Chelnyurinform.ru

Челны Информ
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как рассчитать долю квартиры

Как рассчитать долю в квартире

Долевая собственность может быть оформлена на родственников или посторонних людей. С точки зрения закона это не столь важно, а вот точность определения доли каждого собственника – важный момент. Долю рассчитывают на основании общей площади и с учётом количество жильцов дома.

Закон допускает три варианта выделения долей:

  • На основании соглашения собственников.
  • Выделение доли одного владельца из общей собственности.
  • Раздел собственности в суде.

Конечно же, лучше произвести раздел долей по согласию сторон и не доводить дело до суда.

Как считаются доли в квартире

Перед разделом долей важно точно установить размер общей площади дома. Эту величину можно разделить пропорционально количество владельцев.

На расчёт влияет:

  • Количество дольщиков. Если их много, то доля каждого собственника может оказаться очень малой.
  • Неделимость собственности, принадлежащей нескольким людям на общих началах.
  • Равенство долей, установленное 245 статьёй ГК РФ. Это требование можно обойти с помощью соглашения собственников.
  • Выделение доли в натуре с помощью перепланировки дома и отделения помещения с собственным входом. Для такого выделения доли должны быть технические возможности.
  • Однокомнатную квартиру можно разделить на доли только юридически, так как сам тип помещения не позволяет выделить реальные доли в виде комнат.
  • При соглашении совладельцев, доли могут быть любого размера. Равенство долей в данном случае не является обязательным требованием.
  • Если один из владельцев получил комнату, площадь которой превышает размер его доли, он должен выплатить компенсацию остальным собственникам дома или квартиры.

Кроме этого есть ряд нюансов, которые нужно учесть при разделе долей.

От общей доли или жилой

Площадь квартиры включает как жилые помещения, так и нежилые, которые находятся в общей собственности и не могут быть выделены в чью-то отдельную долю (кухня, санузел и т.п.).

Но при этом доли рассчитываются именно на основании общей площади.

Поэтому для выделения отдельной комнаты в рамках соглашения собственников нужно исходить из размера доли этого собственника в общей площади квартиры. Остаток его доли в общих объектах (санузле, коридоре, кухне и т.д.) будет равен долям в них других владельцев.

Соглашение об определении долей

Если между владельцами жилплощади хорошие отношения, то можно договориться о разделе имущества без каких-либо конфликтов и судебных тяжб. Это оптимальный вариант, потому что он позволяет учесть интересы каждого собственника. Суд, на основании закона, просто разделит квартиру на равные доли. А в соглашении можно определить каждому владельцу долю разного размера. Например, кому-то отойдёт комната больше, а кому-то меньше, но с балконом. В результате все останутся довольны, тем более что в их собственности будут не абстрактные доли в квадратных метрах, а их реальное воплощение в виде конкретных комнат в квартире.

Если квартира коммунальная

Как рассчитать долю в квартире, если она является коммунальной? Особенностью такого жилья является наличие изолированных комнат и общего пространства. В это пространство входят нежилые помещения, право пользования которыми есть у всех жильцов. Конкретные комнаты выделены в доли на основании 42 статьи ЖК РФ.

Своей долей владелец вправе распоряжаться без учёта мнения других жильцов коммунальной квартиры. Расчёт доли включает изолированное помещение и часть от общего пространства.

Если использовался материнский капитал

Использование материнского капитала для выкупа доли требует учитывать интересы детей и мужа, а именно выделить им процент от этой доли. Рассчитать долю каждого члена семьи можно заранее, либо в течение полугода после сделки купли-продажи.

При этом закон разрешает определение долей путём заключения соглашения между супругами. Например, они могут выделить половину квартиры себе, а треть – детям. Но важно соблюсти требования о минимально допустимом размере жилплощади на одного человека. Иногда это сделать очень сложно, если квартира имеет небольшую площадь.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (812) 603-71-55
(Санкт-Петербург)

8 (800) 302-33-75
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Как рассчитать долю в квартире: формула

Конкретный расчёт долей в квартире происходит следующим образом. Первым делом нужно определить:

  • Общую площадь квартиры.
  • Размер жилого и нежилого пространства.
  • Количество совладельцев.

Следующий шаг – определение соотношения общей площади, жилых и нежилых квадратных метров.

Из расчёта обоих пространств нужно установить долю каждого собственника.

Формула расчёта выглядит так: a/c + b/c = d, где:

  • a – жилая площадь.
  • b – нежилая.
  • с – количество дольщиков.
  • d – доля одного жильца.

Эта формула позволяет рассчитать равные доли в общей собственности.

Как посчитать доли в квартире в дробях

Приведённая выше формула проста и удобна, но она не подходит, если нужно разделить квартиру на неравные доли. 245-я статья ГК определяет возможность увеличить долю с помощью неотделимых улучшений жилого пространства. Таковыми считаются ремонтные работы, которые нельзя отделить от самой комнаты (поклейка обоев, установка новой сантехники и т.д.).

В этом случае для расчёта доли нужно использовать формулу, учитывающую дроби.

Например, три собственника хотят разделить квартиру, в которой каждый из них занимает комнаты в 14, 12 и 9 квадратных метров, соответственно. Площадь общего пространства равна 15 метрам. Она делится поровну, доля каждого владельца будет равна 5 метрам квадратным.

В таком случае доли в квартире можно рассчитать по формуле:

14/100 + 5/10 = 19/100

12/100 + 5/10 = 17/100

9/100 + 5/10 = 14/100

Эти величины могут быть закреплены в соглашении дольщиков.

Как посчитать стоимость доли в квартире

Стоимость жилья может быть кадастровой и рыночной. Цена зависит от множества факторов, как расположение квартиры, инфраструктура района и т.д.

Естественно, что и доля в квартире также будет иметь некую стоимость, рассчитываемую от общей стоимости квартиры.

Если стоимость всей квартиры равна 8 миллионам рублей, а владеют ею три человека, то стоимость доли каждого из них будет равна 2 666 666 рублей.

Но если доли неравны, то для расчёта стоимости каждой из них нужно умножить размер доли на цену всей квартиры.

Так для владельца двух третей стоимость доли составит 5 333 333 рублей, а для двух оставшихся владельцев одной трети – 1 333 333 рубля для доли каждого (то есть для одной шестой всей квартиры).

Как посчитать налог на долю в квартире

Доли в квартире нужно рассчитывать не только для заключения сделок продажи данной недвижимости, но и для правильного расчёта налога на недвижимость.

Эта величина зависит от кадастровой стоимости квартиры. Данная сумма указана в кадастровом паспорте и выписке из ЕГРН.

На 2019 год в России действует следующая система ставок налога на недвижимость:

  • Стоимость доли меньше 300 тысяч рублей – 0,1% от неё.
  • Стоимость 300-500 тысяч рублей – 0,3%.
  • Свыше 500 тысяч – 2%.

Однако нужно учитывать, что на региональном уровне ставки могут отличаться, как в большую, так и в меньшую сторону.

Особенности оценки доли в квартире

Иногда требуется дополнительная оценка стоимости доли. Это может понадобиться для:

  • Сделок с долей.
  • Её страхования.
  • Использования в уставном капитале.
  • Разрешения споров при расторжении брака.
  • Залога при получении кредита.

Нужно учесть, что оценка доли возможна только после определения стоимости всей квартиры.

Провести оценку может только специалист. Это не простая процедура, так как цена доли зависит от ряда дополнительных факторов. К ней обычно применяется понижающий коэффициент, потому что наличие других собственников и жильцов в квартире снижает реальную рыночную цену доли. Но какой именно коэффициент будет применён, зависит от множества факторов, в том числе от размера доли.

Как рассчитать долю в квартире — пример в дробях по формуле

Распределение собственности по долям является одной из возможных форм совместного владения, пользования и распоряжения объектом жилой недвижимости. Из этого материала вы узнаете, как рассчитать долю в квартире или разделить совместную собственность между членами семьи?

Как происходит раздел квартиры по долям?

Разделить квартиру по долям можно при любой форме собственности. Совместное владение позволяет выделить часть жилья для каждого из совладельцев, а наличие долевой собственности позволяет перераспределить существующие доли или выделять новые.

Раздел или выделение отдельных единиц из общего права допускается следующими способами:

  • по обоюдному соглашению каждого владельца объекта;
  • в результате осуществления судебной процедуры.

Законодательство устанавливает принципиальную разницу между понятиями раздел и выдел долей. В первом варианте общее прав делиться на две или более самостоятельных правовых единицы, тогда как в результате выдела общее владение объектом сохраняет свою силу наряду с появлением новой самостоятельной единицы.

Чтобы выделить долю каждого члена семьи в общем праве на имущественный объект необходимо учитывать правило, согласно которому все участники совместного имущества обладают равными правами.

Следовательно, если иное не будет предусмотрено соглашением сторон, общее право будет разделено на количество его обладателей.

Раздел по долям коммунальной квартиры

Коммунальные квартиры изначально подразумевали совместный характер пользования объектом, где жильцы получали право только на часть жилой площади, а также общее право на подсобные помещения (кухня, коридор и т. д.).

Появление возможности распоряжаться комнатами в коммунальных квартирах, как самостоятельным объектом недвижимости, потребовало от граждан выделять свою долю в общем праве.

Расчет выделяемой единицы осуществляется исходя из занимаемой гражданами жилой площади коммуналки, при этом в итоговую долю совладельца приходится жилая площадь, принадлежавшая ему до выдела, а также часть общей площади такой квартиры.

Сервис как рассчитать доли в квартире калькулятор позволит установить конкретный размер выделяемой единицы путем соотношения общей площади такого объекта и жилой площади, приходящейся на отдельную семью.

Оформление права собственности на долю в коммунальной квартире происходит независимо от прав других владельцев и подтверждается путем выписки из ЕГРН.

Законодательная база

Нормативное регулирование порядка распределения долей между собственниками квартир осуществляется следующими правовыми актами:

  • Гражданский кодекс РФ;
  • Жилищный кодекс РФ;
  • Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
  • Инструкцией о порядке проведения учета жилищного фонда в РФ.

Важно понимать, что ни один нормативный правовой акт не содержит конкретных вариантов разделения долей, за исключением признания равенства прав сторон на совместное имущество.

Поэтому основополагающим моментов в урегулировании споров сторон станет заключение между ними добровольного соглашения.

Соглашение об определении долей

Расчет долей в квартире, зная площади, проще всего произвести путем заключения соглашения между всеми владельцами объекта. При этом такой договор позволяет отойти от базового правила равенства прав участников и установить для каждого из них большую или меньшую долю.

В соглашении должны приниматься участия все лица, обладающие правами на объект недвижимости, в противном случае его заключение будет невозможно.

Чтобы соблюсти права каждого участника при формировании размера отдельных единиц общего права, необходимо определить, как рассчитать долю в праве общей собственности калькулятор.

Как рассчитать долю в квартире?

Чтобы рассчитать причитающуюся каждому жильцу долю в общем праве, может использоваться формула расчета величины доли собственника.

Для этого необходимо знать две величины:

  • общую площадь объекта;
  • жилую площадь, приходящуюся на каждого совладельца.

Для установления размера доли изначально рассчитывается соотношение общей площади объекта к показателю жилых площадей каждого участника. Затем происходит равное распределение площади общего пользования на каждого из владельцев.

К примеру, имеется квартира с общей площадью 90 кв. м и 3 собственниками. В этом случае на каждому человеку положено по 30 кв. м, так как 90/3=30.

В следующем разделе приведем пример расчета долей в квартире исходя из базовых показателей общей и жилой площадей.

Формула расчета в дробях

Для расчета доли используем следующие данные по двухкомнатной квартире:

  • общая площадь — 100 кв. м.;
  • жилая площадь комнат, каждая из которых принадлежит разным владельцам — 30 и 40 кв. м.;
  • площадь мест общего пользования — 30 кв. м.

Для комнат процент доли будет составлять: 30/100 и 40/100 долей. Так как площадь мест общего пользования должна делить на равных условиях между каждым владельцем, то к указанным значениям необходимо прибавить по 15/100.

Таким образом, итоговая доля для каждого дольщика будет составлять:

Именно в таком соотношении и будет зарегистрировано право общей долевой собственности при заключении соглашения сторон.

Этапы раздела

Если между сторонами не достигнута договоренность о заключении соглашения, раздел и выдел долей будет возможен только в судебном порядке. Требование о разделе и выделе самостоятельных единиц должно предъявляться с учетом следующих особенностей:

  • выдел доли в натуре редко бывает возможен, так как размер таких единиц практически никогда не совпадает с границами обособленных комнат;
  • компенсация стоимости доли будет необходима при невозможности выделить самостоятельные единицы учета в натуре.

Как рассчитать стоимость доли в квартире, если требуется определить размер компенсации для суда? Рассчитать стоимость доли в общей собственности в квартире можно с помощью онлайн-калькулятора подсчета площади, подлежащей выкупу, а также составлением отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Стороны могут согласиться на использование кадастровой стоимости для компенсации расчета доли, однако, на практике используется именно рыночная цена.

Для уточнения суммы, подлежащей выплаты в качестве компенсации, требуется сперва рассчитать долю квартиры онлайн, а затем произвести пропорциональное соотношение данного показателя с общей рыночной стоимостью по отчету оценщика.

Получившуюся в итоге сумму суд может присудить к выплате лицу, который требует выдела или раздела долей. Формула расчета доли на каждого человека при покупке квартиры позволяет учитывать интересы каждого собственника доли в общем праве. Аналогичным образом может исчисляться компенсация при отчуждении доли сторонним лицам и реализации права на преимущественный выкуп.

Как рассчитать долю в квартире

Как рассчитать новую долю в квартире, если происходит перераспределение имеющихся долей? В этом случае изменению подлежат права одного или нескольких дольщиков, за счет которых появляется новая единица учета.

Определение конкретных размеров долей по итогам такого распределения будет осуществляться по итогам соглашения сторон, после чего изменение долевого состава подлежит государственной регистрации.

Номинальная доля, приходящаяся на каждого совладельца объекта, как правило, не позволяет выделить эту единицу в натуре за счет одной или нескольких комнат.

Такая единица позволяет ее владельцу самостоятельно распоряжаться собственным правом, в том числе отчуждаться ее по различным видам договоров.

Онлайн калькулятор

Рассчитать долю в квартире для выкупа можно с помощью онлайн-калькулятора на нашем сайте, который позволяет установить размер долей даже в самых сложных случаях, когда общая и жилая площадь квартиры делится на большое количество лиц.

Необходимо указать размер доли наследодателя из общего имущества (Например, если доля равна 100%, то введите в полях 1/1)

Как посчитать доли в квартире — Онлайн калькулятор

Расчет доли в жилье – это важный элемент, который обычно предшествует фактической регистрации права собственности на часть недвижимости. Кроме того, он же важен в любых спорах между родственниками, а также действующими и потенциальными собственниками.

Читать еще:  Как выкурить человека из квартиры

Как считаются доли в квартире

Расчет доли производится исходя из того, какой именно частью владеет или планирует владеть тот или иной собственник. Самый простой вариант – равномерное распределение между всеми владельцами. Он актуален в первую очередь тогда, когда разговор идет об общей совместной собственности. Выделение конкретных квадратных метров тут не происходит, раздел производится исходя из частей недвижимости и количества владельцев.

Но что делать, если жилье должно быть разделена фактически между несколькими людьми, которые не планируют как-либо делиться своим имуществом с другим человеком, но по какой-то причине вынуждены вместе обитать в одних и тех же помещениях? Тут уже расчет производится исходя из квадратных метров.

От общей доли или жилой

В расчет принимается как общая, так и жилая площадь. Первым делом нужно определить, какой именно размер того или иного помещения принадлежит конкретному владельцу. После этого следует определить размер его части исходя из того, что каждый должен получить в собственность отдельную комнату. Если по какой-то причине одна комната больше (или меньше другой), а доля предполагается равной, то тот собственник, который получил «преимущество» должен компенсировать разницу второму владельцу.

Как рассчитать долю в квартире: формула

Формула расчета выглядит так:

В данном случае:

  • X – конкретная часть одного человека.
  • Y – размер жилой площади.
  • B – размер нежилой площади.
  • Z – количество собственников.

В данном случае предполагается, что каждый владелец получит равную долю.

Как посчитать доли в квартире в дробях

Предположим, что общая площадь двухкомнатной квартиры составляет 50 квадратных метров. Из них:

  • Жилая: 40 кв.м. (Одна комната 25 кв.м., другая 15 кв.м.).
  • Нежилая: 10 кв.м.

Итого, если взять всю квартиру равную 1, то жилая часть составит 0,8 (или 8/10), а нежилая 0,2 (или 2/10). Теперь делим жилые комнаты. Из 8/10 большая комната занимает 5/10, а маленькая 3/10.

Так как оба владельца хотят получить в свою собственность отдельное жилое помещение, то вполне логично, что у одного оно будет больше, а другого – меньше. По-другому поделить можно будет только после перепланировки, если она вообще доступна в данном случае. Такой вариант рассматривать не будем. Итого, в конечном итоге один собственник получит в пользование 5/10 жилой недвижимости, а второй – 3/10. Но разделу подлежат и общие, нежилые помещения. В данном случае каждый получит по 1/10. Итого, у собственника №1 будет 5/10+1/10=6/10. А у собственника №2 будет 3/10+1/10=4/10.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Определение микродоли в квартире

Моя бабушка написала на меня завещание на все свое имущество. После ее смерти я и ее супруг (мой дед) открыли наследственное дело. Каждый из нас получил свою долю в квартире. Я получила 3/4 доли, а дед получил 1/4 доли (обязательная доля). Мы оформили свои права на наследство и права на собственность в Росреестре. Через полгода умирает дед, не оставив никакого завещания. По закону его 1/4 доля перешла по наследству трем наследникам: мне и двум братьям – детям моего отца от второго брака (отец умер). Нотариус определил каждому из нас по 1/12 из доли деда. Какое количество метров попадает под определение «микродоля»? Какие права у собственников микродоли? Имеют ли право собственники микрододей вселиться в данную квартиру и проживать там, если 1/12 доли соответствует 5,2 кв. м общей (не жилой) площади? Имеют ли право взломать дверь при помощи слесаря и вселиться в присутствии полиции? И как этому воспрепятствовать?

Ситуация, озвученная автором вопроса, к сожалению, очень типичная и распространенная, часто разворачивается болезненно для ее участников.

Если не удается договориться с сособственниками «микродолей» мирным путем, а именно: определить порядок пользования квартирой, провести сделку, выкупив «микродолю» или принять решение о продаже всеми собственниками квартиры целиком, то без судебного процесса не обойтись.

В настоящее время действующим законодательством РФ размер «микродоли» в праве собственности на недвижимость не определен, поэтому юридически не запрещено быть собственником любого размера доли в праве собственности, которая соответствует даже 1 кв. м в площади квартиры.

Законопроект, которым планируется запрещать «дробить» жилые помещения на «микродоли» размером меньше учетной нормы, с мая 2018 года находится на рассмотрении в Госдуме и до настоящего времени еще не принят (на декабрь 2020 года).

Данным законопроектом собираются установить, что доля в праве общей собственности на жилое помещение может быть образована при условии, что размер доли каждого из собственников позволит ему вселиться в жилье с соблюдением учетной нормы.

Основная цель данного законопроекта – ввести ограничения на выделение в жилых помещениях долей меньше, чем пригодно для вселения и проживания одного человека, привязав минимальный размер «микродоли» к установленным учетным нормам. Повторюсь, данный законопроект еще не принят.

В соответствии с действующим законодательством учетная норма устанавливается органом местного самоуправления (ст. 50 Жилищного кодекса РФ). Например, в Москве учетная норма площади жилого помещения на одного человека установлена в размере 10 кв. м площади жилого помещения (при этом площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей этого помещения, включая площади балконов, лоджий, п. 3 ст. 1 и ст. 9 Закона г. Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»).

Возвращаясь к вопросу о правах собственника «микродоли» в жилом помещении, он обладает тем же объемом правомочий, который имеет и любой другой собственник, т.е. ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки).

Также собственники «микродолей» могут без вашего согласия встать на постоянный регистрационный учет по адресу квартиры. Следует заметить, что для вселения (по бытовому, прописки) своих несовершеннолетних детей в квартиру в качестве постоянно проживающих в жилом помещении лиц вашего согласия, как другого собственника, также не потребуется (ст. 679 ГК РФ, ст. 70 ЖК РФ).

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

При этом права и обязанности собственников жилого помещения не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан (ч. 2 ст. 1 ЖК РФ).

Основным болезненным вопросом как раз и является практическая реализация прав собственника «микродоли» по владению и пользованию жилым помещением с учетом интересов других сособственников этого жилья.

Собственник может требовать устранения всех нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Следовательно, собственники микродолей имеют право вселиться в квартиру, в которой им принадлежит доля в праве.

В случае вашего отказа предоставить доступ в квартиру – они могут подать иск с требованиями о вселении в квартиру и обязании нечинения (устранения) препятствий с вашей стороны в пользовании собственностью.

Исход подобного судебного дела предугадать трудно, поскольку в каждом конкретном случае суд учитывает и анализирует ряд факторов, в том числе: достигнуто ли между собственниками соглашение о порядке пользования, имеется ли техническая возможность определить порядок пользования в данной квартире, предоставить для проживания части жилого помещения соразмерно 1/12 доле, например, в виде изолированной комнаты.

Согласно ч. 1 ст. 17 ЖК РФ и п. 2 ст. 288 ГК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение собственностью, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Как указано в вопросе, размер 1/12 доли соответствует 5,2 кв. м общей (не жилой) площади. Следовательно, общая площадь – 62,4 кв. м (5,2 х 12) соответствует параметрам трех- или четырех комнатной квартиры в типовом пятиэтажном панельном доме, в которых размеры жилых площадей комнат никак не могут являться соразмерными относительно указанной «микродоли».

Таким образом, использование жилого помещения (или его части) в соответствии с его назначением (т.е. для проживания граждан) собственником 1/12 «микродоли» в данной квартире практически невозможно, поскольку будет отсутствовать помещение пригодное для проживания – жилая комната столь малого размера.

Согласно сложившейся судебной практике по данному вопросу суд может и отказать собственнику «микродоли» в исковых требованиях о его вселении в квартиру, применив нормы п. 2 ст. 247 ГК РФ, и установить в качестве компенсации такому лицу ежемесячную выплату другим собственником (в данном случае вами) денежных средств за фактическое пользование его долей (плата за аренду), «учитывая, что правомочие пользования, являющееся правомочием собственника, предполагает извлечение полезных свойств вещи, которое может достигаться и за счет получения платы за пользование вещью другими лицами» (см. определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.11.2018 № 18-КГ18-186).

Как вариант, вам не стоит забывать и о таком практическом способе решения существующего вопроса, как принудительный выкуп «микродоли» в праве собственности у ваших родственников: есть возможность выплатить им компенсацию, доказав в судебном порядке незначительность доли, невозможность ее реального выдела и отсутствие существенного интереса в использовании общего имущества со стороны ваших родственников-ответчиков.

С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ). На практике возможно проведение с ответчиками расчетов с привлечением депозитного счета суда.

При этом обязательно следует учесть, что критерий «незначительности доли» для суда никак не связан с учетной нормой площади жилого помещения, которая была упомянута в самом начале.

«Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных» (см. определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 56-КГ17-13).

Поэтому с учетом грамотно составленной правовой позиции вашего представителя в суде и соблюдением требований п. 4 ст. 252 ГК РФ, у вас есть реальная возможность стать единоличным собственником всей квартиры.

Как рассчитать стоимость доли в квартире

Содержание:

Продавать долю квартиры — это всегда хлопотное и не очень выгодное дело для ее владельца. Потому что стоимость отдельных долей жилья в сумме значительно меньше, чем стоимость продажи квартиры целиком в одни руки.

Почему так? Потому что, покупая квартиру целиком, приобретатель переплачивает за определенный комфорт единоличного собственника. А получить во владение часть жилплощади, на которой проживают и другие собственники — это менее удобный вариант для покупателя. Чтобы понять, как вычислить стоимость доли квартиры перед ее продажей, нужно учесть множество скрытых факторов.

Бывает так, что квартира имеет ряд серьезных обременений, при которых вашу часть жилплощади продать практически невозможно без сильного занижения ее реальной стоимости. Но есть ситуации, когда цена на долю может вырасти аж на двадцать процентов от ее средней рыночной стоимости. Чтобы не упустить подобную выгоду, мы рекомендуем провести полную оценку вашей недвижимости с привлечением компетентного специалиста.

Нет времени читать статью?

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.

К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.

Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.

Порядок пользования общей жилой площадью

В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые. Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии. Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.

Как он будет пользоваться балконом? Где он будет сушить свои вещи? Сможет ли он использовать газовую плиту для приготовления пищи в нужное ему время? Будет ли он с утра занимать ванную на два часа, или вообще в нее не попадет?

Если перед продажей доли вы закрепите порядок пользования общей жилой площадью письменным договором между всеми собственниками, можно рассчитывать на увеличение цены доли квартиры. Без такого соглашения, у нового собственника могут возникнуть проблемы с доступом к общей жилплощади, которые ему придется решать в судебном порядке.

Беспрепятственный доступ в квартиру

Сам по себе свободный доступ в собственное жилье — это естественное право человека и оно не добавляет стоимости вашей доле квартиры. Но как иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать доступу в квартиру новому владельцу доли. Это серьезно отражается на цене доли в сторону ее снижения. Данный пункт можно также отразить в договоре о порядке пользования общей жилой площадью, который нужно составить с другими собственниками перед продажей вашего имущества. Покупателю нужно будет продемонстрировать, что этот аспект отражен в соглашении.

Площадь доли

Не всегда у собственников квартиры равное долевое участие. Если ваша доля больше по площади, чем остальные — это преимущество для покупателя и цена доли подрастает. Когда у вас во владении доля квартиры меньше, чем у других — это уменьшает ее рыночную стоимость. Но здесь возможны исключения. Если у вас в собственности очень большая доля (например ⅚ площади), то вы захотите продать ее почти по цене всей квартиры. Но вы должны понимать, что оставшаяся доля будет восприниматься покупателем, как досадное неудобство, ведь жилье все равно придется делить с другим человеком. В таком случае ему выгоднее поискать отдельное жилье по той же цене или с небольшой переплатой.

Читать еще:  Как продать долю несовершеннолетнего в приватизированной квартире

Отдельный вход в комнату

Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца. Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека. Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.

Количество собственников и прописанных людей

Большую роль в проведении расчета цены на долю квартиры играет общее количество собственников жилплощади. Чем больше дольщиков, тем сложнее с каждым из них договориться и ужиться, и тем дешевле будет стоимость такой недвижимости. И наоборот, если у квартиры всего два собственника, доля может подорожать до 120% от номинальной стоимости.

Рассчитанный коэффициент цены доли в этом случае будет не понижающим, а повышающим (он равен 1,2). При этом со счетов нельзя скидывать и тех, кто прописан в квартире, ведь они имеют право на проживание в ней. И с ними также придется иметь соседство. Это понижает стоимость доли квартиры.

Несовершеннолетние собственники

Если среди собственников долей в квартире присутствуют несовершеннолетние, то любые манипуляции с продажей части жилплощади будут проводиться только с разрешения органов опеки и попечительства после длительных проверок с их стороны. Это существенно затягивает сроки сделки купли-продажи и удешевляет стоимость доли.

Элитность жилья

Долю квартиры в дорогостоящем жилом комплексе возможно продать только при сильном падении в цене, так как для покупателя всегда есть более удобная альтернатива — купить отдельное, менее элитное жилье, за ту же цену (или даже дешевле).

Формула расчета

Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.

Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.

Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:

  • Д — площадь доли квартиры;
  • СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
  • К — понижающий или повышающий коэффициент.

Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.

Унаследовала ⅛ доли в квартире. Что с ней делать?

В наследственную массу входит ¼ квартиры. Я и моя дочь наследуем ⅛ доли по закону. В квартире не проживали ни дня. Коммунальные услуги не оплачивали. Коммуналку за май оплатил наследодатель, потом он умер и с тех пор есть долг за ЖКУ. В квартире проживают и фактически пользуются ею другие наследники и те, кому принадлежит ¾ квартиры.

У меня много вопросов:

  1. Как можно продать или обменять эту долю, если другие наследники отказываются ее выкупать? Вроде бы с 1 августа 2019 года доли продаются только по нотариальным сделкам? Реально их продать или подарить? И вообще, что делать с этой долей, если другие сособственники выкупать ее отказываются?
  2. Можем ли мы сдать эту долю внаем, чтобы оптимизировать расходы на налог и коммунальные услуги? Требуется ли при этом согласие остальных собственников квартиры? Можно ли прописать близкого родственника моей дочери в этой квартире без согласия других собственников?
  3. Долг по коммунальным платежам распределят между всеми наследниками начиная с июня? Или с момента, как будет оформлено право собственности в Росреестре, то есть спустя 6 месяцев или позже? Можно ли не платить за коммунальные услуги, ведь мы ими не пользуемся, в квартире не живем, ключей не имеем и не были там ни разу?

Очень нужна ваша помощь. Непонятно, что вообще с такой маленькой долей можно сделать.

Ирина Юрьевна, к сожалению, если нет согласия других собственников, реально пользоваться незначительной долей квартиры очень сложно. Сдать долю внаем или прописать других людей без их согласия тоже нельзя. Формально вы можете продать или обменять долю, но и тут результат сделки будет напрямую зависеть от договоренностей с сособственниками.

Что касается коммунальных услуг, их придется оплачивать с даты смерти наследодателя, даже если вы в квартире не живете и не прописаны.

Почему сложно пользоваться вашей долей

С одной стороны, у вас есть право пользоваться своей долей, потому что это ваша собственность. С другой — невозможно физически пользоваться 3—5 м 2 , если вы, например, унаследовали долю в однокомнатной квартире. Поэтому закон в первую очередь защищает тех собственников, чья доля в праве собственности позволяет использовать квартиру как жилье. Владельцев небольших долей закон защищает в меньшей степени, потому что запрещено нарушать права одних ради формальных прав других.

Зарегистрировать в квартире вашего родственника или сдать долю внаем без согласия сособственников нельзя. Но это не мешает вам как собственнику зарегистрироваться в квартире. Согласие других на это не нужно.

Жить в квартире не получится даже у вас, если только она не восьмикомнатная. Тогда можно было бы выделить натуральную долю квартиры и жить в одной из комнат. Но предположу, что эта квартира обычного размера, поэтому рассказывать, как можно выделить комнату в натуре, смысла нет.

Но даже в случае с восьмикомнатной квартирой нет гарантий, что вы смогли бы реально ею пользоваться. Судьи обязаны защищать в равной степени всех участников процесса, а не того, кто первый, например, обратился в суд.

В случае с дроблением долей в недвижимости учесть интересы всех собственников практически невозможно. Поэтому суды встают на сторону тех, кто может больше пострадать от невозможности использовать свое имущество, то есть владельцев крупных долей. И судьи в том числе учитывают теплоту отношений между сособственниками, сложившийся порядок проживания и наличие в собственности другого жилья. Если в квартире уже живет семья, особенно с детьми, суд не подселит к ним постороннего человека, даже если ему можно выделить комнату. Я знаю случай, когда человеку принадлежало 15 метров в большой квартире и там была комната такого размера. Но его доля относительно второго собственника была маленькой, как и у вас, а отношения с ним не сложились, поэтому суд отказался вселять этого человека.

В Улан-Удэ суд выселил из квартиры даже мать собственника ⅓ доли , потому что не было письменного согласия на ее проживание других собственников. Вам же принадлежит всего ⅛ квартиры — буквально один угол, где невозможно разместить человека так, чтобы он не мешал другим собственникам.

Что можно сделать с долей

Я вижу два варианта: продать или сдать долю внаем сособственникам.

Продать долю сособственникам. Очевидно, они хотят жить в квартире в привычном режиме. Но возможно, у них сейчас нет денег, чтобы выкупить вашу долю. Тогда они откажутся — и заставить их выкупить долю будет нельзя.

Если они согласятся, то порядок действий такой. Сначала нужно письменно предложить выкупить долю всем сособственникам. Если они откажутся или проигнорируют ваше предложение, вы можете продавать ее другим людям, но не раньше чем через месяц. И не дешевле, чем предлагали сособственникам.

Этот вариант для вас самый лучший. Пользоваться такой долей в реальности, скорее всего, не получится: вряд ли она соответствует какой-либо комнате, поэтому выделить ее в натуре невозможно. Так что на рынке она будет стоить немного. И если другие собственники откажутся, эта доля повиснет мертвым грузом.

Раньше доли в квартире продавали через нотариусов. С 1 августа 2019 года можно обойтись без них, если продавать все доли сразу. Но это не ваш случай, поэтому нотариус вам все-таки понадобится.

Очень важный и неочевидный нюанс: бывают случаи, когда одни собственники долей могут через суд заставить других собственников продать им доли. Но обратное действие невозможно: нельзя заставить кого-то купить вашу долю.

В судебной практике есть случаи, когда заставляли продать даже половину квартиры. Это считается равноценным обменом: деньги за рыночную стоимость имущества. Но даже 1 м 2 нельзя навязать другим людям против их желания. И неважно, есть у них деньги на этот метр или нет.

Например, собственники ⅚ доли дома отказались выкупать ⅙ доли у другого наследника. Суд Смоленской области подтвердил их право на такое решение и отказал в иске о взыскании компенсации за эту долю. Аналогичное решение было вынесено и в Санкт-Петербурге, где владелец ⅙ доли в квартире просил суд обязать других собственников выкупить его долю. Суд ему отказал. И таких решений много.

Предложить сособственникам взять вашу долю внаем. Например, составить договор, что сособственники будут платить вам ежемесячно ⅛ от средней стоимости найма аналогичных квартир в этом районе. Или что они соглашаются зарегистрировать родственника вашей дочери и сами будут оплачивать вашу часть ЖКУ. В зависимости от города, где находится квартира, это обойдется им в 1000—5000 Р , но на руки вы получите меньше.

Я вижу такие плюсы найма:

  1. Формально у вас будет недвижимость и право в будущем выкупить такую долю этой квартиры, чтобы можно было пользоваться одной комнатой.
  2. Расходов по квартире не будет.
  3. Вы сами как собственница сможете зарегистрироваться в квартире в любой момент. Согласие других на это не нужно.

Минусы тоже есть:

  1. Вы не сможете контролировать обстановку в квартире. Если сособственники не заменят старую батарею и зальют соседей или накопят долг за ЖКУ, вам будет непросто снять с себя ответственность за последствия, поскольку все собственники отвечают за содержание имущества пропорционально своим долям.
  2. У вас не будет ощутимых денежных поступлений от принятия такого наследства.
  3. Фактически вы никогда не сможете пользоваться этой квартирой: суды не защищают собственников маленьких долей. Особенно если в небольшой квартире живут посторонние им люди, которые являются родственниками между собой.

Если соседи не захотят платить за то, что будут пользоваться вашим имуществом, деньги с них можно будет взять через суд. Но это в теории. На практике спорная сумма небольшая и люди ради нее в суд не идут. Я видела решения, когда взыскивали плату за использование ½ или ⅓ квартиры, но не такой маленькой доли, как у вас. Хотя вы можете не взыскивать плату сразу, а подождать пару лет и потом взыскать все с процентами. Главное — помните, что взыскать плату можно только за три года, предшествующие обращению в суд.

Как определить размер доли в общей долевой собственности

Последние изменения: Январь 2021

Владение недвижимостью предполагает наличие прав на жилье и землю. Собственники квартир также могут владеть землей, расположенной под многоквартирным домом, а также иным имуществом, имеющим прямое отношение к комплексу МКД. Чтобы иметь полное представление о том, каким объемом прав располагает каждый хозяин жилья, необходимо изучить, как определить доли в общей долевой собственности. Информация об объеме имущественного права важна для управления, принятия важных решений, несения ответственности за надлежащее состояние общедомового имущества и всего комплекса МКД.

Что такое доля собственника в общем имуществе МКД

Так как посчитать долю в многоквартирном доме можно только после выявления полного объема права, в предварительном изучении нуждается само понятие общего имущества МКД.

Согласно К РФ, владельцам помещений в МКД совместно принадлежат следующие объекты:

    нежилые помещения; внутренние пространства, не входящие в границы конкретных квартир, связанные с обслуживанием помещений в доме; площади в пределах 1 дома, приспособленные и оборудованные для выполнения социально-бытовых целей в интересах всех собственников; крыши здания, а также конструкции дома (несущие и ненесущие элементы); оборудование санитарно-техническое, электрическое, механическое, направленное на удовлетворение потребностей жильцов дома или кого-либо из собственников в МКД; земля, на которой стоит здание, включая территории с озеленением, благоустроенные, рассчитанные на эксплуатацию, обслуживание дома.

Как рассчитать долю в общей долевой собственности

Расчет доли в общем имуществе многоквартирного дома основан на положениях жилищных законодательных норм (ч.1 ст. 37 ЖК РФ). Эта статья закрепляет равные права собственников помещений согласно размеру личной собственности. Чем большей площадью владеет человек, тем выше размер доли в общем имуществе.

Расчет долевой собственности исходит из положения, что суммарно все части в доме составляют 100% или единица. Дальнейший подсчет может вестись в процентном соотношении (например, 10%), либо в простых дробях (например, 1/10).

Чтобы определить объем права одного из владельцев, площадь в собственности делят на суммированный показатель площадей общего имущества МКД. Есть некоторые нюансы ведения подсчета разными формулами.

Применяемые формулы

Единая формула, применяемая для выявления доли 1 хозяина, основана на выявлении площади квартиры, размеру имущества собственника (если принадлежит лишь часть от недвижимости), сумма площадей, отнесенных и учтенных в категории общего имущества.

Вычисления в виде формулы можно представить так:

Доля в общем имуществе = Доля в квартире х площадь в квартире / сумма общедомовых площадей.

При определении объема совместного имущественного права для собственников коммуналок, учитывают территории кухни, санузла, коридоров, иных мест общего пользования для жильцов конкретной квартиры.

Формулы для коммунальных квартир

Для жильцов коммуналки используют формулы с определением показателя в квадратных метрах или процентах:

    площадь совместного имущества делится на количество выделенных комнат; общая площадь совместного имущества делится на площадь, принадлежащую отдельному владельцу.

Для определения объема имущественных прав на общедомовую собственность МКД для коммуналки используют следующую схему вычислений:

  1. Суммируют общую площадь коммуналки и доли конкретных владельцев.
  2. Полученный результат площади делят на выявленный объем общего имущества в доме.

Определение доли в земельном участке под многоквартирным домом

Одной из важных частей в общем праве имущества МКД является земля под домом и придомовой участок, закрепленный за конкретным домом. Этой землей собственники владеют совместно, а значит и управляют ею в пределах своего объема права. Земля и находящееся на ней оборудование, сооружения, нуждаются в ремонте, обслуживании. Все хозяева квартир наделяются правом голоса и получают обязанности заботиться о благоустройстве согласно расчету доли земельного участка.

Читать еще:  На основании чего действует председатель тсж

Как определить свою часть в земельном участке

Можно сделать вычисления вручную, владея исходными данными расчета, либо использовать калькулятор расчета доли земельного участка.

При выделении объема доли земельного участка, используют следующую формулу:

Размер всего участка Х доля в общей собственности.

Чтобы уточнить информацию о площади выделенной под комплекс МКД земли, используют данные кадастрового реестра (из кадастрового паспорта).

Что дает доля собственности в общем имуществе дома

Вычисление права в общем имуществе МКД имеет большую роль при принятии решений по управлению комплексом дома. После того, как будет выявлена часть, принадлежащая владельцу, он сможет голосовать на общих собраниях и принимать непосредственное управление в пределах своей доли, взамен придется нести расходы на обслуживание территории и ее благоустройство.

Согласно п.2 ст. 37 ЖК РФ, после перехода квартиры к новому хозяину, часть общедомового имущества, включая земельный участок, также переоформляется на нового собственника.

Наличие возможности влиять на решения относительно дома, его обслуживание, управление, не означает возможности выдела этой доли в натуре. Это зафиксировано в п.4 ст.37 ЖК РФ. Ни жильцы, ни отдельные хозяева жилья не вправе пользоваться территорией равной объему общедомового имущества, если это не согласовано с остальными жильцами или нарушает их права и интересы. Имущественные претензии на часть земли под многоэтажным домом, как и площади, используемые для нужд всех жильцов, на практике применить не получится. Недопустимо и отчуждать часть совместной собственности в пользу посторонних лиц, сохраняя квартиру в МКД.

Порядок расчета доли в квартире

Разобраться в том, как правильно посчитать доли в квартире, помогут нормы действующего законодательства. Высчитать размер части квартиры, находящейся в долевой собственности, намного сложнее, чем в доме. Это связано с тем, что согласно законодательству квартира не может подвергаться реконструкции, ее площадь не может быть увеличена или уменьшена, кроме того нельзя изменить то, как располагаются комнаты. Несмотря на то, что рассчитать доли в праве общей собственности на общее имущество достаточно трудно, владельцам собственности при необходимости приходится искать выходы из сложившейся ситуации.

  1. Законодательная база
  2. Определяем размер доли
  3. Рассчитываем долю

Законодательная база

Для того чтобы узнать, как рассчитать долю в квартире, нужно обратиться к гражданскому законодательству. Этим документом регулируются правоотношения, складывающиеся между владельцами жилых помещений. Кроме того к регуляторам относится и Семейный кодекс. Это связано с тем, что чаще всего происходит раздел общего имущества, которое было нажито лицами, состоящими в брачных отношениях.

Право долевой собственности относительно земельного участка или другого вида недвижимого имущества, устанавливается посредством заключения сторонами соответствующего соглашения, либо при обращении в суд. Правомочия, касаемо части имущества должны пройти процедуру регистрации в уполномоченном на то органе. Документация, которая необходима для определения того, что у человека имеются права на часть квартиры, представлена соответствующим свидетельством и выпиской, сделанной из ЕГРП.

Определяем размер доли

Знать то, как рассчитать стоимость доли в квартире, потребуется в таких случаях:

  1. В случае, когда происходит расторжение брачных отношений. Этот процесс влечет за собой выделение части каждому супругу от общей площади.
  2. При наследовании жилого помещения несколькими правопреемниками.
  3. Когда в процессе приватизации участвуют несколько человек.
  4. В других случаях.

Зачастую между собственниками возникает имущественный спор по поводу того, что размер части определен неверно. В качестве дополнительных сложностей можно рассматривать ситуацию, когда в сделке принимают участие лица, не достигшие восемнадцатилетия, если часть не может быть выделена в натуре, когда имеется вероятность, что лицо будет веселено, либо когда человек хочет продать принадлежащую ему часть имущества и прочее.

Как было указано выше, стороны могут определить принадлежащую им часть в недвижимости путем составления договора, либо обратившись в судебные органы.

Если лица, которые делили землю или другую недвижимость, смогли самостоятельно подсчитать размер доли, принадлежащий каждому, то они могут заключить соответствующее соглашение. Для этого нужно будет пройти процедуру регистрации в компетентном органе, предоставив все бумаги, которые потребуются.

Если стороны не знают, как определить стоимость доли и не могут принять решение о том, кому принадлежит какая часть квартиры, расположенной в многоквартирном доме, им следует обратиться в судебную инстанцию. Если истцом выступает человек, который хочет выделить часть из земельного участка и прочей собственности, то судом принимается решение о выделении части в квартире, как в натуре, либо вычислить стоимость и выплатить сумму, равную ей. Когда производится расчет, то применяется специально разработанная формула. Компенсация выплачивается, как пример, когда выделить долю в натуре не удается, либо когда площадь очень маленькая.

Когда вы приняли решение обращаться в суд, то учтите, что вам нужно будет подготовить иск, где указываются подробно ваши требования, и четко описывается ситуация, при которой возникла такая необходимость. В заявлении нужно отразить все данные сторон, участвующих в процессе. Кроме этого не забывайте, что потребуется приложить необходимую для данного случая документацию, в частности, это акты, удостоверяющие личность заявителя, подтверждающие рождение детей, выписки, сделанные из ЕГРП и свидетельство, посредством которого устанавливается право собственности относительно недвижимости.

Рассчитываем долю

Говоря о формуле, на основании которой производится расчет долей собственников квартиры в многоквартирном доме, стоит отметить, что нужно знать точное количество дольщиков и общую площадь недвижимости. Когда нет дополнительных условий, касающихся долевой собственности, которые были прописаны в соглашении или решении, принятом судьей, то собственники наделяются равными частями. В таком случае доли в квартире, расположенной в многоквартирном доме, считаются так, если в общей площади жилого помещения имеется 50 квадратных метров, при наличии двух собственников, то у каждого из них будет помещение, равное 25 квадратам.

Стоит отметить, что при продаже, когда дело доходит до определения размера доли, то этот процесс достаточно трудоемкий, особенно если доли представлены в дробях.

Так в случае, когда совершаете куплю-продажу доли в жилом помещении, расположенном в многоквартирном доме, то учтите, что в натуральном виде достаточно проблематично будет представить часть недвижимости. Это связано с тем, что все помещения в квартире различной площади и назначения. Что значит сложность в определении, какой именно частью недвижимости вы будете обладать после заключения договора.

Нередко рассчитанную долю могут оспорить в судебном заседании, заявив, что расчет произведен неправильно. Особенно это относится к однокомнатной квартире, расположенной в многоквартирном доме. В таком случае рассчитываем размер доли с помощью калькулятора.

Когда в квартире расположена одна комната, площадь которой больше, чем двух оставшихся, то одному собственнику может быть отведена большая, а второму маленькие, но две комнаты. Если вам досталась доля больше, чем это указано в документах, то нужно будет выплатить соответствующую разницу остальным владельцам. Также нужно обратить внимание на то, что стоимость доли находится в прямой зависимости от цены на жилье. Для правильной оценки недвижимости лучше обратиться к профессионалам, которые помогу вам провести расчет цены на вашу долю.

Мне досталась доля в недвижимости: что я могу с ней сделать

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.

Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Кто может владеть долями

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу. При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. «Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector