Chelnyurinform.ru

Челны Информ
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор о расторжении аренды квартиры

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды подписывают при добровольном взаимном желании сторон остановить сотрудничество. Бумагу составляют в произвольной форме, после подписания обязательства по договору будут прекращены. Как оформить такое соглашение, разберемся в статье.

Нюансы расторжения договора аренды

Договор аренды можно расторгнуть следующим образом:

  1. При взаимном согласии. В этом случае не потребуется писать иск в суд.
  2. По желанию одной из сторон, если длительность договора не утверждена. В этой ситуации нужно предупредить контрагента за месяц или за 3 месяца (если сдается недвижимость).
  3. По решению одной из сторон, если срок сделки отмечен в договоре. В таком случае придется составлять иск в суд.

Также важно, кто инициатор расторжения договора: арендатор или арендодатель. Гражданский кодекс прописывает, в каком случае каждый из них имеет право досрочно расторгнуть договор аренды (ст. 619 ГК РФ, ст. 620 ГК РФ). Например, арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор не платит за аренду 2 месяца и дольше (пп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ); не проводит капитальный ремонт имущества, если в договоре прописана такая обязанность (пп. 4 п. 1 ст. 619 ГК РФ); допускает порчу имущества (пп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ). Арендатор может расторгнуть договор по таким причинам: арендодатель передал имущество с явными недостатками (пп. 2 п. 1 ст. 620 ГК РФ); не передал имущество своевременно (пп. 1 п. 1 ст. 620 ГК РФ) и т.д.

Порядок досрочного расторжения будет таким:

  1. Сторона, желающая расторгнуть договор, должна составить соответствующее письменное предложение. В нем указывают причины для прекращения арендных отношений. Передать его второй стороне можно по почте ценным письмом с оповещением о получении и описью вложенных документов или лично. Отправлять нужно на юридический адрес участника сделки.
  2. При согласии второй стороны арендодатель и арендатор подписывают соглашение о досрочном расторжении договора аренды.
  3. Если вторая сторона не соглашается с предложением, то первая сторона обращается в суд. Иск подают не раньше чем через 30 дней с даты передачи предложения стороне, если в договоре не указан другой срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ). То есть сначала должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спорных вопросов.

К сведению! К соглашению о расторжении сделки нужно приложить требуемые документы: копию договора аренды, акт приема-передачи объекта, уведомление с решением прекратить арендные отношения, бумаги, подтверждающие личность сторон.

Как составить такое соглашение

Унифицированной формы такого соглашения не существует. Его составляют в свободной форме, в качестве структуры за основу можно взять договор.

Для написания используют официально-деловой стиль речи, исключают различные разговорные и просторечные выражения. В тексте не должно быть двусмысленностей, неточностей. Все должно быть указано четко и ясно. Перед отправкой контрагенту текст должен прочитать и исправить, если нужно, юрист.

Итак, что должно быть обозначено в соглашении:

  1. Название и номер документа («Соглашение»).
  2. Чему посвящен документ: «О расторжении договора…».
  3. Реквизиты расторгаемого контракта.
  4. Место и дата составления и подписания соглашения.
  5. Наименование сторон, кто выступает от имени организаций, на основании какого документа действует, реквизиты расторгаемого договора.
  6. Указание на то, что договор будет расторгнут после подписания этого соглашения.
  7. После подписания соглашения все обязательства по договору будут прекращены, арендатор должен передать по акту приема-передачи объект арендодателю в нормальном техническом состоянии.
  8. Дата, когда должен быть подписан акт приема-передачи объекта.
  9. Количество экземпляров соглашения. Обычно это 2 экземпляра: для обеих сторон. Если соглашение нужно отправлять и в регистрирующий орган, то понадобятся 3 экземпляра.
  10. Реквизиты и подписи сторон.

Если договор был зарегистрирован в Росреестре (к примеру, объект недвижимости был арендован на срок больше года), то и соответствующее соглашение нужно зарегистрировать. Сделка утратит свою силу после внесения записи в ЕГРН (если речь идет об объекте недвижимости).

Образец соглашения

Соглашение № 23
О расторжении договора аренды нежилого помещения № 45
от «24» августа 2019 года

«21» октября 2020 года

ООО «Альфа», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Саратова Петра Петровича, действующего на основании Устава, и ООО «Гамма», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице генерального директора Степанова Ильи Ильича, действующего на основании Устава, вместе именуемые «Стороны», а индивидуально — «Сторона», подписали настоящее соглашение к договору аренды нежилого помещения № 45 от «24» августа 2019 года (далее — «Договор») о нижеследующем:

  1. Расторгнуть Договор с даты подписания данного соглашения.
  2. Все обязательства Сторон по Договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного нежилого помещения по адресу г. Ижевск, ул. Липовая, д. 89, общей площадью 80 кв. м Арендодателю по акту приема-передачи.
  3. В акте приема-передачи необходимо указать техническое состояние нежилого помещения на момент передачи.
  4. Стороны должны подписать Акт в течение 14 календарных дней с момента подписания настоящего соглашения.
  5. Соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
АрендодательАрендатор
ООО «Альфа», 426009, г. Ижевск, ул. Колхозная, д. 45, тел. 8 (3412) 55-55-55, ИНН 1831231234, КПП 876345234, ОГРН 6784563636363ООО «Гамма», 426008, г. Ижевск, ул. Лесная, д. 56, оф. 12, тел. 8 (3412) 44-44-44, ИНН 5612342345, КПП 567345123, ОГРН 5673452341234

Арендодатель: Саратов / П.П. Саратов
Арендатор: Степанов / И.И. Степанов

Образец соглашения о расторжении договора найма квартиры

Если наниматель и наймодатель пришли к обоюдному решению о досрочном расторжении договора найма им следует составить дополнительное соглашение. Образец и бланк для заполнения можно скачать по приведенным ниже ссылкам. Но сперва сделаем небольшой экскурс и разберемся, когда оно требуется физическим лицам, и каков порядок действий для безболезненного и юридически грамотного выселения жильцов.

Бланк дополнительного соглашения о расторжении договора аренды жилого помещения

По соглашению сторон можно прекратить договор найма досрочно. Однако, если вы не договорились и инициатором является кто-то один, сперва нужно направить уведомление о расторжении от нанимателя или от наймодателя, указав на нарушение условий или на гражданский кодекс Российской Федерации. Мы же будем считать, что вы пришли к согласию и способны мирным путем вернуть квартиру её владельцу по акту возврата, а жильцы добровольно готовы покинуть занимаемую жилплощадь.

Данный акт о досрочном прекращении договора найма служит гарантией, что физические лица добросовестно исполнили свои обязанности по договору и договорились о конкретной дате выселения с выполнением всех условий, перечисленных в соглашении.

Стоит отметить, что общеутвержденного образца не предусмотрено и он составляется в свободной форме. Главное отразить в нем ключевые моменты. Настоящий шаблон соответствует всем требованиям ГК РФ и его можно смело использовать в повседневной практике.

Образец допсоглашения о прекращении договора найма

Думаю, не доставит великого труда заполнить шапку скаченного бланка, в соответствии с представленным на фото образцом. Потребуется вписать лишь паспортные данные и информацию об участниках сделки, желающих её прекратить. А вот что касается даты расторжения, тут следует остановиться подробнее. Существует несколько вариантов:

  • Если вы пришли к взаимному соглашению, то дату прекращения найма можно поставить произвольную, хоть завтрашний день.
  • Если в договоре указано, что расторгнуть контракт можно, к примеру, предупредив противоположную сторону не менее чем за 30 дней до выселения, тогда плюсуем к дате подписания месяц. Это в том случае, если одна из сторон не может или не имеет желания делать это ранее.

После подписания наниматель должен выполнить условия акта о расторжении найма квартиры:

  • передать квартиру по акту возврата;
  • произвести платежи аренду;
  • погасить долги по коммунальным платежам, если имеются;
  • оплатить непроизведенный ремонт, если актуально;
  • выселиться и сняться с регистрационного учета со всеми сожителями, проживающими в арендуемой квартире;

В дополнительном соглашении нужно перечислить всех жильцов, которые будут выселены из жилого помещения после расторжения, а также акцентировать внимание на их безоговорочном согласии с этим фактом. Теперь пишем количество выпущенных широким взмахом руки экземпляров и заключительным аккордом станет указание реквизитов, ожидание прекращения контракта и исполнения всех обязательств.

Отдельно хотелось бы отметить, что если вы не можете прийти к компромиссу и расторгнуть договор найма по соглашению сторон, то первым делом, для досудебного урегулирования, вы можете отправить письменное уведомление, опираясь на действующее законодательство или задокументированные условия, которые были нарушены. Но мы поговорим в следующей статье и рассмотрим как сделать все наиболее грамотно и правильно. Если остались вопросы, пожелания или благодарности, оставляйте их в комментариях.

Расторжение договора аренды квартиры: пошаговая инструкция с соглашением

Содержание:

Иногда квартиросъемщики с хозяевами жилья обоюдно приходят к решению закончить правоотношения – тогда остается только оформить расторжение договора. Но, в некоторых случаях, это может заканчиваться конфликтами (если инициатор поздно сообщил о своем решении другой стороне, к примеру). Ряд факторов может усложнить спор: неоплаченные счета, испорченное имущество и т.д.

Важно знать основные аспекты такой процедуры, чтобы избежать затягивания проблемы и совершения ошибок.

Нет времени читать статью?

Как происходит расторжение договора

Чтобы прекратить действие любого документа, имеющего юридическую силу, необходимо наличие оснований. Хорошо, если они изначально предусмотрены в договоре – это значительно упростит ситуацию.

Если инициатором выступают собственники, то причины для расторжения могут быть такими:

  • задержка арендной платы (на два месяца и более);
  • частые и обоснованные жалобы на жильцов со стороны соседей;
  • задержка оплаты коммунальных счетов;
  • отказ впустить хозяев квартиры;
  • серьезный ущерб мебели, технике и другому имуществу;
  • нарушение санитарии, правил пожарной безопасности;
  • несогласованные с собственниками квартиры изменения в планировке и общем состоянии помещения;
  • домашние животные, которых завели без одобрения арендодателей и т.д.

Основания могут быть и у квартиросъемщиков:

  • погрешности в работе техники, нарушения санитарных норм и другие имущественные проблемы, о которых собственники умолчали (случайно или намеренно);
  • если в квартире больше нет подходящих условий для жизни, но случилось это не от действий квартирантов (потоп, пожар и т.д.);
  • если съемщикам ограничили доступ к жилью (например, сменили замки);
  • если арендодатели вселили других жильцов и т.д.

Последние два примера – достаточный повод не только прекратить сделку, но и обратиться в суд.

Как пути расторжения возможны:

  • Обоюдно, с помощью соглашения.
  • В присутствии юриста, который также может проанализировать обстоятельства и основания для такого шага.
  • Через суд (в тех случаях, когда одну из сторон категорически не устраивают условия или сам факт прекращения сделки).

В первых двух случаях нужно просто подписать соглашение. Если договор, по которому квартиранты проживали в квартире, был зарегистрирован, также нужно поступить и с соглашением.

В последнем случае желательно тщательно подготовиться к процессу и собрать все доказательства, которые будут юридически подтверждать вашу позицию. Возможно, нужно будет доказать, что вы исправно платили за жилье и не имеете долгов (подойдут квитанции, выписки из банков с отражением всех денежных переводов и т.д.)

За сколько необходимо уведомить о расторжении договора аренды

Чаще всего, такие условия прописываются в договоре. Соответственно, отталкиваться нужно в первую очередь от него.

В других случаях следует руководствоваться нормами закона:

  • Если инициатором выступает собственник, то сначала он должен отправить арендаторам уведомление, в котором последних попросят устранить причины для расторжения в определенный срок. Если арендатор не выполнит требований или проигнорирует их, можно выступать с инициативой расторжения.

Например, соседи регулярно жалуются на жильца – поздно приходит, шумит, громко слушает музыку до позднего времени, курит в подъезде и т.д. Ему направляют письменное предупреждение, в котором просят перестать нарушать порядок и покой соседей. Если ситуация не меняется, собственники могут направлять требование о том, чтобы расторгнуть договор.

  • В остальных случаях – следует предупредить о расторжении за период от месяца до трех месяцев.

Как необходимо уведомить о расторжении

Мы будем ориентироваться на порядок, который установлен законом. Это значит, что вы можете уведомить другую сторону сделки о своем намерении как угодно – в личном разговоре или по телефону, к примеру – но в случае юридического разбирательства вес будут иметь только методы, о которых мы поговорим дальше.

В рамках закона досрочное расторжение должно осуществляться посредством уведомления – для каждой стороны.

Что должно быть в этом уведомлении:

  • Данные обеих сторон (лучше ориентироваться на договор).
  • Реквизиты расторгаемого договора – его номер, данные о месте и времени составления.
  • Основания для расторжения. Укажите конкретный пункт, который нарушила другая сторона, или ссылайтесь на конкретные нормы закона. Причины должны быть обоснованы и грамотно изложены.
  • Укажите планируемые сроки расторжения. К примеру, по условиям договора, вы требуете расторгнуть сделку через месяц.
  • Дата.
  • Подпись.

Вам необязательно оформлять весь документ от руки – можно отправить его и в печатном виде, главное, подписать собственноручно.

Если в ответ вам пришел письменный отказ, или же по истечению трех месяцев ваше требование игнорируется – обращайтесь в суд.

Расторжение договора досрочно: порядок действий

Если к необходимости завершить аренду стороны пришли обоюдно и готовы мирно это сделать, общий порядок должен быть таким:

  • Условившись о сроках (или ориентируясь на договор) необходимо встретиться и подписать соглашение о расторжении.
  • Сделка прекращается автоматически после подписания – это значит, что после официального оформления жильцы съезжают с квартиры.
  • С другой стороны, в соглашении можно указать конкретную дату, когда им нужно освободить квартиру, а договор будет считаться расторгнутым.
Читать еще:  Как проверить сколько человек прописано в квартире

Со стороны арендаторов порядок такой:

  • Уведомление собственника о своем намерении с указанием оснований.
  • Если тот согласен, можно договариваться о подписании соглашения (или сделать это в рамках установленных договором или законом сроках).
  • Если другая сторона против вашего намерения, дальше путь, опять же, в суд.

Как составить соглашение о расторжении договора

Соглашение нужно составлять в письменной форме. Образец содержания можно распечатать – все условия должны в полной мере отражать нюансы вашей ситуации. Подписывать необходимо от руки.

Несмотря на необходимость учета индивидуальных особенностей ситуации, общее содержание такого документа должно быть таким:

  • Сведения о каждой из сторон – ФИО, данные паспорта, регистрация.
  • Реквизиты договора – номер, когда и где подписан.
  • Оценка исполнения условий сторонами.. То есть:
    • указывается факт передачи съемщиками всего имущества и самого помещения;
    • отражается состояние имущества и квартиры;
    • если съемщики должны какую-то сумму (за счета или остаток арендной платы), обозначается, как и когда они отдадут ее собственникам;
    • отражается возвращение квартирантам залога или депозита;
    • другие условия, если они есть в договоре.
  • Четкое обозначение того момента, когда договор и взаимные обязательства теряют силу (сразу после оформления или в условленный день).
  • Количество экземпляров и других дополнительных условий, если они необходимы.

Образец соглашения о расторжении договора аренды квартиры от R.TIGER

Общий образец соглашения будет исключительно условным. Часто расторжение договора аренды происходит ввиду определенных споров и конфликтов. В таком случае важно изложить в документе все нюансы ситуации – это станет аргументацией для прекращения сделки и в дальнейшем поможет избежать неправомерных обвинений. Каждую ситуацию нужно анализировать и оценивать индивидуально, поэтому лучше всего обратиться за помощью специалиста.

Вы можете заказать соглашение о расторжении в нашем сервисе. Это будет гарантией того, что все важные обстоятельства будут учтены, и документ будет соответствовать нормам закона.

Досрочное расторжение договора аренды квартиры: порядок действий и образец соглашения

Обычно договор аренды жилого объекта расторгается по причине истечения его срока действия. Но законом предусмотрен ряд ситуаций, при которых можно прекратить отношения по сделке раньше установленного периода. Важно понимать, когда допустимо расторжение договора аренды квартиры в одностороннем порядке и что делать, если второй контрагент выступает против такого решения.

  • 1 Условия расторжения договора раньше срока
    • 1.1 По инициативе нанимателя
    • 1.2 По инициативе наймодателя
  • 2 Как расторгнуть?
  • 3 Как правильно оформить соглашение?
  • 4 Образец

Условия расторжения договора раньше срока

Отношения касательно аренды жилого помещения регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК). Этот документ был введен в действие еще в 1996 году Федеральным законом №14. За это время он успел претерпеть немало изменений.

Актуальной по состоянию на сегодняшний день является редакция от 3 июля 2019 года. Знание положений законодательных актов, регламентирующих сферу арендных отношений, поможет грамотно отстоять свои права и интересы, выйти из ситуации с минимальными финансовыми потерями.

Согласно Гражданскому кодексу, досрочное расторжение аренды квартиры возможно по требованию нанимателя или наймодателя. Основания для таких действий приведены в статьях №619 и 620 рассматриваемого нормативно-правового документа.

Дополнительные причины досрочного прекращения арендных отношений определяются сторонами сделки и фиксируются документально.

Для расторжения договора должны выполняться следующие условия:

  • один из участников сделки желает прекратить арендные отношения. Контрагент не против этого;
  • инициатор расторжения договора своевременно и в установленной законом форме оповестил вторую сторону о своем решении;
  • было составлено дополнительное соглашение о досрочном прекращении отношений по поводу аренды квартиры.

По инициативе нанимателя

Чаще всего арендные договора прекращают свое действие по требованию нанимателя. Существует масса причин для принятия подобного решения. Список законных оснований приведен в статье №620 ГК.

Арендатор вправе потребовать расторжения договора в таких случаях:

  • наймодатель не предоставил обещанное помещение для жилья;
  • имеются определенные препятствия, не зависящие от арендатора, по использованию переданного недвижимого объекта. Например, наймодатель предоставил не ту связку ключей, в помещении проживают другие квартиросъемщики;
  • в ходе эксплуатации недвижимости было выявлено наличие существенных дефектов, которые мешают в полной мере пользоваться представленным имуществом. О наличии скрытых недостатков арендодатель умолчал при заключении договора. Во время осмотра квартиры никаких дефектов наниматель не заметил;
  • арендодатель не производит в срок ремонтные работы жилого помещения;
  • имущество в силу определенных обстоятельств пришло в непригодность.

Досрочное расторжение договора аренды квартиры по инициативе нанимателя также возможно по таким причинам:

  • арендатор нашел аналогичное жилье, которое ему готовы предоставить во временное пользование, но по более низкой цене;
  • наймодатель необоснованно и сильно повышает стоимость ежемесячной платы;
  • арендатор утратил необходимость в пользовании объектом, предоставленным ему по договору. Например, купил собственную квартиру, поступил в ВУЗ и получил комнату в общежитии, решил переехать на ПМЖ в другой район или город.

По инициативе наймодателя

Нередки ситуации, когда арендные отношения хочет прекратить сам наймодатель. Причины такого решения могут быть разные. Перечень обстоятельств, при которых арендный договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке по требованию наймодателя, приведен в статье №619 ГК.

В соответствии с действующим законодательством, собственник недвижимого имущества имеет право потребовать прекращения арендных отношений, если наниматель не соблюдает условия сделки.

В качестве примеров стоит привести такие:

  • в ходе проживания в квартире арендатор сильно ухудшает ее внешний вид и эксплуатационные качества. Например, портит мебель, облицовочное покрытие, не проводит уборку;
  • более двух месяцев подряд не вносится арендная плата в полном объеме без уважительных причин;
  • жилое помещение используется не по назначению и не в соответствии с оговоренными условиями договора. Например, арендатор сделал из квартиры офис или магазин;
  • наниматель не проводит капитальный ремонт помещения в установленные сроки и в соответствии с договором.

Среди прочих причин досрочного прекращении арендных отношений по инициативе наймодателя, можно назвать следующие:

  • было принято решение подарить недвижимое имущество, сдаваемое во временное пользование, родному или близкому человеку;
  • владелец квартиры, которая находится в аренде, хочет переехать в нее жить;
  • собственник решил продать помещение;
  • наймодатель утратил потребность в получении дохода от сдачи квартиры в аренду.

Как расторгнуть?

Прекращать арендные отношения важно в порядке, установленном законом. В противном случае, могут возникнуть серьезные проблемы. Алгоритм действий во многом зависит от того, по каким причинам проводится расторжение договора, согласна ли на это вторая сторона. Большую роль играет то, на какой срок была заключена сделка.

Прекращение арендных отношений по основаниям одной из сторон осуществляется в таком порядке:

  • направление уведомления о намерении досрочно расторгнуть договор аренды. Делать это необходимо в письменном виде. Иначе при возникновении спорной ситуации не получится доказать свою правоту в суде. Подается уведомительное письмо за три месяца до запланированной даты прекращения арендных отношений. В таком документе должны быть указаны сроки и причины расторжения договора. Рекомендуется ссылаться на положения действующего законодательства;
  • ожидание ответа в течение месяца;
  • оформление соглашения о прекращении арендных отношений. Если контрагент откажется от предложения, то надо будет составить исковое заявление и обратиться в суд.

Алгоритм действий по расторжению договора по соглашению сторон:

  • составить и подписать договор о прекращении арендных отношений;
  • оформить передаточный акт.

Как правильно оформить соглашение?

Соглашение о прекращении арендных отношений составляется в той же форме, что и подписанный ранее договор. Это требование установлено статьей №452 ГК. Это означает, что если арендный договор был заверен нотариусом, то и соглашение о его расторжении тоже нужно будет удостоверять в нотариальной конторе. Если использовалась простая форма, то достаточно будет подписей сторон.

Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения должно содержать следующие сведения:

  • название документа;
  • место, дата заключения соглашения;
  • личные данные контрагентов (ФИО, паспортные сведения);
  • реквизиты заключенного ранее договора;
  • описание квартиры;
  • основания для прекращения арендных отношений;
  • требования, выраженные в уведомлении;
  • подписи сторон с расшифровкой.

Оформить соглашение можно от руки либо с помощью печатной техники.

Сегодня чаще всего применяется второй вариант. Важно писать грамотно, не делать ошибок и не пытаться их исправить в случае допущения зачеркиванием ручкой или закрашиванием корректором.

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:

Образец

Лучше составлять соглашение о расторжении арендного договора по примеру. Во-первых, это исключит допущение грубых ошибок. Во-вторых, процесс оформления документа пройдет быстрее и проще.

Таким образом, договор аренды квартиры, может быть расторгнут досрочно по инициативе наймодателя или нанимателя. Для этого нужно составить уведомительное письмо и подать его на рассмотрение второму участнику сделки.

В нем описывается причина принятого решения и сроки прекращения арендных отношений. Если контрагент не возражает против расторжения договора, тогда заключается соответствующее соглашение. Важно придерживаться формы, установленной на законодательном уровне. Если вторая сторона выступает против прекращения отношений по аренде, то придется обращаться в судебную инстанцию.

Как правильно расторгнуть договор найма жилого помещения?

Последние изменения: Январь 2021

Аренда жилья давно стала простым и популярным средством решения жилищных проблем. Такая сделка выгодна для обеих сторон. Однако со временем ситуация может измениться: у нанимателя отпадает необходимость снимать жилье, перестают устраивать условия аренды или местоположение квартиры. Наймодателя больше не устраивает квартирант, нет дальнейшей возможности предоставлять в аренду помещение или он вообще собирается продать жилплощадь. Возникает необходимость расторжения договора найма жилого помещения. Хорошо, если обе стороны согласны с этим. Но что делать, если одна из сторон хочет расторгнуть договор досрочно, а другую это не устраивает?

Расторжение договора по инициативе нанимателя

С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.

Однако здесь существует несколько подводных камней:

  1. Срок предварительного уведомления о своем решении. Согласно ст. 687 ГК РФ, квартиросъемщик должен предупредить хозяина недвижимости о своем решении не менее чем за три месяца. На практике этот срок оказывается слишком длительным. Если между сторонами заключен письменный договор, и в нем прописаны иные сроки предварительного уведомления, силу имеет именно договорное соглашение.
  2. Способ уведомления. Часто стороны договариваются о прекращении договора устно – при личной встрече или в телефонном разговоре. Однако возникают ситуации, когда отношения между сторонами напряженные. Или собственник квартиры требует внесения арендной платы с уже съехавшего жильца, ссылаясь на то, что о желании расторгнуть договор ему не сообщали. Во избежание таких случаев наймодателю посылают заказное письмо, в котором официально уведомляют о желании досрочно расторгнуть договор. Таким образом у собственника не будет оснований сослаться на неосведомленность о желании нанимателя расторгнуть договор.
  3. Документальное свидетельство о прекращении договора. По закону никаких официальных документов прекращение договорных отношений не требует. Однако юристы рекомендуют оформлять акт приема-передачи жилья, где прописывается дата выезда квартиранта, фиксируется передача ключей, полнота расчетов между сторонами, состояние помещения, мебели и техники на момент прекращения договора. Такой документ обезопасит участников от взаимных претензий. Там же владелец может прописать нанесенный имуществу ущерб и способ его компенсации (оплатить ремонт, купить новый предмет взамен сломанного, выплатить эквивалентную денежную сумму). Обязанность по выплате задолженностей сохраняется даже после прекращения действия договора найма до полного их погашения. После подписания акта требования сторон, не нашедшие в нем отражения, удовлетворению не подлежат.
  4. Найм квартиры на срок более года считается обременением недвижимости и требует государственной регистрации. Соответственно, сведения о прекращении найма жилого помещения также необходимо предоставить в регистрирующие органы. Для этого сторонам потребуется подписать соглашение о расторжении договора, которое заполняется в свободной форме.

Уведомление о расторжении договора найма. Образец (17,9 KiB, 2 161 hits)

Соглашение о расторжении договора найма (17,5 KiB, 2 092 hits)

Несмотря на то, что на практике наниматель может беспрепятственно съехать из арендуемой квартиры в любой момент, у него есть возможность добиться расторжения договора через суд.

В соответствии со ст.620 ГК РФ основанием для обращения служат следующие обстоятельства:

    собственник препятствует квартиранту пользоваться арендуемым помещением в полной мере; после заселения выявились серьезные дефекты имущества, о которых владелец жилья умолчал; квартира нуждается в капитальном ремонте, который наймодатель делать отказывается; в силу форс-мажорных обстоятельств жилье больше непригодно для проживания (пожар, стихийные или военные действия и т.п.).

Расторжение договора по инициативе наймодателя

Если в договоре не указан срок его окончания или основания, по которым владелец жилья может отказать квартиранту в дальнейшем проживании, выселить нанимателя без его согласия будет проблематично. Если сторонам не удастся достичь соглашения, сделать это можно только через суд, при этом список оснований ограничен законом:

    уклонение от арендной платы. При краткосрочном найме достаточно двух просроченных платежей подряд, если договор заключен на срок более года основанием будет задержка не менее 6 месяцев; жилец использует квартиру не по прямому назначению; систематическое нарушение нанимателем общественного порядка; порча имущества владельца.

Если срок в договоре не прописан, и жильцы не нарушают его условий, выселить их сложно. Владельцу, желающему освободить квартиру, потребуется письменно предложить квартиросъемщику расторгнуть договор. В случае отказа или игнорирования просьбы наймодатель сможет добиваться изменения условий договора в судебном порядке. Однако велика вероятность, что ему придется выплатить жильцам материальную компенсацию или оказать содействие в поиске другого жилья.

Читать еще:  Максимальная температура горячей воды в квартире

Прекращение найма при отсутствии договора

При найме жилья письменный договор сторонами составляется не всегда. Расторжение устного соглашения, конечно, проще, однако при наличии разногласий между сторонами затрудняет отстаивание своих интересов.

Если владелец недвижимости хочет выселить жильцов против их воли, при отсутствии договора он может прибегнуть к помощи правоохранительных органов и заявить о незаконном проживании в квартире посторонних лиц. В этом случае наниматели квартиру покинут, но взыскать с них задолженность по арендной плате или причиненный материальный ущерб будет очень сложно. Потребуется предъявить доказательства, что устные договоренности о внесении определенной суммы за проживание действительно имели место. Доказать, что ущерб имуществу был причинен именно бывшими квартирантами будет почти невозможно.

Жильцы при отсутствии письменного договора в любой момент могут выехать из квартиры, не предупреждая хозяев заранее. Удержать их никто не вправе. Однако, если квартирант решит таким образом избежать внесения арендной платы или материальной компенсации за поврежденное имущество, наймодатель может доказать в суде наличие договорных отношений и добиться всех денежных выплат.

Иск о расторжении договора найма (истец — собственник жилья). Образец (58,5 KiB, 738 hits)

Исковое заявление о выселении квартирантов. Образец (19,5 KiB, 568 hits)

Исковое заявление о выселении квартирантов (без договора). Образец (19,3 KiB, 481 hits)

Если же основанием для выселения стало желание собственника освободить квартиру, а не нарушение устных договоренностей жильцами, то при предъявлении ими доказательств своей правоты суд может разрешить им вернуться в занимаемую квартиру.

Письменный договор найма жилого помещения, особенно на длительный срок, послужит гарантией соблюдения интересов обеих сторон и поможет урегулировать разногласия, если жизненные обстоятельства изменятся и потребуется изменить условия сделки или досрочно ее расторгнуть.

Как расторгнуть договор на аренду квартиры?

Любой человек, желающий снять или сдать квартиру, заключает надлежащий договор. Этот документ прекращает своё действие, когда истекает обозначенный срок, либо досрочно. Вопросы расторжения договора аренды квартиры регулирует Гражданский кодекс:

  • статья 687 описывает стандартный механизм;
  • статья 619 раскрывает процесс досрочного прекращения договорных отношений по инициативе арендодателя.
  • статья 452 объясняет, каким образом изменяется и расторгается контракт любого назначения, в том числе и аренды.

Как расторгнуть договоренность о найме квартиры

Когда хозяин и съёмщик заключили договор найма, они проставляют определённый срок его действия. Обычно это 11 месяцев, и по завершении этого периода контракт аренды считается расторгнутым автоматически. Однако возникают ситуации, которые влекут за собой досрочное аннулирование. Этот процесс длительный и многоэтапный, а в случае возникновения неразрешимых разногласий появляется необходимость обратиться в суд.

Уведомление о расторжении договора аренды

Участник, решивший расторгнуть соглашение раньше срока, отправляет другой стороне уведомление о расторжении договора аренды. На практике ограничиваются телефонным или личным разговором, но если отношения не заладились, и общение невозможно, приходится использовать услуги Почты России.

Важно отправлять заказное письмо, с описью вложения и уведомлением о вручении, чтобы можно было отследить факт того, что документ попал в руки адресата.

В уведомлении должны содержаться следующие сведения:

  • наименование документа;
  • полное имя и контактные данные каждой из сторон;
  • реквизиты контракта;
  • причины прекращения отношений;
  • подпись отправителя и дата подписания.

Соглашение

Соглашение о расторжении договора аренды квартиры оформляется по следующему плану:

  1. Описание каждой из сторон:
  • полное имя;
  • паспортные данные;
  • адрес регистрации;
  • их роль в договорных отношениях (Арендодатель или Арендатор).
  1. Решение о расторжении:
  • подробное описание объекта (адрес, количество комнат, площадь);
  • срок, в течение которого арендатор должен покинуть это помещение.
  1. Положение о прекращении всех обязательств с момента аннулирования.
  2. Подтверждение удовлетворительного состояния жилплощади.

В образце договора по расторжению аренды квартиры есть все эти пункты.

Помимо соглашения, оформляется акт возврата жилого помещения, который подтверждает факт выселения.

В какой момент сделка является разорванной

Договор аренды жилого помещения теряет свою юридическую силу с момента подписания соответствующего соглашения. При необходимости документ регистрируется. Все права и обязанности обеих сторон прекращаются.

Если контракт аренды прекращается досрочно из-за нарушения его условий одной из сторон, пострадавший может выдвинуть требование о возмещении убытков, которые повлекли за собой такое внезапное прекращение. При отказе такая компенсация может последовать только по судебному решению.

Как правильно расторгнуть договор аренды

Договор аренды жилого помещения расторгается так же, как он был заключён:

  1. Если он был заключён в письменном виде, без государственной регистрации, то расторгается подписанием надлежащего соглашения.
  2. Если он был официально зарегистрирован, то и аннулирование нужно оформить так же – официально.

Досрочное прекращение

Такое прекращение отличается от стандартного тем, что процесс занимает больше времени. Необходимо провести все действия в соответствии с требованиями законодательства, в частности, с Гражданским кодексом. Невозможно оформить прекращение так, чтобы оно подтверждалось законом либо договором: только соответствие обоим этим факторам обеспечивает юридическую силу.

Причины для обращения в суд

Если между обеими сторонами договорных отношений возникают разногласия, которые невозможно урегулировать мирным путём, без привлечения третьих лиц, требуется обратиться в суд. Следующие ситуации могут стать причиной оформления искового заявления.

  1. Арендодатель намерен досрочно расторгнуть контракт в одностороннем порядке, но арендатор считает такое решение несправедливым и отказывается покидать жилплощадь. В этой ситуации иск исходит или от квартиросъемщика, который хочет остаться, или от арендодателя, который хочет его выселить.
  2. Арендодатель заключил контракт с арендатором, получил первую оплату за месяц вперёд, но чинит препятствия к заселению. Здесь обманутый клиент защищает права с помощью суда, требуя или вернуть деньги, или добиться вселения. Возможность вернуть внесенную сумму зависит от вынесенного судебного решения.
  3. Владелец жилплощади отказывается возвращать денежные средства, уплаченные в качестве залога за несколько месяцев вперёд, при аннулировании договорных отношений с клиентом.
  4. Объект аренды больше не пригоден для проживания, но хозяин не признаёт этот факт.

В суде каждому участнику расторгнутого договора придётся подтверждать свою правоту посредством свидетельских показаний. Необходимо заручиться поддержкой опытного юриста, чтобы он подсказал необходимый перечень документов для запуска судебного дела.

Основания для одностороннего разрыва

Решение о досрочном прекращении принимается не только на основе обоюдного соглашения, но и в одностороннем порядке. Для этого инициатор обязан заранее сообщить другой стороне и указать на причину.

Когда вправе это сделать арендодатель

Этот участник может расторгнуть договор аренды квартиры в ответ на следующие действия арендатора:

  • им не вносятся арендные платежи уже более 2 месяцев;
  • соседи жалуются на его поведение;
  • у него образовалась крупная задолженность за коммунальные расходы;
  • он препятствует арендодателю провести осмотр в квартире;
  • он вредит жилплощади (к этому относятся как технический, так и санитарный вред);
  • он провёл перепланировку без предварительной договорённости с хозяином.

Для досрочного расторжения договора аренды достаточно хотя бы одного совпадения с этим перечнем. Арендодатель уведомляет арендатора за 1 месяц до его выселения.

Право квартиросъемщика

Арендатор тоже может прекратить договорные отношения досрочно в ответ на следующие действия арендодателя:

  • он не впустил нового жильца после заключения договора найма жилого помещения;
  • он создаёт препятствия спокойному проживанию;
  • он вселил других жильцов вместо того, с кем подписал контракт;
  • он сокрыл от клиента существенные недостатки жилплощади (неудовлетворительное санитарное состояние, наличие третьих лиц, отсутствие имущества, о наличии которого сообщалось в тексте);
  • квартира больше не пригодна для проживания в силу форс-мажорных обстоятельств: затопили соседи сверху, произошёл взрыв газа у соседей.

Кого нельзя выселить после прекращения сделки

Неверно мнение, что арендодатель не может выселить зимой. Если на досрочное аннулирование есть существенные причины, и суд на стороне владельца, то даже семье с детьми придётся покинуть жилплощадь.

Однако могут возникнуть проблемы, если владелец, по просьбе арендодателя, зарегистрировал ребёнка жильцов на своей территории. Это может понадобиться для того, чтобы семья могла записать сына или дочь в детский сад или школу.

Необходимо обратить внимание, что такая регистрация носит временный характер, но в некоторых случаях её приходится продлевать.

Заключение

Договор аренды жилплощади расторгается без затруднений в том случае, если владелец, желая сдать квартиру в аренду, тщательно готовит текст этого документа и подробно перечисляет условия и возможности его прекращения досрочно или чётко в срок. Важно обозначить требования, нарушение которых ведёт к выселению арендатора.

Чтобы защитить себя в будущем, если придётся обратиться в суд, необходимо хранить все документы, сопряжённые с арендой. Арендатору нужно передавать оплату по договору арендодателю под расписку, чтобы при необходимости предъявить их суду.

Расторжение договора аренды квартиры раньше срока

Мы арендовали жилье сроком на год, на днях наймодатель сообщает, что будет продавать жилье, а его агент по недвижимости просит нас сразу съехать с квартиры. Имеет ли наймодатель право расторгнуть с нами договор, если срок его окончания 1 декабря 2021 г.?

Для начала нужно четко понимать, какой именно договор вы заключили: договор аренды или договор найма. Несмотря на то что эти два вида договора имеют одну правовую природу, их регулирование осуществляется на основании разных норм закона.

Правовое регулирование аренды и найма осуществляется нормами гражданского законодательства, в частности, гл. 34 «Аренда» и гл. 35 «Наем жилого помещения» Гражданского кодекса РФ.

Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. 619, 620 ГК РФ).

Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 и 4 ст. 687 ГК РФ):

  • в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  • в случае использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Кроме вышеперечисленных оснований для досрочного расторжения договора найма по инициативе наймодателя других оснований законодательством не предусмотрено.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Следует учитывать, что стороны договора найма или аренды полностью свободны в формулировках условий договора и подчиняются основополагающему принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Заключая договор, стороны сами определяют условия конкретного договора и могут в нем указать еще какие-нибудь дополнительные основания для досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон.

Также любой договор может быть расторгнут по взаимному соглашению сторон в любое время.

Как правильно разорвать договор аренды помещения

Справочная / Договоры

Как правильно разорвать договор аренды помещения

Арендаторы отказываются от помещений по разным обстоятельствам. У магазина снизились продажи, и стометровый зал стал не по бюджету. Или по соседству появилась стройка и теперь невозможно заниматься репетиторством. В любом случае договор аренды расторгают, а помещение сдают по акту. Тихо съехать, оставив ключи на вахте, — плохой и рискованный вариант.

Почему нельзя просто выехать из помещения без бумаг

Пока договор аренды действует, арендатор обязан вносить арендную оплату. Освободил он помещение или нет — не имеет значения по п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66. Арендодатель вправе потребовать плату за все месяцы до разрыва договора, вместе с пенями за просрочку, штрафами за невыполнение пунктов договора и убытками, если следующий арендатор платит меньше — ст. 393, ст. 393.1 ГК РФ. Сумму удерживают из депозита или взыскивают в суде.

Бывает, что арендатор дополнительно платит компенсацию за отказ от аренды без веской причины — ч. 3 ст. 310 ГК РФ и Определениее ВС РФ № 305-ЭС15-6784. Поищите это условие в своём договоре. Если условие есть, сумма прибавится ко всем прочим платежам в пользу арендодателя.

В результате вы заплатите за аренду вместе со множеством дополнительных платежей. Поэтому лучше разорвать договор по всем правилам.

Пример: арендатор не расторг договор

Предприниматель арендовал 16 кв.м торговой площади под магазин женской одежды. Что-то пошло не так: товар он не завёз, торговлю не начал. Через 5 дней направил в администрацию ТЦ соглашение о прекращении договора и акт возврата помещения.

Арендодатель не подписал соглашение. По договору арендатор вправе досрочно прекратить аренду, только если помещение стало непригодным для торговли — а магазин в порядке. Предприниматель проигнорировал возвражения администрации ТЦ — и молча съехал.

Арендодатель обратился в суд и потребовал арендную плату, пени за просрочку и штраф за закрытие магазина вопреки Правилам распорядка торгового центра. Предприниматель сказал в суде, что помещение использовал только пять дней, готов расторгнуть договор и подаст встречный иск. Суд возразил: пока договор действует, арендную плату надо платить, а Правила распорядка ТЦ — соблюдать. До иска пишут претензию, поэтому встречное требование не принимается.

В итоге предприниматель заплатил:

87 409 рублей арендной платы;

47 527 рублей пени;

20 000 рублей штрафа за нарушение Правил торгового центра.

Как можно досрочно расторгнуть договор аренды

Есть три способа расторжения договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке и через суд.

Читать еще:  Как усилить напор воды в квартире

По соглашению сторон — когда арендатор и арендодатель согласны прекратить аренду — ч. 1 ст. 450 ГК РФ.

В одностороннем порядке — когда в срочном договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды по причине или без, направив уведомление — ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ. И в любой момент — при бессрочной аренде — ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Через суд — когда арендодатель против расторжения договора, и есть обстоятельство из ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ:

— арендодатель препятствует использованию помещения, например, не даёт завести товар;

— в помещении проявились недостатки, которые не заметить во время приёмки, например, сильный запах краски из мастерской по соседству, а у вас кофейня;

— помещение нуждается в капитальном ремонте, но арендатор игнорирует это;

— помещение сгорело, затоплено или разрушено;

— по другим основаниям, вписанным в договор, например, при банкротстве одной из сторон;

— при существенном изменении обстоятельств, на которые не рассчитывали.

Как проверить, есть ли право расторгнуть договор без суда

Право арендатора на односторонний отказ поищите в последних разделах договора аренды с названиями «Порядок расторжения договора» или «Заключительные положения». Заодно посмотрите весь остальной текст. Право могло «прицепиться» к пункту о неисполнении арендатором своей обязанности, например, по ремонту помещения.

Если не нашли в договоре право на односторонний отказ, попробуйте прийти к соглашению сторон. Арендодатель вряд ли согласится разорвать договор в тот же день. Ему необходимо время для поиска нового арендодателя, потому что пустующее место — потеря прибыли. Возможно, он согласится подписать соглашение о расторжении договора на следующий или послеследующий месяц.

Последний способ — обратиться в суд. Он подойдёт, только если есть веская причина из предыдущего раздела. В остальных случаях бессмысленно тратить время и деньги ради 100% отказа в суде.

Бывает, что у арендодателя нет возможности разорвать договор, поэтому приходится платить арендную плату. Потому что вариант «съехать и не платить» —ещё хуже.

Что будет с депозитом и расходами на ремонт

По умолчанию при прекращении договора арендодатель возвращает депозит арендатору, как сказано в ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Например, что депозит при отказе арендатора от аренды остаётся у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.

Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал на работы согласие — ч. 2 ст. 623 ГК РФ. В договоре, опять же, бывают другие правила, например, зачёт ремонта за оплату первых месяцев аренды.

Как оформить соглашение о расторжении

Договорились о прекращении аренды — подпишите соглашение. Этот документ подтверждает, что ваши обязательства прекращены.

Соглашение оформляют как основной договор. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре — прекращение оформляется там же.

В соглашении пропишите:

  1. С какой даты прекращается договор аренды.
  2. Какого числа арендатор съезжает и возвращает помещение по акту.
  3. В какой срок арендодатель возвращает депозит и компенсирует ремонт.
  4. В какой срок арендатор платит долг по аренде.

Помещение верните по акту. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Как отказаться от аренды по уведомлению

Посмотрите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но его иногда меняют в договоре.

  1. Напишите уведомление о досрочном расторжении договора. Если отказываетесь по какой-то причине, укажите её. Предложите срок для возврата депозита и компенсации за ремонт.
  2. Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Вместо этого можно вручить уведомление арендодателю под подпись.
  3. Когда положенный по договору срок истёк, аренда прекращается. Пригласите арендодателя для возврата помещения и подпишите акт. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
  4. Регистрировали аренду в Росреестре — обратитесь туда снова для регистрации прекращения.

Как расторгнуть договор через суд

До обращения в суд нужно письменно предложить арендодателю оформить соглашение о расторжении — ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

  1. Отправьте предложение заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Назначьте срок для ответа — или он составит стандартные 30 дней.
  2. Получите отказ или дождитесь, пока пройдёт срок, и готовьтесь к суду.
  3. Соберите доказательства нарушения. Аварийность помещения, несоответствие санитарным нормам и подобные обстоятельства доказывают экспертизой. Гибель и порчу помещения — справками от МЧС.
  4. Напишите исковое заявление. Опишите обстоятельства, сошлитесь на нормы закона. Сформулируйте требования. Споры между предпринимателями рассматривают арбитражные суды, с участием физлиц — районные. Подготовку иска лучше доверить юристу. Он точно скажет, в какой суд обращаться, что написать и какие документы приложить.
  5. Заплатите госпошлину и подайте документы в суд.
  6. Посещайте судебные заседания по повесткам. Суд может попросить дополнительные доказательства причин отказа от аренды.
  7. Получите судебное решение. Через месяц оно вступит в законную силу. С этой даты договор аренды прекращается
  8. С решением идите в Росреестр, если аренду регистрировали.
  9. Помещение верните по акту и выезжайте. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Пример: арендатор успешно расторг договор через суд

Фирма арендовала офис 166 кв.м в бизнес-центре. Сотрудники жаловались на плохое самочувствие на работе. Директор заказал в лаборатории экспертизу воздуха в помещении. Выяснилось, что воздух загрязнён токсичными веществами и не соответствует санитарным нормам.

Директор распустил сотрудников, вывез мебель, направил арендодателю соглашение о расторжении договора и акты на возврат. Арендодатель не подписал соглашение.

Фирма обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате депозита 251 397 рублей. В суд представитель фирмы принёс заключение экспертизы. Пояснил, что из-за вредных веществ работа в офисе опасна для людей. Загрязнённость воздуха нельзя определить при осмотре во время приемки помещения.

Суд согласился с доводами фирмы, расторг договор и взыскал депозит.

Как юридически грамотно оформить досрочное расторжение договора аренды квартиры?

Разновидностью договора аренды является соглашение о найме жилого помещения. Гражданское законодательство посвящает регулированию вопроса пользования жилой недвижимостью отдельную главу 35, что обусловлено спецификой предмета сделки.

Несмотря на то, что наем квартиры является срочным (до 5 лет), иногда возникают ситуации, связанные с необходимостью досрочного прекращения обязательственных отношений между контрагентами. В данной статье мы и расскажем о таких случаях и о том, как юридически правильно действовать при их возникновении.

Сторонами соглашения о найме жилплощади могут быть как физическое, так и юридические лица. Однако организации могут использовать такого рода имущество только для передачи гражданам для их проживания. Это связано с требованиями ЖК РФ о назначении жилых помещений (ст. 17).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Как расторгнуть акт досрочно?

Инициатива расторжения договора может исходить как от обеих сторон сделки, так и и от одной из сторон. Как при наличии виновных действий одного из контрагентов, так и при нормально складывающихся арендных отношениях. В зависимости от сложившейся ситуации законодатель предусматривает разные процедуры и основания для досрочного расторжения договора найма жилого помещения (ст. 687 ГК РФ).

В общем виде есть два основных способа расторгнуть договоренность по аренде жилья:

  • внесудебный;
  • судебный.

Возможные причины досрочного прекращения обязательства

Последствием расторжения договора найма жилого помещения является выселение нанимателя и иных жильцов с занимаемой жилплощади.

Алгоритм действий

Как уже было отмечено, алгоритм действий, направленных на досрочное расторжение соглашения о найме жилья будет отличаться в зависимости от того, кто изъявляет инициативу прекращения договоренностей и по какой причине. Разберем каждый возможный вариант детально.

Досудебный порядок

При этом в суд идти не потребуется.

    Первое, что он должен сделать – согласовать свое решение с лицами, которые постоянно проживают с ним в арендуемом помещении.
    Постоянно проживающие граждане – лица, указанные в качестве таковых, в договоре аренды. Они имеют права пользования, аналогичные правомочиям нанимателя.

  • Второе – за 3 месяца до расторжения наниматель должен предупредить об этом наймодателя письменно.
  • Наконец, третье – заключение соглашения о расторжении, которое совершается в той же форме, что и сам договор ч. 1 ст. 452 ГК РФ).
  • Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

    1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
    2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

    Следует отметить, что наймодатель не обладает правом на односторонний отказ от договора. Это означает, что соглашение не может быть расторгнуто досрочно по его инициативе без согласия другой стороны в досудебном порядке (и в судебном тоже, если наниматель добросовестно исполняет все обязательства).

    Уведомление стороны

    Закон говорит (ч. 1 ст. 687 ГК РФ), что уведомление нанимателем наймодателя должно осуществляться в письменной форме. К содержанию требований не устанавливается, поэтому оно может быть написано в свободной форме. Однако рекомендуем указать:

    Именно эти данные следует оговорить в письме к арендодателю, потому что в случае возникновения споров и претензий, нужно будет подтвердить, что нанимателем были соблюдены законные условия одностороннего отказа от сделки.

    Также следует подстраховаться, и отправить письмо с уведомлением о вручении.

    Как правильно составить соглашение?

    • Ст. 451 ГК РФ гласит: соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
    • Ст. 674 ГК РФ устанавливает требование о письменной форме аренды квартиры. Соответственно, и сделка расторжения оформляется письменно.

    В документе следует отразить:

    • наименование и реквизиты сторон;
    • реквизиты (ссылка) на договор, который подлежит прекращению;
    • имущество, по поводу которого складывались отношения;
    • дата прекращения отношений;
    • условие о том, что стороны не имеют друг к другу претензий;
    • условие о том, что имущество возвращено арендодателю в целости и сохранности;
    • подпись.
    • Скачать бланк соглашения о расторжении договора аренды жилого помещения
    • Скачать образец соглашения о расторжении договора аренды квартиры

    Судебный порядок

    Пойти в судебный орган для расторжения договора найма придется, если:

    • стороны не смогли обоюдно договориться о расторжении сделки (в том числе, когда квартира стала непригодной для проживания);
    • наниматель или иные жильцы нарушали обязательства из договора, связанные с содержанием жилья или внесением платы за пользование им.
    1. Составляем исковое заявление (форму можно найти в Интернете), где указываем:

      • наименование суда;
      • ФИО и адрес истца;
      • ФИО и адрес ответчика;
      • точно формулируем требование: расторгнуть договор найма жилого помещения;
      • приводит основание для расторжения (например, наниматель разрушает помещение);
      • приводим ссылки на доказательства, которые подтверждают позицию истца (свидетели, фотографии, письменные документы об оценке ухудшения имущества и др.);
      • указываем на приложения, которые нужно приложить к иску (договор аренды и иные имеющиеся документы и доказательства).
    2. Подаем исковое заявление в суд, предварительно оплатив госпошлину (как ее оплатить, можно уточнить при подаче искового заявления или на сайте суда, где можно скачать квитанцию для оплаты с реквизитами, с которой нужно прийти в банк или банкомат).

    Иск подается по месту жительства ответчика.

    Взыскание задолженности с арендатора жилого помещения

    В случае, когда основанием для досрочного расторжения сделки аренды является неоплата нанимателем арендных платежей, целесообразно включить в исковое заявление не только требования о прекращении договора, но и требование о взыскании задолженности. В таком заявлении обязательно нужно отразить порядок расчета задолженности

    Также с нанимателя можно взыскать и проценты по ст. 395 ГК РФ за пользование чужими средствами.

    Чтобы иск удовлетворили, целесообразно подтвердить факт неоплаты не только устными объяснениями, но и выпиской с банковского счета, ведомостью расчетов, перепиской (аудио- видео фиксацией признания нанимателем долга), иными письменными или вещественными доказательствами.

    Подведем итоги. Расторжение договора найма жилого помещения –серьезное дело, которое имеет под собой сложные законодательные нюансы. Поэтому перед тем, как решиться на эту процедуру, нужно как следует изучить этот вопрос.

    Полезное видео

    Ниже представлено видео о досрочном расторжении договора аренды:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

    +7 (499) 938-94-16 (Москва)
    +7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector