Chelnyurinform.ru

Челны Информ
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ипотека на последнюю долю в квартире

Ипотека на долю в квартире: какие банки?

Оформить ипотеку на долю в квартире непросто. Сложности в большей мере связаны не с убеждением банка в своей платежеспособности, а с тем, что залогом выступает лишь часть полноценной недвижимости, следовательно, с ее реализацией в случае необходимости у финансового учреждения могут возникнуть серьезные проблемы. Сбербанк и ВТБ24 отказались от выдачи таких кредитов, зато на рынке существуют предложения других банков, причем зачастую они предлагают выгодную процентную ставку и другие приятные условия по займам.

Варианты покупки доли квартиры в ипотеку

Казалось бы, в современном обществе приобретение доли в квартире неактуально, однако в жизни могут возникнуть ситуации, когда такая покупка приносит выгоду или является единственно возможным решением проблемы. Чаще всего необходимость в подобной сделке возникает у людей:

  • проживающих в коммунальной квартире;
  • находящихся в разводе и имеющих общую собственность в квартире (один из бывших супругов выкупает вторую долю в квартире).

Реже встречаются ситуации, когда человек хочет купить долю, не имея к самой квартире никакого отношения.

Для покупки доли необходимо получить согласие на сделку не только от банка, но и от собственника продаваемой доли, а также от собственников других частей квартиры. Если хотя бы один из них откажет, то и финансовое учреждение не будет кредитовать потенциального клиента.

Если же согласие от собственников получено, то вероятность одобрения будет зависеть от того, в какой жилищной ситуации находится человек. Здесь возможно 2 варианта:

  • Человек имеет в собственности долю на квартиру и хочет выкупить у другого собственника оставшуюся долю. Такому заемщику ипотеку дадут с большой вероятностью, так как после совершения сделки клиент станет полноправным хозяином квартиры, а значит, он сможет предоставить всю ее в качестве залога.
  • Клиент покупает долю в квартире, не имея прав на оставшуюся часть. Здесь уже получить согласие от банка будет очень сложно, так как продать долю в случае необходимости будет проблематично, в большинстве случаев даже невозможно. Таких предложений очень мало на рынке.

Кроме специализированных ипотечных займов клиент банка может купить долю в ипотеке, прибегнув к использованию других разновидностей ипотеки. Например, можно одолжить деньги под залог имеющейся недвижимости. Использование потребительского кредита тоже возможно, но тогда условия по нему будут менее выгодными, так как процентная ставка окажется выше, а срок возврата меньше.

В каком банке можно оформить ипотеку на долю в квартире

Первая рассмотренная ситуация — наиболее частый случай, в том числе и потому, что банки предлагают такие форматы кредитования своим клиентам. Правда, оформить ипотеку в абсолютно любом банке не получится. Например, Сбербанк и ВТБ24 такой возможности своим клиентам не предоставляют. Зато купить долю можно с участием заемного капитала ДельтаКредит банка, Газпромбанка, ФК «Открытие» и некоторых других финансовых учреждений.

Ипотеку на долю квартиры от ДельтаКредит банка

ДельтаКредит банк — это одно из немногих финансовых учреждений, предлагающих купить долю, даже если человек не является собственником оставшейся части недвижимости. Важно, чтобы сам клиент удовлетворял ряду обязательных требований:

  • возраст — от 20 до 65 лет (верхняя граница указана на момент полного погашения задолженности перед банком);
  • наличие места работы (банк также кредитует ИП и соучредителей компаний).

В ДельтаКредит банке оформить ипотеку могут не только российские граждане, но и иностранцы, что позволяет одолжить деньги на покупку доли в квартире лицам с другим гражданством, работающим в России.

Перечень документов в этом банке тоже небольшой. Обязательным является паспорт, заверенная на работе копия трудовой книжки и справка о доходах (может быть использована не только унифицированная форма 2-НДФЛ, но и форма самого банка). Для бизнесменов последний документ не потребуется, так как они предоставляют налоговую декларацию и управленческую отчетность.

Такая ипотека в 2018 году выдается на срок до 25 лет. Размер первоначального взноса зависит от того, последней или нет является доля в квартире. Если после оформления ипотеки вся квартира переходит в собственность заемщика, то ему достаточно самостоятельно оплатить не менее 10% от стоимости. Если же у других долей будут иные собственники, то размер первоначального взноса увеличивается до 25%.

Предельных ограничений по размеру займа банк не устанавливает, каждая ситуация рассматривается отдельно. А вот минимальная сумма ограничивается 600 000 рублей для Москвы и Московской области. В других регионах этот показатель снижен вдвое — до 300 000 рублей.

Процентная ставка зависит от размера первого взноса, полноты пакета документов типа деятельности, наличия страховки. Также банк предлагает услугу по единовременному снижению процентной ставки на 4% за определенную плату. Вообще же процентная ставка варьируется от 8,25% годовых (с учетом снижения).

Тинькофф банк

​Самостоятельно Тинькофф банк ипотечные кредиты не выдает, зато он выступает посредником между клиентом и банками-партнерами, в число которых входят Газпромбанк, ДельтаКредит банк, Абсолют банк и другие. Это финансовое учреждение предлагает следующие условия ипотеки на долю в квартире:

  • срок кредитования — от 1 до 25 лет;
  • процентная ставка — от 10 до 18% годовых;
  • размер первого взноса — 10%;
  • размер займа — от 300 000 до 100 000 000 рублей.

Претендовать на получение ипотеки могут граждане в возрасте от 18 до 70 лет при наличии работы (от 1 месяца), определенного общего стажа (от 1 года) и возможности подтверждения своих доходов справкой 2-НДФЛ. А вот требования к наличию гражданства или ипотеки Тинькофф банк не предъявляет.

Плюсом обращения в Тинькофф банк является то, что он отправляет заявки с одним пакетом документов сразу во все банки-партнеры, увеличивая при этом шансы на оформление ипотеки заемщиком.

Газпромбанк

В Газпромбанке возможно оформление ипотеки исключительно на последнюю долю в квартире. Сейчас там как раз действует фиксированная ставка в размере 9% годовых, вообще же деньги выдают под 9,2% годовых и выше. Условия у ипотечного займа на долю в квартире следующие:

  • сумма — от 500 000 рублей (максимальный размер зависит от региона оформления ипотеки, например, для Москвы и Санкт-Петербурга он составляет 60 000 000 рублей);
  • срок возврата — от 1 до 30 лет;
  • первый взнос — от 10% (если клиент хочет оформить ипотеку по 2 документам, то размер первоначального взноса увеличивается до 40% от стоимости жилья).

Для оформления ипотеки на долю квартиры в Газпромбанке потребуется российское гражданство и постоянная прописка в регионе присутствия финансового учреждения. Также клиент должен иметь положительную кредитную историю, быть в возрасте от 20 до 65 лет, иметь непрерывный и общий стаж в размере 6 и 12 месяцев соответственно.

Заключение

В текущем году оформить ипотеку на долю квартиры возможно. Соответствующие предложения есть у многих, даже очень известных банков. Клиенту необходимо внимательно изучить условия кредитования и выбрать для себя наиболее выгодный вариант.

Можно ли взять ипотеку на выкуп доли в квартире и как это сделать: инструкция

Согласно Гражданскому Кодексу человек может обладать объектом недвижимости не только в полной мере, но и его частью. Именно поэтому нередки ситуации, когда для приобретения недвижимости требуется оформление ипотеки на долю в квартире.

Что нужно знать

Можно ли взять долю квартиры в ипотеку?

Как показывает практика, деятельность большинства кредитных организаций направлена на выдачу ипотечных кредитов для приобретения целых объектов имущества. Однако некоторые учреждения предоставляют жилищные займы на приобретение доли.

Для принятия решения о выдаче ипотеки на покупку доли банки принимают во внимание отдельные особенности будущей сделки.

При этом существует определенный ряд ситуаций, в которых наиболее вероятным является получение отказа:

  • приобретение доли у ближайшего родственника (банк заподозрит фиктивность сделки и попытку обналичить средства);
  • выкуп доли у бывшего супруга после развода (в данной ситуации значение имеет промежуток времени, прошедший после развода и наличие новых браков у каждой из сторон, так как банк должен быть уверен в том, что бывшие супруги действительно хотят урегулировать имущественные взаимоотношения, а не пытаются провести аферу).
Кому не дадут

Как показывает практика, получить одобрение по ипотеке на приобретение доли в квартире или дома практически невозможно, когда заемщик хочет приобрести жилье:

  • на которое он ранее не имел каких-либо прав;
  • где он уже владеет долей, но после совершения сделки объект не перейдет в его полное владение.

В таких случаях эксперты рекомендуют попробовать оформить потребительский кредит (при этом процентные ставки будут существенно выше) или предложить банку в качестве залогового имущества другой объект недвижимости, если таковой есть в собственности.

Последняя доля

Выкуп последней доли в квартире с помощью ипотеки является наиболее вероятным вариантом получения одобрения от банка. Обусловлено это тем, что чем меньше собственников у объекта, тем выше его ликвидность, и в случае наступления финансовых трудностей у заемщика, банк сможет с легкостью реализовать такое жилье и возместить собственные убытки.

Ипотека на выкуп комнаты в коммунальной квартире

Охотнее всего банки выдают жилищные займы на приобретение последней комнаты в коммунальной квартире, так как наличие только одного собственника существенно повышает ликвидность имущества.

При этом приобретаемая комната должна соответствовать определенным требованиям банка и жилищным условиям, таким как:

  • надлежащее состояние и пригодность для проживания;
  • наличие удобств (канализации, санузла и других коммуникаций);
  • наличие электропроводки и отопления;
  • размер площади не менее 12 метров квадратных;
  • отсутствие деревянных соединений;
  • дата постройки дома позже 1970 года.

Как выкупить долю квартиры в ипотеку: инструкция пошагово

Алгоритм приобретения доли квартиры в ипотеку представляет собой последовательное выполнение следующих шагов:

  • подбор оптимального варианта;
  • проверка юридической чистоты недвижимости;
  • сбор документов;
  • оформление сделки.

Специалисты настоятельно рекомендуют отказаться от рассмотрения варианта, если:

  • на приобретаемой площади был зарегистрирован человек: отбывающий наказание/объявленный без вести пропавшим или умершим;
  • приобретаемая жилплощадь находится в аварийном здании;
  • хотя бы один из совладельцев квартиры отказывается нотариально заверить отказ от приобретения данной доли.

Внимание: Первоочередным правом на приобретение доли обладают собственники других долей в данной квартире.

До заключения соглашения заемщику предстоит собрать всех необходимые документы и провести определенные процедуры за собственный счет:

  • собрать справки и выписки для проведения сделки;
  • получить нотариально заверенное согласие совладельцев на продажу доли;
  • провести оценку жилья;
  • застраховать имущество.

Для проведения оценочной экспертизы специалисту потребуется:

  • паспорт;
  • регистрационное свидетельство права собственности;
  • техническая документация:
    • домовая книга;
    • технический паспорт помещения.

Внимание: Все расходы по оформлению сделки оплачиваются покупателем.

Какие банки выдают: обзор предложений

Рассмотрим предложения пяти самых популярных российских банков, выдающих ипотечные кредиты на покупку доли в квартире.

«Сбербанк»:

  • выдается кредит только на приобретение последней долги в квартире;
  • под залог оформляется вся квартира;
  • сумма: от 300 тысяч до 15 миллионов рублей (но не более 80 процентов от стоимости объекта);
  • ставка: 12 процентов годовых;
  • срок кредитования: до 30 лет;
  • возможно привлечение созаемщиков.

«Газпромбанк»:

  • выдается кредит только на приобретение последней долги в квартире;
  • сумма кредита: до 45 миллионов рублей;
  • ставка: от 12 процентов годовых;
  • срок кредитования: до 30 лет;
  • первоначальный взнос: не менее 15 процентов;
  • обязательно страхование от риска повреждений или утраты;
  • банк не одобряет кредиты в случае, если:
    • объект находится в аварийном состоянии;
    • объект подлежит капитальному ремонту;
    • комната находится в коммунальной квартире или малосемейке;
    • объект имеет деревянные внешние стены.
Читать еще:  Как узнать сумму налога на недвижимость

«Русский ипотечный банк»:

  • возможно приобретение доли, когда после заключения сделки объект не переходит в полную собственность заемщика;
  • сумма кредита: не менее 1 миллиона рублей;
  • первоначальный взнос: от 25 процентов;
  • допускается использование материнского капитала со снижением суммы первоначального взноса;
  • ставка: от 14,5 процентов годовых (при приобретении последней доли – от 14 процентов);
  • срок кредитования: до 25 лет;
  • обязательно заключение договора страхования объекта, жизни и здоровья заемщика и титульного риска (от последних двух можно отказаться, но банк повысит ставку).

«Зенит»:

  • сумма кредита: от 800 тысяч рублей до 14 миллионов рублей для столицы и от 270 тысяч рублей до 10,5 миллионов рублей для регионов;
  • ставка: от 15 процентов годовых;
  • первоначальный взнос: от 20 процентов;
  • срок кредитования: до 25 лет;
  • при отказе заемщика от страховки процентная ставка повышается на 3 пункта.

«Транскапиталбанк»:

  • сумма кредита: от 500 тысяч рублей;
  • первоначальный взнос: от 20 процентов;
  • срок кредитования: до 25 лет;
  • допускается привлечение созаемщиков;
  • обязательно страхование недвижимости;
  • для заемщиков старше 65 лет обязательно страхование жизни и здоровья.

Таким образом, несмотря на определенные нюансы приобретения доли в квартире или доме, получить ипотечный кредит для покупки комнаты возможно. Главное в этом вопросе – ответственно подойти к ситуации и в случае необходимости довериться специалистам.

Выкуп доли квартиры или комнаты по ипотеке

Нужно выкупить долю по ипотеке?

Обратитесь в Подбор Ипотеки. Мы поможем подобрать банк и получить ипотеку на выкуп доли. Для того, чтобы получить консультацию, отправьте заявку
или свяжитесь о специалистом по телефону +7 (499) 394-­03-­36.

Наш опыт и связи в банках помогут Вам получить ипотечный кредит.

Выкуп последней доли квартиры

Схема выкупа доли квартиры

Сложности сделок с выкупом доли

Предлагаем вам профессиональную помощь в подборе выгодной ипотечной программы и получении кредита в банке. Свяжитесь с нами любым удобным для вас способом:

Брокер «Подбор Ипотеки»

Компания специализируется на помощи в получении ипотечного кредита в банках Москвы и Московской области.

Обращаясь к нам, вы получаете личного представителя, который возьмет на себя функции по сбору и отправке в банк необходимой информации для получения ипотеки.

Наш многолетний опыт и знание дела, позволяет рассчитывать на положи-тельное решение почти в 100% случаев.

Помощь в получении ипотеки

  • О компании
  • Сотрудничество
  • Реклама
  • Инструкция
  • Карта сайта
  • Услуги
  • Подбор банка
  • Консультации
  • Рефинансирование
  • Документы на кредит
  • Бизнес ипотека
  • Заявка на ипотеку
  • Ипотечный калькулятор
  • Рефинансирование
  • Налоговый калькулятор
  • Калькулятор с досрочным погашением
  • Подбор ипотеки
  • Сравнить ставки
  • Новости
  • Статьи
  • Банки
  • Новостройки
    • PodborIpoteki Facebook Page
    • VK
    • Twitter
    • Google+ Page

    Хотите первыми узнавать о новых промо-акциях банков, программах
    и процентных ставках? Подпишитесь на наши группы Facebook и Вконтакте.

    Хотите первыми узнавать о новых промо-акциях банков, программах
    и процентных ставках? Подпишитесь на наши группы Facebook и Вконтакте.

    Можно ли взять ипотеку на долю в квартире?

    Гражданский кодекс предусматривает владение жилой недвижимостью не только в полной мере, но и долей. Поэтому не редкой является ситуация, когда человек хочет приобрести часть квартиры, и при этом воспользоваться услугами банка, оформив ипотеку.

    Особенности покупки части жилья в кредит

    ​Можно ли взять ипотеку на долю в квартире? Возможность получить ипотеку на приобретение доли квартиры или дома зависит от многих обстоятельств. Банк при принятии решения будет принимать во внимание отдельные особенности будущей операции.

    Ситуация, в которой банк с наибольшей вероятностью примет решение в пользу клиента – после выкупа доли вся недвижимость перейдет в руки заемщика. В этом случае банк сможет оформить ипотеку на всю квартиру и особых дополнительных рисков не возникает. Но есть ряд ситуаций, когда многие кредиторы не хотят выдавать ипотеку на долю:

    1. Договор купли-продажи осуществляется между ближайшими родственниками. В этом случае банк заподозрит фиктивный характер сделки и попытку обналичить денежные средства.
    2. Выкуп доли квартиры у бывшего супруга или супруги после развода. Здесь главную роль в принятии решением банка сыграет период времени, который прошел после развода, а также наличие нового брака у каждой из сторон.

    Чтобы получить подобный кредит, необходимо доказать банку, что такая операция не несет мнимый характер, а преследует цель урегулировать денежные и имущественные отношения между родственниками или бывшими супругами.

    Практически невозможно получить ипотечный кредит на приобретение доли в квартире или доме в следующих ситуациях:

    1. Потенциальный заемщик хочет приобрести долю жилья, на которое до этого не имел каких-либо прав.
    2. Потенциальный заемщик хочет приобрести долю в недвижимости, где он уже владеет какой-либо частью, но после сделки объект не перейдет в его полную собственность.

    Банки крайне редко соглашаются на такие сделки, так при невыполнении заемщиком своих обязательств, ипотекодержателю будет очень сложно реализовать залог. Спрос на такие объекты очень низкий. Даже с учетом того, что при принудительной реализации через торги цена может быть меньше среднерыночной, найти покупателя будет очень сложно.

    Для решения такой проблемы лучше попытаться оформить потребительский кредит, но нужно понимать, что процентные ставки по беззалоговому кредиту будут существенно выше, чем при оформлении ипотеки.

    Если в собственности есть другая недвижимость, то стоит рассмотреть вариант оформления ее в залог. После регистрации ипотечного договора клиент получит наличные средства, которые он сможет потратить на свое усмотрение, в том числе на расчет с продавцом по покупке доли в квартире. Имеет смысл поискать банк, который предлагает более низкие процентные ставки в случае документального подтверждения целевого использования средств. После получения кредита и подписания купли-продажи, в банк будет достаточно предоставить копию договора.

    Куда обратиться?

    Какие банки дают ипотеку на долю в квартире?

    Сбербанк

    ​Одним из банков, который готов кредитовать приобретение доли жилья является Сбербанк. Но получить кредит можно только при условии, что после сделки вся квартира будет принадлежать заемщику, либо вторая часть остается в собственности у супруга или супруги. В залог Сбербанк оформляет только всю недвижимость. Сейчас банк предлагает следующие условия:

    • Сумма кредита от 300 тысяч до 15 миллионов рублей, причем его размер не может превышать 80% стоимости объекта.
    • Процентная ставка от 12% годовых.
    • Срок кредитования – до 30 лет.

    Сбербанк допускает привлечение созаемщиков. Особенно приветствуется ситуация, когда в его качестве выступает супруг или супруга заемщика. Недвижимость при этом может находиться в совместной собственности.

    Сделка происходит по стандартной процедуре: деньги клиент получает после регистрации ипотечного договора.

    Газпромбанк

    Также кредит на приобретение последней доли в квартире предоставляет Газпромбанк. Ипотека оформляется на следующих условиях:

    • Сумма кредита до 45 миллионов рублей.
    • Процентная ставка от 12% годовых.
    • Срок кредитования – до 30 лет.
    • Размер первоначального взноса за счет личных средств заемщика – не менее 15%.

    Обязательным является страхование жилья от риска повреждения или физической утраты. В отдельных случаях банк может потребовать заключить договор титульного страхования.

    Стоит обратить внимание, что Газпромбанк не выдаст кредит, если жилье попадает под одну из категорий:

    • объект находится в аварийном состоянии или подлежит капитальному ремонту;
    • комнаты в коммунальных квартирах;
    • малосемейки;
    • дома, имеющие деревянные внешние стены;
    • «хрущевки», если дом находится в Москве или Московской области.

    Русский ипотечный банк

    Одним из немногих банков, которые дает кредит на приобретение комнаты, когда после сделки объект не переходит в полную собственность заемщика, является Русский ипотечный банк. Кредит «Не последняя комната» выдается на следующих условиях:

    • Сумма кредита не менее одного миллиона рублей.
    • Заемщик за счет собственных средств должен оплатить не менее 25% стоимости комнаты.
    • Допускается использование материнского капитала, при этом сумма первоначального взноса может быть снижена на размер сертификата.
    • Базовая ставка – от 14,5% годовых. Ее размер для конкретного заемщика зависит от суммы кредита и первоначального взноса.
    • Максимальный срок ипотечного договора составляет 25 лет.

    Русский ипотечный банк требует заключения договора страхования недвижимости, жизни и здоровья заемщика и титульного риска. От заключения двух последних договоров заемщик вправе отказаться, но банк тогда повысит процентную ставку по кредиту.

    По данной программе можно получить и кредит на покупку доли квартиры, когда заемщик после сделки становится собственником всего объекта. В такой ситуации банк снизит ставку на 0,5%.

    Банк «Зенит»

    Кредит на покупку доли или комнаты в квартире предоставляет банк «Зенит». Условия следующие:

    • Минимальная сумма кредита: 800 тысяч рублей для Москвы и Московской области, 270 тысяч рублей для остальных регионов.
    • Максимальная сумма кредита: 14 миллионов рублей для Москвы и Московской области, 10,5 миллионов рублей для остальных регионов.
    • Процентная ставка зависит от размера первоначального взноса и срока кредитования:
      • взнос 20-30%, ставка 15%-15,5%;
      • взнос 30-50%, ставка 15,25-15,75%;
      • взнос от 50%, ставка 15-15,5%.
    • Срок кредитования не может превышать 25 лет и должен быть кратен 12 месяцам.
    • При отказе заемщика заключать договор страхования своей жизни и здоровья, а также договор титульного страхования недвижимости, банк повышает ставку на 3 процентных пункта.

    Транскапиталбанк

    При желании купить комнату в квартире можно обратиться в Транскапиталбанк. Ипотека оформляется на следующих условиях:

    • Сумма кредита – от 500 тысяч рублей.
    • Первоначальный взнос не менее 20% стоимости объекта.
    • Максимальный срок кредитования 25 лет.

    Банком допускается привлечение до 4 созаемщиков. Кроме договора страхования недвижимости для заемщиков, чей возраст превышает 65 лет, обязательным является заключения договора страхования жизни и здоровья.

    Таким образом, несмотря на повышенный риск таких операций, на рынке работает немало банков с конкурентоспособными условиями, готовых предоставить кредит на покупку доли или комнаты в квартире.

    Оформление дарственной на ипотечную квартиру

    Моя родственница приобрела квартиру в ипотеку. Я в ней прописана. По документам собственник — моя родственница, а ипотеку мы платим вместе. Платить по ипотеке еще пять лет. Возможно ли составить договор, который обязует мою родственницу сделать меня вторым собственником или передать мне долю после выкупа квартиры у банка?

    Содержание

    Получение согласия банка-залогодержателя

    Пока квартира находится под залогом (ипотекой) у банка-залогодержателя, то согласно п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель (в данном случае ваша родственница- собственник) не вправе отчуждать предмет залога (квартиру) без согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке.

    Сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица (в данном случае — залогодержателя) может быть признана недействительной (оспоримой) в силу норм ст. 173.1 ГК РФ.

    Таким образом, заключить любой договор отчуждения доли в праве собственности в квартире вы со своей родственницей сможете, только получив предварительное согласие банка-залогодержателя на распоряжение предметом ипотеки (квартирой), если иное не предусмотрено условиями договора об ипотеке, заключенного между собственником квартиры и банком.

    Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя предусмотрены ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

    Возможно ли оформление дарственной

    Поскольку вами уже вносятся денежные платежи за квартиру, хотя титульным собственником ее является ваша родственница, а кредитный договор с банком-залогодержателем заключен у нее, то такой способ переоформления доли в квартире, как договор дарения, вам не подходит.

    По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств. Таким образом, даритель (в нашем случае – собственник квартиры) должен не получать финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости, что не соответствует тем реальным отношениям, которые сложились в ситуации, описанной в вопросе.

    Изменение условий действующего ипотечного договора

    Самый надежный вариант — это вместе с собственником (вашей родственницей — заемщиком) обратиться к залогодержателю (в банк) с предложением изменить (пересмотреть) условия действующего кредитного договора с ней, включив в него вас как сторону договора и созаемщика и поделив между вами сумму кредитного долга.

    Таким образом, переоформив кредитные отношения с залогодержателем так, чтобы дальнейшие ипотечные выплаты частично осуществлялись также и вами, вы получите возможность на законном основании вносить кредитные платежи за данную квартиру (долю в ней) и сможете контролировать ситуацию по исполнению обязательств перед банком.

    Если банк-залогодержатель не идет на ваши предложения, то всегда есть возможность обратиться за рефинансированием суммы кредитного долга в другие ипотечные банки. Главное, чтобы вы стали стороной кредитного договора с банком-залогодержателем.

    Заключение предварительного договора купли-продажи доли

    Одновременно надо заключить с собственником — вашей родственницей предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности в данной квартире (далее — предварительный ДКП). По предварительному ДКП стороны обязуются заключить в будущем (после выплаты кредитных платежей погашения в Росреестре записи об ипотеке) договор купли-продажи доли в квартире на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    В предварительном ДКП указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Важно знать, что если такой срок в предварительном ДКП не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

    В вашем случае срок заключения основного договора купли-продажи можно «привязать» к календарной дате (к сроку окончания кредитного договора с банком — пять лет) или к определенному событию (например, к моменту полного исполнения обязательств заемщиков по кредитному договору).

    Предварительный ДКП вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (т.е. подписания обеими сторонами), но также стороны вправе установить в данном договоре, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения (п. 1, 2 ст. 429 ГК РФ), что и происходит в вашем случае, поскольку по взаимной договоренности с собственником вы уже оплачиваете стоимость доли, оформляемой на вас в будущем.

    Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

    В предварительном ДКП важно правильно изложить условия о сроке действия и исполнения обязательств по нему, определить стоимость и размер приобретаемой вами доли в праве собственности, периодичность и сроки внесения вами платежей, а также предусмотреть условия возврата выплаченных вами ранее денежных сумм в случае невозможности заключения в дальнейшем основного договора купли-продажи, что позволит сторонам получить тот результат, на который они рассчитывали при заключении.

    Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи доли квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования квартирой после ее приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

    Поскольку в настоящий момент автор вопроса зарегистрирован в данной квартире, то обязательно укажите в предварительном ДКП, что вы сохраняете право пользования данной квартирой с момента заключения предварительного ДКП.

    Как правильно оформляется ипотека на долю в квартире

    Последние изменения: Январь 2021

    Не всегда удается найти достаточно средств на покупку целой квартиры или дома, и даже ипотека не позволяет надеяться на получение крупной суммы из-за низкой заработной платы. Иногда покупка доли требуется для полного выкупа квартиры в единоличную собственность от другого совладельца. Ипотека на долю в квартире является разновидностью программ финансирования банком покупки жилья, и предоставляется далеко не всеми.

    Перед тем, как обращаться, рекомендуется уточнить, какие банки работают с выкупом части жилья, а также узнать особенности оформления.

    Возможна ли ипотека на долю по закону

    Основной порядок предоставления жилищного кредита описан в законе «Об ипотеке», однако в нем нет норм, указывающих на возможность выкупа доли. Право воспользоваться кредитной программой подтверждается гражданским законодательством, а именно, ст.244 ГК РФ, указывающей на возможность владения собственностью сразу несколькими владельцами.

    Таким образом, доля в квартире признается таким же объектом недвижимости, как и целая квартира, наделяя владельца правом распоряжаться ею: продавать, дарить, наследовать. Единственное отличие выкупа доли установлено ст. 246 ГК РФ – перед тем, как зарегистрировать сделку, стороны должны получить согласие от других сособственников при их наличии.

    Поскольку юридические права собственника доли не отличаются от владельцев других видов недвижимости, закон считает допустимым и получение ипотеки на часть жилплощади. Кредиторы, в свою очередь, вольны самостоятельно определять необходимость кредитования или отказывать заемщикам в этом.

    Требования к заемщикам и объекту

    Банки не делают особых отличий между покупателем части или целого объекта, за исключением их платежеспособности и предоставления дополнительных бумаг.

    Кто может стать заемщиком?

    Общий перечень характеристик ипотечного заемщика выглядит следующим образом:

    1. Возраст 21-65 лет. Последний платеж стараются рассчитать до наступления пенсионного возраста.
    2. Трудоустройство со стажем на последнем месте работы от 6 месяцев.
    3. Наличие официального дохода, с подтверждением 2-НДФЛ.
    4. Гражданство или статус резидента РФ.

    Перед тем, как вынести решение, кредитор обязательно проверит репутацию плательщика, отправив запрос в БКИ.

      просрочек за последние годы; непогашенные долги и размер платежей по кредитам; проблемные долги, исполнительные производства в отношении неплательщика.

    При оценке платежеспособности клиента, банк учтет трудовые доходы и все финансовые обязательства клиента. Ипотеку одобрят, если после вычета всех расходов, останется не менее 40-60% от заработанных средств.

    • Ипотека без первоначального взноса: реальность или вымысел?

    Некоторые банки, предоставляя ипотеку на долю, попросят показать справку с пропиской по адресу расположения квартиры, в которой выкупают жилплощадь.

    Если сделка не совершается между двумя сособственниками, от остальных совладельцев потребуют письменное согласие на сделку и отказ от выкупа.

    Характеристики помещения

    Не все доли могут быть выкуплены по ипотечной сделке. Банк, разрешая такую покупку, потребует оформления залогового обеспечения. Если выкупаемое жилье будет неликвидным, в согласовании заявки откажут.

    Перечень общих характеристик доли:

    1. Выкупается помещение в жилом объекте недвижимости.
    2. Не должна располагаться в доме из ветхого или аварийного дома.
    3. В понятие входит не только комната для проживания, но и общая площадь кухонь и санузлов.
    4. Выкупаемая комната должна иметь окно и коммуникации, делающие пригодным площадь к проживанию.
    5. Должна соответствовать СанПину.
    6. На жилье на наложено ограничений, регистрационных запретов, залоговых обременений.

    Могут быть и иные ограничения, установленные каждым кредитором индивидуально – по размеру доли, площади комнаты, цены объекта и т.д.

    Особенности процедуры

    • Можно ли купить квартиру без первоначального взноса в ипотеку: в новостройке, вторичку

    Получив одобрение, у клиента есть 3-4 месяцев, чтобы довести сделку до логического завершения, придерживаясь следующей последовательности:

    1. Поиск жилья и согласование условий сделки с продавцом. Важное условие – согласование сделки с остальными совладельцами квартиры. Продавец направляет письменное уведомление всем остальным хозяевам квартиры с предложением выкупить долю. Если предложение отклонено или проигнорировано, через месяц после отправки уведомления, продавец получает право заключать сделку с третьим лицом, т.е. с заемщиком.
    2. Документы на долю собирают и передают в банк для проверки. Одновременно проходят экспертизу по оценке стоимости выкупаемой части. Если документы на объект в порядке и не установлено препятствий к сделке, банк назначает дату сделки.
    3. На сделку предоставляют полный пакет документов – на заемщика, продавца, выкупаемую часть жилья. Одновременно с договором купли-продажи часто подписывают ипотечное соглашение и закладную, а также договор со страховщиком по всем трем видам ипотечного страхования.

    Выкуп последней доли

    Работа с ипотечными сделками по выкупу долей осложняется необходимостью предварительного получения согласия с остальными сособственниками квартиры. Однако при выкупе последней доли действовать проще. Банки охотнее идут на подобные сделки, если в залог оформляется вся квартира полностью.

    Банковские программы

    Ипотека – это многолетние кредитные обязательства перед банком, и даже небольшая ставка влечет за собой серьезную переплату по процентам. Процедура подбора кредитора осложняется тем, что список структур, готовых предоставить займ, ограничен.

    Из актуальных предложений будущему заемщику рекомендуется обратить внимание на следующие варианты:

    Доля квартиры в ипотеку — можно ли купить?

    По статистике, минимум 50 % недвижимости в РФ – в долевой собственности. При покупке жилья в ипотеку проблем не возникает, но в случае приобретения доли ситуация усложняется. Рассмотрим, как оформляется ипотека на долю в квартире, в какие банковские учреждения можно обращаться.

    Основные сведения

    Кредит может оформляться на невыделенную или на выделенную в натуре комнату в коммунальном жилье. Банки разрешают ипотеку и на выкуп последней доли.

    Когда доля не выделена, она прописывается в документации дробным числом, не имеет отдельного техпаспорта. У нее не установлены реальные границы.

    Рекомендуется оформлять ипотеку на выделенную долю. В случае с невыделенной частью потребуется обращаться в суд для ее выделения, что потребует участия в судебном процессе всех собственников комнаты. Также сложность заключается в том, что некоторые кредиторы обременяют всю квартиру, а совладельцы могут это запретить.

    Ипотека на последнюю долю в квартире оформляется проще всего. После перехода права собственности жилье будет принадлежать одному человеку, при наложении залога на долю проблемы не появятся. Ситуация усложняется при выкупе в ипотеку половины квартиры при разводе, поскольку банки с подозрением относятся к обстоятельствам, при которых сделки по залоговому объекту зависят от взаимоотношений дольщиков.

    Какие банки дают ипотеку на долю в жилье

    Практика показывает, что кредиторы крайне не приветствуют выдачу кредита на долю (исключение – выкуп последней доли). В то же время есть вероятность получить от банка одобрение, подготовив все запрашиваемые документы, доказывающие надежность и платежеспособность заявителя.

    Рассмотрим, в каких банках можно попробовать получить ипотеку на долю в жилье.

    Сбербанк

    Ставка начинается от 10,2 %, первый взнос – от 15 %. Можно купить долю, выделенную комнату или отдельную квартиру. Причем обременение затрагивает все жилье целиком. До обращения в банк рекомендуется узнать у других собственников об их отношении к планируемой ипотеке.

    Дельтакредит

    Ставка начинается с 9,5 %, первый взнос – с 15 %. Срок кредитования – до 25 лет.

    В Дельтакредите можно приобрести долю или комнату в коммунальном жилье.

    Газпромбанк

    Минимальная ставка – 10,5 %, первый взнос – 10-15 %, срок кредитования – до 30 лет.

    В банке можно выкупить последнюю долю в жилье, включая половину недвижимости и последнюю долю в коммуналке.

    Росбанк

    Минимальная ставка составляет от 6,99 %, первый взнос – от 5 %. Продолжительность кредитования – до 25 лет. Заявка рассматривается банком в индивидуальном порядке. Есть много факторов, которые влияют на его решение – например, сумма запрашиваемого кредита, оформление страховки, кредитной истории, стажа, образования, адреса проживания.

    Альфа-Банк

    Ставка начинается с 9,29 %, срок кредитования – до 30 лет.

    В этом банке можно оформить ипотеку на выкуп последней доли жилья у родственника.

    ВТБ 24

    Процентная ставка в этом банке начинается с 9,3 %, срок кредитования – до 30 лет. О размере взноса необходимо узнавать в индивидуальном порядке.

    Порядок оформления ипотеки

    Потребуется выполнить следующие действия.

    Выбрать банк

    При выборе необходимо руководствоваться всеми важными параметрами – репутацией банка, суммой займа, ставкой, сроком. Поскольку кредиторы неохотно выносят положительное решение по оформлению ипотеки на долю, возможно, потребуется направить заявку сразу в несколько банков, после чего выбрать оптимальный вариант.

    Можно попробовать подать заявку не на оформление ипотеки, а на потребительский кредит.

    Подготовить документы

    К ним относятся:

    • заявление;
    • паспорт;
    • ИНН;
    • военный билет;
    • справка о доходах;
    • ксерокопия трудовой книжки, заверенная сотрудником отдела кадров;
    • свидетельства о регистрации супружеского союза, о появлении детей на свет.

    Могут потребоваться и другие документы – диплом об образовании, брачный контракт. О том, что необходимо донести, сообщит сотрудник банка.

    Оформить отказ совладельцев

    Каждый совладелец должен отказаться от своего первоочередного права выкупа доли. Если же собственнику данное предложение невыгодно, он составляет отказ.

    Если собственник отсутствует, можно отправить предложение о выкупе доли заказным письмом. При отсутствии реакции от него по истечении 1 месяца можно оформлять сделку.

    Дождаться одобрения от банка и оформить кредит

    После положительного решения со стороны кредитора можно оформлять ипотеку. Соглашение о купле-продаже составляется в 3 экземплярах. После этого деньги перечисляются на ипотечный счет продавца. Если деньги передаются наличными, можно использовать банковскую ячейку – доступ к ней открывается только после оформления сделки.

    Дополнительные особенности и нюансы

    Некоторые продавцы предлагают покупателям отразить в договоре купли-продажи заниженную стоимость доли – ведь при стоимости объекта больше 1 млн рублей продавцам необходимо погасить налог на прибыль в размере 13 %. Однако идти на этот шаг не рекомендуется. Следует иметь при себе документы, устанавливающие передачу денежных средств продавцу: в случае аннулирования сделки покупатель вернуть всю сумму переданных средств не сможет.

    При просмотре комнаты в коммуналке следует пообщаться с проживающими по соседству лицами без продавца, что особенно актуально, если стоимость существенно занижена. В этом случае есть возможность узнать от соседей, почему комната продается по такой цене, в чем заключаются ее недостатки.

    Подводим итоги

    Таким образом, ипотеку на долю в жилье предлагают многие крупные банки. Подобные сделки сопровождаются определенными сложностями. Нередко нужно получить разрешение от всех собственников квартиры. Без первоначального взноса оформить ипотеку не получится – многие банки выдвигают требование к первому взносу.

    Ипотека Сбербанка на выкуп доли в квартире

    Ипотека на выкуп доли в квартире в Сбербанке предусмотрена для граждан, желающих владеть частью имущества или приобрести оставшиеся комнаты для единоличного владения объектом недвижимости. Согласно законодательству, у жилого помещения может иметься несколько хозяев. При этом не обязательно они должны состоять в родственной связи. При продаже доли приоритет в покупке имеет совладелец, поэтому зачастую сделка оформляется с целью осуществления установления единственного владельца. Например, после развода муж и жена остаются собственниками объекта, но не желают проживать в одном помещении. Совладелец имеет полное право продать свою часть собственности. Не всегда человек располагает достаточной суммой для немедленного выкупа, поэтому существует возможность оформления ипотечного кредита в банке. Однако, данная ситуация имеет свои особенности и нюансы, которые будут рассмотрены ниже.

    1. Почему банк с осторожностью относится к подобным заявкам?
    2. Условия предоставления ипотечного кредита
    3. Необходимые документы

    Почему банк с осторожностью относится к подобным заявкам?

    По статистике ипотека на выкуп доли в квартире составляет четверть от общего числа кредитования на покупку недвижимости. Однако, такого рода сделка относится к наиболее рискованной. Объясняется это следующим:

    • Большинство сделок осуществляется между близкими родственниками либо бывшими супругами. После получения денежных средств, они передаются обратно клиенту и при помощи них начинается погашение ипотечного кредита. Цель действия – решение финансовых проблем родственников (задолженность или просрочка кредитных обязательств). Ипотечный кредит гасится, однако, возможны разногласия между договорившимися, что влечет за собой проблемы по исполнению договорных обязательств. Данная схема относится к мошенничеству.
    • После оформления сделки не устанавливается единоличное владение, а приобретается только часть владения. В этом случае, при невозможности возвращения средств банку, залоговое имущество будет достаточно трудно реализовать. После изъятия банк остается с бесполезным активом, который невозможно обратить в финансы, так как спрос на такие квадратные метры довольно низок.
    • Выкуп доли недвижимости, на которую имеет право другое физическое лицо. Например, осуществляется покупка доли в квартире, которая была оставлена по завещанию совершенно другому человеку. В этом случае договор купли-продажи может быть успешно аннулирован через суд, а кредит останется без залогового обеспечения. В случае отсутствия оплаты, банк не сможет возместить потери.

    Исходя из вышеперечисленных возможных ситуаций, приоритет имеют заявки на покупку последней доли, после чего клиент становится полноправным и единственным собственником объекта недвижимости. Это дает возможность снизить риски невозврата средств, а также обеспечивает кредит залоговым имуществом, имеющим реальный вес на рынке.

    Условия предоставления ипотечного кредита

    Заявления на получение ипотечного займа данной категории подвергаются тщательной проверке. Поэтому потребуется приложить максимум усилий и документальных подтверждений платежеспособности. Заявление-анкету рекомендуется заполнять с особым вниманием, информация в ней должна быть представлена точно и честно.

    Условия предоставления заемных средств идентичны, как и для приобретения целого объекта недвижимости. К ним относятся:

    • Валютой является только российский рубль.
    • Срок погашения от одного года до 30 лет.
    • Размер первоначального взноса – от 20% общей стоимости приобретаемого имущества.
    • Минимальная предоставляема сумма – 300 тысяч рублей.
    • Ставка вознаграждения от 9,5%.

    Данный перечень является стандартным, используется при предоставлении ипотечного займа на общих основаниях. Дополнительно банк выдвигает еще два условия, являющихся обязательными:

    • В результате сделки клиент становится единственным полноправным владельцем имущества.
    • Остальные доли в квартире принадлежат супругу или супруге.

    Второй пункт предусматривает ситуацию, когда семейная пара владеет только частью недвижимости, а остаток принадлежит третьему лицу. В этом случае после приобретения право собственности может быть закреплено за любым из супругов, так как они автоматически являются созаемщиками, если иное не предусмотрено брачным контрактом.

    Необходимые документы

    Как говорилось выше, данный тип сделок относится к наиболее рискованным, поэтому банку потребуется максимум доказательств, подтверждающих своевременное исполнение договорных обязательств. Помимо стандартного пакета документов могут понадобиться дополнительные бумаги.

    Требованием к каждому потенциальному заемщику является предоставление:

    • Паспорта гражданина Российской Федерации с отметкой о регистрации.
    • При наличии временной регистрации необходимо дополнительное подтверждение.
    • Дополнительный документ, подтверждающий личность. Используется водительское удостоверение, военный билет, страховое свидетельство пенсионного фонда.
    • Справки о ежемесячном заработке. Размер дохода должен обеспечивать выплату платежей.
    • Выписка из личного счета, подтверждающая наличие первоначального взноса.

    Если в качестве созаемщика выступает супруг или супруга, то понадобится такой же перечень документов для второго участника сделки.

    Так как приобретаемый объект недвижимости не имеет изначальной целостности, потребуется подтверждение правомерности заключения договора купли-продажи. Поэтому необходимо подготовить правоустанавливающие бумаги:

    • Свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на часть имущества.
    • Бумаги, являющиеся основанием приобретения права собственности владельцем. Договора купли-продажи, мена, дарственная или другое.
    • Официальный отчет о проведенной оценке недвижимости сертифицированным специалистом.
    • Согласие супруга или супруги на продажу собственности, если продавец состоит в браке. Потребуется нотариальное заверение. Если имеется брачный договор, то предоставляется он.
    • Ксерокопия паспорта продавца.
    • Технический паспорт приобретаемой недвижимости.

    Сотрудники Сбербанка, помимо вышеперечисленных документов, имеют право запросить дополнительные при возникновении сомнений. Рассмотрение заявки занимает от 5 до 10 рабочих дней. В случае одобрения заключается договор, деньги перечисляются продавцу.

    После заключения договора, залогом становится полностью весь объект, на который была оформлена ссуда. Часть жилища не может служить обеспечением по кредиту.

    Получить ипотеку на приобретение части жилой площади реально. Требования и условия идентичны стандартным займам за исключением пакета документов. Также имеется дополнительная возможность использования материнского капитала в качестве первоначального взноса либо для частичного или полного погашения задолженности.

    Сбербанк является ведущим финансовым учреждением на рынке Российской Федерации. Большое количество продуктов, ориентированных на удовлетворение потребностей всех слоев населения, дает возможность получения денежных средств на выгодных условиях любому гражданину.

    Что такое «выкуп последней доли» в ипотеку у родственников?

    Нужно различать понятия «последняя доля» и просто «доля в квартире». Как осуществляется ипотечное кредитование, если вам нужно выкупить только долю? Обычно такие сделки осуществляются между родственниками.

    Например, когда один член семьи владеет одной комнатой, а второй другой. Чтобы стать владельцем жилья полностью, необходимо выкупить вторую комнату у родственника.

    Например, вы владеете 1/3 квартиры, но где расположена эта треть? Может вы имеет право на одну треть каждой комнаты или она может соответствовать метражу конкретной комнаты, а может и не соответствовать. Юридически доля не равна комнате.

    Выкуп последней доли у родственников

    Широко распространена ситуация, когда человек является собственником доли в квартире и собирается выкупить оставшиеся доли других собственников, чтобы стать полноправным владельцем всего объекта недвижимости. Многие банки поддерживают этот вид кредитования, так как обеспечением договора служит квартира. То есть в залоге у банка будет квартира целиком!

    Тем не менее, получение ипотечного кредита на приобретение последней доли в жилом помещении зависит от многих факторов, которые будут учитывать банки, осуществляющие кредитование:

    1. Если сделка совершается между родственниками, то некоторые банки могут признать ее фиктивной с целью обналичивания денежных средств. Здесь необходимо доказать, что целью договора является урегулирование денежных и имущественных отношений между родственниками.

    2. Если договор купли-продажи производится между бывшими супругами. Чем большее время прошло после развода, тем охотнее банк идет на кредитование. Важную роль также играет наличие нового брака у каждой из сторон.

    Список банков Казани, осуществляющих кредитование при выкупе последней доли:

    Особенности: имеющаяся доля является первоначальным взносом.

    3. Райффайзен Банк

    Особенности: покупатель для осуществления сделки должен иметь 20% собственных средств от доли. На остатки производится кредитование.

    7. Дельта Кредит

    Особенности: для выкупа доли у родственников необходим первоначальный взнос 50%.

    Документы, необходимые для подачи заявления на ипотечный кредит по выкупу доли: документы для ипотеки

    голоса
    Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector