознакомиться с инфраструктурой ЖК «АРОРА» Вы можете на страницах сайта. Здесь же, Вы найдете всю необходимую информацию, которая может пригодится при покупке квартиры.

Что стоит учесть при приеме квартиры в эксплуатацию?

Когда строительство дома завершено, компания застройщик приглашает принять приобретенное ранее жилье, затем по факту осмотра будет составлен акт приема-передачи. На этом этапе необходимо смотреть в оба и при необходимости указать застройщику на любое несоответствие с оговоренными ранее условиями. Уделите отдельное внимание ровности поверхности, коммуникациям, качеству исполнения отделки, а также площади квартиры. Все недостатки должны быть незамедлительно устранены, а недостающая площадь (если такова имеется) компенсирована.

Купив жилье в ЖК «АВРОРА» Вы не столкнетесь с подобными проблемами, поскольку застройщиком выступает надежная компания с многолетним опытом работы – ООО УК «ИНВЕСТСТРОЙКОМПЛЕКС».

Хочу купить квартиру на стадии котлована в Москве

Желание купить квартиру на стадии котлована в Москве для самих москвичей,также как и для других жителей российских мегаполисов, стало нормой. Кто-то инвестирует деньги в недвижимость, уже имея собственное жильё, а кому-то реально жить негде.

Нам рассказывают про удобные планировки новостроек, просторные квартиры и лоджии, про современные материалы и строительные технологии, а у людей банально нет денег на покупку недвижимости в Москве. Потому что, будь у рядовой семьи в кармане нужная сумма, она всяко предпочла бы лучше купить готовую квартиру сейчас, пусть в спальном районе, пусть не самой лучшей планировки, чем вложить деньги в строящийся объект и продолжать мотаться по съемным квартирам.

Сколько стоит купить квартиру на стадии котлована в Москве?

Конечно, первичный рынок старой Москвы не может конкурировать с Подмосковным по объёму выставленных предложений. Зато по стоимости, он — вне всякой конкуренции. Цена на Московские новостройки на стадии котлована с привлекательным местоположением стартует в пределах 5-ти миллионов.

Если обратиться к новостройкам Подмосковья, то здесь, чтобы купить квартиру на стадии котлована, нужно иметь всего-то пару миллионов.

Для чего Вам жилплощадь в новостройке?

Нельзя бездумно вкладывать деньги, тем более большие деньги. Если Вы слышите о том, что где-то новостройка стоит 1,2 млн., не стоит кидаться на дешевизну, это может быть такая «дыра», в которой Вам и самим жить не захочется, и продать не будет возможности.

Чаще всего люди покупают новостройку, преследуя сразу несколько целей:

1. Буду жить сам.

2. Можно быстро продать квартиру и «навариться».

3. Можно выгодно сдать в аренду.

В любом случае, а особенно в двух последних, нужно чтобы квартира, кроме проживания, удовлетворяла жильцов и транспортной доступностью, и инфраструктурой, и окружением, иначе ни о какой аренде или продаже недвижимости не может быть и речи, разве что за бесценок.

К примеру, транспортная доступность новостроек в Раменском значительно выше, чем у таких же новостроек Люберецкого района. А будущий жилой район, который активно строится на Люберецких полях, куда десятилетиями сливалась московская канализация, и имеются два мусоросжигательных завода, вряд ли привлечёт сюда покупателей с большими деньгами. Как отмечают экологи, этот микрорайон рискует превратиться в ядовитое московское гетто для бедных.

Поэтому, если Вы собираетесь купить квартиру на стадии котлована в Москве в Москве, то в первую очередь ищите район, ведь здесь Вам предстоит жить.

Надёжность застройщика

Если Вас не привлекает перспектива пополнить ряды обманутых дольщиков, то репутацией застройщика нужно поинтересоваться заранее. Благо сейчас всю информацию можно нарыть в интернете, где приводятся и списки проблемных, и списки лучших новостроек Москвы, Новой Москвы и Подмосковья.

Кроме этого, об истинных намерениях застройщика можно догадаться по условиям, которые он предлагает при подписании договора долевого участия (ДДУ). Тут нужно держать ухо востро, а лучше иметь в этот момент при себе надёжную юридическую защиту или опытного риэлтора, посвящённого в «таинства» таких соглашений.

Хотите купить квартиру на стадии котлована? Запаситесь терпением

Оплата по ДДУ происходит после его государственной регистрации. В Москве документы в Росреестр принимаются по предварительной записи, за месяц-полтора вперёд. Когда документы на регистрацию подаются через МФЦ (многофункциональный центр), то срок регистрации составляет ровно месяц. Чтобы не бегать в Росреестр с каждым ДДУ отдельно, застройщик накапливает их целую пачку, поэтому желающим купить квартиру на стадии котлована в Москве приходится довольно долго ждать.

А если, не дай Бог, в документах обнаружилась ошибка, то Вам скажут об этом только после истечения срока работы с документами. Поэтому пока Вы соберёте дополнительные бумаги или сделаете исправления, срок регистрации может растянуться на несколько месяцев.

С прошлого года была начата электронная регистрация прав на недвижимость на портале Госуслуг. Для этого необходимо выйти на соответствующий сайт, заполнить электронную форму по заданному образцу, приложить документы в электронном виде и оплатить госпошлину. Срок регистрации прав при этом составит неделю, а срок постановки на кадастровый учёт – 5 дней (читайте об электронной регистрации прав не недвижимость ).

Что нужно знать при покупке квартиры на стадии котлована?

Многих покупателей волнует финансовый вопрос, когда после долгого ожидания ВДРУГ приходит сообщение о регистрации договора и требование заплатить деньги за квартиру в новостройке. Знайте, что после получения такой информации, Вам даётся ещё пара недель для того, чтобы уладить финансовые дела.

Читать еще:  Кто составляет акт о затоплении квартиры

Обращайте внимание на дату регистрации ДДУ. Если разрыв между этой датой и временем получения договора на руки составляет больше недели, требуйте от застройщика расписку в том, что договор получен Вами такого-то числа, что убережёт Вас от начисления пени в случае просрочки платежа.

Очень редко, но всё же бывает, что застройщик изменяет цены на новостройки, и требует переподписать ДДУ по новым ценам, грозя не отдать договор на регистрацию. Это значит, что у застройщика серьёзные проблемы, и надо держаться от него подальше.

Или, к примеру, если застройщик предлагает Вам подписать предварительный договор долевого участия (тот же самый ДДУ, только без регистрации), то там обычно прописаны пункты, что дольщик уже сейчас оплачивает квартиру, а застройщик обязуется зарегистрировать этот самый договор. Риски при этом возрастают многократно.

Дольщик, собирающийся купить квартиру на стадии котлована в Москве, не обязательно оказывается обманутым. Нужно уметь отстаивать свои права, а не соглашаться со всеми действиями застройщика. А это гораздо легче сделать, когда в этом деле у Вас есть знающий и надёжный компаньон, например опытный риэлтор из нашего агентства «Капитал-Недвижимость».

Ирина Алай
Агентство недвижимости «Капитал-Недвижимость»

Заполните форму ниже, и мы свяжемся с вами
и ответим на любые ваши вопросы

Покупать ли квартиру на этапе котлована

Уже летом 2019 года девелоперы могут отказаться от продажи квартир на старте. Поскольку дольщики будут переводить средства на эскроу-счета, и воспользоваться ими компании смогут только после окончания строительных работ, делать скидки им станет невыгодно.

Аналитики разбирались, нужно ли спешить вкладываться в жилье на старте сейчас.

Доводы за: можно сэкономить

Жилье на стадии котлована всегда покупалось из-за низкой цены. Правда, раньше сделка была более выгодной. Если несколько лет назад стоимость недвижимости в период со старта строительства и до завершения возрастала в цене более, чем на 30%, то сегодня показатель еле доходит до 25%, как поясняет Ирина Доброхотова.

Наталья Бланкова говорит, что обычно цена недвижимости за время строительных работ растет не больше, чем на 15%. Это немного, но поспешить с покупкой жилья стоит в домах, где предвидится активный рост цен, либо в недооцененных проектах (если они сразу шли со скидкой).

Перспективными можно считать комплексы, рядом с которыми строится станция метро – там рост цены может быть существенным. По словам Ирины Доброхотовой, стоимость квадратных метров в одном из ЖК Москвы выросла на 48% за 12 месяцев и на 70% за 24 месяца (это был весь срок реализации). Мария Литинецкая упоминала, что в Discovery цены за 6 месяцев выросли на 19%, а в ЖК «Селигер Сити» с весны 2017 года на 39%.

Андрей Колочинский отметил, что ликвидные объекты во время строительных работ могут дорожать вплоть до 50%. Так случилось и с комплексом «Кварталы 21/19», где за 18 месяцев со дня старта продаж в отдельных корпусах средняя цена метра возросла на 35%, а стоимость студий и вовсе увеличилась на 45%.

Подорожание регулярно фиксируется в Новой Москве. По словам Марины Любельской, в ЖК «Новая Звезда» жилье на старте продавалось по цене от 110 тыс. руб. за кв. м, а сейчас стоимость выросла до 160 тыс. руб.

Доводы за: можно подобрать район

В 2018 году появилось много новостроек, так как застройщики спешили получить документы на работы до ужесточения закона 214-Ф3. Поэтому сегодня есть масса проектов на «нулевой стадии» – по Москве на их долю отводится 36% рынка, по словам Наталии Кузнецовой.

В «Метриум» считают, что доля жилплощади на старте во всех сегментах – 30%. В «БЕСТ-Новострой» поясняют, что квартиры есть в более, чем 75 проектах на нулевом цикле.

Доводы за: можно выбрать планировку

На старте есть масса разных апартаментов. Мария Литинецкая говорит, что как правило, к моменту ввода дома в эксплуатацию в массовом сегменте насчитывается до 20% нереализованных квартир (в более ликвидных объектах до 10%). Марина Любельская подчеркивает, что в концерне «КРОСТ» на завершающем этапе почти не остается доступных к покупке лотов. Так, в конце 2018 года в 2 жилых корпусах ЖК «Невский» из 500 квартир продавалась лишь 1, а из больше, чем 110 апартаментов – только 5 (остальные раскупили).

Татьяна Подкидышева поясняет, что быстрее всего раскупаются бюджетные квартиры. Чуть медленнее покупают улучшенные лоты, к примеру, с красивым видом. Дмитрий Таганов подтверждает, что к концу продаж могут остаться малоликвидные либо неликвидные варианты.

Доводы против: риски

Эксперты говорят, что в столице позже положенного срока сдается больше половины объектов — до 44% (в Подмосковье до 85%). На фоне нестабильной экономической ситуации, а также изменений на рынке, возрастает риск банкротства девелоперов. Следовательно, вложение в еще не возведенную недвижимость – это тоже риск.

Чтобы сэкономить и не прогадать, Андрей Колочинский советует внимательно выбирать застройщика, смотреть его документацию, ранее сданные проекты. Лучше покупать жилье в ЖК, где уже есть сданные корпуса, в которых живут люди. У проверенных застройщиков можно вкладываться в новый проект, хотя не стоит забывать, что сейчас банкротство может грозить всем. Например, Urban Group долгие годы сдавала объекты практически в срок. Потом были просрочки и крах.

Доводы против: придется подождать

Даже если компания сдаст объект в срок, окончания работ все равно придется подождать. Наталья Шаталина, «МИЭЛЬ-Новостройки», говорит, что обычно, чтобы возвести многоэтажный панельный дом, нужно около 12 месяцев, а чтобы построить его по монолитной технологии – 18–24 месяца. Андрей Колочинский поясняет, что потом придется ждать подвода коммуникаций, ремонта (если апартаменты приобретаются с отделкой), а это еще от 3–4 месяцев.

Да и ключи будущим владельцам выдают не сразу, по словам Ольги Тумайкиной. На это закладывается от 3 до 6 месяцев после сдачи дома. То есть, вкладывая в недвижимость на старте, нужно понимать, что въехать в нее удастся не раньше, чем через 3 года (и это если застройщик вложится в сроки).

Доводы против: нужно где-то жить

Пока ведутся строительные работы, дольщикам надо снимать жилье, если в собственности нет другого. Если есть ипотека, попутно нужно будет платить банку. Например, если жилье в новостройке приобретается за 6 млн руб., из которых есть только 3 млн руб., остаток придется оформить в ипотечный кредит под 10%. Если он берется на 20 лет, в месяц надо будет отдавать около 29 тыс. руб. Еще примерно столько же затянет аренда. В сумме за 3 года будет потрачено 2 млн руб., и жилья пока еще не будет.

В то же время, если приобрести готовые апартаменты в сданном доме на 15% дороже (за 6,9 млн руб.), в месяц нужно будет отдавать всего 37 600 руб., не тратясь вовсе на аренду. Правда, переплата будет больше, ведь такой платеж нужно будет вносить на протяжении всего периода ипотеки (показатель составит 5,1 млн руб. вместо 3,9 млн руб.) Но чтобы сэкономить, можно погашать досрочно.

Доводы против: стоимость возрастает не всегда

При подсчетах брался средний показатель роста цены – 15%. Но на практике спрогнозировать ситуацию сложно: стоимость может возрасти или упасть (тогда и вовсе невыгодно брать жилье на старте).

Дмитрий Таганов поясняет, что сегодня во многих объектах цена увеличивается всего на 5–7%. Татьяна Подкидышева утверждает, что в некоторых новостройках к концу периода продаж квартиры дешевеют на 5–10%, из-за ошибок в первоначальных расчетах, когда лоты ставятся дороже. По словам Ирины Доброхотовой, в столице есть объект, где стоимость упала практически на 34%.

Доводы против: выгодные лоты распродаются сразу не всегда

Наталья Шаталина утверждает, что доля проданных квартир в объектах, которые введены в эксплуатацию, либо где уже отделывается фасад, колеблется в пределах 16–99%. Татьяна Подкидышева говорит, что примерно 15% апартаментов распродается лишь после сдачи проекта (в последующие 2–3 года).

Хотя чаще всего в продаже остается менее ликвидное жилье или дорогое. К слову, некоторые девелоперы не сразу продают самые ходовые варианты. Мария Литинецкая отмечает, что компаниям тоже не интересно, чтобы ликвидные апартаменты уходили на старте, ведь позже их можно дороже продать.

Заключение

Приобретать квартиру на этапе котлована – это риск, особенно сейчас. Если какой-то объект очень понравился, и квадратные метры там раскупаются быстро, можно рискнуть, чтобы не упустить свой вариант. Но чаще всего лучше подождать и вложиться в недвижимость хотя бы на середине строительства, хотя и это тоже рискованно.

Рискнуть ли купить новостройку на этапе котлована

В начале этого века было довольно востребованным приобретение новостройки на этапе котлована. Но вот после 2008 года, когда из-за финансового кризиса не смогли выполнить своих обязательств перед дольщиками многие строительные компании, люди стали осмотрительнее относится ко вкладыванию средств в ещё не существующее здание.

Ситуация с новостройками на стадии котлована

В настоящее время ситуация в строительстве стабилизировалась и вновь вырос спрос на приобретение квартир, строительство которых только в процессе планирования. Связано это с тем, что стоимость новостройки на нулевом цикле существенно ниже. Порой разница в цене с квартирами уже выстроенного дома составляет до 30%. Подобная выгода делает привлекательным такое жилье как для обычных потребителей, так и для инвесторов.

Закон ФЗ-214 и его положительные моменты

Благодаря принятию в 2004 году ФЗ № 214, потребители, желающие принять долевое участие в строительстве новостройки, стали более защищенными. Нельзя сказать, что данный закон совершенен, но на данный момент времени это самая безопасная процедура приобретения квартиры в новостройке.

В этом случае заключается договор долевого участия (ДДУ) между потребителем и застройщиком, который четко прописывает информацию об объекте строительства, о стоимость жилья, о сроках и способах оплаты, а так же о сроках сдачи дома и о гарантийных обязательствах на возведенный объект.

Заключать ДДУ с застройщиком можно ещё на стадии нулевого цикла, что позволяет реально сэкономить. В среднем по данным статистики при условии строительства согласно требованиям ФЗ-214 на уровне котлована продается около 20-25% квартир. После ввода дома в эксплуатацию или на завершающем этапе строительства реализуется всего 20-25% квартир. Самая большая часть продаж, около 50%, приходится на этап строительства.

Классы квартир новостройки на начальном этапе строительства

Стоит отметить, что на самых ранних стадиях строительства реализуется жилье разных классов. Причем 40% от всего количества приходится на проекты элитного и бизнес класса, 14,8% реализуется жилье комфорт-класса. Менее всего пользуется спросом покупка на нулевом цикле строительства домов эконом класса – всего 3,7%.

Риски долевого участия в новостройках на нулевом этапе

Конечно же, риски приобретения новостройки на стадии котлована существуют. Связаны они с тем, что застройщик может затянуть сроки строительства или вообще не достроить объект. Чтобы избежать проблем и купить квартиру в долгострое, длящемся лет 10-20, важно довольно серьезно подходить к выбору застройщика.

Необходимо проверить репутацию строительной компании. Идеальным вариантом являются организации уже имеющие на своем счету реализованные проекты, и которые имеют аккредитацию в системообразующих банках. Так же стоит проверить застройщика на предмет того, имеет ли компания исходно-разрешительную документацию и происходит ли реализация жилья непосредственно по ФЗ-214. Обязательно должен заключаться с дольщиком договор долевого участия. Только при таких условиях можно смело рассматривать приобретение новостройки на начальном этапе строительства.

Читать еще:  Как переписать квартиру на другого собственника

Можно привести в качестве примера одну из самых известных новостроек Подмосковья на стадии котлована — индивидуальный строительный комплекс Олимп. В настоящий момент решается вопрос с поиском нового застройщика, который сможет продолжить строительство.

Хотя чаще всего достраиваются дома за счет дольщиков, которые организовывают ЖСК или объединяются в некоммерческие партнерства. Так поступили будущие жильцы дома в Москве на ул. Металлургов и в подмосковном Подольске, застройщики которых обанкротились.

Так же известны случаи достраивания замороженных строительных объектов за счет средств самого города. Чаще всего такое практикуется в крупных городах, в области подобное практически не практикуется. Нередка достройка на стадии котлована в Москве. Например, здесь за счет государства достраиваются дома на улицах Яблочкова, Байкальская. Для обманутых дольщиков Народного ополчения и Южного тушина за госсредства возводятся здания на Люберецких полях и в Куркино.

С 2014 года обманутых дольщиков больше не будет, так как вводится обязательное страхование ответственности всех строительных компаний. Те, организации, которые откажутся от подобной услуги страхования, не будут иметь возможности осуществлять свою деятельность.

Выгодное приобретение новостройки на начальном этапе строительства

Помимо того, что стоимость на этапе строительства обойдется дешевле до 30%, чем приобретение жилья уже в полностью готовом к эксплуатации доме, так еще есть выгода в наличии выбора. В данный период потребитель имеет возможность выбрать планировку квартиры и её площадь именно по своему усмотрению. Так же немало важным является выбор этажа.

Подобные привилегии выбора и экономия в стоимости возможны лишь при приобретении квартиры в новостройке. Покупка жилья на вторичном рынке или в новом доме уже сданном в эксплуатацию не сможет принести такой существенной выгоды.

Ипотечный кредит и его опасность

Ещё несколько лет назад и потребители, и банки избегали сделок с приобретением квартир в новостройке на начальной стадии строительства. Банки готовы были выдавать ипотечные кредиты на квартиры в домах, выстроенных уже хотя бы до половины, ну, в крайнем случае, до 40%.

Сейчас же ситуация изменилась и банки учитывая подобный спрос населения сформировали уже свои подходы к подобным сделкам. Они стали кредитовать строительства на самых ранних стадиях, но под более высокий процент.

Для тех, кто все же решился взять ипотечный кредит на приобретение первичного жилья и благодаря этому получить скидки на новостройки, важно понимать, что выгода от долевого участия в строительстве на раннем этапе вряд ли сможет перекрыть все переплаты по кредиту. Так же необходимо очень хорошо проверить строительную компанию и быть уверенным в том, что она осуществляет строительство в связи с ФЗ-214.

Хотя и это не сможет защитить дольщика от того, что в связи, например, с такими коммерческими рисками, как удорожание кредитов, кризис на рынке или экономические просчеты, строительство будет заморожено на неопределенный срок. Может оказаться, что потребитель остается с кредитом и без жилья.

Возможность покупки на нулевом цикле

В связи с тем, что не все застройщики желают работать в соответствии с ФЗ-214, многие наиболее крупные строительные компании считают более выгодным строить дома полностью за свой счет, и лишь потом реализовывать в них квартиры по договорам купли-продажи. Так они не теряют в цене и не имеют никаких проблем с определением стоимость кв.м, договорами ДДУ и недовольными дольщиками.

А строительные фирмы, которые не имеют средств для самостоятельного инвестирования своих проектов, чаще всего предпочитают работать по неким «серым» схемам, что для потребителей, желающих приобрести жилье дешевле на начальной стадии строительства, может быть очень рискованным.

Стоит ли покупать новостройки на стадии котлована?

Подводя итог, можно сделать вывод, что при желании сэкономить на покупке квартиры в новостройке до 30% от её полной стоимости в момент сдачи дома, необходимо заключить ДДУ с застройщиком на стадии нулевого цикла или хотя бы в процессе самого строительства. Большинство квартир в новостройках (до 50-60%) реализуются ещё до заключительного этапа строительства. Важным моментом является проверка репутации застройщика и наличие у него хотя бы несколько завершенных проектов. Если компания не готова работать по ФЗ-214, то стоит задуматься, нужно ли рисковать своими деньгами, начиная сотрудничать с таким застройщиком, ведь ФЗ-214 все же в какой-то степени защищает дольщиков и гарантирует возврат средств при определенных обстоятельствах. Если говорить о Ростове-на-Дону, то таким примером является ЖК Сельмаш.

Как купить квартиру на стадии котлована?

Для многих семей приобретение жилья в строящемся доме по договору долевого участия – единственная возможность обзавестись собственной жилплощадью. Самые экономные покупатели интересуются, как купить квартиру на стадии котлована, ведь такие квадратные метры продаются очень дешево. Как правило, их стоимость на 30-40% меньше, по сравнению с объектами на вторичном рынке.

Под квартирой на стадии котлована подразумеваются квадратные метры в доме, от которого во время заключения договора и оплаты построен только фундамент. То есть, это здание будет возведено в дальнейшем, его строительство определено проектом, и застройщик имеет определенные планы по срокам, этажности, площади, планировкам.

Плюсы и минусы такой покупки

Доступная цена. Стоимость начнет увеличиваться позже, когда появится 3-4 этажа, и покупатели смогут увидеть реальность проекта.

Возможность выбрать желаемый этаж и планировку.

Оплата в рассрочку.

Свободная планировка. Все вопросы по метражу, расположению, оговариваются при составлении ДДУ.

Важно! Владельцы новостроек лишены проблем, с которыми сталкиваются покупатели «вторички», — недоразумений между прежними владельцами, долгами за коммуналку.

Но принимая решение о таком вложении, велик риск столкнуться с недобросовестной компанией-застройщиком. Это, как правило, чревато:

Затягиванием сроков строительства, сдачи объекта. Когда половина дома уже построена, этот вопрос становится понятнее.

Дополнительными расходами. Застройщики нередко требуют оплатить комиссионные за регистрацию договора.

Несоответствием окончательного результата заявленному. В начальной стадии такой риск велик, ведь по ходу строительства проект может измениться.

Умышленное банкротство, халатность девелопера, форс-мажор – с подобными ситуациями при таком вложении столкнуться реально. Жилой дом строится несколько лет, и фирма может обанкротиться непредвиденно, просто из-за сложной экономической ситуации. Тогда придется решать вопрос с возвратом денег.

Интересный факт! Затягивание сроков – распространенная ситуация. Несмотря на то, что ДДУ регламентирует даты, покупатели очень редко получают ключи тогда, когда указано.

Если компания начинает стройку без нужных разрешительных документов, она вскоре может быть заморожена, приостановлена надолго. Чтобы избежать подобных неприятностей, нужно тщательно проверять информацию по продавцу.

Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Где найти сведения о компании-застройщике?

Чтобы узнать больше, порой достаточно посетить официальный сайт. Там выкладываются декларации, документы, разрешительные бумаги, размещается вся информация по реализованным, запланированным объектам. Посмотрите, как точно раньше выполнялись обязательства, настолько довольны результатами покупатели. Помогут городские форумы, социальные сети.

Региональные власти всегда публикуют данные по строительным фирмам, ведущим незаконную деятельность. Доступ к ним открыт каждому. Например, можно посетить сайт Минстроительства, Единый реестр застройщиков России.

При изучении информации обращайте внимание на:

опыт в сфере реализации жилищных комплексов, домов;

количество успешно сданных проектов;

случаи с переносами сроков, замораживаниями;

наличие судебных споров, жалоб.

Посмотрите партнеров. Если это крупные финансовые учреждения, известные подрядчики – организации можно доверять.

Какие документы должны быть?

Проверка юридических соответствий тоже важна. Ответственный девелопер всегда располагает:

учредительными бумагами, инвестиционными контрактами, проектными документами, декларацией;

разрешительной, правоустанавливающей документацией на участок земли, где ведется стройка;

бухгалтерией (за три последних года);

технико-экономическими обоснованиями, лицензиями, допуском СРО;

договором страхования или поручительства.

Федеральный закон требует от застройщиков размещать все это на официальном сайте, чтобы каждый клиент, при желании, мог ознакомиться.

Узнать о будущей постройке можно из проектной декларации. Там написано финансовое состояние компании, запланированные даты окончания и сдачи, размещены правоустанавливающие бумаги. Лучше не покупать квартиру, если земля находится в краткосрочной аренде или по безвозмездному пользованию.

Интересуют и условия инвестиционного контракта. Там прописываются условия для ввода новостройки в эксплуатацию. Нужно относиться осторожно к проектам, где местная администрация обязывает застройщика, например, организовать детские сады, школы, прочую инфраструктуру. Тогда ожидание ключей может затянуться надолго.

Заключение ДДУ

Обычно потенциальному будущему владельцу квартиры предлагается готовый образец документа для ознакомления, заполнения и подписания. Есть три варианта покупки на стадии котлована:

покупатель становится участником жилищно-строительного кооператива.

Оптимальным считается договор по долевому участию. Он обязательно проходит госрегистрацию через Росреестр. Если предлагаются другие формы соглашения или предварительный договор, это должно насторожить – возможно, есть проблемы с документацией.

Суть долевого строительства в том, что оно осуществляется за деньги дольщиков. Привлечение участников таким способом возможно только для компании, располагающей разрешительными бумагами.

ДДУ включает подробное описание будущего здания, сроки сдачи, стоимость. Там подробно прописывается порядок и время оплаты, гарантийные обязательства, способы обеспечения их выполнения. Любые изменения, вносимые сторонами, оформляются посредством дополнительного, регистрируемого соглашения.

Случаи мошенничества

Самый распространенный способ, который практикуют нечестные компании – заключение предварительного договора по купле-продаже вместо стандартного ДДУ. Эта бумага не предполагает оплату. Чтобы получить ее, аферист требует дополнительное соглашение на приобретение векселя по стоимости, равной цене жилья. Его подписание не дает покупателю никаких прав собственника.

Некоторые ненастоящие фирмы делают продажи от одного лица, когда везде прописывается другое. Это незаконные действия, ведь юрлицо везде указывается одно и то же.

Даже после всех подписей ДДУ считается активированным и действительным, только если была пройдена госрегистрация. До этого момента не стоит вносить оплату, и требование это неправомерно. Некоторые пользуются подобными схемами для продажи одной и той же квартиры разным людям.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Что важно при приемке жилплощади?

Для осмотра выделите дневное время, лучше всего – когда светло. При приемке обязательно оформляется специальный смотровой лист. Любые дефекты, недочеты находят отражение в акте, подписываемом во время приема и передачи.

Претензии покупателя должны быть обоснованы. ДДУ определяет сроки устранения дефектов, появившихся по вине продавца. Предварительно должна состояться приемка при участии членов государственной комиссии.

Не спешите заказывать комплексный ремонт до получения ключей. Сначала дождитесь выполнения компанией-застройщиком обязательств по срокам. За это время лучше собрать побольше денег и посмотреть варианты, чтобы определиться с будущим стилем.

Плюсы и минусы покупки квартиры на стадии котлована

При покупке жилья большинство выбирает микрорайоны с развитой инфраструктурой. По мнению экспертов, можно сэкономить 30-40% от стоимости, если купить квартиру на стадии котлована. Для застройщика это тоже выгодно, так как позволяет привлечь покупателей и снизить объем вложений. Подобная покупка наименее рискованна, если строится целый микрорайон, а компания крупная.

Преимущества приобретения квартиры в новостройке на стадии котлована

Федеральным законом № 214 установлено, что продавать квартиры можно только после получения разрешения на строительство. На практике вполне реально найти компанию, которая сразу после приобретения участка оформляет предварительные договоры продажи или соглашения на бронирование. Это достаточно рискованно для покупателя, так как подобные документы нельзя зарегистрировать в Росреестре, что не исключает вероятность продажи одной площади нескольким желающим. Менее рискованна покупка на фазе котлована, так как дает возможность сэкономить и выбрать жилье по этажу, площади, планировке, виду из окон. Эксперты отмечают, что при строительстве крупных комплексов чаще всего «ранним» покупателям предоставляются скидки при полной оплате, покупке двух или более квартир, оформлении ипотеки. Общий объем скидки может составить 5%.

Читать еще:  Как не платить коммунальные платежи законно

Недостатки приобретения жилья на стадии котлована

Кроме преимуществ, покупка жилья в многоэтажке на стадии котлована обладает и недостатками. В первую очередь — это риск передвижения сроков сдачи и возникновение финансовых затруднений у застройщика, способных поставить под сомнение возможность получить уже оплаченную площадь.
Перед принятием решения стоит учесть и другие минусы, например, вероятность ждать заселения несколько лет. Эксперты советуют не покупать жилье на стадии проекта, а при покупке на фазе котлована соблюдать некоторые правила, помогающие минимизировать риски:

  • найти компанию с хорошей репутацией, которая реализовала не один проект;
  • привлечь квалифицированного специалиста (риелтора) для проверки документов (свидетельства о праве собственности на участок, разрешения на строительство, проектов, инвестиционных контрактов, ипотечных аккредитаций);
  • убедиться, что права требования и договоры купли-продажи оформляются в соответствии с законом № 214.

Необходимо помнить, что стоимость отделки от застройщика примерно на треть ниже, чем при привлечении специалистов после окончательного оформления. Оценить качество жилья на фазе котлована можно только по проектам и презентациям. Это значит, что нельзя представить, как на самом деле будут выглядеть приобретенные метры.

Порядок оформления документов

Жилье на стадии строительства может продавать инвестор (человек, купивший квартиру или несколько квартир раньше с целью продать, компания или несколько компаний, вложивших средства в строительство) либо застройщик. Если продавец застройщик, оформляется договор об участии в долевом строительстве согласно статье 4 закона № 214. Если жилье продает инвестор, заключается договор уступки прав по договору участия согласно статье 11 закона № 214.
В первом случае покупателю даются обязательства в обмен на его деньги в определенный срок предоставить в собственность жилье. У человека, покупающего его, есть право требовать исполнения договора. Деньги он вносит после регистрации договора в Росреестре.
Во втором случае продавец уступает право собственности покупателю. Оба документа относятся не к квадратным метрам, а к конкретной квартире. В соглашении должен быть указан этаж, номер, все параметры, цена, дата введения в эксплуатацию. Деньги покупатель вносит до регистрации договора. У продавца необходимо потребовать гарантийное письмо, обязующее вернуть средства, если регистрация невозможна.

Как лучше купить квартиру в новостройке: в сданном доме или на этапе «котлована»?

Застройщики утверждают, что наиболее выгодно приобретать жильё на самых ранних этапах строительства. Однако по словам заместителя председателя Мособлдумы Игоря Чистюхина, фактическое число обманутых дольщиков Московской области достигает 25 тысяч человек на конец 2017 года. Принимая решение купить квартиру в новостройке в сданном доме или на этапе котлована, покупатель опирается на два критерия: цена и уровень риска. Насколько целесообразно вкладывать средства в «котлован»? Какие плюсы и минусы при покупке квартиры в сданной новостройке?

Ситуация на рынке

Нынешний год для новостроек можно назвать неопределенным годом из-за изменившихся требований к застройщикам и снижением ставки ипотечного кредитования. С одной стороны, предыдущий год продемонстрировал прирост объема предложений по сравнению со спросом на 10%. Для покупателя ситуация благоприятная, однако доходы населения падают последние 4 года, и предпосылок для улучшения благополучия не наблюдается. С другой стороны, с принятием поправок в 214-ФЗ и переходу к проектному финансированию объем предложений уменьшится.

Прежде всего закон о долевом участии уберет с рынка мелких игроков и индивидуальных предпринимателей. Теперь для разрешения построить новый ЖК или дом необходим капитал размером 40 млн рублей от дольщиков.

Обратите внимание! Ближайшие полтора года всех ждет плавное увеличение цен на новостройки как минимум на 10-15% и более.

Положительные черты принятых законов:

  1. Снижение процентных ставок по ипотеке.
  2. Программы поддержки семьи.

Эти моменты могут стать отправной точкой для повышения спроса сначала у сегмента новостроек, а затем и загородного сегмента.

Сегодня доля ипотечных сделок рынка недвижимости превышает 40%. По прогнозам экспертов с принятием новых программ, которые начали работать с текущего года, в следующем году их доля может вырасти до 60-80%. С другой стороны, ЦБ намерен ввести более жесткие меры по выдаче займов населению.

Можно заключить, что тенденции на рынке во многом будут зависеть от принятых регулятивных и политических мер властей.

Покупка квартиры в новостройке на этапе котлована

Самые привлекательные расценки застройщики устанавливают обычно с первой стадией реализации, тем самым привлекая средства покупателей и возможность «раскачать» спрос. При продолжительном падении доходов населения такая сделка выглядит выгодной.

Кроме того, стартовая цена квартир у первого дома первой очереди может быть гораздо ниже, чем аналогичное жильё последующих домов, примерно на 5-7%. Однако есть примеры, когда цена вырастает до 11%. Это связано с ростом узнаваемости, увеличением спроса, а также демонстрацией первых готовых домов, — все это вызывает доверие покупателя.

Из минусов можно отметить, что покупателям придется ждать ввода здания в эксплуатацию дольше, чем остальным. Этим и объясняется сниженная цена квадратного метра.

В готовых квартирах в новостройках Москвы с отделкой класса премиум и элитного сегмента разница приобретения жилья между котлованом и готовым объектом может составить порядка 30-60%. Такие сделки выгодно совершать на этапе котлована по нескольким причинам:

  1. Небольшая конкуренция между застройщиками.
  2. Большинство продавцов рынка элитного жилья работают давно, они уже приобрели известность и стараются сохранить репутацию, а значит риски долгостроя минимальны.
  3. Жильё элитных комплексов больше по площади.

В итоге, когда комплекс полностью построен, разница в цене между начальной и конечной будет сильно отличаться.

Важно! Остановить рост цены элитной недвижимости всегда могут экономические и политические факторы.

Главным недостатком приобретения жилья на этапе котлована всегда считался высокий риск стать свидетелем остановки строительства. Так, у Подмосковного города Электроугли Ногинского района все строительные проекты оказались заморожены. Как результат, у местного населения сложилось недоверие к жилью в новых комплексах. Сегодня новые компании боятся прийти на такой рынок из-за отсутствия спроса и скептического отношения. Подобные истории не единичны.

При решении приобрести квартиру при закладке котлована, следует придерживаться следующих правил:

  • Оценка опыта застройщика. Необходимо выяснить, исполнял ли девелопер обязательства по предыдущим проектам;
  • Посещение стройплощадки. Если нет даже котлована, то это говорит об отсутствии средств у застройщика для старта;
  • Наличие программ ипотечного кредитования. Чаще всего банки начинают выдавать кредиты после 70% готовности жилья, но если кредиты доступны ранее, то этот банк либо высоко оценил перспективы проекта, либо сам инвестировал средства;
  • Нельзя соглашаться на сомнительные схемы. Например, предварительный договор купли-продажи.

Покупка жилья в готовом доме

Продажа квартир в сданных новостройках массового сегмента обойдется дороже на 25% по сравнению с первыми стадиями реализации. Не все покупатели стремятся получить прибыль. Для многих важно знать, насколько надежно приобретать жильё у конкретного застройщика. Когда перед глазами покупателей десятки и сотни примеров официально обманутых дольщиков, они готовы отдать больше средств, но получить квартиру вовремя.

Эксперты утверждают, что людям, желающим снизить риски и не переплатить много денег, стоит рассмотреть вариант, когда новостройка частично готова. Например, когда большая часть этажей построена, а строительные работы ведутся активно.

Важно! Когда новостройка полностью готова, риски для покупателя минимальны, но вместе с тем растет стоимость и остается меньше выбора квартир.

Также не стоит вкладываться в новостройки на этапе котлована у новых строительных компаний по причине сложной экономической ситуации.

Купить квартиру в сданном доме от застройщика стало дешевле по причине остановки темпов роста цен. Важно понимать, насколько риск оправдывает выгоду. Например, в готовом доме человек сможет купить однокомнатную квартиру, а в доме, находящемся на этапе котлована, двухкомнатную. Такая же ситуация может сложиться с выбором района проживания. Близкий к центру города район – возможность купить квартиру во время возведения котлована, отдаленный район – возможность купить готовую жилплощадь. Стоит ли рисковать только ради квадратных метров или места проживания? Если есть средства, то лучше приобретать готовую квартиру. Такой вариант будет более надежным, но менее выгодным.

По стадиям строительства количество сделок распределено следующим образом:

  1. На этапе котлована вкладываются примерно 12% покупателей.
  2. Во время последующих фаз строительства 73%.
  3. После сдачи дома квартиры приобретают 15%.

Такие данные связаны с недостатком денежных средств у населения, так как даже 95% готовности проекта не дают гарантии, что он не будет заморожен.

Стоит отметить, что в приобретении строящегося жилья выгода всегда будет обратно пропорциональна риску. Каждый покупатель должен исходить из собственных возможностей и готовности рисковать, вкладывая средства на определенной стадии строительства.

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 — Регионы России
8 (499) 938-45-81 — Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Новостройки на стадии котлована

Покупка квартиры в новостройке на стадии котлована – это возможность купить жильё по более выгодной цене. В данном разделе представлены наиболее интересные новостройки Москвы и ТиНАО, которые только начали строиться.

Что значит «новостройка на котловане»?

Жилые дома строятся в несколько этапов. На самом раннем застройщик оформляет документацию и обустраивает стройплощадку. Затем наступает стадия котлована, когда подготавливается фундамент здания и его подземная часть. Следующая стадия – строительно-монтажные работы по возведению средних и верхних этажей. Когда сама коробка здания будет готова, строители перейдут к подключению инженерных коммуникаций, а затем к внутренней и наружной отделке здания.

Что нужно знать о покупке квартиры в стадии «котлован»?

  1. Котлован – это практически самое начало строительства дома. Панельные дома после этого строятся ещё около 4-8 месяцев, монолитно-кирпичные – 1,5-2,5 года.
  2. На стадии «котлован» стоимость квадратного метра в доме намного ниже, чем будет к моменту завершения здания. Покупая квартиру на котловане, можно сэкономить около 30% от стоимости жилья.
  3. Застройщик может продавать квартиры в строящемся доме только после того, как оформит официальное разрешение на строительство. Некоторые застройщики начинают продажи ещё до получения разрешения, привлекая покупателей большой скидкой и заключая с ними договора бронирования или предварительные договора купли-продажи (ПДКП). Для покупателя это обозначает очень серьёзные риски. Единственный вид соглашения, который юридически защищает права покупателя квартиры в новостройке, это договор долевого участия.

Минусы. У покупки новостройки на котловане два существенных недостатка, и первый заключается в повышенных рисках. За те 1-2 года, что строится дом, у застройщика могут возникнуть финансовые трудности, из-за которых придётся «заморозить» строительство. Второй недостаток в том, что при покупке квартиры на котловане дом ещё нельзя увидеть своими глазами, и проект приходится оценивать по документам, чертежам планировок и 3D-моделям.

Новостройки Москвы и ближнего Подмосковья на стадии котлована

Жильё в столице отличается высокими ценами, поэтому покупка новостройки на котловане в Москве – реальный способ сэкономить свой бюджет. В последние годы на рынок мегаполиса выходит большое количество проектов, поэтому подобрать квартиру на котловане в Москве можно всегда.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector