Chelnyurinform.ru

Челны Информ
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как сдать квартиру в москве

Как правильно сдать квартиру в Москве? на сайте Недвио

  • Недвижимость
  • Строительство
  • Ремонт
  • Участок и Сад
  • О загородной жизни
  • Вопросы-Ответы
    • Интерактивная кадастровая карта
    • О проекте Недвио
    • Реклама на Nedvio.com

Каждый арендодатель должен платить налог, чего многие владельцы квартир избегают. Если не заключать официальный договор с квартиросъемщиком, можно нарваться на существенные неприятности, которые вряд ли кому-то из арендодателей понравятся.

При этом надо отметить, что неприятности могут быть связаны не только со штрафами со стороны налоговой службы, но и с документально не определенными отношениями с квартиросъемщиками. Вот почему эксперты недвижимости рекомендуют сдавать квартиру в Москве с регистрацией в Росреестре, как того требует закон, чтобы потом не переживать о налоговиках или квартирантах.

Законность сдачи квартиры в Москве

На легальной основе сдать недвижимость в аренду можно, находясь в качестве ИП или частного лица. Можно также приобрести патент на сдачу квартиры в аренду, что позволит упростить взаимодействие с налоговыми органами. В общем, можно разными способами платить налоги государству, главное – это заключение официального договора с арендатором.

Опасность сдачи в аренду квартиры без договора

Если пытаться нелегально сдавать жилье в аренду, то у вас не будет никаких гарантий того, что ваше имущество не будет расхищено. Более того, вы даже не сможете доказать то, что та или иная мебель, техника и другие предметы интерьера присутствовали в квартире, когда вы ее передавали в пользование арендатору.

Арендатор также не будет нести ответственность за стены, пол, двери и все остальное. Даже через суд вы не сможете доказать, что потолочное покрытие выглядело лучше или что пол был новым до того, как его испортил арендатор.

Важно понимать, что договор аренды недвижимости прописывает большое количество нюансов в отношении между сторонами. Кроме этого, там сказано и то, кто именно и в какое время будет заниматься ремонтом. Если все это не указать, то после ухода арендаторов вы можете оказаться с квартирой, требующей капитальный ремонт.

Делаем вывод

Если вы хотите правильно сдать квартиру в аренду, то нужно составить соответствующий договор. Договор должен начинаться с адреса и описания квартиры. Важно указать наличие всех элементов мебели, всех единиц интерьера. Кроме этого, нужно сделать несколько фотографий, с помощью которых можно запечатлеть состояние пола, потолков, дверей, ванны, настенного покрытия.

Все это нужно, чтобы обезопасить себя и свое имущество. Достаточно заплатить 13 процентов подоходного налога, чтобы иметь возможность на легальной основе сдавать квартиру, офис, гараж или любую другую недвижимость в аренду. Официальный и детальный договор в этом вам поможет.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Как сдать квартиру в Москве

Вам нужно сдать квартиру в Москве или области? Вы можете прямо сейчас оставить заявку в наше агентство, и ваш вопрос будет решен в кратчайшие сроки.

Если вы хотите сдать квартиру без посредников, то это может оказаться не так просто, как кажется с первого взгляда.

Другое дело, если на примете у вас есть друзья или знакомые, которые желают вам помочь в этом. Аренда через друзей и знакомых решит множество других проблем, о которых вы и не догадываетесь.

А вот если друзья и знакомые беспомощны в этом вопросе, и вы хотите сдать жилье не прибегая к помощи специалиста, то стоит вас предостеречь. Наш вам совет, обратитесь в агентство недвижимости, это поможет вам впоследствии не остаться с испорченным ремонтом и без жильцов. И вот почему.

Давайте разбирать детали, Вы знаете что такое найм? а аренда? Неправильное толкование приводит к неверному составлению договоров. Зачастую эти 2 термина путают, и трактуют их как синонимы, это большое заблуждение. Итак, если квартиру снимает физическое лицо, — это договор найма, а если в качестве квартиросъёмщика выступает юридическое лицо — это уже аренда.

Если вы собственник квартиры и решили сдать квартиру то вам нужно выполнить ряд действий, для начала необходимо подготовить ее к найму, по возможности сделать косметический ремонт что позволит значительно прибавить к стоимость, но возникает вопрос, а делать ли ремонт? Проблема! Квартира с ремонтом, разумеется, будет сдана дороже, но ремонт тоже стоит денег. Окупятся ли вложения? Этот вопрос зависит от ряда условий: в каком районе расположена квартира, ее параметры – с вопросом о ремонте, проще всего обратиться в агентство, там вас подробно проконсультируют.

В самых же общих чертах можно отметить, что ремонтировать необходимо, если она «убитая» и до этого в ней жила семья алкоголиков. Дело тут не в деньгах, а в том, что в такую квартиру, кроме как алкоголиков ни кто не поедет. Но и шикарный евроремонт, если квартира в хрущевке и на окраине города тоже делать не стоит. В квартире должно быть чисто и уютно. ( мы говорим о бюджетном рынке – на рынке элитной недвижимости правила другие). Так же желательно увезти личные вещи, можно оставить минимум посуды и постельного белья, но тут уже индивидуально, у кого то все свое, а кто-то только начинает жизнь.

Из необходимого стоит отметить стиральную машину и холодильник. Далее необходимо определиться со стоимостью, для этого позвоните в агентство недвижимости, сотрудники которого по телефону сориентируют вас по стоимости. Для верности можно проделать эту процедуру несколько раза. На заметку — цены на аренду в последние месяцы заметно подскочили. Это обусловлено и ростом цен на квартиры на рынке купли-продажи, и повышающимися коммунальными платежами. «обычная однокомнатная квартира в спальном районе» без всяческих изысков, в пешей доступности от метро стоит сегодня от 25.000 рублей в месяц.

Встречу с потенциальным нанимателем лучше назначайте у метро, так как по пути к квартире, у вас будет время познакомиться с человеком, и присмотреться к нему.

Желающие сдать квартиру, могут и сами подыскивать себе клиентов, но лучше обратиться в агентство недвижимости, это избавит от лишних хлопот, ведь всегда проще вести переговоры и отстаивать свои интересы через посредников, а посредники в свою очередь сделают максимально возможное что бы отстоять эти интересы, и при этом представит вас в выгодном свете. Участие риэлтора избавит вас от лишних звонков и ускорит процесс, позволит на стадии звонка отсеять нежелательных вам клиентов. Риэлтор сам подберет тех, кто будет удовлетворять всем вашим запросам, а уже затем приводить к вам на «смотрины»

Кроме того, специалист агентства поможет составить грамотный договор, учитывая ваши пожелания и интересы. Кстати, в нашем агентстве, для хозяев, чья квартира стоимостью до 60.000 рублей в месяц, такие услуги, бесплатны.

Итак, предварительные договоренности достигнуты, заключаем двусторонний договор, который при необходимости можно официально зарегистрировать. В договоре, в обязательном порядке, должны быть указаны паспортные данные участников договора, предмет договора и адрес квартиры, так же данные правоустанавливающих документов, права и обязанности сторон, всевозможные дополнительные условия (оплата, залоговая сумма, коммунальные платежи), ответственность сторон в случаях нарушения договора. В договоре следует оговорить, когда хозяин квартиры будет вправе посещать квартиру (как правило, это 1 раз в месяц). Так же с нанимателя необходимо взять страховой депозит – сумму, которая служить гарантией обеспечения сохранности имущества.

В передаточном акте к договору, необходимо указать перечень и состояние имущества находящегося в квартире. Так же, что бы не стать жертвой мошенников, необходимо что бы в договоре присутствовал пункт который будет запрещать сдавать вашу квартиру в субаренду, поднайм. Бывает, что жулики снимают недорогие квартиры, а затем сдают их на сутки, тем самым увеличивая износ вашей квартиры.

Существует очень много других тонкостей, поэтому, доверьте свою задачу специалистам. Обращайтесь в агентство недвижимости.

Подводя итог, стоит отметить, что с вопросом сдать квартиру в Москве, лучше обратиться в агентство недвижимости, тем более что для владельца квартиры все услуги агентств бесплатны (комиссионные оплачивает наниматель)

Как сдать квартиру в Москве

1. Что нужно сделать в первую очередь?

Прежде чем сдавать квартиру, определитесь, каким способом вы будете уплачивать налоги с доходов за предоставление своего жилья в аренду. Вы можете:

  • перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
  • по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
  • зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.

Если вы наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдать жилье в поднаем вы можете только как физическое лицо. Таким образом, вам нужно будет уплатить НДФЛ.

2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.

В Москве стоимость патента на сдачу жилых помещений в аренду зависит от площади квартиры и района, в котором она расположена. Чтобы точно рассчитать стоимость патента, вы можете воспользоваться сервисом на сайте ФНС.

Если патентная система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 3. Заключите договор найма (аренды).

3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.

Для этого вам нужно сначала задекларировать доход, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а потом — уплатить подоходный налог.

Если вам подходит такая система налогообложения, выполните следующие действия:

Шаг 1. Заключите договор найма (поднайма, аренды).

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите НДФЛ.

4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?

Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2019 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Если специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 1. Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.

Шаг 2. Заключите договор найма (аренды).

Шаг 4. Налог уплачивается автоматически в приложении.

5. Как заключить договор найма (аренды)?

Договор найма заключается с физическими лицами. Договор аренды заключается, если арендатор — юридическое лицо (при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан).

Договор может заключаться в свободной форме, но должен быть составлен письменно. В нем нужно по максимуму отразить все договоренности, достигнутые сторонами в результате переговоров.

Рекомендуем вам указать:

  • фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон;
  • подробное описание объекта, который сдается (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности владельца на квартиру. Можно приложить к договору и фотографии, иллюстрирующие состояние квартиры;
  • размер суммы, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее пересмотра (сколько раз в год, на каких основаниях);
  • порядок оплаты коммунальных услуг;
  • предельное количество проверок, визитов хозяина квартиры (в месяц, в год) и условия таких визитов;
  • назначение аренды (найма) (фиксация факта, что квартира предоставляется именно для проживания арендатора, а не для субаренды или других нужд);
  • перечень лиц, которые могут постоянно проживать вместе с арендатором;
  • основания для расторжения договора;
  • срок аренды квартиры;
  • другие подробности.

6. Как заключить договор поднайма?

Если вы хотите сдать квартиру, которая находится в соцнайме, вам нужно заключить договор поднайма. Для этого требуется согласие всех, кто проживает в квартире, и собственника — то есть Департамента городского имущества Москвы.

Как сдать квартиру в аренду за 5 дней вместо 25

Без снижения цен не обойтись

Из-за снижения спроса поиск арендатора на квартиру даже по рыночной цене может занять более трех недель, а в отдельных случаях срок экспозиции достигает нескольких месяцев. Редакция IRN.RU выяснила, как можно ускорить этот процесс.

Читать еще:  Как написать жалобу что в квартире холодно

На четверть дешевле

За последний год стоимость аренды заметно упала. Чтобы в этом убедиться, можно поэкспериментировать с онлайн-калькулятором «Оценка аренды квартиры» на IRN.RU. Например, 40-метровая однушка в Коньково в пригодном для жизни состоянии сейчас стоит около 30 000 рублей в месяц. Если рассчитать аренду такой же квартиры на конец октября 2014 года, калькулятор покажет, что ее можно было сдать примерно за 40 000 рублей. То есть за год цена снизилась на четверть.

Эксперты подтверждают эту тенденцию. «Арендные ставки в среднем уменьшались на 15-20%, по отдельным переоцененным предложениям корректировки были еще сильнее – вплоть до 30%», — сообщил и.о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский. По данным компании, «однушку» экономкласса в периферийных районах Москвы можно снять за 25 000 – 30 000 рублей в месяц, «двушку» – от 35 000 рублей в месяц. Например, в рамках данного бюджета можно снять квартиру площадью 52 кв. м на ул. Бухвостова, рядом со станцией метро «Преображенская площадь». В помещении сделан косметический ремонт, есть необходимая мебель и бытовая техника.

В компании «МИЭЛЬ-Аренда» отмечают меньшее снижение арендных ставок в бюджетном сегменте: с начала 2015 года средняя стоимость однокомнатных квартир снизилась на 9,4%, двухкомнатных – на 8,53%, трехкомнатных – на 4,89%. Средняя стоимость «однушек» составляет 30 690 рублей, «двушки» предлагаются в среднем за 39 000 рублей, а «трешки» — за 50 070 рублей в месяц. В агентстве недвижимости «Этаж» отметили, что экономкласс остается более устойчивым: здесь цены за год снизились в пределах 10%, тогда как в бизнес-классе снижение цены составляет уже 30-40%. Интересно, что цены немного снизились даже по сравнению с августом, несмотря на начало делового сезона (об итогах августа читайте в статье «Аренда квартир в Москве упала в цене»).

Долгое ожидание

Цены снижаются из-за существенного падения спроса на аренду. По данным АН «Этаж», за год спрос уменьшился на 15-20%. «Пиковое падение наблюдалось в мае, — говорит Михаил Лукьянов, директор по аналитике и инвестициям ЦИАН. — Оно достигло 25% от февральских показателей. В течение лета спрос немного отскочил (на 5%) и был стабилен вплоть до середины августа. Потом начался стандартный сезонный рост, хоть и с меньшими темпами, чем в предыдущие годы: к концу сентября спрос вырос еще на 4,5%». Устойчивый спрос наблюдается лишь на самые дешевые квартиры. «На фоне общего преобладания предложения над спросом, спрос на квартиры, стоимость найма которых не превышает $500 долларов в месяц, выше предложения в 1,2 раза», — отмечает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».

На рынке существенно увеличился срок экспозиции. По данным ЦИАН, с 2015 года он вырос на 30% и достиг 24 дней. Как отмечают в АН «Этаж», даже если квартира сдается по адекватной рыночной цене, на поиск арендатора может уйти 2-3 недели.

В отдельных случаях сдача жилья в аренду может занять несколько месяцев. «Например, трехкомнатная квартира на ул. Лукинской в новом доме стоимостью 39 000 руб. в месяц со всеми раздельными комнатами, необходимой мебелью и техникой ожидает своего клиента уже третий месяц (изначально выставлялась за 45 000 руб. в месяц)», — говорит Роман Зеленский. Другой пример – трехкомнатная квартира на ул. Раменки. Уже второй месяц нет клиента на это предложение – все комнаты раздельные, частично меблирована (16-й этаж 17-этажного дома, встроенная кухня и два кондиционера). При этом собственник пока не желает снижать цену, которую он установил на уровне 55 000 рублей.

Как сдать быстрее

Пока одни упираются и месяцами ждут своего арендатора, другим собственникам удается сдать квартиру быстро. Так, по словам Михаила Лукьянова, если объект ликвидный и соотношение цена-качество у него оптимальное, то срок экспозиции сокращается и составляет в среднем до 5 дней.

Чтобы повысить ликвидность квартиры, придется постараться. «Необходимо поддерживать свою квартиру в «товарном виде». Если требуется ремонт, как правило, косметический, нужно сделать ремонт, но часто можно обойтись хорошей генеральной уборкой, — говорит Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда». — Даже самая недорогая квартира только выиграет, если вы оборудуете ее необходимой бытовой техникой (стиральной машиной, микроволновой печью, телевизором и пр.) и поставите необходимую для проживания мебель (спальное место, шкаф, стол, стулья)».

Кроме того, эксперты традиционно рекомендуют избавиться от «бабушкной» мебели. «Выбросьте старую мебель советского периода, купите новую в той же IKEA. Помещение, выполненное в стиле минимализма, будет смотреться очень аккуратно и элегантно, и спрос вырастет», — рекомендует Роман Зеленский.

«Если есть средства и желание обновить обстановку, покупайте нейтральную современную функциональную мебель, например, раскладной диван, стол-трансформер, шкаф-купе. Такая мебель стоит не очень дорого и подойдет практически любому арендатору, если мы говорим о сегменте эконом. Не захламляйте квартиры, снимите ковры, уберите с балконов «зимнюю» резину и прочий хлам, заберите свои личные фотографии и вещи», — добавляет Наталья Сивко.

В «НДВ-Недвижимость» рассказали про однокомнатную квартиру на ул. Трофимова, которая ожидала своего клиента более двух месяцев. В конечном итоге пришлось сделать косметический ремонт, и арендатор нашелся. А в квартиру на улице Чаянова стоимостью в размере 45 000 рублей в месяц пришлось повесить новые шторы и докупить новый гардероб и сделать квартиру более привлекательной с помощью дизайнерских решений.

Ускорить поиск арендатора можно, смягчив требования к ним, а точнее к их количеству, национальности, наличию животных. Агентство недвижимости «Этаж» недавно занималось сдачей в аренду «двушки» в Строгино за 35 000 рублей. После того как квартира рекламировалась уже 2 недели, а результатов не было, риелторы предложили собственнику рассмотреть возможность поселить две молодые пары. Он согласился, и уже на следующий день клиент нашелся. Это были приветливые и платежеспособные молодые люди около 30 лет. Собственник с радостью сдал им квартиру, не потеряв при этом в деньгах и сэкономив время.

В другом случае собственник пошел на уступку, согласившись предоставить временную регистрацию. Поскольку квартирой заинтересовалась семья с ребенком, это стало решающим преимуществом: с регистрацией проще устроить ребенка в детский сад.

Также эксперты предлагают арендодателям снизить или разбить сумму депозита при подписании договора аренды. Депозит, который возвращается арендатору по окончанию срока найма, служит гарантией исполнения обязательств по договору и составляет месячную стоимость аренды квартиры. Таким образом, снижая размер или разбивая эту сумму, предложение будет выигрывать по сравнению с другими похожими вариантами.

И все же наиболее действенным и проверенным способом ускорить этот процесс является снижение арендной ставки. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» рекомендуют посмотреть в базах аналогичные предложения в районе и установить цену ближе к нижней границе рынка. Если в течение недели-двух квартира не найдет арендатора, придется еще снизить цену.

Самые доступные варианты аренды квартир в Москве

Однокомнатные
ЦИАН: За 19 000 рублей в месяц предлагается квартира на окраине города в 20 минутах пешком от станции метро Новогореево или Первомайская.

«МИЭЛЬ-Аренда»: За 20 000 рублей можно снять квартиру на территории Новой Москвы – в мкр. Новые Ватутинки (15 минут транспортом от станции метро «Теплый стан»). Квартира расположена на 6-м этаже 17-этажного дома. Общая площадь – 36 кв. м, кухня – 9 кв. м. Квартира сдается с ремонтом, без мебели, на кухне – столешница, шкафы и холодильник. Есть обустроенная гардеробная и лоджия.

Агентство недвижимости «Этаж»: За 23 000 рублей предлагается квартира в Восточном административном округе площадью около 30 кв. м. До метро от нее придется добираться на транспорте.

Двухкомнатные
«МИЭЛЬ-Аренда»: За 20 000 рублей в месяц можно арендовать двухкомнатную квартиру в новостройке в Высоковольтном проезде (5 минут пешком от станции метро «Отрадное»). Квартира расположена на 15-м этаже 23-этажного нового дома. Общая площадь – 60 кв. м, кухня – 10 кв. м. «Подвох» здесь в том, что квартира без отделки, в бетоне, к тому же она сдается лишь на 6 месяцев.

ЦИАН: За 20 000 рублей предлагается «двушка» в Северном Измайлово. В ней выполнен косметический ремонт, поставлена простая мебель, есть необходимая техника. Однако надо быть готовым, что пару раз в месяц в съемной квартире будет ночевать хозяйка.

Трехкомнатные
ЦИАН: За 25 000 рублей сдается квартира в Гольяново. При этом ремонта в ней не было очень давно, мебели мало и она старая.

Что нужно знать собственнику при сдаче квартиры в аренду

Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора.

Заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов выделяет пять основных ошибок при заключении договора аренды жилья.

Первая ошибка — арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.

Вторая ошибка — арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.

Третья ошибка — собственник не включил в договор депозитный платеж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остается у собственника жилья.

Четвертая ошибка — собственник жилья уходит от налогообложения. Нередко соседи любят «стучать» на собственников, сдающих жилье в аренду.

Пятая ошибка — собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица. Если этот вопрос не оговорен, то арендаторы могут завести в квартире хоть двух котов и трех собак вместе. И в этом случае может быть причинен значительный ущерб имуществу арендодателя. То же самое можно сказать и о ситуации, когда в квартире будут проживать маленькие дети, о которых собственник жилья ничего не знает. Испорченное имущество может стать неприятным сюрпризом.

Кому не хотят сдавать квартиры в Москве

Согласно опросу ЦИАН, чаще всего московские арендодатели не хотят сдавать свои квартиры гражданам других стран (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%). Готовы принять у себя любых квартиросъемщиков лишь 10% хозяев жилья в столице.

На что жалуются арендаторы

Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.

Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше.

Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей. Обычно, если речь заходит о животных в съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.

Слабые места в договоре

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.

Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.

Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.

Читать еще:  Как перевести из огородничества в дачное

Расторжение договора аренды

Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.

«Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре. Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение. Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.

10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:

  • документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
  • паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
  • арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
  • срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
  • порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
  • оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
  • условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
  • число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
  • опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
  • условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.

«Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.

Как правильно сдать квартиру квартирантам по закону?

Отношения нашего общества и государства традиционно можно характеризовать как не самые простые. Нашему человеку часто нужно объяснять, почему выгоднее поступить «по закону», почему нарушать неправильно и часто слишком дорого.

Содержание статьи:

В крупных городах, сдача в аренду жилой площади — неплохая доходная статья круглый год. Приезжают учиться студенты, люди на заработки; кому-то просто нужна отдельная квартира; большим предприятиям нужно жилье для сотрудников – спрос велик.

В сельской местности это тоже может быть хорошим заработком, но там, больше сезонным – на лето, многим хочется снять уютный домик где-нибудь на природе: деревенский колорит, свежий воздух влекут потенциальных инвесторов. Соблазн напрямую связаться с арендатором и сдать жилье, конечно, большой, но и риск нажить себе неприятностей тоже немаленький.

Чем грозит незаконная сдача квартиры?

Противозаконная сдача квадратных метров характерна, прежде всего, отсутствием каких-либо юридических документов. Никто ничего не оформляет, договариваются на словах. Это само по себе опрометчиво.

Потому что арендатор может оказаться не чистым на руку человеком:

  • начнет задерживать оплату – нигде ведь не прописано, в какие сроки нужно платить;
  • может не санкционированно уменьшить ежемесячную оплату;
  • может вообще пересдать Вашу квартиру третьим лицам;
  • может сделать из Вашей квартиры общагу для нелегальных мигрантов.

В случае с мигрантами вы, как собственник квартиры, станете еще и фигурантом уголовного дела по организации незаконного пребывания иностранцев в России. Арендатор запросто может устроить из вашей квартиры притон: соседи начнут активно жаловаться, обратятся в надзорные органы, там узнают, что вы не регистрировали официально аренду жилья, не платили налогов. Назначат штраф, налоги за истекший период, пени – получится очень внушительная сумма, выплачивать которую придется вне зависимости от вашего желания, либо вы просто рискуете угодить за решетку. Это еще мы не взяли во внимание возможную порчу имущества: поломки бытовой техники, мебели, порча отделочных материалов; кража имущества – это отдельная и довольно большая статья убытков, которые некому будет возмещать, иные судебные споры по договору аренды, которые могут возникнуть.

Не слишком приятные последствия, которые легко предотвращаются путем соблюдения законодательства.

Сдача квадратных метров по закону

Сдавать жилье в аренду может только ее собственник – тот, на чье имя оформлено свидетельство о регистрации прав собственности. Единственным исключением из этого правила, может быть нотариальная доверенность, где прописано право физического лица сдавать конкретную жилую площадь внаем. Если жилец сам пользуется квартирой по договору социального найма, то есть собственник квартиры — государство, то у жильца нет прав сдавать ее в аренду, потому квартира ему не принадлежит. Если в квартире, помимо собственника, зарегистрированы другие лица, то от них потребуется письменное согласие на сдачу жилья в аренду; если в квартире проживает несовершеннолетние, то такое разрешение потребуется от органов опеки.

Пренебрежение этими процедурами грозит отказом регистрации договора найма в росреестре. Если договор с большим сроком сдачи в росреестре не зарегистрирован, то для суда он не является доказательством и основанием для разбирательств, соответственно, собственник не сможет обратиться в суд, чтобы выяснить спорные моменты с нанимателем, если такие возникнут.

Альтернативный вариант законной сдачи жилья – организоваться как индивидуальный предприниматель. ИП будет обязан оплачивать страховые взносы и подавать налоговую декларацию. Еще можно приобрести патент для сдачи квартиры. В этом случае собственник тоже регистрируется как ИП. Патент действует максимум год. Получение дохода от сдачи квартиры по закону не может считаться прибылью от предпринимательской деятельности. А регистрация ИП нужна только для того, чтобы СНИЗИТЬ налоговое бремя, по сравнению с теми, кто платит налоги как физическое лицо — 13 % (НДФЛ).

Многие ошибочно полагают, что о сдаче квартиры нужно оповещать местного участкового – это не так. Участковый не имеет никакого отношения к намерению сдать квартиру в наем. Участковый не может запретить собственнику сдавать жилье или каким-то образом ограничивать его. Поэтому извещать участкового не требуется.

Где найти квартиросъемщиков?

Можно обратиться в агентство недвижимости, там вам подберут квартиросъемщика и предоставят некоторые гарантии, но за эти услуги придется заплатить. Можно найти «клиента» самостоятельно через друзей или объявление, но тогда вам придется самим оценить добропорядочность вашего арендатора. В любом случае, контролировать арендаторов нужно, проверять коммунальные платежи, содержание жилья, отзывы соседей.

Как правильно оформить аренду?

Договор найма бывает краткосрочным и долгосрочным( от 1 года и дольше). Существуют договоры, которые заключаются между юридическим и физическим лицом. Любой договор должен заключаться в письменной форме.

ВНИМАНИЕ: помощь в заключении договоров с нашей стороны сейчас идет по выгодной акции — Договор за 1 000 рублей.

В договоре в обязательном порядке следует указать:

  1. собственника;
  2. тех, кто собирается проживать в квартире;
  3. размер оплаты;
  4. сроки оплаты каждый месяц или установить иную периодичность.

Нужно прописать, состояние передаваемого в аренду имущества, его перечень – это будет акт-приемки квартиры. Важно прописать, как разрешено использовать, предоставленное в наем, имущество, что будет считаться порчей, какие санкции предусмотрены за поломки.

В этом пункте, хорошо предусмотреть обеспечительный платеж, который «заработает» в случае порчи Вашего имущества. Можно указать, что дозволено делать в квартире, например:

  • можно ли держать домашних животных или устраивать шумные праздники, приглашать гостей или позволять ночевать кому-то, кто не является арендатором;
  • можно ли жить в квартире с детьми и т.д. на усмотрение собственника.

Чем более подробно вы опишите что можно, а что нельзя в Вашем жилье, тем меньше споров возникнет потом и тем проще доказать свою правоту в суде, при необходимости. Рекомендуется, также прописать график посещения квартиры ее собственником с целью контроля состояния жилого помещения и аккуратности по части коммунальных платежей. Правильно составленный и правильно зарегистрированный договор найма является юридическим документом, может приниматься к рассмотрению в судах. Читайте еще советы, как составить договор аренды помещения по ссылке на основной части сайта.

Страхование гражданской ответственности

Как ни старайся, но полностью отвечать за других людей не получится. Поэтому, когда жилье сдается в аренду, страхование гражданской ответственности может оказаться очень полезным. Ведь в случае потопа, все вопросы возмещения будут все равно к вам — вы же собственник. А если это не соседи, а магазин мехов, под вашей квартирой? Суммы убытков возрастут в разы! Где гарантия, что ваши арендаторы не затопят, не спалят, не причинят иного глобального вреда, не только вашей квартире, но и другим площадям? Стоит подумать.

Смотрите еще рекомендации по составлению договоров на нашем канале:

Пишите вопросы в заявке на сайте и мы разберем их в кротчайший срок, решим проблему, найдем выход из ситуации.

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

Квартирный вопрос: как сдать недвижимость на лето и не нарваться на штраф от налоговой

Если вы планируете сдавать летом квартиру или дачу через условный Booking или Avito, эта статья – для вас. Можно, конечно, просто так разместить объявление или сдать через знакомых и сделать вид, что ничего не было. Но тогда, если правда о сдаче недвижимости вскроется, будет неприятный разговор с налоговым инспектором. А в дополнение – штраф. Рассказываем, как законно сдать недвижимость на лето и заплатить минимальный налог.

Выбирайте налоговый режим

Самая доступная форма уплаты налогов от сдачи квартиры или дачи в аренду – налог на профессиональный доход (НПД) или самозанятость. Собственники вправе сдавать жильё и платить НПД 4%, если работают с физлицами, и 6%, если работают с юрлицами.

Самозанятые могут сдавать квартиру в аренду. Фото: domsevas.ru.

Если вы собираетесь сдавать квартиру туристам или дачу городским жителям, ваша ставка – 4%.

Допустим, стоимость аренды – 15 000 руб. в месяц. За налоговый период, равный одному месяцу, самозанятый собственник жилья заплатит налог 600 рублей. Это меньше, чем НДФЛ, который равен 13%: тогда пришлось бы платить 1 950 рублей.

Как начисляется налог и как стать самозанятым

Главный плюс НПД – его не нужно платить, если дохода нет. Пока вы не сдаёте квартиру и не получаете деньги, то и налог не начисляется. Поэтому лучше заранее встать на учёт как самозанятый и спокойно оплатить налог после первого получения дохода.

Чтобы стать самозанятым, не нужно подавать много документов, ходить в налоговую или заполнять декларации. Фото: nalog.ru.

Для регистрации в качестве самозанятого не нужны документы, визиты в налоговую и подачи отчётностей. В ст. 5 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ перечислены три способа стать плательщиком НПД:

  1. Регистрация через мобильное приложение «Мой налог». Можно скачать в Google Play или App Store. Это самый удобный способ. Сумма налога рассчитывается автоматически в зависимости от полученного дохода и появляется в приложении.
  2. Регистрация через личный кабинет на сайте ФНС.
  3. Регистрация через любой банк, который работает с самозанятыми, например, «Сбер», «Тинькофф», «Русский Стандарт», «Хоум Кредит».

Налог начисляется до 12 числа каждого месяца, следующего за налоговым периодом. Оплатить нужно до 25 числа этого же месяца.

Пример: вы решили сдавать квартиру и стать самозанятым в июне. Первый расчёт налога вы получите до 12 августа, оплатить нужно до 25 августа. В приложении «Мой налог» можно подключить автоплатёж, который будет автоматически списываться с карты.

О чём важно помнить: плательщик НПД должен после получения дохода сформировать чек и передать его получателю услуг. В нашем случае – самозанятый собственник квартиры передаёт чек арендатору. Это нужно сделать в момент расчёта, если арендатор платит наличными или делает перевод, или не позднее 9 числа следующего, если арендатор использует другие безналичные расчёты. Об этом говорится в ч. 3 ст. 14 ФЗ-422.

Этот пункт – один из подводных камней НПД, о который периодически спотыкаются самозанятые. То есть недостаточно просто заявить о себе как о налогоплательщике и оплачивать налог. За нарушение сроков передачи сведений в ФНС самозанятые платят штраф 20% от суммы дохода. А если нарушение повторилось в течение полугода, штраф взыскивают с полной суммы расчёта.

Читать еще:  Договор аренды юр адреса с физ лицом

Как сдать квартиру без посредников на длительный срок от хозяина в 2021 году

Сдавать квартиру в аренду, то есть оформлять наём, имеет право исключительно собственник жилья. Ни родственники, ни друзья без нотариально заверенной доверенности, подтверждающей их право распоряжаться квартирой, таких действий осуществлять не должны.

Необходимость во временном пользовании квартиры периодически возникает как у физических, так и юридических лиц.

Чем отличается договор найма от договора аренды квартиры?

  • Договор найма заключают с физическими лицами.
  • Договор аренды заключают с юридическими лицами.

Как найти квартирантов (арендаторов) на квартиру

Основная проблема, с которой сталкивается хозяин квартиры под съем — поиск жильцов. Выйти из сложившейся ситуации можно несколькими способами.

  1. Обратиться в специализированное агентство недвижимости. Специалисты подберут арендаторов, соответствующих всем требованиям заказчика, стоят такие услуги недешево, придется рассчитывать на дополнительные затраты.
  2. Разместить объявление о сдаче квартиры на онлайн площадках. Эта схема также работает, правда, велик риск «нарваться» на недобросовестных арендаторов, которые могут испортить имущество или попросту обворовать квартиру.
  3. Искать потенциальных жильцов через знакомых, коллег, друзей. Это, пожалуй, самый правильный и удобный способ – по крайней мере, при возникновении тех или иных проблем нанимателей можно будет легко найти и потребовать возмещения нанесенного ущерба.

Договор найма квартиры

Договор найма жилого помещения — обязательный документ, который обезопасит арендодателя и квартиросъемщика от нежелательных последствий сделки (статья 606 ГК РФ).

Важно понимать, что подписывать договор следует обязательно — сдается квартира родственникам, друзьям или же в ней будут жить незнакомые люди. Заверять у нотариуса не обязательно.

Дополнительно к договору необходимо составить и подписать акт приема-передачи квартиры. Здесь стоит указать техническое состояние квартиры, расположение мебели, особенности помещения и т.д. И договор найма, и акт приема-передачи квартиры подписывается обеими сторонами после согласования всех нюансов сделки и совместного осмотра арендуемого помещения.

Скачать образец договора аренды (найма) квартиры:

Как правильно составить договор

Главные пункты договора найма жилья – срок и арендная плата. Остальные детали прописываются по желанию сторон:

  • дату и место составления договора;
  • личные данные арендодателя и нанимателя (ФИО, адрес прописки и проживания, номер, серия паспорта или другого удостоверяющего личность документа);
  • предмет договора – квартира (ее расположение, площадь, технические характеристики, наличие мебели, сантехники, пригодность для проживания – наличие интернета, кабельного телевидения и т.д.);
  • ссылка на документ, подтверждающий право собственности арендодателя на данное жилье и то, что квартира не состоит в обременении третьими лицами;
  • размер ежемесячной арендной платы;
  • форма расчета (наличный, безналичный, почтовый или банковский перевод) и сроки оплаты (каждый месяц, ежеквартально, раз в полгода);
  • наличие (отсутствие) лиц, которые будут совместно проживать со съемщиком жилья;
  • права и обязанности обеих сторон;
  • причины, сроки, нюансы расторжения заключенного договора в одностороннем порядке;
  • иные условия (предварительно согласовываются участниками сделки).

Дополнительные условия в договоре

Для того чтобы обезопасить себя от чрезвычайных ситуаций и других неожиданностей, хозяину квартиры рекомендуется в договоре найма обозначить ряд важных нюансов:

  • проживание с домашними животными;
  • ответственность за порчу имущества;
  • в договоре следует обозначить возможность периодического посещения квартиры владельцем жилья с целью контроля сохранности имущества и общего состояния квартиры и т.д.

Максимальный срок, на который можно заключить договор аренды жилья — 5 лет. Даже если эта цифра не прописана в самом договоре.

Правда, опытные юристы все же не рекомендуют заключать долгосрочный договора аренды – подписать новый с новым жильцом быстрее и проще, чем разбираться с последствиями преждевременного отказа от аренды в одностороннем порядке.

Договор найма не требует обязательной регистрации в органах Росреестра в случае если срок его действия менее 1 года (так, арендатор сдает жилье, к примеру, на полгода или 11 месяцев).

Условия оплаты арендованного жилья

То, кто и когда будет оплачивать коммунальные услуги должно обязательно прописываться в договоре найма (статья 614 ГК). Там же указываются сроки и способы внесения арендной платы. Многие владельцы жилья требуют внесения залога сразу же после подписания договора – это мера безопасности, позволяющая им рассчитывать на то, что жильцы не съедут до окончания срока действия соглашения.

Важно: любые расчеты, осуществляемые за арендованную квартиру, должны подкрепляться распиской (составляется в двух экземплярах, хранится обоими участниками сделки). В случае безналичного расчета следует хранить квитанции об оплате.

Правила расторжения договора

Основания и нюансы преждевременной отмены сделки должны быть подробно прописаны в самом договоре (статьи 618-620 ГК).

Наниматель квартиры вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при соблюдении двух условий:

  • все лица, проживающие на съемной жилплощади, согласны с таким решением;
  • владелец квартиры предупрежден о разрыве договора нанимателем за 3 месяца.

Владелец квартиры, в свою очередь, может расторгнуть соглашение в одностороннем порядке ввиду таких обстоятельств:

  • квартиросъемщик пропустил два плановых платежа (при краткосрочном договоре) или не вносит арендную плату в течение полугода (в случае долгосрочного договора);
  • жилье используется не по назначению, в нем проживает больше людей, чем было обозначено в контракте, соседи регулярно жалуются на шум, нарушение тишины и общественного порядка квартиросъемщиками;
  • была отмечена порча имущества.

Расторжение договора может осуществляться и в судебном порядке (как по инициативе жильцов, так и с подачи собственника). К примеру, квартира стала непригодна для проживания, дом, в котором она расположена, пришел в аварийное состояние.

Сдача квартиры долгосрочно: регистрации в Росреестре

В том случае, если регистрация все же необходима, хозяину квартиры стоит обратить внимание на такие юридические нюансы:

  • договор должен быть зарегистрирован в течение 5 месяцев с момента его заключения, в ином случае на владельца жилья будет наложен штраф в размере 5000 рублей;
  • заявителями выступают все участники процесса наймодатель и наниматель;
  • регистрация договора занимает 5 рабочих дней;
  • предоставлять требуемые бумаги следует в территориальное подразделение Росреестра либо в отдел МФЦ.

Какие документы нужны для регистрации:

  • копии и оригиналы паспортов обеих сторон;
  • непосредственно договор найма и сопутствующий ему акт приема – передачи квартиры (3 экземпляра);
  • копии права собственности наймодателя на квартиру;
  • письменные согласия третьих лиц на сдачу жилья под съем (например, дольщиков).

Почему в регистрации может быть отказано:

  • квартира не состоит на кадастровом учете;
  • на момент подписания нового договора найма еще не окончился срок действия предыдущего аналогичного;
  • не все требуемые бумаги были поданы в Росреестр;
  • договор составлен не в соответствии с юридическими нормами, выявлены другие нарушения законодательства.

Скачать образец договора:

Налог на аренду квартиры

И в случае заключения краткосрочного договора, и при долгосрочном найме собственник квартиры обязан оплачивать соответствующие налоги. В ином случае придется не только внести налог от прибыли за весь срок аренды (найма), но и уплатить штраф и пеню в размере 20-40% от общей не выплаченной налоговой суммы (налоговый кодекс РФ, глава 23).

Неуплата налогов может привести не только к финансовому «наказанию», но и к уголовной ответственности (вплоть до лишения свободы).

Важно: размер налога – 13% от годовой прибыли за сдачу жилья.

Избежать оплаты можно лишь в том случае, если жильцы были снимают квартиру безвозмездно, арендная плата не вносилась. В этом случае оформляется арендные отношения договором безвозмездного найма жилого помещения.

Личный опыт сдачи в аренду квартиры. Советы арендодателям

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Охота на квартирантов

Как подготовить жилье к сдаче в аренду

Сначала — ремонт

Начинать подготовку к сдаче квартиры нужно с ремонта. Желательно, чтобы все было новое, свежее и чистое. «Еще лет 6-7 назад «бабушкины» квартиры, где лет 30 не было ремонта, вполне можно было сдать по более низкой цене буквально за день, — говорит руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука Жилья» Роман Бабичев. — Сейчас даже при низкой цене на них нет спроса».

В то же время вкладываться в вычурный ремонт — с подиумами, фигурными потолками, а тем более колоннами и прочими изысками — не нужно: в моде стиль casual. Достаточно ламината на полу, отделки плиткой в санузле, окрашенных стен (перекрасить проще, чем переклеивать обои). Лучше выбирать светлые, теплые тона, советует руководитель отдела МИЭЛЬ Ольга Яцевская.

Установите пластиковые окна: 90% арендаторов, увидев деревянные рамы, обращают на это внимание, начинают расспрашивать, не дует ли, доносится ли шум с дороги. Поставьте счетчики на воду — это избавит от лишних претензий со стороны коммунальных служб.

Загромождать жилье мебелью не стоит: достаточно кухонного гарнитура и бытовой техники — холодильника, плиты, стиральной машины. Пользуются популярностью посудомойки. Многие квартиранты переезжают с собственными кроватями и шкафами, отмечает Бабичев. Если же мебель окажется все-таки нужна, ее можно докупить, уже договорившись с квартирантами.

Стоимость ремонта должна соответствовать арендной плате, которая, в свою очередь, зависит от локации квартиры. Даже роскошный ремонт и дорогая мебель не поднимут заметно арендную плату в старой пятиэтажке на окраине города.

Уберите личные вещи

Непосредственно перед встречей с квартирантами нужно хорошо прибрать квартиру, проветрить ее, особенно если она была закрыта несколько месяцев. Проверьте проводку, сантехнику, не перегорели ли лампочки, работает ли бытовая техника. «Уберите из квартиры все личные вещи, — советует Яцевская. — Квартира должна быть пустой. Не должно быть фотографий, рамочек, икон или картин на стенах. Ничто не должно напоминать о присутствии хозяев». Бывает, что владелец, ожидая прихода арендаторов, чересчур вольно располагается в сдаваемом жилье, курит — это тоже производит негативное впечатление на будущих жильцов.

К лайфхакам вроде «незадолго до прихода квартирантов сварите кофе, чтобы в квартире был приятный запах», риелторы относятся скептически. «Может быть, арендатор ненавидит кофе, — рассуждает Бабичев. — К тому же это может вызвать подозрения: неужели в квартире пахло настолько неприятно, что это стараются скрыть?»

Встречайтесь офлайн

«Никогда не сдавайте квартиру своим друзьям. Это потеря друга!» — советует Бабичев. Маловероятно, что надолго снимут жилье совсем молодые пары, съехавшие от родителей, которые живут в том же городе: поругавшись, они разбегутся по домам. Снимающие жилье на двоих сокурсники и коллеги тоже могут поссориться и из-за этого либо вовсе съедут, либо вторую комнату позже придется сдавать отдельно, так что жилье фактически превратится в коммуналку. Не рекомендуют риелторы сдавать жилье квартирантам, которые, еще не заселившись, начинают навязывать свои порядки: это мне не нравится, а это я буду делать так. С ними потом у хозяев очень много хлопот. Внимательно отнеситесь к юристам — их трудно переспорить. Несмотря на заверения владельцев домашних питомцев, не бывает идеальных животных, которые не пахнут и ничего не поцарапают.

А вот семьи с детьми, которых не очень приветствуют начинающие арендодатели, часто оказываются надежными жильцами, поскольку становятся «привязаны» к школам и детсадам. Но тут ситуация зависит от возраста детей и от того, насколько родители присматривают за ними.

«Я бы не советовала принимать решение после разговора с будущим арендатором по телефону, — говорит Яцевская. — Нужно встречаться с нанимателями, поговорить вживую. Бывает, что владелец квартиры не хочет арендаторов с кошками-собаками, а когда встречается с человеком, уже забывает про животных, потому что человек ему подходит. Можно встретиться со всеми претендентами, а решение принять впоследствии».

Сразу угадать, какими окажутся арендаторы, невозможно, уверяют риелторы, более-менее ясно это становится через месяц.

Навещайте ежемесячно

Обязательно заключайте с арендатором письменный договор. Устные договоренности потом ничем не докажешь. Договор лучше заключать на срок до года — иначе по закону его сложнее будет расторгнуть.

Требуйте залог в размере месячной платы. «Не надо засчитывать залог как плату за последний месяц проживания при отъезде квартирантов, — подчеркивает Бабичев. — За этот месяц можно многое с квартирой натворить».

Договоритесь о сдаче жилья в аренду не только с другими собственниками квартиры, но и со всеми зарегистрированными в ней — дотошные квартиранты могут потребовать наличия всех подписей в договоре, и будут правы: не согласившийся на сдачу, но официально прописанный родственник имеет право пользования квартирой и может испортить жизнь арендаторам. Погасите долги за коммунальные услуги и запаситесь справкой об этом, чтобы квартирантам не начали отключать свет или нервировать их напоминаниями о необходимости погасить долги.

Риелторы настоятельно советуют хозяевам каждый месяц навещать квартирантов — например, при получении ежемесячной платы. Иначе арендаторы могут «расслабиться», а сумма для возмещения ущерба многократно превысит внесенный залог.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector