Chelnyurinform.ru

Челны Информ
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как сдать долю в квартире

Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации

  1. Обзоры материалов СМИ

Верховный суд объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах — споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет.

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят. В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься. Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры. Но договориться о цене не вышло.

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще — если собственник не заинтересован в использовании общего имущества. Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам. Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.

Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительной

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил. Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон. По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем. Если доля меньше этой нормы — сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

Как сдать внаем часть квартиры, являющейся долевой собственностью

Сдача жилого помещения внаем подразумевает передачу от собственника нанимателю права пользования помещением, в том числе и являющимся частью квартиры, находящейся в долевой собственности.

Однако всё, что касается долевой собственности, налагает на собственника доли определенные ограничения, связанные с тем, что распоряжение долей целого объекта всегда отражается на собственниках других долей этого же объекта. О том, как сдать часть квартиры без нанесения ущерба интересам собственников, мы поговорим ниже.

Согласие сособственников

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Имущество, находящееся в долевой собственности, используется по соглашению всех собственников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

То есть сдавать часть квартиры, находящейся в долевой собственности, внаем можно только с согласия остальных собственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Если кто-то из сособственников будет сдавать внаем часть квартиры, являющейся долевой собственностью, с нарушением требований закона, то каждый из сособственников может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной и выселении нанимателя из комнаты ( ст. 166 ГК РФ).

Следовательно, чтобы остальные собственники не оспорили в суде договор найма части квартиры, необходимо получить их письменное согласие на сдачу внаем части квартиры.

Для большей уверенности, что остальные собственники впоследствии не откажутся от согласия на сдачу внаем части квартиры, рекомендуем его нотариально заверить.

Заключение договора

Договор найма части квартиры может быть подписан в простой письменной форме и должен предусматривать взаимные обязательства сторон (п. 1 ст. 674 ГК РФ). Он должен содержать существенные условия, такие как адрес передаваемого внаем жилого помещения, срок сдачи внаем и размер платы за пользование частью квартиры. Размер платы устанавливается по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК РФ).

Договор может быть краткосрочным (на срок до одного года) и долгосрочным (на срок до пяти лет). Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Долгосрочный договор найма квартиры необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 674, п. 1 ст. 683 ГК РФ; ч. 2 ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

К договору найма следует приложить согласие остальных собственников, а также документы, подтверждающие ваше право на передаваемую внаем часть квартиры.

Акт приема-передачи части квартиры

Как правило, акт приема-передачи подписывается одновременно с договором найма, но по договоренности сторон может быть подписан в любой момент после подписания договора найма.

Акт приема-передачи части квартиры должен содержать описание состояния жилого помещения, остающееся в квартире имущество, показания счетчиков воды и света и пр.

При подписании акта приема-передачи передайте нанимателю ключи от квартиры (комнаты).

Налогообложение

С доходов, полученных от сдачи квартиры внаем, нужно уплачивать налог на доходы физических лиц в размере 13% от полученного дохода. Размер налога рассчитывается на основе подаваемой декларации по форме 3-НДФЛ ( п. 1 ст. 224 , пп. 1 п. 1 ст. 228 , п. 1 ст. 229 НК РФ).

Если сдача внаем квартиры является единственным источником дохода, не считая не облагаемые налогами доходы, вы вправе уменьшить налогооблагаемый доход на стандартные налоговые вычеты, предусмотренные налоговым законодательством.

Что предусмотреть в договоре найма квартиры? Узнать →

Когда нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог? Узнать →

Можно ли сдавать долю в квартире без согласия других собственников.

Можно ли сдавать долю в квартире в Москве без согласия другого долевика

Отвечает адвокат по жилищным спорам в Москве Иванов Кирилл Анатольевич:

Да, можно сдать в наём свою долю в квартире без согласия собственника другой доли в квартире, но для этого необходимо получить разрешение в решении гражданского суда.

В соответствии со статьей 671, 673 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Пункт 2 ст. 30 Жилищного Кодекса РФ закрепляет право собственника жилого помещения предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании.

Однако, сдача квартиры (части квартиры) в аренду, продажа доли, вселение в квартиру других лиц при долевой собственности возможно с рядом ограничений, предусмотренных ст. 246 ГК РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Таким образом, по закону в 2018 году можно сдавать в наём долю в общей квартире, однако, для этого требуется предварительное согласие всех собственников квартиры (собственников других долей на эту квартиру).

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности регламентировано ст. 247 ГК РФ:

  1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
  2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Примечание. Ставка налога на доход от сдачи в найм квартиры (части квартиры) составляет 13% от полученного дохода. Размер налога рассчитывается на основе задекларированного дохода с применением указанной ставки. Если сдача в наем квартиры является единственным источником дохода, не считая доходы, необлагаемые налогами, то гражданин имеет право уменьшить налогооблагаемый доход на стандартные налоговые вычеты, предусмотренные налоговым законодательством.

Налоговую декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в ИФНС до 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен доход.

Рассчитанный в налоговой декларации 3-НДФЛ налог необходимо уплатить до 15 июля года, в котором сдавалась налоговая декларация.

При сдаче в наем части квартиры, являющейся долевой собственностью с целью получения прибыли будет направлено на улучшение и приращение доли (имущества, пусть и в денежном эквиваленте). Законодательство предполагает производить это с учетом мнения всех заинтересованных сторон – участников долевой собственности.

Если в наем будет сдана часть доли, принадлежащая второму собственник, то он имеет право на компенсацию.
Все спорные ситуации решаются в суде.

Можно ли сдать комнату или долю в квартире и как это сделать? Скачать образец и бланк договора аренды части жилья

Если в квартире есть лишнее помещение, то мудрым шагом станет сдать его в аренду. Часто встречаются ситуации, когда требуется сдать одну комнату или долю в квартире. В этом случае возможны сложности с получением согласия и прочими нюансами. В статье разберем, как провести все по закону и не наделать ошибок, а также затронем еще несколько нюансов, которые могут смутить будущего арендодателя.

Читать еще:  Компенсация за найм жилья

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Можно ли сдавать в наем комнату и долю в квартире?

Хозяин любой недвижимости, на основании п. 2 ст. 30 ЖК РФ, имеет право распоряжаться своим имуществом как ему заблагорассудиться.

Из этого следует, что сдать и комнату, и долю можно, но только после того, как будет установлено, кто какой частью долевой недвижимости владеет, а также в ряде случаев с согласия совладельцев.

Основания и условия

Основанием для сдачи в наем части квартиры в первую очередь является право владения и наличие выделенных долей.

  • При наличии одного собственника у многокомнатной квартиры нет никаких препятствий сдать одно из жилых помещений в аренду. Для этого не нужно брать ничье согласие.
  • Если собственность долевая, то согласие брать придется у всех совладельцев как на распоряжение, так и на пользование такой жилплощадью (ст. 246, 247 ГК РФ).
  • Если доля выделена «в натуре», т.е. представляет из себя полноценное изолированное помещение (комнату), то сдать ее будет просто, заручившись согласием.
  • Если доля не выделена лишь в процентном или дробном значении, то здесь могут возникнуть проблемы. Одна доля не должна быть ниже стандартных 12 кв. метров на человека. Если случится, что этот показатель будет ниже, то вселение еще одного жильца будет незаконным.

Как правильно сдать часть жилья: пошаговая инструкция

Сдать комнату в квартире можно самостоятельно, а можно воспользоваться услугами риэлтора, как лучше сделать решать вам. Алгоритм помимо участия посредников одинаков. Чтобы сдавать комнату в долевой квартире нужно:

  1. При необходимости получить согласие соседей.
  2. Если ответ положительный, можно приступать к поиску квартиранта: сделать несколько хороших фотографий комнаты и составить объявление аренды.
  3. Листовки можно расклеить по городу или вывесить объявление на специальных сайтах в Интернете (например, на Avito.ru), или сделать пост в тематических пабликах в социальных сетях.

При общении с клиентом обсуждается:

  • срок сдачи в аренду;
  • месячная стоимость;
  • взнос оплаты за последний месяц;
  • порядок оплаты коммунальных услуг;
  • правила пользования имуществом с другими жильцами;
  • дополнительно обговорить все вопросы о домашних животных, курении, громкой музыке и др.

Как только все важные вопросы будут закрыты, можно составлять договор аренды.

Имущество в социальном найме сдавать на законных основаниях невозможно.

Требуется ли согласие соседей, у кого и как получить?

Чтобы сдать часть квартиры, вам нужно получить согласие ото всех законных владельцев долей в квартире в письменной форме и заверить у нотариуса, чтобы в будущем избежать конфликтов. Для получения согласия нужно:

  1. Сообщить в письменной форме совладельцам (при их наличии) о планах сдачи своей части квартиры в аренду.
  2. Запросить согласие у каждого совладельца в письменной форме о сдаче комнаты в аренду.

Если соседи уклоняются давать согласие письменно, то имеет смысл предложить им арендовать комнату на тех же условиях, что и с человеком со стороны. Если они откажутся в письменной форме или не дадут ответ на ваш письменный запрос в течение 30-ти дней, то закон не запрещает договариваться насчет аренды с кем угодно.

Можно ли это сделать без согласия соседей?

В п.1 ст. 246—247 ГК РФ предполагается, что владельцы долевой собственности должны совместно решать вопросы владения, использования и распоряжения имуществом. Чтобы сдать комнату придется обязательно заручиться письменным согласием своего соседа. Иным способом на законных основаниях распорядиться свободным местом не выйдет.

Но есть варианты решения:

  • Есть возможность выделить долю в квартире в натуре – то есть обособить отдельную комнату от остальных и тогда получить возможность распоряжаться ею как угодно, но это долгий и дорогой процесс, и возможно это только в отдельных домах и в многокомнатных квартирах.
  • Можно заключить соглашение о пользовании жилым помещением, в котором определяется, какая кому комната принадлежит и можно ли их сдавать в аренду. В ходе переговоров упомянуть и о разделении дохода, если сдавать квартиру или комнату в ней. Это может оказаться решающим фактором и соседи согласятся.
  • Либо, если все мирные способы уладить конфликт исчерпаны, придется обратиться в суд и уже там определить порядок владения и распоряжения помещением.

Что нужно для найма доли жилого помещения?

Больших отличий в документах от аренды целой квартиры и ее части нет. Чтобы заключить договор нужно иметь при себе:

  • Документы о праве собственности.
  • Справка из жилищной конторы о лицах, проживающих в квартире.
  • В случаях операций с долевым владением нотариально заверенное согласие каждого совладельца на сдачу комнаты в аренду третьему лицу.
  • Письменное соглашение о распределении жилой площади между совладельцами, где установлен порядок пользования нежилой площадью, либо решение суда об этом.
  • Паспорта сторон.

Составление типового договора

Договор аренды должен заключаться в письменной форме в двух экземплярах для каждой из сторон. При регистрации договора требуется третий экземпляр для Росреестра. Договор можно заверить у нотариуса, чтобы придать ему дополнительную юридическую силу в случае судебных разбирательств.

Основное отличие договора аренды части квартиры от целой: предмет договора – отдельная жилая площадь, не включающая места общего пользования. Он должен быть описан предельно четко, и не менее четко нужно прописать права и обязанности снимающего жилье и арендатора в отношении остальной части квартиры.

Стандартно в тексте обязательно должны быть указаны:

  • Паспортные данные сторон договора.
  • Факт и условия совместного проживания арендатора, арендодателя и других жильцов.
  • Информация о помещении, которое будет сдаваться (метраж и адрес квартиры).
  • Сроки аренды помещения (краткосрочный – до года, и долгосрочный – до 5-ти лет).
  • Сумма аренды и коммунальных платежей (указать, кто и за что обязан платить).
  • Крайний срок оплаты.
  • Наличный или безналичный расчет.
  • Права и обязанности сторон (пользование телефоном, коммунальными услугами, личным имуществом, нежилыми помещениями общего пользования – туалет, кухня, ванная).
  • Ответственность за порчу имущества.
  • Дополнительно указываются все жильцы, которые будут совместно проживать в квартире.
  • Условия расторжения договора.

Регистрация

Регистрация в Росреестре не нужна, если речь идет о найме жилого помещения физическим лицом до одного года.

При регистрации предоставляем один экземпляр договора, согласие всех собственников и документ, подтверждающий право владения недвижимостью.

Расторжение договора: основания, порядок

Договор в судебном порядке можно расторгнуть по нескольким причинам:

  • Арендатор нарушил сроки оплаты за аренду: шесть месяцев при длительных сроках аренды, при коротких сроках – невнесение платы более двух раз по истечении срока платежа.
  • Арендатор или лица, за которых он отвечает, испортили имущество арендодателя (суд может предоставить срок на год, чтобы все повреждения были устранены, либо договор расторгается).
  • Арендатор отказывается оплачивать коммунальные платежи.
  • Арендатор ведет себя аморально.
  • Сторона не соблюдает условия, прописанные в договоре.
  • Помещение непригодно для жизни.
  • Арендатор, либо лица, за которых он отвечает, используют комнату не по назначению и нарушают права других жильцов по пользованию помещениями.

Чтобы расторгнуть договор нужно:

  1. Уведомить арендатора о расторжении договора за три месяца в письменной форме, если это отдельно не обговорено.
  2. Договор расторгается по обоюдному согласию сторон, если не возникло споров или других конфликтов.
  3. В ином случае обращаемся в суд.

Следует быть особенно внимательным в процессе составления текста договора и продумать все условия найма. По его тексту можно будет потом решить все сложности и конфликты, если те возникнут, так что лучше предусмотреть все неприятности заранее.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Как правильно сдавать квартиру, у которой несколько собственников? Рассказывает юрист

Достаточно типичная ситуация, когда собственник жилого помещения подумывает о сдаче его в наем. Однако, что же делать, если собственников квартиры несколько? Можно ли распорядиться имуществом без согласия других собственников? Как правильно платить налоги? На эти и другие вопросы мы ответим в данной статье.

Как квартирой могут владеть несколько собственников?

Для того, чтобы ответить на поставленные вопросы, необходимо для начала разобраться, в праве общей собственности какого вида находится имущество, которое планируется сдавать в наем, так как именно от определения данного обстоятельства зависят права собственников по распоряжению имуществом.

В соответствии со ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом собственность может быт долевой, то есть с определением доли каждого из собственников или совместной, то есть без определения таких долей.

По общему правилу, общая собственность является долевой. Случаи, когда собственность является совместной, установлены законом. Например, при отсутствии брачного договора между супругами, все имущество, нажитое ими в период брака (в том числе квартира) является их общей совместной собственностью.

Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, также зависит от того, долевая она или совместная.

Согласно ст. 253 ГК РФ, участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Согласно ст. 246, 247 ГК РФ, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом здесь не предполагается согласие всех собственников, если один из них распорядился имуществом.

То есть, если имущество находится в общей совместной собственности, получать согласие всех собственников не требуется, так как такое согласие предполагается. Однако, и тут есть ограничения. Например, если один из супругов хочет сдать имущество в наем на срок более одного года, ему требуется получить нотариальное согласие второго супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной.

Если же речь идет о долевой собственности, здесь процедура немного сложнее.

Суть в том, что общая долевая собственность на квартиру предполагает совместные решения по вопросам владения, пользования и распоряжения имуществом, поэтому если один из собственников хочет сдать имущество в наем, обязательно нужно получить согласие других собственников.

Итак, теперь мы понимаем, что проблемы чаще всего возникают, когда собственность долевая, так как здесь при распоряжении имуществом всегда требуется согласие всех собственников. Один из собственников, не получив согласие других собственников, не имеет право распоряжаться общим имуществом. В случае, если такое согласие не было получено, другие собственники имеют право обратиться в суд с требованием о признании такого договора найма недействительным.

Как правильно оформить договор – с одним собственником или со всеми?

В принципе, оба варианта допустимы. Все зависит от того, как это решат между собой собственники жилого помещения.

Если договор заключается с одним из собственников, нужно получить согласие других собственников, которое может быть выражено в простой письменной или нотариально удостоверенной форме. Лучше все же получить нотариально удостоверенное согласие, так как такая форма дает большие гарантии защиты прав в сравнении с простой письменной формой.

Читать еще:  Как узнать статус квартиры служебный или нет

Имущество может сдаваться и всеми собственниками, то есть каждый из них может быть указан в договоре как наймодатель, каждый будет подписывать договор, и с каждым из них у нанимателя возникнут соответствующие права и обязанности.

Кроме того, собственники квартиры могут оформить нотариально удостоверенную доверенность на одного из них, и именно данный человек будет от лица всех собственников распоряжаться имуществом.

Как правильно платить налог и кто его платит?

В соответствии со ст. 209 НК РФ, объектом налогообложения НДФЛ признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации – для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.

Согласно ст. 208 НК РФ, к доходам от источников в Российской Федерации относятся в том числе доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации. Налоговая ставка равна 13 %.

То есть собственник квартиры, которая сдается в наем, обязан уплачивать НДФЛ в размере 13% от полученного дохода.

Для того, чтобы разобраться, кто из собственников должен уплачивать НДФЛ и в каком размере, необходимо обратиться к условиям договора найма.

В договоре собственникам жилого помещения надлежит указать размер доли каждого собственника в праве общей собственности. Также необходимо установить, какую часть денежных средств от суммы оплаты получит каждый из собственников жилого помещения. По общему правилу, размер оплаты, которую получит каждый из собственников, равен размеру его доли в праве общей собственности. Однако, соглашением сторон собственники могут изменить данное положение.

Именно от этого соотношения и нужно исходить при решении вопроса, кто и в каком размере платит НДФЛ. Например, у квартиры 2 собственника, каждому из них принадлежит 1/2 доли в праве общей собственности. В договоре они могут установить, что в этом же соотношении будут делить и оплату. Соответственно каждый из собственников будет уплачивать НДФЛ с 1/2 суммы полученных по договору денежных средств.

На чье имя надлежит открыть банковский счёт, в случае оплаты аренды безналичными денежными средствами?

Данный вопрос также должен быть решен соглашением собственников имущества. Да, оплата может вноситься в установленных договором размерах на счет каждого из собственников жилого помещения, но это разумно делать в случае, если собственников немного, например, два.

В случае, если собственников намного больше, лучше всего оформить доверенность на одного из собственников, по которой он будет наделен правом получать оплату по договору на свой счет, а после уже передавать полученные денежные средства остальным собственникам.

Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.

Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Кто может владеть долями

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Как распоряжаться долями в квартире?

О том, как выделить или продать долю в квартире и как продать квартиру с общей долевой собственностью, читайте в нашей инструкции.

Что такое долевая собственность?

Собственность на недвижимость может быть разделена на несколько долей. В этих случаях в документе о праве собственности вы записываетесь в качестве одного из собственников с указанием доли квартиры, которая принадлежит вам, например, ½, ⅓, ¼, и даже 86/117.

Распоряжаться такой собственностью (например, продать, подарить, завещать, отдать в залог) можно только с согласия всех владельцев.

В каких ситуациях оформляется долевая собственность на недвижимость?

Долевым собственником недвижимости можно стать в следующих случаях:

Приобрести квартиру в результате оформления сделки , дарения, мены и пр. в долевую собственность;

Приватизировать квартиру в долях с другими членами семьи;

Получить недвижимость в наследство в долях с другими наследниками;

По решению суда.

Как узнать, какая доля в собственности на квартиру мне принадлежит?

Узнать, есть ли у вас доля в квартире, можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Для этого нужно знать точный адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер. Заказать выписку из ЕГРН можно через многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ) или онлайн через портал Госуслуги.

Чем долевая собственность отличается от совместной?

И совместное, и долевое владение означают, что объект недвижимости находится в общей собственности. Ключевое отличие: при совместной собственности из недвижимости не выделяются конкретные доли. Классический пример: супруги, владеющие квартирой на общем основании (например, купившие ее совместными усилиями, находясь при этом в браке). Если размер долей не определен, то доли считаются равными.

Читать еще:  Кадастровый номер недвижимого имущества

Могу ли я выделить свою долю собственности в квартире?

Да, вы можете выделить свою долю из общего имущества.

Например, если вам принадлежит ⅓ в трехкомнатной квартире, то вы можете претендовать на одну комнату. Для этого потребуется заключить с другими владельцами соглашение о порядке общего пользования жилым помещением, в котором будет прописано, кто в какой комнате живет и чем можно пользоваться. Кухня, ванная, коридор, туалет, как правило, поступают в общее пользование.

Если договориться не получается, то вам придется обратиться в суд, который разрешит спор. Если суд определит, что выделить вашу долю невозможно (например, имущество нельзя будет использовать по назначению или станет неудобно использовать), то вы получите право на денежную компенсацию от других совладельцев, а ваша доля перейдет к ним. Но такое возможно только при вашем согласии на компенсацию — кроме случаев, когда вас могут обязать продать квартиру.

Можно ли сдать свою часть квартиры в аренду?

Да, можно, если она изолирована (то есть это отдельная комната). Получите на это письменное согласие остальных собственников на случай судебных разбирательств.

А я могу продать долю в квартире?

Да, можете, но преимущественное право покупки вашей доли принадлежит другим собственникам по цене, за которую вы хотите продать свою часть. К этому праву стоит отнестись внимательно: если продать долю без учета прав других собственников, они могут обратиться в суд с требованием поменять покупателей в течение трех месяцев.

Договориться о продаже доли с остальными собственниками можно и устно, но оформить договоренность надо письменно, поскольку все сделки с долевой собственностью оформляются при участии нотариуса. Для этого вам нужно пойти к нотариусу и составить уведомление, в котором будут прописаны объект и цена продажи, срок и условия оплаты, порядок расчетов, срок передачи имущества, сохраняющие право пользования долей лица и иные существенные условия.

Уведомить собственников остальных долей можно несколькими способами:

  • отправить уведомление заказным письмом по почте с описью вложения;
  • через нотариуса.

Подтверждающими документами о том, что вы направили уведомление, считаются выданная почтой копия телеграммы в первом случае и свидетельство о направлении или передаче извещения собственнику от нотариуса — во втором.

Как правило, люди выбирают второй вариант. В инструкциях для нотариусов прописано, что нужно сделать, чтобы юридически сообщение считалось доставленным. На это нужно обратить внимание, чтобы потом сделку не оспорили. Если адресат уклоняется от получения уведомления на почте или от передачи его курьером и всё было сделано правильно, то оно считается доставленным.

Выкупить вашу долю собственники могут в течение 30 дней с момента, как получили уведомление. Молчание в данном случае также рассчитывается как отказ. Если они не выкупят вашу долю за это время и не дадут ответа, вы можете продавать свою долю кому захотите (по цене не ниже, чем указанная в уведомлении остальным собственникам — иначе потребуется повторное уведомление).

Можно ли заставить одного из собственников продать долю в квартире?

По закону это можно сделать при одновременном выполнении нескольких условий:

Собственник владеет очень маленькой долей;

Ее нельзя выделить в реальном виде;

Собственник не имеет «существенного интереса» в использовании своей доли.

Если это так, то можно обратиться в суд с требованием выкупа доли. Таких дел достаточно много, и каждое из них рассматривается индивидуально. Как правило, суд оценивает возраст, профессию, здоровье собственника, а также учитывает, подойдет ли ему денежная компенсация. Четких критериев «существенного интереса» в законодательстве нет. Если суд всё же обязывает продать долю, то проводится судебная оценка стоимости квартиры и назначается компенсация. В этом случае оспорить сумму уже не получится. Поэтому если дело идет к этому, лучше попробовать договориться о цене продажи доли без суда.

Как выгоднее продать квартиру в долевой собственности?

Если вы один из собственников такой квартиры и хотите продать свою долю, как и остальные собственники, вам лучше всего объединиться и продать квартиру вместе. В этом случае от сделки вы получите больше, чем если будете продавать свои доли по отдельности, потому что в стоимость сделки будет включена общая площадь квартиры, а не только жилая площадь.

По закону продать квартиру с долевой собственностью можно только при участии нотариуса. Лучше всего, если все собственники одновременно придут к нему. В этом случае нотариусу не придется проверять, уведомляли ли собственники друг друга о желании продать свою долю. Нотариус запросит документы, необходимые для сделки, а также убедится в дееспособности всех собственников и в том, что они действуют по своей воле.

Один из долевых собственников также может оформить нотариальную доверенность на сбор документов или подписание договора от имени остальных совладельцев квартиры.

После этого можно заключить единый для всех собственников договор , который должны подписать все участники соглашения. В нем лучше указать, кто и какую долю денег получит после сделки и другие принципиальные моменты.

Договор должен быть удостоверен нотариусом, но вы можете составить проект договора сами. При продаже квартиры в долевой собственности самое сложное — распределить деньги от покупателя. Для этого в договоре нужно указать цену, за которую продается квартира, порядок расчета с каждым собственником, сроки освобождения жилой площади и то, с каким имуществом она продается. Если есть другие важные для вас моменты, сообщите нотариусу, чтобы он внес их в договор.

Сдача в аренду долю в квартире без согласия собственников

Сдача в аренду недвижимость – это неплохой дополнительный доход, чем пользуются многие владельцы квартир. Некоторые из них сдают жилье целиком, однако не менее распространена система сдачи в аренду только одной комнаты, что является лишь частью квартиры (долей). Но может ли настолько свободно распоряжаться своей долей один из собственников, если остальные против?

Можно ли сдать долю в квартире без согласия второго собственника

  • Совместная. В этом случае квартирой все владельцы пользуются совместно, без каких-либо ограничений. Проще говоря, любой из жильцов может в любое время воспользоваться любым помещением и остальные не будут ему в этом препятствовать.
  • Раздельная. В такой ситуации квартира действительно, физически разделяется на отдельные комнаты. Нередко на каждой из них устанавливается мощная входная дверь, аналогичная той, которую обычно ставят на выходе из квартиры. Каждый из собственников владеет только своей комнатой и имеет право на пользование общими для всех помещениями: кухней, ванной и туалетом.

Сдать в аренду свою долю, если она выделена можно и без согласия собственников. А вот если доля не выделена, то требуется или согласие, или сначала придется ее выделить. Последнее, опять же, происходит с согласия других владельцев или по решению суда.

Как сдать долю в квартире без согласия собственников

Чтобы сдать долю в квартире без согласия собственников, если она не выделенная, нужно сначала отделить ее от остальных помещений. Если это сделано, то дальнейшая процедура особой сложностью не отличается.

Порядок действий

  1. Выделить долю в квартире в натуре.
  2. Найти арендатора.
  3. Заключить договор аренды.

Документы

Для того, чтобы сдать долю в квартире в аренду нужны следующие документы:

  • Паспорт арендодателя.
  • Паспорт арендатора.
  • Выписка из ЕГРН или любой другой документ, подтверждающий право собственности на долю в квартире.
  • Договор аренды.

Образец договора аренды

Расходы

Арендодатель не несет никаких расходов при оформлении договора и передачи доли в аренду так как данный документ не требует обязательного нотариального заверения. Однако нужно учитывать, что получение дохода такого типа подлежит налогообложению. Как следствие, платежи нужно фиксировать в отчете и передавать в налоговую.

Сроки

Выделение квартиры в натуре – это отдельная процедура, которая может занимать от 2-х месяцев и больше. А вот сама сдача квартиры в аренду, если исключить период поиска подходящего арендатора, занимает считанные минуты или часы, ведь все что нужно, подготовить договор, подписать его и взять деньги.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Можно ли сдать в аренду долю квартиры

Фотография на тему: Можно ли сдать в аренду долю квартиры

Читайте также

Те, кто берёт ипотеку, находят множество преимуществ такого типа договора перед сделкой аренды жилья. Ведь, по сути, ежемесячные (как правило) отчисления поступают практически в той же сумме, однако в случае с арендой вы вряд ли вообще сможете хотя бы когда-то претендовать на это жильё.

В последнее время часто можно услышать жалобы от жён: «Муж не хочет делать ремонт в квартире». В чём причина? После проведённого анализа сложившейся ситуации, выходит, что женщинам нужно правильно мотивировать мужей.

Кредит на квартиру берется на длительный срок и под большие проценты. В итоге, переплата по кредиту часто превышает сумму залога. Государство предусмотрело специальные выплаты при покупке квартиры в ипотеку. К ним относятся два вида выплат.

Часто пожилых людей интересует вопрос: можно ли сдать в аренду долю квартиры? Все чаще данный вопрос интересует пожилое население, ведь сдавая даже одну комнату, им становится не одиноко и платить за квартиру будет намного легче.

Чтобы сдать комнату и, как говорится, спать спокойно, существует два способа.

Первый способ включает в себя помощь профессионалов в данной сфере. Нужно обратится в компанию, которая на основании законов поможет правильно разместить объявление, и найти квартирантов без проблем.

Такие организации возьмут на себя все вопросы, согласно размещения объявления и заключения договора аренды. Такие услуги занимают мало времени, но стоит это не дешево. Второй способ, хоть и менее затратный, но более проблемный. Придется самостоятельно заниматься подготовкой объявлений, поиском хорошей кандидатуры и в конечном итоге, правильное заключение договора.

Так можно ли сдавать в аренду долю квартиры? Если владелец квартиры является единственным собственником, то закон не запрещает ему сдать часть квартиры в аренду. Но при условии, что будет заключен договор о найме жилья, и зафиксировать в налоговой сумму дохода от данной деятельности.

А нужно ли согласие соседей? Здесь ответ можно рассматривать с нескольких сторон, если владелец один он спокойно может сдать какую-то часть квартиры. Если владельцев несколько, сдавать можно только ту часть, которая принадлежит арендодателю. Ну а если квартирой владеет несколько собственников, то при желании сдать ее долю нужно брать у них письменное разрешение.

Стоит помнить и о законе о норме площади на одного человека ( 12 метров), в случаи заселения человека площадь на владельцев уменьшится, совладельцы имеют право отказаться от сдачи доли в аренду.

Такое возможно только в том случаи, если совладелец поселит квартиранта на свое место. Если изначально в квартире число прописанных не соответствовало норме, то сдать можно будет часть вместо одного жильца.

Чтобы правильно составить объявление о сдачи доли квартиры в аренду нужно:

  • правильно указать для кого будет предпочтение;
  • размер сдаваемой недвижимости и возможные удобства;
  • стоит указать на расположении остановок, садиков, школ;
  • оставить контактный телефон.

Не стоит указывать в объявлении лишнюю информацию, перегружать его возможными заменами труб, обоев. О возможности ремонта клиент сможет и сам ознакомится при ознакомлении с объектом.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector