Chelnyurinform.ru

Челны Информ
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартира взамен старой

Квартира взамен старой

Компания на этом зарабатывает, а я теряю. Цены на новостройки быстро растут, компания фиксирует цену на долгий период. Сделка проходит без дополнительных затрат. Квартира стоит для клиентов со 100% оплатой и клиентов Трейд Ин одинаково. Компания берет услуги по реализации вашей квартиры на себя.

Я продам единственное жилье,
а вы не достроите дом. Строительство новостройки регламентируется ФЗ и ваши средства защищены эскроу счётом.
Застройщик финансирует строительство и выделяет средства до начала строительства.

Я боюсь продавать свою квартиру,
так как негде будет жить пока жду ключи
от новостройки. Можно проживать в своей старой квартире до получения ключей от новой.

Я сам продам свою квартиру
(выгоднее), а потом куплю новостройку За время продажи квартиры клиента,
цена новостройки может возрасти.
При Трейд Ин цена фиксируется.

Стоимость моей квартиры занизят. Расчет рыночной стоимости производится
на основании сделок, предложений
аналогичных квартир в текущем месяце.

В договоре купли-продажи указывается
конкретный срок освобождения квартиры,
а если срок сдачи дома перенесут? Клиенты проживают в своей квартире до получения
ключей в новостройке. Если срок передачи объекта
переносится застройщиком, то срок по ДКП
пролонгируется. На практике большую часть домов
компания сдаёт раньше срока.

Доля сделок TRADE-IN
от общего количества продаж

Ипотечное кредитование предоставлено банками-партнёрами: Московский кредитный банк: генеральная лицензия №1978 от 06.05.2016; Банк «Открытие»: генеральная лицензия № 2209 от 24.11.2014; Альфа-Банк: генеральная лицензия №1326 от 16.01.2015; ВТБ: генеральная лицензия №1000 от 08.07.2015; Абсолютбанк: генеральная лицензия №2306 от 11.08.2015; Сургутнефтегазбанк: генеральная лицензия №588 от 05.09.2016; Банк ДОМ.РФ: универсальная лицензия №2312 от 19.12.2018

Раскрытие информации ПАО «ИНГРАД» также доступно в сети Интернет на странице информационного агентства, аккредитованного ЦБ РФ на раскрытие информации — ООО «Интерфакс — ЦРКИ»

Настоящий сайт носит исключительно информационный характер, никакая информация, материалы, опубликованные на нём, ни при каких условиях не являются публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 Гражданского кодекса Российской Федерации. Визуализации и планировки представленные на настоящем сайте являются ориентировочными. Застройщик вправе вносить изменения в проектную документацию в соответствии с действующим законодательством.

Схема Трейд-ин в недвижимости

Как работает эта схема? Выгодно ли использовать ее для приобретения жилья в новостройке? Какие скрытые риски может она таить?

Что такое схема трейд-ин применительно к недвижимости

Начнем с того, что данный термин заимствован у рынка автомобильных продаж. Опытные автомобилисты знают, что новый автомобиль можно приобрести в автосалоне, используя систему взаимозачета: отдать свое старое транспортное средство в счет уплаты за новую машину. Оценщик высчитывает, какую сумму остается заплатить приобретателю. Недостающая сумма может быть позаимствована в банке.

В сегменте недвижимости данная схема взаимозачетов действует аналогично, но с одной разницей: здесь приобретаются квадратные метры жилья. Компания–застройщик выкупает квартиру клиента, становясь ее собственником. Взамен клиент приобретает квартиру в новостройке, доплачивая разницу стоимости объекта.

Выкуп старой квартиры застройщиком: кому это выгодно?

Когда речь идет о выкупе старой квартиры, то возникает вопрос: что при этом выигрывает или теряет каждая сторона сделки? Поскольку «вторичка» оценивается в таких случаях на 20-30% ниже ее рыночной стоимости, то для владельца квартиры такая сделка однозначно является убыточной. Но выгодна ли она застройщику? Именно он реализует впоследствии это приобретение по рыночной цене. Однако дальнейшая перепродажа вторички – задача достаточно обременительная. Вопрос требует времени, затрат, связанных с уплатой налогов, внесением квартплаты и других издержек. Поэтому трейд-ин не является привлекательной схемой для большинства застройщиков. Тем не менее, некоторые компании используют ее в своей практике.

Система взаимозачета: в чем ее преимущества

На современном рынке жилья более успешно работает система взаимозачета (ее также многие эксперты именуют термином «трейд-ин»). Клиент реализует принадлежащее ему жилье по адекватной стоимости при участии агентства недвижимости. На средства, полученные от продажи, он покупает жилплощадь в новостройке. Она бронируется на период реализации старой квартиры. Материальные преимущества данного варианта очевидны: продажа «вторички» по рыночной цене позволит выручить больше денег. Правда, времени на это уйдет также значительно больше.

Не следует путать схему трейд-ин, связанную с покупкой новостройки с обычной альтернативной сделкой. Обычный обмен предусматривает одновременную продажу/покупку. Когда речь идет о схеме трейд-ин, то она предусматривает поэтапное проведение сделок: сначала продажа старой квартиры, а затем оплата квартиры в новостройке. Приобретатель нового жилья заранее определяется с вариантом покупки, он точно знает, какой объект для него забронирован и сколько времени дает ему застройщик на реализацию старой квартиры или дома.

Данная схема актуальна для граждан, которые лишены возможности воспользоваться ипотечным кредитом, чтобы приобрести новую квартиру. Если у клиента есть денежные накопления, а также ликвидная недвижимость, то именно система взаимозачета может стать для него реальным механизмом для улучшения жилищных условий. По этой системе может быть реализована любая недвижимость: квартира, коттедж, загородный дом.

Правовые аспекты сделки

Когда речь идет о выкупе жилья застройщиком, то следует знать те требования, которые предъявляются к данному объекту.

  • Квартира должна быть свободной юридически (от прописанных лиц) и физически (от их имущества).
  • Жилье в коммуналках, а также доли не принимаются для участия в сделках трейд-ин.
  • Если среди собственников реализуемой квартиры имеются несовершеннолетние лица, то органы опеки вправе отказать в предоставлении разрешения на продажу.

Прежде чем запустить механизм системы взаимозачета, следует позаботиться о жилье на период, когда будет оформлена собственность на новостройку.
Зачастую новые квартиры требуют отделки, а значит, временное жилье может понадобиться на более длительное время – эту деталь также желательно предусмотреть.

Бронирование квартиры в новостройке рассчитано на строго ограниченный период. Чтобы успеть в срок реализовать старую жилплощадь, клиент должен быть готов к снижению цены на свою «вторичку».

Традиционные варианты приобретения нового жилья взамен старого

Если ни один из вышеизложенных вариантов клиенту не подходит, а мечта жить в современной новостройке все так же актуальна, можно обратиться к традиционным вариантам обмена.

Одновременная покупка-продажа остается наиболее экономически выгодным способом улучшения жилищных условий. Такой вариант устраняет многие проблемы, например вопрос о поисках временной жилплощади и расходов на нее.

Основными задачами в данном случае являются:

  • продажа своей «вторички» по максимально выгодной цене;
  • покупка жилья в новостройке у частного лица, которое инвестировало в нее деньги.

Оформление будет максимально быстрым. Необходимым условием является наличие у покупателя необходимой суммы для проведения сделки.

Еще один механизм приобретения нового жилья — ипотека или кредит под залог новой квартиры. Получив кредит, приобретатель оформляет право собственности на новостройку. Затем он продает старую квартиру по рыночной цене и выплачивает займ, но уже с процентами.

Покупка квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья, старой квартиры

При покупке квартиры нередко бывает недостаточно имеющейся свободной суммы. Приходится оформлять ипотеку или другим способом доставать деньги. При этом, в собственности остается другая, старая квартира, которую все равно планируется продавать в дальнейшем. Но заранее продать ее для того, чтобы получить нужную сумму – не самое удачное решение. А вот если оформлять все в качестве зачета (фактически, менять свою квартиру на новую), то эту проблему можно решить.

Можно ли купить квартиру в зачет имеющегося вторичного жилья?

Некоторые застройщики, банки или даже просто агентства недвижимости предлагают специальную систему покупки новой квартиры с одновременной продажей старой. Это достаточно удобно, хоть и несколько рискованно, если не пользоваться услугами опытного юриста. Выделяют два основных варианта, при помощи которых это может быть реализовано.

Покупка квартиры с одновременной реализацией старого жилья

Более популярной и выгодной схемой является вариант, когда между собственником и застройщиком/банком/АН (агентством недвижимости) заключается соглашение/договор на то что:

  1. Клиент выбирает квартиру (например, в новостройке) и она за ним бронируется на время действия этого договора.
  2. Старая квартира отдается на реализацию. Иногда этим занимается отдел продаж застройщика, но чаще всего, даже если работа не ведется напрямую с агентством недвижимости, с ним заключены соответствующие договоренности. В результате, продаже занимается АН.

Как только старая квартира продается, вырученная сумма средств не отдается собственнику, а напрямую идет на покупку нового жилья. Дальше, в зависимости от ситуации и цен, остаток суммы, если он есть, передается владельцу, а если новая квартира стоит дороже, то разницу уплачивает он уже из своих средств.

Читать еще:  Как выписать детей из квартиры

Такой договор обычно имеет определенный срок действия. Например, 3 месяца. Если за это время не получилось продать старое жилье, договор расторгается или продлевается по решению сторон.

Покупка квартиры с выкупом старого жилья

Второй вариант обычно реализуется намного быстрее, чем первый, но имеет и свои недостатки. В данном случае застройщик напрямую выкупает старую квартиру и, взамен, передает право собственности на новую.

Как можно купить квартиру в зачет имеющегося вторичного жилья?

Порядок действий и общие правила в обоих представленных выше случаях будут практически идентичные. Важно помнить, что нередко при подобных схемах человек теряет квартиру и ничего не получает взамен. Чтобы избежать подобных рисков, рекомендуется работать через представителя-юриста.

Порядок действий

  1. Выбрать подходящую квартиру у того застройщика/продавца, который поддерживает возможность оформления сделки с одновременным зачетом (на подобное согласны далеко не все, что стоит учитывать).
  2. Заключить договор на продажу либо прямо продать жилье застройщику/продавцу.
  3. Получить право собственности на новую квартиру и, или доплатить недостающую сумму или получить разницу между ценой продажи и покупки.
  4. Зарегистрировать право собственности.

Документы

Для оформления подобной сделки понадобятся такие бумаги:

  • Паспорта всех владельцев квартиры.
  • Документы на жилье (техпаспорт, выписка из ЕГРН и так далее).
  • Договор на реализацию.
  • Документы на новую квартиру.
  • Информация о застройщике (устав и так далее, это необходимо для того, чтобы проверит компанию, ее надежность и деловую репутацию).

Расходы и сроки

Основная статья расходов: оплата нового жилья, при условии, что оно стоит дороже, чем то, что будет продано. Также нередко застройщики или агентства недвижимости берут себе некую комиссию за то, что занимаются продажей старой квартиры клиента. Ее размер зависит от многих факторов, но редко превышает 10% от суммы. Помимо всего прочего, придется оплатить госпошлину при регистрации права собственности: по 2000 рублей за каждого нового владельца квартиры.

Сроки заранее определить очень сложно. Некоторые квартиры продаются быстро, другие же могут ждать покупателя несколько месяцев, а то и лет. Зависит это от состояния жилья, условий продажи и, что самое важно, стоимости. Зачастую покупатели предпочитают останавливать свой выбор на тех квартирах, которые стоят дешевле, чем стандартная стоимость на рынке. Таким образом, если нужно продать жилье как можно быстрее, стоит уменьшить цену как раз на те самые 20-30%.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Квартирный трейд-ин: новая квартира в EVER — взамен старой

Девелоперская компания Tekta Group запустила в комплексе EVER программу трейд-ин. Теперь желающие стать жителями комплекса на улице Обручева смогут обменять свою старую квартиру на новое, современное жилье. И главное — с такой программой можно не переживать: стоимость квартиры в EVER будет зафиксирована, сообщается в пресс-релизе Tekta Group.

Трейд-ин в EVER будет интересен тем, что хочет обменять старое жилье на новую квартиру по выгодной цене на этапе строительства. По программе трейд-ин покупатель не занимается сложным процессом продажи своей квартиры — менеджер программы поможет решить сопутствующие вопросы, а собственнику останется только подписать договоры продажи старой квартиры и покупки новостройки, а затем — просто ждать ключей и заниматься дизайн-проектом будущего жилья.

«Программа трейд-ин — популярный и удобный для покупателя инструмент. Часто им пользуются молодые семьи, которые хотят расширить жилплощадь, или москвичи, планирующие улучшить качество жизни. Например, перебраться в более удобную локацию или переехать из старого фонда в новый современный дом с функциональными планировками квартир, удобными общественными пространствами и благоустроенным, зеленым двором», — рассказывает коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова.

Проект EVER — природный оазис внутри мегаполиса. Он строится на улице Обручева, всего в 10 км от Садового кольца и 5–6 минутах пешком от станций метро «Калужская» и «Воронцовская», которую планируют запустить уже в этом году. В пешей доступности от комплекса находятся исторический Воронцовский парк и масштабный Юго-Западный лесопарк. В состав нового проекта бизнес-класса от Tekta Group войдут 6 высотных 34-этажных башен, на территории будет создан ландшафтный парк, дзен-сад для уединения и пешеходная торговая галерея с магазинчиками и кафе.

Минимальная стоимость квартиры-евродвушки (46,4 кв. м) с гардеробной, кухней-гостиной и одной спальней — от 13,8 млн рублей. Классической двухкомнатной квартиры площадью 59,2 кв. м с двумя санузлами, большой кухней и просторными комнатами — 16,7 млн рублей. Трехкомнатной (63,6 кв. м), с функциональной европланировкой — 16,5 млн рублей.

Кроме того, в продажу выведены уникальные лоты — видовые трех- и пятикомнатные пентхаусы на верхних этажах комплекса с удобной кухней-гостиной, в которой можно встретить гостей или устроить семейное торжество; квартиры с собственными террасами, мастер-спальнями и предусмотренными нишами под гардеробные.

Какой налог при продаже квартиры, полученной при переселении?

— Получила от государства квартиру по программе переселения взамен старой. Хочу продать, так как она меня не устраивает. Должна ли я платить налог 13% государству? Ведь я не просила меня переселять. Разница в сумме между старой и новой в пользу новой составляет 130 тысяч. При продаже мне придется платить налог от 130 тысяч или от продажной суммы?

Отвечает генеральный директор-аудитор ООО «Форос Аудит» Елена Васильева:

Если разница в стоимости квартир указана в договоре мены, то налог платится с разницы в стоимости. Если в договоре мены стоимость не указана, то учитывается рыночная стоимость квартиры. Оценку могут произвести только соответствующие лицензированные компании. Либо Вы можете воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет в сумме, полученной налогоплательщиком от продажи квартиры, но не превышающей 1 млн рублей.

Таким образом, выгоднее для Вас будет оценить стоимость квартир и заплатить 13% с разницы. При этом, если Вы осуществляли доплату за разницу в стоимости квартир, то и платить ничего не обязаны. Аналогичная ситуация рассмотрена в письме Минфина от 10.11.2015 № 03-04-05/64521.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

У налогоплательщика есть два варианта дальнейших действий: либо получить налоговый вычет от продажи новой квартиры, либо уменьшить доходы от продажи новой квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с ее первоначальным приобретением.

В первом случае налог уплачивается в полном размере, но в последующем производится его частичный возврат после соблюдения определенных процедур и предоставления соответствующей документации. Во втором же случае уменьшается сам размер налога, подлежащего уплате, на основании заблаговременно предоставленных в распоряжение налоговой службы документов. Это означает, что уменьшается налоговая база (то есть уменьшается размер подлежащего уплате налога) за счет произведенных расходов при покупке квартиры. В поименованные расходы входит как сумма доплаты разницы стоимости квартир, так и услуги, связанные с совершением посреднических и информационных операций при приобретении объектов недвижимости (стоимость риелторских услуг).

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Налог придется платить в случае, если данное переселение было осуществлено не по программе реновации. По данной программе срок владения недвижимостью остается непрерывным.

Отвечает налоговый консультант финансовой службы «Инком-Недвижимость» Айна Зайцева:

Применимо к Вашему случаю, в соответствии с законодательством РФ, доходы от продажи квартиры освобождаются от налогообложения при нахождении в собственности физического лица более пяти лет. Срок владения квартирой начинает исчисляться с момента государственной регистрации собственности на новую квартиру. Соответственно, если после получения новой квартиры и оформления ее в Вашу собственность не прошло пяти лет, то при продаже квартиры Вам необходимо исчислить и уплатить налог по ставке 13%. При этом Вы имеете право при продаже уменьшить доход на сумму понесенных расходов, которые связаны с приобретением данной недвижимости. В качестве таких расходов будет учитываться стоимость квартиры, которая указана у Вас в договоре мены с городом.

Таким образом, налог при продаже квартиры будет считаться, исходя из разницы между ее продажной стоимостью и суммой расходов, которые Вы понесли, согласно договору мены с городом (то есть стоимостью квартиры, указанной в договоре мены). С разницы Вам необходимо заплатить налог в бюджет по ставке 13%.

Читать еще:  Как я продавал квартиру

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

Если Вы просто продадите квартиру и не озаботитесь правильным заполнением декларации, то Вам будет начислен налог в размере 13% от 70% кадастровой стоимости Вашей новой квартиры. Но у Вас есть три пути избежать этих расходов.

Налог можно уменьшить, воспользовавшись льготным вычетом из налогооблагаемой суммы в размере 1 млн рублей. Это поможет, если кадастровая и продажная стоимость менее миллиона. Можно вычесть из налогооблагаемой суммы стоимость приобретения этой квартиры (если Вы ее приобретали по договору купли-продажи). И можно также вычесть стоимость приобретаемой взамен квартиры, купленной в этот же год.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

«Неравный» обмен, или как получить жилье в новостройке взамен старой квартиры

Сегодня многие строительные компании предлагают клиентам особую услугу — «трейд-ин». Для тех, кто о ней еще не знает — рассказываем. Trade in (в переводе с английского — «торговля») — обмен вторичного жилья на квартиру в новостройке по инициативе застройщика. Среди покупателей программа набирает все большую популярность. Однако, как и у любого явления на рынке недвижимости, такая услуга имеет и свои плюсы, и минусы.

Как все происходит?

Схема обмена достаточна проста. Все сделки с недвижимостью, по сути, похожи: берете ли вы в аренду офис в Одинцово или меняете старую площадь на новую. Клиент заключает первичный договор на «бронь» объекта в новостройке по фиксированной цене. Теперь ему нужно «сбыть» имеющуюся квартиру, чтобы получить деньги на новое жилье. На все-про все застройщик обычно дает покупателю срок до 3-х месяцев. Как правило, это выглядит так. Штатный риелтор компании выкупает квартиру у клиента. А тот, получив денежные средства, сразу же вносит аванс за площадь в новостройке. Этим клиент подтверждает свою договоренность. Через указанное время покупатель передает застройщику всю сумму, покрывающую стоимость новехоньких квадратных метров.

От первого лица

«Я всю жизнь прожила в Одинцово, но всегда мечтала о столице, — рассказывает Марина — «Тем более, что до нее «рукой подать» — всего 25 километров. При этом, никаких бонусов столичного жителя ты не имеешь и до работы ехать далеко. Родители подарили мне на свадьбу новую «трешку» в центре города. До сих пор им очень благодарна. Квартира, конечно, была шикарная. Но мы с мужем решили ее обменять на жилье в Москве. Сами вышли на застройщика, который предлагал такую программу. Увы, потеряли в «метрах». Купить помещение в Одинцово и приобрести жилье в столице — две большие разницы. Теперь у нас только 2 комнаты. И дом находится почти на окраине. Но все-таки это Москва !».

Обмен без хлопот

Популярность сделок трейд-ин в России растет с каждым годом. Если в 2018 они составляли только 20% от объема рынка, то на сегодняшний день — это уже 35%. Действительно, у программы есть неоспоримое преимущество — клиент не отягощен особыми проблемами в процессе обмена-купли. Основные условия по договору выполняет компания: покупает квартиру, оформляет документы. По сути, клиенту нужно физически присутствовать только в 2-х случаях: при осмотре новостройки и при подписании договора с застройщиком.

За что купили, за то и продали

Однако за все надо платить. В том числе и за комфорт. Застройщик обязуется реализовать вашу старую квартиру. И он это сделает. Но о прибыли для клиента никто думать не будет — особо выгодной цены вам не предложат. Квартира выкуплена? Денег на новое жилье хватает? Значит, договор выполнен. А если бы вы сами продавали площадь, то учитывали бы все плюсы и минусы сделки, мониторили цены на рынке и «выбивaли» бы для себя лучшие условия.

И как вы понимаете, за риелторские услуги компания берет определенный процент. Он варьирует от 5 до 20% от стоимости недвижимости. А ведь речь идет не о скромной аренде склада в Одинцово , а о реализации квартиры. По подсчетам аналитиков, при сделках trade-in покупатель теряет в среднем от 200 000 до 400 000 тысяч рублей.

И еще одно. Меняя старые «метры» на новые, психологически подготовьтесь к тому, что какое-то время придется пожить в дискомфорте. Если, конечно, у вас нет в запасе 3-й квартиры или частного дома. Лишившись прежнего жилья, вы сразу же переезжаете в новую «обитель». Но по программе «трейд-ин» редко предлагаются апартаменты «под ключ». Скорее всего, в вашем жилище не будет даже элементарной отделки. Посему на его полноценное обустройство потребуются дополнительные время, силы и финансы. И это надо учитывать заранее.

Резюме

Итак, что мы имеем? Среди бесспорных преимуществ услуги trade in — экономия времени, гарантии от застройщика ( не попадете на аферистов) и отсутствие хлопот с оформлением документов (это все делает компания). При этом, вы существенно теряете в деньгах и не полностью «рулите» процессом обмена. Здесь можно выиграть, а можно и проиграть ( например, если новая квартира по техническим характеристикам окажется хуже прежней). Но вся наша жизнь — риск. При удачном стечении обстоятельств такая сделка — хорошая возможность, чтобы сменить место жительства (как это сделала наша героиня Марина) или быстро и «безболезненно» улучшить жилищные условия.

Как отдать старую квартиру в зачет новой и не проиграть

В общем — «клиент готов», новостроек в Москве и области сегодня много, и в качестве финального аргумента выбора в пользу того или иного проекта зачастую становится удобство покупки, которое, при прочих равных, в немалой степени обуславливает наличие такой услуги, как взаимозачет.

«Фактически, взаимозачет преследует одну задачу девелопера, — поясняет партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. — Сделать так, чтобы продавец на вторичном рынке стал не просто покупателем на рынке первичном, а купил недвижимость именно у него, в одном из проектов застройщика».

Не будем лукавить — при активном спросе взаимозачет не слишком популярен среди девелоперов-продавцов новостроек — зачем делать какие-то лишние шаги, если от клиентов и так отбоя нет. А вот когда спрос на низком уровне, а именно в такое время мы сейчас и живем, возможности ипотеки ограничены, вот тогда менеджеры по продажам строительных компаний начинают искать своих клиентов и на вторичном рынке. Ведь тот, кто хочет продать свою квартиру, очевидно, хочет что-то купить взамен, скорее всего — с целью улучшения своих жилищных условий.

Разберемся в терминах

Сегодня на российском рынке взаимозачет существует в двух вариантах. Первый — когда девелопер (либо его подрядчик), по сути, берет на реализацию имеющуюся в собственности клиента квартиру, выступая в роли персонального риэлтора. Второй — срочный выкуп, когда девелопер выкупает старую квартиру и оформляет ее в зачет новой. Разберемся, чем выгодны и невыгодны эти варианты.

Начнем, со второго — когда девелопер, а точнее его риэлторское подразделение квартиру выкупает. Такая схема не слишком прижилась на рынке, что вполне объяснимо — квартира в этом случае выкупается со значительным дисконтом — от 15 до 30 процентов от общей рыночной стоимости. Заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев поясняет, что в противном случае для компании такая сделка невыгодна, ведь дальше следуют затраты на реализацию этой квартиры. Плюс выкуп квартиры сопряжен с риском, что квартира будет продаваться долго, а еще хуже — не будет продаваться вовсе, и цену придется сильно снижать. Так что 30-процентный дисконт — это «запас прочности» для компании-покупателя.

«Покупатели же, в свою очередь, не готовы продавать жилье с таким дисконтом, поскольку это существенная потеря денег, исчисляемая даже миллионами», — добавляет Алексей Оленев. Впрочем, если покупателю нужно совершить сделку совсем срочно, то такой вариант его вполне может устроить.

Если говорить о механизме сделки, то, как рассказывает учредитель компании Urban Realty Нина Кузнецова, чаще всего выкупаемые квартиры оформляют на специально созданное юридическое лицо внутри или вне корпоративной структуры девелопера, и от имени этого юридического лица потом и идет продажа. Так что покупателям такой «вторичной» квартиры от юридического лица ничего бояться не надо — никаких «подводных камней» тут нет. Механизм же заключения сделки таков: происходит одновременное подписание двух договоров: купли-продажи имеющейся квартиры и приобретения жилья в новостройке. Затем происходит процесс государственной регистрации двух договоров и соответствующие расчеты по ним.

Читать еще:  Исковое заявление на выселение

Второй вариант — куда более популярный, чем первый — когда девелопер берет старую квартиру на реализацию, зафиксировав при этом цену на новое жилье. «В данном случае все участники сделки заинтересованы в том, чтобы продать старое жилье по оптимальной цене, не затягивая сроки», — поясняет коммерческий директор Rose Group Наталья Саакянц.

Обычно цена фиксируется на пару месяцев, реже на срок до полугода — девелоперу невыгодно «замораживать» квартиру на больший срок, особенно, если квартира относится к категории самых ликвидных на данный момент, и цена на нее может быть поднята.

Механизм работы по второй схеме взаимозачета везде одинаков: сначала клиент заключает договор на оказание агентских услуг, квартира оценивается с учетом рыночной конъюнктуры и пожеланий владельца и выставляется на продажу. Риэлторское агентство, выполняя взятые на себя обязательства, организует в той или иной мере массированную рекламную кампанию с целью скорейшей продажи недвижимости. Сделка по приобретению новой квартиры заключается только тогда, когда имеющаяся недвижимость находит своего покупателя.

«При такой схеме, если работать с проверенными компаниями, клиенты ничего не теряют, — рассказывает директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов. — Правда, довольно часто при продаже риэлторы стараются уговорить продавца на небольшой (до пяти процентов) дисконт, чтобы квартира «ушла» в короткие сроки». Такая скидка — в интересах владельца: если квартира не продастся за срок, указанный в договоре, зафиксированная цена может быть повышена.

Да и вообще, как отмечает директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне Инна Игнаткина, если не уложиться в указанные в договоре сроки, застройщик может расторгнуть договор. Еще, конечно, придется оплатить агентскую комиссию в два-три процента, но с этой суммой придется расстаться в любом случае, если продавать квартиру с привлечением риэлтора. Когда же покупатель найден, поясняет руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина, одновременно заключаются договор покупки квартиры в новостройке и договор продажи старой квартиры.

Казалось бы, схема в полной мере работает на покупателя. Однако, как свидетельствует статистика, процент договоров, заключенных с использованием схемы взаимозачета достаточно скромен — от 10 до 30 процентов, что объясняется несколькими минусами такой схемы. Для начала, по словам Натальи Саакянц, далеко не все желающие могут себе позволить применить эту схему. Ведь люди, готовые купить квартиру в новостройке и желающие продать жилье на вторичном рынке, вынуждены определенный отрезок времени где-то жить, например, арендовать жилье, а эта лишняя финансовая нагрузка не всем по карману. Впрочем, это минус не самого взаимозачета, а любой альтенативной сделки, в конце которой стоит квартира в новостройке — кто бы жилье не продавал — сторонний риэлтор, сам клиент или структура девелопера, до окончания строительства дома придется где-то жить.

Второй главный минус взаимозачета — из схемы исключаются квартиры, расположенные не в Москве и не вблизи от нее. А ведь у большого процента покупателей квартир в новостройках именно региональное жилье — финансовая «база» покупки.

«Если речь идет о продаже жилья в регионе с целью купить квартиру в Москве-Подмосковье, то, конечно, все будет зависеть от конкретных характеристик квартир, — отмечает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. — Но в целом это, во-первых, слишком разные бюджеты, а во-вторых, далеко не каждый застройщик имеет филиалы в регионах, которые могли бы заняться продажей расположенной там квартиры клиента. Сегодня услуга взаимозачета представлена в Москве и ближайшем Подмосковье, где работают самые крупные и сильные строительные компании региона, имеющие ресурс для предоставления подобной услуги».

Даже квартиру, расположенную в Подмосковье, но дальнем, продать через взаимозачет не удастся, говорит Алексей Оленев, так как продажа жилья на вторичном рынке обязательно подразумевает проведение показов для покупателей, а физически это сделать для квартир, которые расположены дальше 25 километров от МКАД, невозможно.

И еще одно, о чем предупреждают специалисты: при кажущейся простоте этих сделок, каждая из них имеет огромное количество нюансов. Поэтому, в силу разных причин, схема сделки, время ее проведения и прочее может меняться. Однако это не значит, что что-то пошло не так. Просто «взаимозачетному» клиенту стоит чуть-чуть внимательнее отнестись к договору и не бояться прояснять все детали сделки, а при необходимости — смело обращаться к юристам.

Новости

Девелоперская компания Tekta Group запустила в комплексе EVER программу трейд-ин. Теперь желающие стать жителями комплекса на улице Обручева смогут обменять свою старую квартиру на новое, современное жилье. И главное — с такой программой можно не переживать: стоимость квартиры в EVER будет зафиксирована.

Трейд-ин в EVER будет интересен тем, что хочет обменять старое жилье на новую квартиру по выгодной цене на этапе строительства. По программе трейд-ин покупатель не занимается сложным процессом продажи своей квартиры — менеджер программы поможет решить сопутствующие вопросы, а собственнику останется только подписать договоры продажи старой квартиры и покупки новостройки, а затем — просто ждать ключей и заниматься дизайн-проектом будущего жилья.

«Программа трейд-ин — популярный и удобный для покупателя инструмент. Часто им пользуются молодые семьи, которые хотят расширить жилплощадь, или москвичи, планирующие улучшить качество жизни. Например, перебраться в более удобную локацию или переехать из старого фонда в новый современный дом с функциональными планировками квартир, удобными общественными пространствами и благоустроенным, зеленым двором», — рассказывает коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова.

Минимальная стоимость квартиры-евродвушки (46,4 кв. м) с гардеробной, кухней-гостиной и одной спальней — от 13,8 млн рублей. Классической двухкомнатной квартиры площадью 59,2 кв. м с двумя санузлами, большой кухней и просторными комнатами — 16,7 млн рублей. Трехкомнатной (63,6 кв. м), с функциональной европланировкой — 16,5 млн рублей.

Кроме того, в продажу выведены уникальные лоты — видовые трех- и пятикомнатные пентхаусы на верхних этажах комплекса с удобной кухней-гостиной, в которой можно встретить гостей или устроить семейное торжество; квартиры с собственными террасами, мастер-спальнями и предусмотренными нишами под гардеробные.

Уточнить условия приобретения квартир и программы трейд-ин можно по телефону, указанному на сайте проекта. Также познакомиться детально с проектом EVER можно в офисе продаж на улице Обручева, 23, корпус 3, 13 этаж.

Жилищный TRADE-IN: Меняем старую квартиру на новую!

Хотите продать свою старую квартиру и приобрести новое жилье в современных жилых комплексах? Компания «ВЫБОР» предлагает простой способ обмена вторичного жилья на квартиру в новостройках. Идеальное решение для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия!

  • Обратитесь к менеджеру строительной компании «ВЫБОР» и выберите квартиру в строящемся или в сданном доме.
  • Оформите договор на новую квартиру в нашей компании и заключите договор на оказание услуг по реализации вашего недвижимого имущества с одним из наших надежных партнеров — агентств недвижимости.
  • Вам остается дождаться продажи «старого» объекта недвижимости и просто переехать в новую квартиру одного из жилых комплексов строительной компании «ВЫБОР». Поздравляем с новосельем!

ПРЕИМУЩЕСТВА ПРОГРАММЫ *:

Сопровождение сделки на всех этапах

Специалисты будут сопровождать сделку на всех этапах: от вашего первого обращения в один из офиса продаж строительной компании «ВЫБОР» до получения права собственности.

Практичность

* позволяет улучшить жилищные условия с выгодой для себя.

Результативность

Нет необходимости тратить время на поиски покупателя, наши надёжные партнеры — агентства недвижимости окажут максимальную помощь в проведении удачной сделки.

Фиксированная стоимость

Стоимость приобретаемого жилья будет зафиксирована на период реализации вашей старой квартиры, в течение трех месяцев, по фиксированной цене в рамках действующего прайса. Плюс ко всему, вы имеете целый ряд преимуществ: у вас есть возможность выбрать квартиру по выгодной цене на удобном этаже, с желаемой планировкой и метражом.

* — сдача старой вещи в счет покупки новой

** Подробная информация об условиях программы можно уточнить в офисах продаж

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector