Chelnyurinform.ru

Челны Информ
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как узнать узаконена ли перепланировка квартиры

Как понять, есть перепланировка в квартире или нет?

Наиболее частым случаем, когда возникает вопрос о том, выполнялась ли в квартире перепланировка и является ли она узаконенной, остается сделка с этой недвижимостью.

В данной статье будут описаны способы выявления факта перепланировки и ее законность.

Итогом оценки фактической планировки квартиры, расположенной в многоквартирном доме, становится один из вариантов:

  • Перепланировка квартиры не производилась (сохранено первоначальное планировочное решение, разработанное автором-проектировщиком дома);
  • Произведена перепланировка и узаконена (имеется Акт о завершенном переустройстве и/или перепланировке и в технической документации БТИ зафиксировано измененное планировочное решение);
  • Перепланировка выполнена самовольно без получения разрешения от надзорного органа (имеются отличия фактической планировки и планировочного решения в документации БТИ);
  • Обнаружена неточность в технической документации (перепланировка не производилась, но имеются отличия от технической документации БТИ).

Пример технической документации БТИ до и после перепланировки

В Москве и Подмосковье достоверно определить, выполнялась ли перепланировка квартиры и является ли она узаконенной, возможно основываясь только на учетно-технической документации БТИ (это технический паспорт жилого помещения или поэтажный план с экспликацией к плану).

Определение факта выполнения перепланировки и ее законность

Установить, выполнялась или нет в квартире перепланировка, а также является ли она узаконенной, возможно несколькими способами:

► С амостоятельно сравнить фактическую планировку с архивной копией поэтажного плана из БТИ.

► Инициировать выход на квартиру техника БТИ, который проведет инструментальные обмеры помещений. После произведенного обмера, вы можете получить в БТИ актуальную техническую документацию.

В том случае, если полученные в БТИ планы, с результатом последнего обследования, имеют отличия от изначальной планировки, данное отмечается «красными линиями» и пометкой об отсутствии разрешения на перепланировку. Следовательно, факт выполнения самовольной перепланировки можно считать установленным.

Примеры учетно-технической документации БТИ в красных линиях

Установить факт произведенной перепланировки без планов БТИ чаще всего невозможно.

Еще одним из способов, при котором возможно установить факт перепланировки или ее отсутствие, является визуальное сравнение вашей текущей планировки с планировкой соседей.
Однако, у данного способа есть свои нюансы. Не смотря на то, что планировочное решение выше и ниже расположенных квартир в целом совпадает, могут быть некоторые планировочные различия.
В следствии чего, данный метод не стоит считать достоверным. Поэтому, самым верным, все же, стоит считать анализ планировочного решения согласно планам из БТИ.

В случае выявления самовольной перепланировки

В случае, если факт самовольной перепланировки все же установлен, выполненный ремонт необходимо узаконить. В первую очередь, стоит определить возможность согласования имеющегося планировочного решения.

Произвести анализ возможности согласования перепланировки и подготовить необходимую для узаконивания проектную документацию возможно в нашей организации.

На текущий момент в г. Москве возможно согласовать не только планируемую,но и осуществленную перепланировку. Виды работ, а также необходимые для узаконивания документы определены Постановлением Правительства Москвы № 508 (в действующей редакции).

В преобладающем большинстве районов Московской области отсутствует регламент согласования ранее выполненной перепланировки/переустройства. Узаконить выполненные ремонтные работы возможно только на основании решения суда. Также, может отличаться процесс согласования и разрешенные мероприятия. Для оценки возможности согласования перепланировки необходима предварительная консультация в местном надзорном органе, осуществлявшем согласование.

Подробнее об узаконивании ранее выполненной перепланировки в Москве и Подмосковье приведены в этой статье.

Статья посвященная санкциям за самовольную перепланировку размещена здесь.

Внимание к технической документации

В настоящее время, при заключении сделок и иных операциях с недвижимостью следует проявлять особенную осторожность, так как определенное распространение приобрела поддельная и неправомочная техническая документация. Подробнее об этом описано здесь.

♦ В процессе согласования перепланировки запрещено использование фальсифицированной и неправомочной документации ♦

Для того чтобы убедиться в подлинности документов, выполненных БТИ Москвы с конца января 2018 года, есть возможность воспользоваться онлайн-сервисом проверки QR кода. Имеющееся в документах код, при считывании любым устройством, поддерживающим данную функцию, предоставляет ссылку, ведущую на виртуальную копию документа технического учета, которую есть возможность скачать. Для документов, выданных ранее этой даты. в целях проверки возможно использовать номер заказа.

Для учетно-технической документации Московского областного БТИ, на сайте организации доступен онлайн-сервис проверки ее подлинности по коду документа. Кроме этого, подлинность документа возможно проверить по фотографии или отсканированной копии, которые необходимо выслать в ГУП МО «МОБТИ» с помощью электронной почты.

♦ В некоторых случаях различие фактической планировки и планировочного решения в технической документации не являются перепланировкой, а вызваны техническими ошибками.

В этом случае инициируется исправление ошибочной документации БТИ на основании имеющихся альтернативных документов (планов застройщика, кадастрового паспорта с техническим планом, авторской проектной документации и т. п.). В некоторых случаях для исправления неточностей технической документации приходится обращаться в суд.

Квартиры, не имеющие проблем с самовольной перепланировкой более привлекательны для покупателей. Напротив, факт самовольно выполненной перепланировки не только снижает стоимость объекта недвижимости, но требует затрат времени и средств на согласование перепланировки, либо на проведение дорогостоящего восстановительного ремонта.

Направьте любые свои вопросы в сфере перепланировок и переустройства квартир с помощью электронной почты, размещайте на нашем сайте или задавайте их по телефону – квалифицированные специалисты нашей организации ответят Вам на них.

Как узнать узаконена ли перепланировка квартиры

Как проверить недвижимость на юридическую чистоту?

В первую очередь нужно получить выписку из ЕГРН, именно в ней отражен собственник недвижимого имущества. Выписка также содержит: кадастровую стоимость, обременения, ограничения или аресты если они имеются. Для заказа нужно перейти на сайт https://rosreestr.net ввести адрес или кадастровый номер и указать адрес электронный почты на которую Вы получите выписку. Это минимум что Вам нужно сделать, также информация о арестах и залогах может содержаться в базах ФНП или у должника в базе ФССП. На сайте Вы можете получить услугу от юристов по полной проверки недвижимости на юридическую чистоту.

Для этого следует обратиться в местное БТИ и поднять техпаспорт конкретного дома, так как именно в данном документе должны отмечаться все внесенные в проект изменения. Соответствующие данные содержатся в поэтажном плане, в плане нужного этажа и соответствующей квартиры. На этой странице может присутствовать надпись следующего содержания: «Разрешение на произведенное переоборудование указанного помещения не предъявлялось в БТИ». Если такой надписи нет, а планировка квартиры не соответствует тому, что отражено в документе, можно с полной уверенностью говорить о незаконности выполненной перепланировки. Следовательно, до тех пор, пока изменения не будут узаконены, купить данный объект недвижимости будет невозможно.

О законности перепланировки свидетельствует наличие в техпаспорте пометки с актовым номером Жилищной инспекции, засвидетельствовавшей переоборудование помещения и выдавшей соответствующий акт. Но здесь следует быть предельно внимательными, так как пометка говорит только о том, что перепланировка имела место быть, но не конкретизирует, что именно было изменено. О том, какие именно архитектурные решения были реализованы в ходе перепланировки, можно узнать, официально затребовав конкретный акт в архиве Жилищной комиссии и БТИ.

Прежде чем отправляться за перечисленными выше документами в профильные инстанции, стоит попросить хозяина квартиры предъявить вам техпаспорт. Обычно готовя недвижимость к продаже, ее владельцы сами собирают все необходимые справки и имеют на руках техпаспорт, что существенно экономит время потенциального покупателя. Однако проводя окончательную проверку, все же стоит проверить актуальность предъявленного хозяином техпаспорта и сверить его с аналогичным документом, хранящимся в БТИ.

Узаконивание минимальной перепланировки: необходимо ли оно?

Любые изменения в планировке квартиры, не зависимо от того, идет ли речь о снесении стены или же об увеличении дверного проема на 3 см, должны в обязательном порядке отображаться в техпаспорте и в поэтажном плане дома.

Как проверить законность перепланировки жилого помещения

Изменения внутренней архитектуры жилых объектов проводятся довольно часто. Владельцы квартир расширяют кухни за счет балконов, меняют место нахождения дверей, превращают «однушки» в студии и так далее. Если потенциального покупателя внесенные изменения устраивают, он должен убедиться в законности перепланировки и в том, что новый план квартиры соответствует имеющемуся в БТИ. Для этого нужно попросить у владельца объекта следующие документы:

  • Разрешение, регламентирующее переоборудование квартиры. Такой документ обычно выдается Жилинспекцией того или иного округа.
  • Акт о завершении перепланировки (выдается этой же инспекцией).
  • Документы из поэтажного плана дома, в которых соответствующим актом отражены внесенные изменения. Такие документы есть в БТИ.
  • Выписка из ЕГРН, которая подтверждает перепланировку с точки зрения итоговой площади квартиры. Документ можно получить в Госреестре.

Если у владельца нет хотя бы одного документа из приведенного выше списка, можно говорить о незаконности перепланировки либо о том, что процесс узаконивания не был доведен до конца.

Проверяем квартиру. Способы понять, была ли перепланировка законной

Куда обратиться за информацией, совершалась ли перепланировка квартиры с разрешением.

Точный ответ на данный вопрос надо искать в техпаспорте конкретного дома в БТИ, в нем отмечаются все изменения жилых помещений. Необходимая информация содержится в разделе поэтажного плана с экспликацией на странице с планом нужного этажа и квартиры. На данной странице может стоять резолюция «Разрешение на произведенное переоборудование указанного помещения не предъявлялось в БТИ». Если такой штамп имеется, то можно с уверенностью говорить о незаконно произведенной перепланировке. Купить такую квартиру без узаконивания изменений не получится.

Если такого штампа нет, то скорей всего квартира была изменена на законных основаниях. Чтобы убедиться в этом, можно пролистать техпаспорт, открыть данные с экспликацией и посмотреть, есть ли на этой странице пометка, содержащая актовый номер Жилищной инспекции о переоборудовании помещения и дату выдачи акта. Наличие такой пометки дает полное основание считать перепланировку законной, однако не дает информации о ее подробностях, о том, что именно было изменено. Какого рода архитектурные решения были внедрены при переоборудовании помещения можно узнать, запросив соответствующий акт в архиве БТИ и Жилищной комиссии.

Совет: прежде чем обратиться в БТИ за получением необходимых сведений, поинтересуйтесь наличием техпаспорта квартиры у хозяина. В большинстве случаев хозяин при подготовке к сделке имеет при себе этот документ, что позволит узнать о законности изменений в планировке квартиры без траты времени. Однако при окончательной проверке стоит сверить актуальность техпаспотра, имеющегося на руках у продавца с тем, что хранится в архиве БТИ.

Должна ли быть узаконена минимальная перепланировка?

Изменения любого рода в планировке квартиры — будь то снесение небольшой перегородки или расширение дверного проема на 10 сантиметров – обязательны к узакониванию в БТИ. Любое, даже небольшое изменение в итоге должно быть отображено на поэтажном плане.

Читать еще:  Можно ли выселить несовершеннолетнего из квартиры

Инструкция по проверке законности переоборудования жилого помещения

Вторичное жилье нередко подвергается изменениям во внутренней архитектуре: расширяют кухни, пробивают либо убирают коридоры, делают из однокомнатных студии, либо просто увеличивают площадь комнаты за счет снесения перегородки с лоджией. Вариантов масса. Если вас данные изменения полностью устраивают, и вы решили приобрести жилье, первое, что следует сделать, это проверить законность проведенных изменений и соответствие нового плана квартиры тому, которое имеется в БТИ. Для чего надо попросить собственника предоставить следующий список документов:

  • разрешение, выданное Жилинспекцией данного округа на переоборудование жилья;
  • акт об окончании перепланировки квартиры, выданный все той же инспекцией;
  • документацию поэтажного плана дома из БТИ, в которой, на основании акта, отражены данные изменения;
  • документ-выписка ЕГРН, полученная в Росреестре, подтверждающая внесенные изменения, касающиеся площади помещения.

В случае отсутствия указанного списка документов, либо его части, можно с уверенностью сказать, что квартира изменена незаконно, либо процесс узаконивания не был завершен. Следовательно, согласно закону вы не сможете купить квартиру на данном этапе.

Есть два пути решения вопроса:

  1. Собственнику следует вернуть состояние жилья в соответствие с документацией, имеющейся в архива БТИ.
  2. Узаконить свершенные изменения во всех инстанциях.
    1. Проект должен быть разработан, согласован и реализован.
    2. После чего должен быть произведен акт обследования.
    3. Последний шаг – изменения вносятся в технический паспорт квартиры ПИБ.
    4. Новый техпаспорт выдается владельцу только после итогового осмотра помещения.

Итак, если вы как покупатель имеете сомнения законности произведенных изменений, обсудите с собственником возможность совместного присутствия в квартире при ее предпродажном осмотре техником.

Все тайное станет явным: как узнать, была или нет перепланировка квартиры и узаконена ли она?

По закону изменение конфигурации квартиры в обязательном порядке должно быть согласовано с органом местного самоуправления. В связи с этим на практике нередко возникают ситуации, когда нужно точно удостовериться в том, что перепланировка, произведенная в конкретном помещении, узаконена в надлежащем порядке. Получить такую информацию можно несколькими способами, о которых подробно рассказано в настоящей статье.

  1. Кому надо проверить: когда может быть полезной информация?
  2. Ремонт соседей
  3. Покупка жилья
  4. Где можно узнать узаконены ли изменения планировки помещения?
  5. Как нужно проверять законность изменений?
  6. Спросить лично у соседа/продавца
  7. Обратиться в управляющую компанию
  8. Узнать в жилищной инспекции

Кому надо проверить: когда может быть полезной информация?

Информация о согласовании/несогласовании переустройства помещения может потребоваться в разных ситуациях. Такие сведения приобретают наибольшую актуальность в следующих случаях:

  • при проведении ремонта соседями;
  • если планируется покупка квартиры.

Ремонт соседей

Ремонт в соседней квартире это привычная ситуация во многих многоэтажных домах. Однако в данном случае встает вопрос о том, насколько законны изменения конфигурации помещения, производимые соседом. На практике нередко происходят ситуации, когда соседи производят перепланировку, не согласовав ее с компетентными органами. Это может повлечь за собой следующие серьёзные последствия:

  • нарушение устойчивости всего дома из-за полного или частичного сноса несущей стены;
  • по внешним стенам могут пойти трещины;
  • возникновение проблем с вентиляцией из-за перекрытия вытяжки;
  • «уход» тепла из помещения по причине неправильно установленного в соседской квартире теплого пола и т.д.

Чтобы избежать появления перечисленных выше неприятных последствий важно еще на этапе начала ремонтных работ поинтересоваться у соседа, получил ли он соответствующее разрешение.

Покупка жилья

Еще одним случаем, когда обязательно нужно проверить законность произведенной перепланировки, является приобретение квартиры. Покупка недвижимости это весьма ответственный шаг, поэтому важно досконально все проверить, включая наличие разрешения на проведенную перепланировку.

Покупка квартиры с незаконным переустройством чревата следующими рисками:

  • В будущем такое жилье будет очень сложно продать.
  • Банк может отказать в предоставлении ипотечного кредита на приобретение такого объекта.
  • В любой момент незаконная перепланировка может быть обнаружена и тогда новому владельцу придется за свой счет приводить квартиру в первоначальный вид.
  • Если после проведения сделки по купле-продаже новый хозяин квартиры все же решит узаконить перепланировку, то эту процедуру он будет производить полностью за свой счет. Следует учесть, что это достаточно затратное мероприятие.

Где можно узнать узаконены ли изменения планировки помещения?

Данный документ представляет собой чертеж квартиры, выполненный на основании обмеров, произведённых техником из Бюро технической инвентаризации. Здесь наглядно отражается конфигурация дверей, перегородок, окон в квартире, а также размещение сантехнических узлов.

Сделать вывод о том, что перепланировка сделана незаконно, можно по таким признакам:

  • При сравнении выявлено, что реальная конфигурация квартиры не совпадает с данными из плана БТИ.
  • Перепланировка в плане отражена, однако стоит штамп со следующим содержанием: «Разрешение на произведенное переоборудование в ТБТИ не предъявлено» или «Квартира переоборудована без разрешения». Обе эти записи напрямую указывают на то, что изменение конфигурации помещения было произведено без согласования с уполномоченными органами.

Если же перепланировка была узаконена, то на третьем листе технического паспорта квартиры в разделе «Экспликация к поэтажному паспорту» будут указаны реквизиты (номер и дата) акта о произведенном переустройстве.

Как нужно проверять законность изменений?

Существует несколько способов, позволяющих получить точный ответ на вопрос о том, узаконено изменение конфигурации квартиры или нет. Речь идет о следующих мерах:

  • можно напрямую поинтересоваться у соседа или продавца квартиры;
  • обращение за информацией в УК (управляющую компанию);
  • запрос сведений в жилищной инспекции.

Каждый из перечисленных выше способов имеет свои особенности реализации.

Спросить лично у соседа/продавца

Один из самых простых способов получить интересующую информацию – лично обратиться к соседу (продавцу квартиры) с вопросом о том, узаконил он перепланировку или нет. Однако у такого варианта есть несколько минусов:

  • владелец квартиры может дать ответ не соответствующий действительности, то есть обмануть (если не запросить у него документы);
  • даже, если попросить показать бумаги, подтверждающие наличие разрешения на перепланировку, сосед/продавец помещения может отказать в их предоставлении.

Таким образом, не всегда личное обращение к хозяину квартиры с вопросом о законности проведенной перепланировки может принести результат.

Обратиться в управляющую компанию

За получением такой информации можно обратиться в управляющую компанию, курирующую многоэтажный дом, в котором находится квартира.

Узнать в жилищной инспекции

Наиболее надежным способом, позволяющим получить точную информацию о законности, произведенной перепланировки, является обращение в жилищную инспекцию соответствующего региона. Для этого нужно подготовить письменный запрос, указав в нем точный адрес квартиры. Ответ придет в течение 30 дней (такой срок прописан в Законе РФ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ»).

Кроме того, чтобы сэкономить время можно записаться на прием к руководителю жилищной инспекции и лично получить интересующие сведения о квартире.

Таким образом, в случае приобретения или же при проведении ремонта в соседней квартире, обязательно нужно поинтересоваться если ли официальное разрешение на реализацию запланированных изменений конфигурации. Проверить законность произведенной перепланировки помещения можно путем направления запроса в жилищную инспекцию или же через управляющую компанию. Также можно лично спросить об этом у владельца квартиры.

Как проверить законность перепланировки

При покупке квартиры очень важно не только убедиться в её качестве, но и проверить законность перепланировки, если таковая производилась.

В этой статье мы расскажем, как это сделать и почему это так важно.

Технический паспорт квартиры — ваш лучший помощник.

В техническом паспорте отражаются все актуальные изменения, произошедшие с жильём. Если вы заметили, что данные в нём не соответствуют увиденному в реальности — это значит, что владелец не соизволил обратиться в жилищную инспекцию и БТИ, чтобы согласовать и узаконить перепланировку.

Например, вы видите стену там, где по техническому паспорту её нет или, наоборот, в паспорте отражена несущая стена, а в жизни она отсутствует.

Важно: у квартир на первом этаже немного больше возможностей для перепланировки, в них можно переносить санузлы в жилые комнаты. Если же квартира находится на этаже выше первого, имеет санузел в жилой комнате и вы знаете, что под вами находится такая же квартира — это перепланировка, которую не согласуют в районной администрации. Технический регламент запрещает размещать ванные и туалеты над жилыми помещениями.

Однако возможна ситуация, когда собственник сделал перепланировку, не соответствующую регламенту, но затем узаконил её в судебном порядке. В таком случае он должен показать вам решение суда, подтверждающее законность.

Точнее о различных тонкостях мы пишем в своей статье « Как узаконить перепланировку ».

Где взять технический паспорт?

Его вам должен предоставить собственник квартиры, но может оказаться, что он утерян. В таком случае он должен заказать его в БТИ.

Ещё вы можете попробовать запросить его в жилищной инспекции (или отделе архитектуры) районной администрации. Однако учтите, что они могут работать крайне неторопливо или вовсе не ответить на ваш запрос.

К тому же, собственник может не захотеть лишний раз «заморачиваться» и начнёт искать других потенциальных покупателей. Но стоит учитывать все риски, о них мы пишем в конце данной статьи.

Даже технический паспорт иногда может вводить в заблуждение.

Порой БТИ вносит изменения в технический паспорт, по плану и в реальности квартиры полностью совпадают. Однако имеет особое значение, есть ли там отметка о том, предъявлялось ли в БТИ разрешение на перепланировку. Чаще всего в паспорте прямо пишут «самовольная перепланировка».

Также в паспорте может быть написано, что у работников БТИ нет единой формы. Это значит, что собственник не предоставлял инспекции никаких документов, подтверждающих законность перепланировки. В этом случае не имеет значения, что изменения отражены в плане квартиры, её всё равно необходимо узаконивать.

Собственник может попытаться спрятать от вас компрометирующие отметки какими-нибудь стикерами или приклеенными бумажками, поэтому будьте особенно внимательны.

Ещё возможна ситуация, когда в техпаспорте нет дополнительных отметок, однако перепланировку была узаконена владельцем через суд. В таком случае вам должны предоставить соответствующее судебное решение. Если его нет — собственник лукавит.

Вас могут уверять, что в суд уже подан иск и дело 100% выигрышное, однако это не так. Суды далеко не всегда встают на сторону собственников, проигнорировавших согласование перепланировки.

Кухни — это особый случай.

В актуальном законодательстве касаемо переноса кухонь возникло небольшое противоречие. Кухня, будучи «мокрой» зоной (как и санузлы) не может быть размещена над жилым помещением (это правило не действует для 2-уровневых квартир). На это указывает один из пунктов Постановления Правительства России от января 2006 года.

Однако такую же юридическую силу имеет СНиП от 31 января 2003 года, касающийся жилых многоквартирных зданий. В нём сказано только про размещение санузлов, а информации про кухни нет.

Верховный Суд РФ призвал суды учитывать равнозначность данных документов и в каждом случае оценивать, имеет ли место быть угроза безопасности и нарушены ли чьи-то права.

Читать еще:  Как прописать человека в приватизированную квартиру

В общем виде суды смотрят на следующее: если перенос кухни не сопровождался переносом труб, газовой плиты и системы водоснабжения, то ничьи права не нарушаются. К примеру, в квартире сделали большую гостиную с кухонной зоной, то есть объединили кухню и жилую комнату, однако никакого переноса коммуникаций не было.

Почему так важно проверить законность перепланировки?

Если перепланировка незаконна, её узаконивание станет вашей головной болью, как нового собственника.

Если инспекция обнаружит, что перепланировка не была согласована и узаконена в судебном порядке, суд обяжет вас возвращать всё в прежнее состояние и платить штраф размером 2,5 тысячи рублей.

Вам придётся доказывать, что изменения вносил предыдущий собственник, и в судебном порядке обязывать его компенсировать ваши расходы. Это лишние и совершенно ненужные затраты времени и денег.

В одном из судебных разбирательств ответчик дошёл до Верховного Суда РФ, чтобы доказать, что суды не установили полного круга лиц, чьи действия привели к нарушению чужих прав. Говоря простыми словами, суд не учёл, что у квартиры был и другой собственник, который мог сделать незаконную перепланировку.

Если у вас возникла потребность согласовать или узаконить перепланировку в судебном порядке, мы будем рады вам помочь. Мы имеем более чем 10-летний опыт в подобных делах:

Как проверить законность перепланировки

Хочу купить студию в центре Петербурга. Как я понял, раньше это была коммуналка. Теперь владельцы переоборудовали комнаты и сделали несколько маленьких студий с ванной и туалетом в каждой.

Как проверить, что это все сделано законно, чтобы потом не возникли проблемы?

Проверить законность перепланировки очень легко: запросите у продавца технический паспорт на помещение, которое он продает.

Но скажу сразу: если в студии есть ванна и туалет и это не первый этаж, с большой долей вероятности, такая перепланировка или незаконна, или должна быть подтверждена решением суда. Потому что по техническим регламентам размещать ванну и туалет над жилыми помещениями запрещено.

Когда перепланировка незаконна

Перепланировка — сложный и длительный процесс, для которого требуется сделать проект, собрать огромное количество бумаг, согласовать всё с надзорными органами и подтвердить законность в БТИ. Потом — стройка, а после этого снова нужно вызывать кадастрового инженера и заказывать новый технический паспорт помещения. Все свежие изменения будут в этом документе. Мы уже рассказывали подробно, как непросто достроить гардеробную по закону.

Поэтому в вашем случае нужно запросить техпаспорт студии. Если планировка комнаты, ее составные части, в том числе и санузлы, на плане соответствуют тому, как все выглядит в жизни, — значит, перепланировка законная.

Если перепланировка сделана не по техпаспорту, она незаконная. Если это обнаружат, собственника могут в любой момент обязать все вернуть в прежний вид и еще и оштрафовать на 2500 Р .

Конечно, ответственность за незаконную перепланировку можно возложить на того, кто ее делал. В вашем случае — на того, кто продал вам квартиру. Но очевидно, что бегать искать бывшего хозяина, чтобы заставить переделать квартиру или компенсировать вам затраты, — дело хлопотное, сложное и дорогое. Поэтому до такого лучше не доводить.

Если в квартире появился новый туалет

Особенно внимательно нужно относиться к перепланировкам с «мокрыми зонами»: кухнями и санузлами. Если на первом этаже такое еще допускается, то на любом этаже выше нельзя устраивать туалет над чьей-то спальней или любым другим жилым помещением.

Такую перепланировку никто никогда не согласует в стадии проекта, потому что она прямо запрещена строительными правилами. Поэтому, если в вашей студии санузлы устроены в жилых комнатах не первого этажа и не над бывшим санузлом, одного технического паспорта мало. Вам надо запросить у продавца еще и решение суда, который установил законность такой перепланировки.

С кухнями, правда, могут быть варианты. У нас про это есть отдельная статья.

Какие еще варианты бывают в жизни

Допустим, ваша будущая студия находится на первом этаже и с санузлами вопрос снят. Вы смотрите в технический паспорт и видите, что планировки в плане БТИ и в реальности совпадают. А рядом есть штамп: «Разрешение на произведенное переоборудование / перепланировку в БТИ не предъявлено». Может быть и другой штамп или отметка: единой формы у сотрудников БТИ нет. Такой штамп означает, что документы, которые подтверждают законность перепланировки, собственник не представил. А БТИ при обследовании установило, что перепланировка сделана, составило новый план и отметило, что документов нет. То есть перепланировка все равно незаконная и потребуется пройти всю процедуру.

Еще незаконную перепланировку может узаконить суд. Для этого собственник должен подать иск о том, что он хочет сохранить жилое помещение в перепланированном состоянии, и выиграть дело. Например, как это сделала женщина в Калининграде, которая разобрала перегородки, объединила прихожую и кухню и внесла другие изменения в планировку помещения. В этом случае дополнительная отметка в техническом паспорте не ставится, а собственник сразу должен представить решение суда.

Где взять технический паспорт

Его может заказать собственник квартиры или вы, если владелец даст вам доверенность. Теоретически можно попробовать запросить такую информацию в жилищной инспекции, но это долго, могут вообще не ответить.

Лучше, если технический паспорт не старше трех лет. По закону ограничений на срок его действия нет, но на практике чем он новее — тем лучше. Если вас хоть что-то смущает в том техпаспорте, который показывает вам собственник, — например, санузлы есть, а стенки, которая указана в плане, в общем коридоре не хватает, — запросите новый техпаспорт. Возможно, стенку убрали уже после того, как выдали техпаспорт, поэтому в плане и есть несоответствия.

Важно помнить, что вообще любая перепланировка, любое изменение, даже самое незначительное, грозит вам и штрафом, и требованием все переделать за свой счет. А еще могут быть проблемы с продажей такой студии, потому что у покупателей тоже будут возникать вопросы о законности перепланировки. Если вы не готовы к проблемам — лучше не покупать эту студию.

Если попросите продавца получить новый технический паспорт, это займет минимум 10 дней и будет стоить 2400 Р в Москве. Но тут есть и подводные камни: если студия-комната ликвидная, мало кто захочет тратить деньги и время, чтобы получить новый паспорт, когда можно найти покупателя посговорчивее.

Что делать вам

Главное — получить от продавца техпаспорт квартиры. Если в нем не указаны дополнительные санузлы, которые построили в каждой студии, — перепланировка, скорее всего, незаконна.

Согласовать самостоятельно вы ее теоретически сможете. Но нужно будет сделать проект, пройти экспертизу и еще потом доказать суду, что, хотя по строительным нормам так делать нельзя, ничьих прав это не нарушает и так можно жить. Это потребует средств и времени.

Поэтому покупать такую комнату можно только на свой страх и риск: в любой момент к вам может заявиться жилищная инспекция и потребовать снести, например, ванную.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Подробное пособие по законному ремонту в квартире.

Согласовать или узаконить?

Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле, согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2020 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.

Какую перепланировку нужно узаконить

Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения. Существует ряд нарушений, узаконить которые нельзя, в том числе:

  • расширение санузлов и перенос «мокрых» зон в «сухие»;
  • снос несущих стен и колонн;
  • изменение фасада здания (сделали панорамные окна на месте обычных);
  • вынос радиаторов на лоджию или балкон;
  • подключение теплых полов к центральному отоплению;
  • присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда).

Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:

  • снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
  • заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
  • перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
  • перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
  • монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

  • Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
  • Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
  • Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).

Затем необходимо прийти в Кадастровую палату или МФЦ с паспортами владельца и помещения, заключением СЭС и копией решения суда. Здесь снова потребуется оплатить госпошлину, а также пригласить в квартиру сотрудника органов кадастрового учета, который составит протокол, зафиксировав изменения. На его основе будет сделан новый кадастровый паспорт.

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Читать еще:  Договор аренды торгового оборудования

Комментарии эксперта

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.

Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.

Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.

Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.

Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.

Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.

Как узнать узаконена ли перепланировка? Подтверждающие документы

Вопрос: «как узнать узаконена ли перепланировка» достаточно часто возникает у людей, впервые столкнувшихся со сделкой с недвижимостью. Обусловлено это пониманием последствий незаконной перепланировки (подробнее в нашей статье), а также сложностью процесса ее проведения и согласования в целом.

Подтверждающий документ

Ранее все технические характеристики, промеры, кадастровая стоимость, текстовое и графическое описание помещения содержались в кадастровом паспорте конкретного объекта. Сейчас такого документа формально не существует. После упразднения функций органа технической инвентаризации, все данные были переданы в Росреестр. Теперь вместо кадастрового паспорта выдается кадастровая выписка (сведения из Единого Государственного Реестра Недвижимости, далее – «ЕГРН»). Она содержит все те же сведения, что и паспорт, поэтому по привычке говоря кадастровый паспорт, подразумеваем кадастровую выписку. Кадастровый паспорт – главный подтверждающий документ. Только он официально подтверждает законность перепланировки.
Однако, если по каким-либо причинам, данные в ЕГРН отсутствуют/не внесены, а вам необходимо их получить, можно обратиться в БТИ. Там должны храниться архивные документы, в том числе и старые кадастровые паспорта на помещения.

Как узнать узаконена ли перепланировка?

На сегодняшний день, в соответствии с законом, для осуществления сделки предоставление кадастрового паспорта не обязательно. При этом, сведения о перепланировке могу содержаться только в этом документе.
Т.е. для того, чтобы понять, была ли законно проведена перепланировка или нет, придется запросить кадастровый паспорт. В графической части документа имеются сведения о расположении и конфигурации помещений, окон, дверных проемов и т.д. Это наглядная иллюстрация по вопросу, вносились изменения в планировку или нет.
При этом, если вам сложно, как говорится «на глазок», установить отличия (а иногда это и действительно сложно сделать), вооружитесь лазерной рулеткой или пригласите профильного специалиста, для вынесения вердикта.

Не путать с согласованием перепланировки

Помните, законность перепланировки подтверждается только фактом наличия сведений о ней в технической и кадастровой документации объекта.
Многие полагают, что наличие согласования перепланировки в соответствующих инстанциях и есть законность перепланировки. Это не так.
Согласование перепланировки – муниципальная услуга, на которую уполномочен орган местного самоуправления (далее – «Администрация»).
Данная услуга оказывается по вашему заявлению, к которому прикладывается проект перепланировки и пакет требуемых документов (читайте здесь). После проверки документов и установления возможности/невозможности проведения перепланировки в конкретном помещении, Администрация выносит свое решение.
При этом, данное решение Администрации является всего лишь разрешением на проведение перепланировки в соответствии с заявленным проектом, по-простому согласование перепланировки.

Документ основания

По завершению строительно-монтажных работ, необходимо уведомить об этом Администрацию. После чего будет сформирована приемочная комиссия. При соответствии произведенных работ согласованному проекту, Администрация оформит акт о завершении перепланировки помещения (далее – «Акт»). Именно Акт является документом основанием для внесения соответствующих изменений в техническую и кадастровую документацию объекта.
Также документом основанием может выступать решение суда (в случае, если согласование перепланировки производилось в судебном порядке).
Только после того, как сведения о перепланировке внесены в ЕГРН, она может считаться оформленной в соответствии с действующим законодательством.

Заключение

Поскольку вопрос перепланировки очень трудоемкий и ответственный, как следствие сопряжен с длительным процессом согласования и оформления (читайте в нашей статье). Поэтому, при совершении сделки не поленитесь проверить законность перепланировки помещения. В противном случае можно столкнуться с выматывающим процессом ее постлегализации, при этом заплатив штраф в соответствии с КоАП РФ за самовольное производство таких работ.
Также перепланировка должна осуществляться в соответствии с вереницей норм и правил (СНиП, СанПиН, нормы пожарной безопасности и т.д.). Если же она выполнена с грубыми нарушениями, которые могут привести к обрушениям конструкций, возникновению аварийной ситуации, затоплению или ухудшают условия проживания/нахождения в данном помещении, узаконить ее не получится.
Вывод: лучше заведомо потратить немного времени на проверку наличия и законности перепланировки, чем покупать кота в мешке и годами разбираться с последствиями собственной беспечности.

Как проверить наличие перепланировки и её законность?

Этот момент является обязательным при покупке любой квартиры. Перепланировкой считается снесение либо перемещение стен и перегородок, или даже постановка ванны вместо душевой кабины смещение или модернизация так называемых «мокрых точек».

В моей практике были такие случаи, когда собственники сносили стену, делая из раздельного санузла смежный, а потом с удивлением узнавали о том, что такую самодеятельность обязательно узаконить. Более того, когда недвижимость досталась, например, в наследство, то наследника обычно мало волнует факт перепланировки.

О чем тут написано?

Говорят что перепланировки не было

В 99% случаев продавец скажет, что перепланировка не производилась, или же что она была узаконена, но всем моим клиентам я советую проверить этот факт самостоятельно.

Чтобы лично убедиться в этом, необходимо потребовать у продавца технический паспорт квартиры, где должен быть изображен детальный план помещения. Если у собственника такого документа нет, то ему следует заказать его в МФЦ или БТИ, воспользоваться такой услугой может только собственник жилого помещения.

После того, как продавец предоставил вам технический паспорт– пройдите по квартире и сравните. Более того, в ранее полученной выписке из ЕГРН также есть план всего этажа и каждой отдельной квартиры.

Перепланировка есть и она не узаконена

Если вам очень понравилась квартира с не узаконенной планировкой – не отчаивайтесь, ведь такая деталь не является основанием, препятствующим регистрации сделки купли-продажи.

Более того, не узаконенная планировка может сыграть вам на руку – это повод просить снизить стоимость квартиры.

Однако, если вы приобретаете квартиру в ипотеку, то не узаконенная планировка может доставить вам немаленьких хлопот, так как многие банки выдвигают дополнительные условия для таких заёмщиков.

Ипотека и перепланировка

Обычно банки требуют провести узаконивание перепланировки в течение 3-6 месяцев после сделки. Обо всех этих деталях вам расскажет ипотечный менеджер, который будет сопровождать вас на всём протяжении работы с банком.

Более того, существуют таких виды перепланировок, которые узаконить просто невозможно, например установка отопительных приборов на балконе или тёплые полы, питаемые центральным отоплением – в этих и подобных этим случаях поможет только возврат в исходное положение.

Иногда происходит иначе: банк может предложить ипотечнику заказать оценку независимого эксперта за свой счёт. Оценщик должен проверить существующую планировку с той, которая указана в техническом паспорте квартиры – несовпадения отразятся на оценке.

Однако, мы живём в стране, где с каждым можно договориться – за N тысяч рублей оценщик может закрыть глаза на существующие недостатки, если они не критичные.

Видео от эксперта, что можно узаконить, а что нет в перепланировке квартиры

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector