Chelnyurinform.ru

Челны Информ
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренды квартиры расторжение раньше срока

Как юридически грамотно оформить досрочное расторжение договора аренды квартиры?

Разновидностью договора аренды является соглашение о найме жилого помещения. Гражданское законодательство посвящает регулированию вопроса пользования жилой недвижимостью отдельную главу 35, что обусловлено спецификой предмета сделки.

Несмотря на то, что наем квартиры является срочным (до 5 лет), иногда возникают ситуации, связанные с необходимостью досрочного прекращения обязательственных отношений между контрагентами. В данной статье мы и расскажем о таких случаях и о том, как юридически правильно действовать при их возникновении.

Сторонами соглашения о найме жилплощади могут быть как физическое, так и юридические лица. Однако организации могут использовать такого рода имущество только для передачи гражданам для их проживания. Это связано с требованиями ЖК РФ о назначении жилых помещений (ст. 17).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Как расторгнуть акт досрочно?

Инициатива расторжения договора может исходить как от обеих сторон сделки, так и и от одной из сторон. Как при наличии виновных действий одного из контрагентов, так и при нормально складывающихся арендных отношениях. В зависимости от сложившейся ситуации законодатель предусматривает разные процедуры и основания для досрочного расторжения договора найма жилого помещения (ст. 687 ГК РФ).

В общем виде есть два основных способа расторгнуть договоренность по аренде жилья:

  • внесудебный;
  • судебный.

Возможные причины досрочного прекращения обязательства

Последствием расторжения договора найма жилого помещения является выселение нанимателя и иных жильцов с занимаемой жилплощади.

Алгоритм действий

Как уже было отмечено, алгоритм действий, направленных на досрочное расторжение соглашения о найме жилья будет отличаться в зависимости от того, кто изъявляет инициативу прекращения договоренностей и по какой причине. Разберем каждый возможный вариант детально.

Досудебный порядок

При этом в суд идти не потребуется.

    Первое, что он должен сделать – согласовать свое решение с лицами, которые постоянно проживают с ним в арендуемом помещении.
    Постоянно проживающие граждане – лица, указанные в качестве таковых, в договоре аренды. Они имеют права пользования, аналогичные правомочиям нанимателя.

  • Второе – за 3 месяца до расторжения наниматель должен предупредить об этом наймодателя письменно.
  • Наконец, третье – заключение соглашения о расторжении, которое совершается в той же форме, что и сам договор ч. 1 ст. 452 ГК РФ).
  • Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

    1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
    2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

    Следует отметить, что наймодатель не обладает правом на односторонний отказ от договора. Это означает, что соглашение не может быть расторгнуто досрочно по его инициативе без согласия другой стороны в досудебном порядке (и в судебном тоже, если наниматель добросовестно исполняет все обязательства).

    Уведомление стороны

    Закон говорит (ч. 1 ст. 687 ГК РФ), что уведомление нанимателем наймодателя должно осуществляться в письменной форме. К содержанию требований не устанавливается, поэтому оно может быть написано в свободной форме. Однако рекомендуем указать:

    Именно эти данные следует оговорить в письме к арендодателю, потому что в случае возникновения споров и претензий, нужно будет подтвердить, что нанимателем были соблюдены законные условия одностороннего отказа от сделки.

    Также следует подстраховаться, и отправить письмо с уведомлением о вручении.

    Как правильно составить соглашение?

    • Ст. 451 ГК РФ гласит: соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
    • Ст. 674 ГК РФ устанавливает требование о письменной форме аренды квартиры. Соответственно, и сделка расторжения оформляется письменно.

    В документе следует отразить:

    • наименование и реквизиты сторон;
    • реквизиты (ссылка) на договор, который подлежит прекращению;
    • имущество, по поводу которого складывались отношения;
    • дата прекращения отношений;
    • условие о том, что стороны не имеют друг к другу претензий;
    • условие о том, что имущество возвращено арендодателю в целости и сохранности;
    • подпись.
    • Скачать бланк соглашения о расторжении договора аренды жилого помещения
    • Скачать образец соглашения о расторжении договора аренды квартиры

    Судебный порядок

    Пойти в судебный орган для расторжения договора найма придется, если:

    • стороны не смогли обоюдно договориться о расторжении сделки (в том числе, когда квартира стала непригодной для проживания);
    • наниматель или иные жильцы нарушали обязательства из договора, связанные с содержанием жилья или внесением платы за пользование им.
    1. Составляем исковое заявление (форму можно найти в Интернете), где указываем:

      • наименование суда;
      • ФИО и адрес истца;
      • ФИО и адрес ответчика;
      • точно формулируем требование: расторгнуть договор найма жилого помещения;
      • приводит основание для расторжения (например, наниматель разрушает помещение);
      • приводим ссылки на доказательства, которые подтверждают позицию истца (свидетели, фотографии, письменные документы об оценке ухудшения имущества и др.);
      • указываем на приложения, которые нужно приложить к иску (договор аренды и иные имеющиеся документы и доказательства).
    2. Подаем исковое заявление в суд, предварительно оплатив госпошлину (как ее оплатить, можно уточнить при подаче искового заявления или на сайте суда, где можно скачать квитанцию для оплаты с реквизитами, с которой нужно прийти в банк или банкомат).

    Иск подается по месту жительства ответчика.

    Взыскание задолженности с арендатора жилого помещения

    В случае, когда основанием для досрочного расторжения сделки аренды является неоплата нанимателем арендных платежей, целесообразно включить в исковое заявление не только требования о прекращении договора, но и требование о взыскании задолженности. В таком заявлении обязательно нужно отразить порядок расчета задолженности

    Также с нанимателя можно взыскать и проценты по ст. 395 ГК РФ за пользование чужими средствами.

    Чтобы иск удовлетворили, целесообразно подтвердить факт неоплаты не только устными объяснениями, но и выпиской с банковского счета, ведомостью расчетов, перепиской (аудио- видео фиксацией признания нанимателем долга), иными письменными или вещественными доказательствами.

    Подведем итоги. Расторжение договора найма жилого помещения –серьезное дело, которое имеет под собой сложные законодательные нюансы. Поэтому перед тем, как решиться на эту процедуру, нужно как следует изучить этот вопрос.

    Полезное видео

    Ниже представлено видео о досрочном расторжении договора аренды:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

    Досрочное расторжение договора аренды квартиры: порядок действий и образец соглашения

    Обычно договор аренды жилого объекта расторгается по причине истечения его срока действия. Но законом предусмотрен ряд ситуаций, при которых можно прекратить отношения по сделке раньше установленного периода. Важно понимать, когда допустимо расторжение договора аренды квартиры в одностороннем порядке и что делать, если второй контрагент выступает против такого решения.

    • 1 Условия расторжения договора раньше срока
      • 1.1 По инициативе нанимателя
      • 1.2 По инициативе наймодателя
    • 2 Как расторгнуть?
    • 3 Как правильно оформить соглашение?
    • 4 Образец

    Условия расторжения договора раньше срока

    Отношения касательно аренды жилого помещения регламентируются Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК). Этот документ был введен в действие еще в 1996 году Федеральным законом №14. За это время он успел претерпеть немало изменений.

    Актуальной по состоянию на сегодняшний день является редакция от 3 июля 2019 года. Знание положений законодательных актов, регламентирующих сферу арендных отношений, поможет грамотно отстоять свои права и интересы, выйти из ситуации с минимальными финансовыми потерями.

    Согласно Гражданскому кодексу, досрочное расторжение аренды квартиры возможно по требованию нанимателя или наймодателя. Основания для таких действий приведены в статьях №619 и 620 рассматриваемого нормативно-правового документа.

    Дополнительные причины досрочного прекращения арендных отношений определяются сторонами сделки и фиксируются документально.

    Для расторжения договора должны выполняться следующие условия:

    • один из участников сделки желает прекратить арендные отношения. Контрагент не против этого;
    • инициатор расторжения договора своевременно и в установленной законом форме оповестил вторую сторону о своем решении;
    • было составлено дополнительное соглашение о досрочном прекращении отношений по поводу аренды квартиры.

    По инициативе нанимателя

    Чаще всего арендные договора прекращают свое действие по требованию нанимателя. Существует масса причин для принятия подобного решения. Список законных оснований приведен в статье №620 ГК.

    Арендатор вправе потребовать расторжения договора в таких случаях:

    • наймодатель не предоставил обещанное помещение для жилья;
    • имеются определенные препятствия, не зависящие от арендатора, по использованию переданного недвижимого объекта. Например, наймодатель предоставил не ту связку ключей, в помещении проживают другие квартиросъемщики;
    • в ходе эксплуатации недвижимости было выявлено наличие существенных дефектов, которые мешают в полной мере пользоваться представленным имуществом. О наличии скрытых недостатков арендодатель умолчал при заключении договора. Во время осмотра квартиры никаких дефектов наниматель не заметил;
    • арендодатель не производит в срок ремонтные работы жилого помещения;
    • имущество в силу определенных обстоятельств пришло в непригодность.

    Досрочное расторжение договора аренды квартиры по инициативе нанимателя также возможно по таким причинам:

    • арендатор нашел аналогичное жилье, которое ему готовы предоставить во временное пользование, но по более низкой цене;
    • наймодатель необоснованно и сильно повышает стоимость ежемесячной платы;
    • арендатор утратил необходимость в пользовании объектом, предоставленным ему по договору. Например, купил собственную квартиру, поступил в ВУЗ и получил комнату в общежитии, решил переехать на ПМЖ в другой район или город.

    По инициативе наймодателя

    Нередки ситуации, когда арендные отношения хочет прекратить сам наймодатель. Причины такого решения могут быть разные. Перечень обстоятельств, при которых арендный договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке по требованию наймодателя, приведен в статье №619 ГК.

    В соответствии с действующим законодательством, собственник недвижимого имущества имеет право потребовать прекращения арендных отношений, если наниматель не соблюдает условия сделки.

    В качестве примеров стоит привести такие:

    • в ходе проживания в квартире арендатор сильно ухудшает ее внешний вид и эксплуатационные качества. Например, портит мебель, облицовочное покрытие, не проводит уборку;
    • более двух месяцев подряд не вносится арендная плата в полном объеме без уважительных причин;
    • жилое помещение используется не по назначению и не в соответствии с оговоренными условиями договора. Например, арендатор сделал из квартиры офис или магазин;
    • наниматель не проводит капитальный ремонт помещения в установленные сроки и в соответствии с договором.

    Среди прочих причин досрочного прекращении арендных отношений по инициативе наймодателя, можно назвать следующие:

    • было принято решение подарить недвижимое имущество, сдаваемое во временное пользование, родному или близкому человеку;
    • владелец квартиры, которая находится в аренде, хочет переехать в нее жить;
    • собственник решил продать помещение;
    • наймодатель утратил потребность в получении дохода от сдачи квартиры в аренду.

    Как расторгнуть?

    Прекращать арендные отношения важно в порядке, установленном законом. В противном случае, могут возникнуть серьезные проблемы. Алгоритм действий во многом зависит от того, по каким причинам проводится расторжение договора, согласна ли на это вторая сторона. Большую роль играет то, на какой срок была заключена сделка.

    Прекращение арендных отношений по основаниям одной из сторон осуществляется в таком порядке:

    • направление уведомления о намерении досрочно расторгнуть договор аренды. Делать это необходимо в письменном виде. Иначе при возникновении спорной ситуации не получится доказать свою правоту в суде. Подается уведомительное письмо за три месяца до запланированной даты прекращения арендных отношений. В таком документе должны быть указаны сроки и причины расторжения договора. Рекомендуется ссылаться на положения действующего законодательства;
    • ожидание ответа в течение месяца;
    • оформление соглашения о прекращении арендных отношений. Если контрагент откажется от предложения, то надо будет составить исковое заявление и обратиться в суд.

    Алгоритм действий по расторжению договора по соглашению сторон:

    • составить и подписать договор о прекращении арендных отношений;
    • оформить передаточный акт.

    Как правильно оформить соглашение?

    Соглашение о прекращении арендных отношений составляется в той же форме, что и подписанный ранее договор. Это требование установлено статьей №452 ГК. Это означает, что если арендный договор был заверен нотариусом, то и соглашение о его расторжении тоже нужно будет удостоверять в нотариальной конторе. Если использовалась простая форма, то достаточно будет подписей сторон.

    Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения должно содержать следующие сведения:

    • название документа;
    • место, дата заключения соглашения;
    • личные данные контрагентов (ФИО, паспортные сведения);
    • реквизиты заключенного ранее договора;
    • описание квартиры;
    • основания для прекращения арендных отношений;
    • требования, выраженные в уведомлении;
    • подписи сторон с расшифровкой.

    Оформить соглашение можно от руки либо с помощью печатной техники.

    Сегодня чаще всего применяется второй вариант. Важно писать грамотно, не делать ошибок и не пытаться их исправить в случае допущения зачеркиванием ручкой или закрашиванием корректором.

    +7 (499) 288-73-46;
    8 (800) 600-36-19

    Это быстро и бесплатно!

    Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:

    Образец

    Лучше составлять соглашение о расторжении арендного договора по примеру. Во-первых, это исключит допущение грубых ошибок. Во-вторых, процесс оформления документа пройдет быстрее и проще.

    Таким образом, договор аренды квартиры, может быть расторгнут досрочно по инициативе наймодателя или нанимателя. Для этого нужно составить уведомительное письмо и подать его на рассмотрение второму участнику сделки.

    В нем описывается причина принятого решения и сроки прекращения арендных отношений. Если контрагент не возражает против расторжения договора, тогда заключается соответствующее соглашение. Важно придерживаться формы, установленной на законодательном уровне. Если вторая сторона выступает против прекращения отношений по аренде, то придется обращаться в судебную инстанцию.

    Досрочное расторжение договора аренды квартиры: примеры документов и нюансы проведения процедуры от опытного юриста

    Особенности прекращения договорных отношений по обоюдному согласию

    Обоюдное согласие является идеальным вариантом для прекращения договорных отношений. В этом случае используется порядок, который изначально определен частью 1 статьи 452 ГК РФ.

    Расторжение договора предполагает не устные договоренности, а выполнение всех действий, которые изначально осуществлялись при сделке.

    Читать еще:  Калькулятор пени жкх онлайн

    Если стороны прежде только подписали текстовый документ, они должны подписать специальное соглашение. Но в этом случае следует приложить акт передачи жилого объекта в пользование, а также акт обратной передачи, подтверждающий, что арендные отношения прекращены.

    Расторжение договора в одностороннем порядке по классическим принципам не может быть проведено (статья 310 ГК РФ). Но иногда соглашение изначально предполагает возможность одностороннего и легитимного отказа от сотрудничества (пункт 3 статья 450 ГК РФ).

    О досрочном расторжении, когда инициатором выступает арендодатель

    Согласно статье 619 ГК РФ существует несколько обстоятельств, на основании которых можно досрочно расторгнуть договор. Среди них:

    • Характеристика с места работы образец
    • Договор о целевом обучении (типовая форма)
    • Удостоверение брачного договора и соглашения об уплате алиментов
    • Не все потеряно! Подробно о том, как восстановить договор купли-продажи квартиры
    • Уведомление о задолженности по коммунальным платежам: типовой образец
    • Как заключить и продлить трудовой договор с иностранным гражданином
    • Как составить трудовой договор с бухгалтером ООО в 2021 году
    1. Нарушение условий соглашения.
    2. Ухудшение состояния жилья.
    3. Несвоевременное внесение оплаты за аренду.
    4. Нарушение дополнительных договоренностей, прописанных изначально в договоре.

    к содержанию ↑

    Информация, которая должна содержаться в соглашении

    Очень важно, чтобы соглашение о расторжении содержало всю необходимую информацию:

    1. Дата заключения соглашения – дата, когда фактически произошло двустороннее подписание документа.
    2. Наименование договора, который подлежит расторжению, его номер (при наличии) и дату заключения;
    3. Наименование сторон, заключающих соглашение. Для физических лиц – это ФИО, адрес регистрации, для юридических – наименование, ФИО лица, подписывающего договор (например, генерального директора), наименование документа, на основании которого он действует (например, устав);
    4. Предмет соглашения – информация о том, что стороны договора приняли совместное решение о его досрочном расторжении;
    5. Информация о помещении, которое подлежит возврату – кадастровый номер, адрес, площадь;
    6. Состояние помещения, с описанием всех недостатков, а также обязанностей арендатора по их устранению; порядок и сроки устранения. В договоре может быть предусмотрено состояние помещения, в котором оно должно быть возвращено арендодателю после расторжения договора. Если такое условие в договоре не было предусмотрено, то, сторонам нужно руководствоваться нормами ГК РФ, согласно которым, помещение должно быть возвращено в том же состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа;
    7. Улучшения помещения, с указанием на то, как будут возмещаться расходы арендатора, в какой сумме и в какие сроки. По закону, отделимые улучшения, произведенные в период действия договора арендатором, являются его собственностью, неотделимые – собственностью арендодателя; возмещение затрат неотделимых улучшений производится арендодателем только в том случае, если они были произведены с его согласия. При этом, если договор содержит иные условия, регулирующие порядок возмещения стоимости улучшений, стороны при составлении соглашения должны руководствоваться условиями договора;
    8. Наличие и состояние переданных вместе с помещением вещей (мебели, бытовой техники и так далее). Ответственность арендатора за не сохранность вещей или их порчу. Сроки для возмещения убытков арендодателя. Если договор содержит перечень вещей, которые передаются вместе с помещением, их состояние и стоимость, то арендодатель вправе требовать возврата этих вещей вместе с возвратом помещения в том же состоянии, в котором они были переданы с учетом нормального износа, или в ином состоянии, согласно договору.
    9. Сумма задолженности по арендной плате, либо по уплате коммунальных платежей, если таковая имеется. Соглашение должно содержать информацию о том, в какие сроки, в каком порядке и в каком размере должна быть погашена образовавшаяся задолженность.
    10. Информация об авансовых платежах, произведенных при заключении договора. Порядок возврата, либо зачета, а также сроки для совершения этих операций.
    11. Размер обеспечительного платежа, если он был внесен при заключении договора. Условия и сроки по его возврату или зачету в счет задолженности по арендным или иным платежам.
    12. Если у сторон нет никаких претензий друг к другу, то и эту информацию также важно отразить в подписываемом документе.
    13. Дата освобождения и возврата помещения. Возврат помещения подтверждается двусторонним подписанием акта приема-передачи.
    14. Дата расторжения договора.

    к содержанию ↑

    Подписание документа

    От имени юридического лица документ подписывается либо генеральным директором, либо иным лицом, уполномоченным им на основании доверенности, подписанной генеральным директором и заверенной печатью организации.

    Проживание в квартире по договору аренды имеет определённый срок. По умолчанию он составляет 11 месяцев, но обе стороны сделки вправе определять его продолжительность самостоятельно по взаимному согласию. В любом случае договор найма жилья рано или поздно приходится расторгать, иногда — до окончания срока его действия.

    Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры

    Добрый день! Снимал квартиру по договору по договору. Нашёл более выгодное предложение и предложил хозяину квартиры досрочно разорвать договор. Он согласился, но только после 20 суток с момента его извещения, мотивируя тем, что подобное условие прописано в договоре. Он прав или данное условие в договоре не имеет законной силы? Договор при этом нигде не зарегистрирован, просто подписан двумя сторонами.

    Добрый день. Если данное условие предусмотрено в договоре, то конечно имеет законную силу. Форма заключения договора зависит от срока его действия.

    Договор найма квартиры, заключенный на 1 год или менее, считается краткосрочным и не подлежит государственной регистрации.
    Достаточно подписей сторон.

    Спасибо за помощь.

    Уважаемый Максим! Здравствуйте! В дополнение к мнению уважаемого коллеги примите следующе: по уму надо смотреть Ваш договор найма. Если он не подлежит государственной регистрации, то да, Вы обязаны соблюдать норму договора, так как односторонний отказ от исполнения обязательства (части) недопустим ( см. ст.309 ГК РФ).

    В любом случае Вы можете найти общий язык, может, там компенсировать чего-то Наймодателю.

    это еще хорошо что 20 дней, по ГК обязаны уведомить за 3 месяца

    Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
    1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

    Он прав или данное условие в договоре не имеет законной силы? Договор при этом нигде не зарегистрирован, просто подписан двумя сторонами.
    Максим

    Статья 674 ГК РФ Форма договора найма жилого помещения
    1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

    Данное условие имеет юридическую силу. Письменная форма договора соблюдена. Условия согласованы, о чем свидетельствует ваша подпись в договоре. Обязанность каждой из сторон соблюдать данные условия.

    С уважением, Анна.

    Здравствуйте. Даже если исходить из того, что найм должен быть зарегистрирован, то это не имеет никакого значения, т.к. договор считается заключенным с момента его подписания и передачи имущества, а не регистрации найма.

    Статья 433. ГК РФ Момент заключения договора
    1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
    2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
    3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
    Статья 434. Форма договора
    1. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
    Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.
    2. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

    Несоблюдение требований о регистрации найма, не предусматривает его недействительность.

    Он согласился, но только после 20 суток с момента его извещения, мотивируя тем, что подобное условие прописано в договоре. Он прав или данное условие в договоре не имеет законной силы?

    Да, условие договора найма действительно. Действие Закона о защите прав потребителей на отношения по найму распространяются только в определенной части, но отказаться от исполнения договора досрочно в одностороннем порядке в любой момент Вы не можете. Здесь действуют условия договора найма.

    Приказ МАП РФ от 20.05.1998 N 160 (ред. от 11.03.1999) (Зарегистрировано в Минюсте РФ 28.12.1998 N 1669)

    Исходя из Закона «О защите прав потребителей», в частности из определений понятий «потребитель», «продавец», «исполнитель» (см. раздел I), отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из возмездных гражданско — правовых договоров на приобретение товаров, выполнение работ, оказание услуг, в частности из договоров купли — продажи, в том числе розничной купли — продажи, продажи недвижимости, энергоснабжения; найма жилого помещения, в том числе социального найма, в части выполнения работ, оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данное жилое помещение, по предоставлению или обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг (пункт 2 статьи 676 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    К правоотношениям по договору найма жилого помещения применяются нормы главы 35 Гражданского кодекса РФ. В частности,:

    1) Регистрация договора найма в Росреестре необязательна, даже при сроке действия договора более 1 года. Достаточно подписей сторон. Договор действителен.

    Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

    1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

    2.Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Положение данной нормы означает, что если договор найма заключен на срок более года и не зарегистрирован в Росреестре, то при продаже жилого помещения новый собственник вправе выселить нанимателей из жилого помещения.

    2) ГК РФ установлены случаи расторжения договора найма:

    Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

    1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор наймас письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

    3. Договор найма жилого помещенияможет быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
    если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
    в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

    Либо договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон в соответсвии со ст. 450 ГК РФ. Но вообще-то Вам действительно повезло, что Наймодатель согласен на 20 дней, а не на 3 месяца.

    Как правильно расторгнуть договор найма жилого помещения?

    Последние изменения: Январь 2021

    Аренда жилья давно стала простым и популярным средством решения жилищных проблем. Такая сделка выгодна для обеих сторон. Однако со временем ситуация может измениться: у нанимателя отпадает необходимость снимать жилье, перестают устраивать условия аренды или местоположение квартиры. Наймодателя больше не устраивает квартирант, нет дальнейшей возможности предоставлять в аренду помещение или он вообще собирается продать жилплощадь. Возникает необходимость расторжения договора найма жилого помещения. Хорошо, если обе стороны согласны с этим. Но что делать, если одна из сторон хочет расторгнуть договор досрочно, а другую это не устраивает?

    Расторжение договора по инициативе нанимателя

    С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.

    Однако здесь существует несколько подводных камней:

    1. Срок предварительного уведомления о своем решении. Согласно ст. 687 ГК РФ, квартиросъемщик должен предупредить хозяина недвижимости о своем решении не менее чем за три месяца. На практике этот срок оказывается слишком длительным. Если между сторонами заключен письменный договор, и в нем прописаны иные сроки предварительного уведомления, силу имеет именно договорное соглашение.
    2. Способ уведомления. Часто стороны договариваются о прекращении договора устно – при личной встрече или в телефонном разговоре. Однако возникают ситуации, когда отношения между сторонами напряженные. Или собственник квартиры требует внесения арендной платы с уже съехавшего жильца, ссылаясь на то, что о желании расторгнуть договор ему не сообщали. Во избежание таких случаев наймодателю посылают заказное письмо, в котором официально уведомляют о желании досрочно расторгнуть договор. Таким образом у собственника не будет оснований сослаться на неосведомленность о желании нанимателя расторгнуть договор.
    3. Документальное свидетельство о прекращении договора. По закону никаких официальных документов прекращение договорных отношений не требует. Однако юристы рекомендуют оформлять акт приема-передачи жилья, где прописывается дата выезда квартиранта, фиксируется передача ключей, полнота расчетов между сторонами, состояние помещения, мебели и техники на момент прекращения договора. Такой документ обезопасит участников от взаимных претензий. Там же владелец может прописать нанесенный имуществу ущерб и способ его компенсации (оплатить ремонт, купить новый предмет взамен сломанного, выплатить эквивалентную денежную сумму). Обязанность по выплате задолженностей сохраняется даже после прекращения действия договора найма до полного их погашения. После подписания акта требования сторон, не нашедшие в нем отражения, удовлетворению не подлежат.
    4. Найм квартиры на срок более года считается обременением недвижимости и требует государственной регистрации. Соответственно, сведения о прекращении найма жилого помещения также необходимо предоставить в регистрирующие органы. Для этого сторонам потребуется подписать соглашение о расторжении договора, которое заполняется в свободной форме.

    Уведомление о расторжении договора найма. Образец (17,9 KiB, 2 161 hits)

    Соглашение о расторжении договора найма (17,5 KiB, 2 092 hits)

    Несмотря на то, что на практике наниматель может беспрепятственно съехать из арендуемой квартиры в любой момент, у него есть возможность добиться расторжения договора через суд.

    В соответствии со ст.620 ГК РФ основанием для обращения служат следующие обстоятельства:

      собственник препятствует квартиранту пользоваться арендуемым помещением в полной мере; после заселения выявились серьезные дефекты имущества, о которых владелец жилья умолчал; квартира нуждается в капитальном ремонте, который наймодатель делать отказывается; в силу форс-мажорных обстоятельств жилье больше непригодно для проживания (пожар, стихийные или военные действия и т.п.).
    Читать еще:  Договор краткосрочной аренды жилья

    Расторжение договора по инициативе наймодателя

    Если в договоре не указан срок его окончания или основания, по которым владелец жилья может отказать квартиранту в дальнейшем проживании, выселить нанимателя без его согласия будет проблематично. Если сторонам не удастся достичь соглашения, сделать это можно только через суд, при этом список оснований ограничен законом:

      уклонение от арендной платы. При краткосрочном найме достаточно двух просроченных платежей подряд, если договор заключен на срок более года основанием будет задержка не менее 6 месяцев; жилец использует квартиру не по прямому назначению; систематическое нарушение нанимателем общественного порядка; порча имущества владельца.

    Если срок в договоре не прописан, и жильцы не нарушают его условий, выселить их сложно. Владельцу, желающему освободить квартиру, потребуется письменно предложить квартиросъемщику расторгнуть договор. В случае отказа или игнорирования просьбы наймодатель сможет добиваться изменения условий договора в судебном порядке. Однако велика вероятность, что ему придется выплатить жильцам материальную компенсацию или оказать содействие в поиске другого жилья.

    Прекращение найма при отсутствии договора

    При найме жилья письменный договор сторонами составляется не всегда. Расторжение устного соглашения, конечно, проще, однако при наличии разногласий между сторонами затрудняет отстаивание своих интересов.

    Если владелец недвижимости хочет выселить жильцов против их воли, при отсутствии договора он может прибегнуть к помощи правоохранительных органов и заявить о незаконном проживании в квартире посторонних лиц. В этом случае наниматели квартиру покинут, но взыскать с них задолженность по арендной плате или причиненный материальный ущерб будет очень сложно. Потребуется предъявить доказательства, что устные договоренности о внесении определенной суммы за проживание действительно имели место. Доказать, что ущерб имуществу был причинен именно бывшими квартирантами будет почти невозможно.

    Жильцы при отсутствии письменного договора в любой момент могут выехать из квартиры, не предупреждая хозяев заранее. Удержать их никто не вправе. Однако, если квартирант решит таким образом избежать внесения арендной платы или материальной компенсации за поврежденное имущество, наймодатель может доказать в суде наличие договорных отношений и добиться всех денежных выплат.

    Иск о расторжении договора найма (истец — собственник жилья). Образец (58,5 KiB, 738 hits)

    Исковое заявление о выселении квартирантов. Образец (19,5 KiB, 568 hits)

    Исковое заявление о выселении квартирантов (без договора). Образец (19,3 KiB, 481 hits)

    Если же основанием для выселения стало желание собственника освободить квартиру, а не нарушение устных договоренностей жильцами, то при предъявлении ими доказательств своей правоты суд может разрешить им вернуться в занимаемую квартиру.

    Письменный договор найма жилого помещения, особенно на длительный срок, послужит гарантией соблюдения интересов обеих сторон и поможет урегулировать разногласия, если жизненные обстоятельства изменятся и потребуется изменить условия сделки или досрочно ее расторгнуть.

    Расторжение договора аренды квартиры: пошаговая инструкция с соглашением

    Содержание:

    Иногда квартиросъемщики с хозяевами жилья обоюдно приходят к решению закончить правоотношения – тогда остается только оформить расторжение договора. Но, в некоторых случаях, это может заканчиваться конфликтами (если инициатор поздно сообщил о своем решении другой стороне, к примеру). Ряд факторов может усложнить спор: неоплаченные счета, испорченное имущество и т.д.

    Важно знать основные аспекты такой процедуры, чтобы избежать затягивания проблемы и совершения ошибок.

    Нет времени читать статью?

    Как происходит расторжение договора

    Чтобы прекратить действие любого документа, имеющего юридическую силу, необходимо наличие оснований. Хорошо, если они изначально предусмотрены в договоре – это значительно упростит ситуацию.

    Если инициатором выступают собственники, то причины для расторжения могут быть такими:

    • задержка арендной платы (на два месяца и более);
    • частые и обоснованные жалобы на жильцов со стороны соседей;
    • задержка оплаты коммунальных счетов;
    • отказ впустить хозяев квартиры;
    • серьезный ущерб мебели, технике и другому имуществу;
    • нарушение санитарии, правил пожарной безопасности;
    • несогласованные с собственниками квартиры изменения в планировке и общем состоянии помещения;
    • домашние животные, которых завели без одобрения арендодателей и т.д.

    Основания могут быть и у квартиросъемщиков:

    • погрешности в работе техники, нарушения санитарных норм и другие имущественные проблемы, о которых собственники умолчали (случайно или намеренно);
    • если в квартире больше нет подходящих условий для жизни, но случилось это не от действий квартирантов (потоп, пожар и т.д.);
    • если съемщикам ограничили доступ к жилью (например, сменили замки);
    • если арендодатели вселили других жильцов и т.д.

    Последние два примера – достаточный повод не только прекратить сделку, но и обратиться в суд.

    Как пути расторжения возможны:

    • Обоюдно, с помощью соглашения.
    • В присутствии юриста, который также может проанализировать обстоятельства и основания для такого шага.
    • Через суд (в тех случаях, когда одну из сторон категорически не устраивают условия или сам факт прекращения сделки).

    В первых двух случаях нужно просто подписать соглашение. Если договор, по которому квартиранты проживали в квартире, был зарегистрирован, также нужно поступить и с соглашением.

    В последнем случае желательно тщательно подготовиться к процессу и собрать все доказательства, которые будут юридически подтверждать вашу позицию. Возможно, нужно будет доказать, что вы исправно платили за жилье и не имеете долгов (подойдут квитанции, выписки из банков с отражением всех денежных переводов и т.д.)

    За сколько необходимо уведомить о расторжении договора аренды

    Чаще всего, такие условия прописываются в договоре. Соответственно, отталкиваться нужно в первую очередь от него.

    В других случаях следует руководствоваться нормами закона:

    • Если инициатором выступает собственник, то сначала он должен отправить арендаторам уведомление, в котором последних попросят устранить причины для расторжения в определенный срок. Если арендатор не выполнит требований или проигнорирует их, можно выступать с инициативой расторжения.

    Например, соседи регулярно жалуются на жильца – поздно приходит, шумит, громко слушает музыку до позднего времени, курит в подъезде и т.д. Ему направляют письменное предупреждение, в котором просят перестать нарушать порядок и покой соседей. Если ситуация не меняется, собственники могут направлять требование о том, чтобы расторгнуть договор.

    • В остальных случаях – следует предупредить о расторжении за период от месяца до трех месяцев.

    Как необходимо уведомить о расторжении

    Мы будем ориентироваться на порядок, который установлен законом. Это значит, что вы можете уведомить другую сторону сделки о своем намерении как угодно – в личном разговоре или по телефону, к примеру – но в случае юридического разбирательства вес будут иметь только методы, о которых мы поговорим дальше.

    В рамках закона досрочное расторжение должно осуществляться посредством уведомления – для каждой стороны.

    Что должно быть в этом уведомлении:

    • Данные обеих сторон (лучше ориентироваться на договор).
    • Реквизиты расторгаемого договора – его номер, данные о месте и времени составления.
    • Основания для расторжения. Укажите конкретный пункт, который нарушила другая сторона, или ссылайтесь на конкретные нормы закона. Причины должны быть обоснованы и грамотно изложены.
    • Укажите планируемые сроки расторжения. К примеру, по условиям договора, вы требуете расторгнуть сделку через месяц.
    • Дата.
    • Подпись.

    Вам необязательно оформлять весь документ от руки – можно отправить его и в печатном виде, главное, подписать собственноручно.

    Если в ответ вам пришел письменный отказ, или же по истечению трех месяцев ваше требование игнорируется – обращайтесь в суд.

    Расторжение договора досрочно: порядок действий

    Если к необходимости завершить аренду стороны пришли обоюдно и готовы мирно это сделать, общий порядок должен быть таким:

    • Условившись о сроках (или ориентируясь на договор) необходимо встретиться и подписать соглашение о расторжении.
    • Сделка прекращается автоматически после подписания – это значит, что после официального оформления жильцы съезжают с квартиры.
    • С другой стороны, в соглашении можно указать конкретную дату, когда им нужно освободить квартиру, а договор будет считаться расторгнутым.

    Со стороны арендаторов порядок такой:

    • Уведомление собственника о своем намерении с указанием оснований.
    • Если тот согласен, можно договариваться о подписании соглашения (или сделать это в рамках установленных договором или законом сроках).
    • Если другая сторона против вашего намерения, дальше путь, опять же, в суд.

    Как составить соглашение о расторжении договора

    Соглашение нужно составлять в письменной форме. Образец содержания можно распечатать – все условия должны в полной мере отражать нюансы вашей ситуации. Подписывать необходимо от руки.

    Несмотря на необходимость учета индивидуальных особенностей ситуации, общее содержание такого документа должно быть таким:

    • Сведения о каждой из сторон – ФИО, данные паспорта, регистрация.
    • Реквизиты договора – номер, когда и где подписан.
    • Оценка исполнения условий сторонами.. То есть:
      • указывается факт передачи съемщиками всего имущества и самого помещения;
      • отражается состояние имущества и квартиры;
      • если съемщики должны какую-то сумму (за счета или остаток арендной платы), обозначается, как и когда они отдадут ее собственникам;
      • отражается возвращение квартирантам залога или депозита;
      • другие условия, если они есть в договоре.
    • Четкое обозначение того момента, когда договор и взаимные обязательства теряют силу (сразу после оформления или в условленный день).
    • Количество экземпляров и других дополнительных условий, если они необходимы.

    Образец соглашения о расторжении договора аренды квартиры от R.TIGER

    Общий образец соглашения будет исключительно условным. Часто расторжение договора аренды происходит ввиду определенных споров и конфликтов. В таком случае важно изложить в документе все нюансы ситуации – это станет аргументацией для прекращения сделки и в дальнейшем поможет избежать неправомерных обвинений. Каждую ситуацию нужно анализировать и оценивать индивидуально, поэтому лучше всего обратиться за помощью специалиста.

    Вы можете заказать соглашение о расторжении в нашем сервисе. Это будет гарантией того, что все важные обстоятельства будут учтены, и документ будет соответствовать нормам закона.

    Как расторгнуть договор на аренду квартиры?

    Любой человек, желающий снять или сдать квартиру, заключает надлежащий договор. Этот документ прекращает своё действие, когда истекает обозначенный срок, либо досрочно. Вопросы расторжения договора аренды квартиры регулирует Гражданский кодекс:

    • статья 687 описывает стандартный механизм;
    • статья 619 раскрывает процесс досрочного прекращения договорных отношений по инициативе арендодателя.
    • статья 452 объясняет, каким образом изменяется и расторгается контракт любого назначения, в том числе и аренды.

    Как расторгнуть договоренность о найме квартиры

    Когда хозяин и съёмщик заключили договор найма, они проставляют определённый срок его действия. Обычно это 11 месяцев, и по завершении этого периода контракт аренды считается расторгнутым автоматически. Однако возникают ситуации, которые влекут за собой досрочное аннулирование. Этот процесс длительный и многоэтапный, а в случае возникновения неразрешимых разногласий появляется необходимость обратиться в суд.

    Уведомление о расторжении договора аренды

    Участник, решивший расторгнуть соглашение раньше срока, отправляет другой стороне уведомление о расторжении договора аренды. На практике ограничиваются телефонным или личным разговором, но если отношения не заладились, и общение невозможно, приходится использовать услуги Почты России.

    Важно отправлять заказное письмо, с описью вложения и уведомлением о вручении, чтобы можно было отследить факт того, что документ попал в руки адресата.

    В уведомлении должны содержаться следующие сведения:

    • наименование документа;
    • полное имя и контактные данные каждой из сторон;
    • реквизиты контракта;
    • причины прекращения отношений;
    • подпись отправителя и дата подписания.

    Соглашение

    Соглашение о расторжении договора аренды квартиры оформляется по следующему плану:

    1. Описание каждой из сторон:
    • полное имя;
    • паспортные данные;
    • адрес регистрации;
    • их роль в договорных отношениях (Арендодатель или Арендатор).
    1. Решение о расторжении:
    • подробное описание объекта (адрес, количество комнат, площадь);
    • срок, в течение которого арендатор должен покинуть это помещение.
    1. Положение о прекращении всех обязательств с момента аннулирования.
    2. Подтверждение удовлетворительного состояния жилплощади.

    В образце договора по расторжению аренды квартиры есть все эти пункты.

    Помимо соглашения, оформляется акт возврата жилого помещения, который подтверждает факт выселения.

    В какой момент сделка является разорванной

    Договор аренды жилого помещения теряет свою юридическую силу с момента подписания соответствующего соглашения. При необходимости документ регистрируется. Все права и обязанности обеих сторон прекращаются.

    Если контракт аренды прекращается досрочно из-за нарушения его условий одной из сторон, пострадавший может выдвинуть требование о возмещении убытков, которые повлекли за собой такое внезапное прекращение. При отказе такая компенсация может последовать только по судебному решению.

    Как правильно расторгнуть договор аренды

    Договор аренды жилого помещения расторгается так же, как он был заключён:

    1. Если он был заключён в письменном виде, без государственной регистрации, то расторгается подписанием надлежащего соглашения.
    2. Если он был официально зарегистрирован, то и аннулирование нужно оформить так же – официально.

    Досрочное прекращение

    Такое прекращение отличается от стандартного тем, что процесс занимает больше времени. Необходимо провести все действия в соответствии с требованиями законодательства, в частности, с Гражданским кодексом. Невозможно оформить прекращение так, чтобы оно подтверждалось законом либо договором: только соответствие обоим этим факторам обеспечивает юридическую силу.

    Причины для обращения в суд

    Если между обеими сторонами договорных отношений возникают разногласия, которые невозможно урегулировать мирным путём, без привлечения третьих лиц, требуется обратиться в суд. Следующие ситуации могут стать причиной оформления искового заявления.

    1. Арендодатель намерен досрочно расторгнуть контракт в одностороннем порядке, но арендатор считает такое решение несправедливым и отказывается покидать жилплощадь. В этой ситуации иск исходит или от квартиросъемщика, который хочет остаться, или от арендодателя, который хочет его выселить.
    2. Арендодатель заключил контракт с арендатором, получил первую оплату за месяц вперёд, но чинит препятствия к заселению. Здесь обманутый клиент защищает права с помощью суда, требуя или вернуть деньги, или добиться вселения. Возможность вернуть внесенную сумму зависит от вынесенного судебного решения.
    3. Владелец жилплощади отказывается возвращать денежные средства, уплаченные в качестве залога за несколько месяцев вперёд, при аннулировании договорных отношений с клиентом.
    4. Объект аренды больше не пригоден для проживания, но хозяин не признаёт этот факт.

    В суде каждому участнику расторгнутого договора придётся подтверждать свою правоту посредством свидетельских показаний. Необходимо заручиться поддержкой опытного юриста, чтобы он подсказал необходимый перечень документов для запуска судебного дела.

    Основания для одностороннего разрыва

    Решение о досрочном прекращении принимается не только на основе обоюдного соглашения, но и в одностороннем порядке. Для этого инициатор обязан заранее сообщить другой стороне и указать на причину.

    Когда вправе это сделать арендодатель

    Этот участник может расторгнуть договор аренды квартиры в ответ на следующие действия арендатора:

    • им не вносятся арендные платежи уже более 2 месяцев;
    • соседи жалуются на его поведение;
    • у него образовалась крупная задолженность за коммунальные расходы;
    • он препятствует арендодателю провести осмотр в квартире;
    • он вредит жилплощади (к этому относятся как технический, так и санитарный вред);
    • он провёл перепланировку без предварительной договорённости с хозяином.

    Для досрочного расторжения договора аренды достаточно хотя бы одного совпадения с этим перечнем. Арендодатель уведомляет арендатора за 1 месяц до его выселения.

    Право квартиросъемщика

    Арендатор тоже может прекратить договорные отношения досрочно в ответ на следующие действия арендодателя:

    • он не впустил нового жильца после заключения договора найма жилого помещения;
    • он создаёт препятствия спокойному проживанию;
    • он вселил других жильцов вместо того, с кем подписал контракт;
    • он сокрыл от клиента существенные недостатки жилплощади (неудовлетворительное санитарное состояние, наличие третьих лиц, отсутствие имущества, о наличии которого сообщалось в тексте);
    • квартира больше не пригодна для проживания в силу форс-мажорных обстоятельств: затопили соседи сверху, произошёл взрыв газа у соседей.
    Читать еще:  Перепланировка балкона в комнату

    Кого нельзя выселить после прекращения сделки

    Неверно мнение, что арендодатель не может выселить зимой. Если на досрочное аннулирование есть существенные причины, и суд на стороне владельца, то даже семье с детьми придётся покинуть жилплощадь.

    Однако могут возникнуть проблемы, если владелец, по просьбе арендодателя, зарегистрировал ребёнка жильцов на своей территории. Это может понадобиться для того, чтобы семья могла записать сына или дочь в детский сад или школу.

    Необходимо обратить внимание, что такая регистрация носит временный характер, но в некоторых случаях её приходится продлевать.

    Заключение

    Договор аренды жилплощади расторгается без затруднений в том случае, если владелец, желая сдать квартиру в аренду, тщательно готовит текст этого документа и подробно перечисляет условия и возможности его прекращения досрочно или чётко в срок. Важно обозначить требования, нарушение которых ведёт к выселению арендатора.

    Чтобы защитить себя в будущем, если придётся обратиться в суд, необходимо хранить все документы, сопряжённые с арендой. Арендатору нужно передавать оплату по договору арендодателю под расписку, чтобы при необходимости предъявить их суду.

    Что нужно знать собственнику при сдаче квартиру в аренду

    Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора.

    Заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов выделяет пять основных ошибок при заключении договора аренды жилья.

    Первая ошибка — арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить — все ли вещи на месте.

    Вторая ошибка — арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.

    Третья ошибка — собственник не включил в договор депозитный платеж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. В этом случае у него на время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов не будет никакой «финансовой подушки» в виде депозита, который, в случае нарушения договора арендатором, остается у собственника жилья.

    Четвертая ошибка — собственник жилья уходит от налогообложения. Нередко соседи любят «стучать» на собственников, сдающих жилье в аренду.

    Пятая ошибка — собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица. Если этот вопрос не оговорен, то арендаторы могут завести в квартире хоть двух котов и трех собак вместе. И в этом случае может быть причинен значительный ущерб имуществу арендодателя. То же самое можно сказать и о ситуации, когда в квартире будут проживать маленькие дети, о которых собственник жилья ничего не знает. Испорченное имущество может стать неприятным сюрпризом.

    Кому не хотят сдавать квартиры в Москве

    Согласно опросу ЦИАН, чаще всего московские арендодатели не хотят сдавать свои квартиры гражданам других стран (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%). Готовы принять у себя любых квартиросъемщиков лишь 10% хозяев жилья в столице.

    На что жалуются арендаторы

    Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.

    Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше.

    Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей. Обычно, если речь заходит о животных на съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.

    Слабые места в договоре

    Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

    — Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.

    Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.

    Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.

    Расторжение договора аренды

    Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются статьями 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.

    «Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре. Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение. Есть и третий случай — наниматель используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.

    10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:

    • документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
    • паспортные данные. Обязательно указывают как паспортные данные арендатора, так и арендодателя;
    • арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
    • срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
    • порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
    • оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
    • условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
    • число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
    • опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
    • условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.

    «Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста и не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.

    Как досрочно разорвать договор об аренде жилья без штрафа

    Подписывая договор об аренде жилья, большинство клиентов действительно хотят прожить в этой квартире до конца указанного в документах срока, но иногда жизнь преподносит сюрпризы и появляется необходимость переезда до конца срока аренды. Очень часто договор аренды жилья предполагает немалые штрафные санкции в случае его досрочного прекращения или необходимость оплатить всю оставшуюся сумму аренды.

    Издание Trulia собрало несколько советов о том, как досрочно разорвать договор об аренде жилья без последствий.

    1. Поговорите с домовладельцем

    Если вы хотите досрочно разорвать свой договор аренды, немедленно сообщите об этом арендодателю, независимо от причины. Он может пойти навстречу и не применять к вам штрафные санкции. Если рынок аренды жилья в вашем районе находится на пике, то арендодатель может быстро найти нового арендатора, готового заплатить более высокую арендную плату.

    Если ваш договор аренды заканчивается зимой (этот период является неудачным для поиска новых арендаторов), а вы предложите домовладельцу съехать раньше – весной или летом, он может позволить вам сделать это без применения штрафных санкций, поскольку в это время года найти новых съемщиков намного проще.

    Даже если ваш домовладелец не в восторге от того, что вы съезжаете раньше оговоренного срока, лучшим вариантом будет рассказать ему о ваших планах сразу же, как только вам стало об этом известно, даже если вы намерены разорвать договор аренды через несколько недель. Это даст арендодателю время найти нового арендатора, чтобы свести к минимуму любую потерю дохода.

    2. Предложите найти замену

    Многие домовладельцы предпочитают проверять платежеспособность потенциальных арендаторов через их кредитный рейтинг или другим способом, поэтому просто передать вашу квартиру в аренду первому встречному без одобрения арендодателя не получится. Но, планируя разорвать договор об аренде досрочно, стоит сообщить домовладельцу о том, что у вас есть на примете другой арендатор или что вы не против его поискать, а уже после этого хозяин квартиры может провести стандартную проверку кандидата.

    Обратите внимание, что независимо от того, найдёте ли вы арендатора вам на замену или это сделает домовладелец, как только новый человек въезжает в квартиру, вы освобождаетесь от обязанности уплаты аренды. Арендодатели не могут получать двойную оплату за аренду жилья, даже если предыдущий жилец съехал до окончания действия срока договора.

    3. Рассмотрите компромисс

    Если в контракте предусмотрены штрафные санкции за досрочное прекращения договора аренды жилья, то какими бы ни были ваши причины, суд встанет на сторону арендодателя. Поэтому лучше не доводить дело до этого и попытаться договориться о разумном компромиссе, который устроит обе стороны.

    Конечно, это можно сделать только в том случае, если вы с самого начала культивировали хорошие отношения со своим домовладельцем, вовремя внося арендную плату, максимально быстро уведомляя его о проблемах с квартирой, заботясь о его собственности в квартире и будучи открытым для коммуникации.

    В таком случае при необходимости досрочно разорвать договор аренды, вы можете договориться о снижении или избежании штрафных санкций, но при этом всячески помогать с поиском нового арендатора и быть открытым для показа квартиры потенциальным будущим жильцам.

    4. Сыграйте жестко

    Если ваш арендодатель отказался сотрудничать с вами или не смог найти подходящего арендатора вам на замену, при досрочном прекращении договора вы можете столкнуться с необходимостью уплатить ренту до конца срока аренды, предусмотренного в документах. В таком случае можно попробовать применить жесткие меры.

    Независимо от того, что написано в договоре аренды, вы защищены федеральным законом о гарантии пригодности жилья для проживания. По закону, ваша квартира должна быть «пригодной для жизни», то есть без грибка или насекомых, там также должна быть горячая и холодная вода, отопление и т.д. Если ваш домовладелец не выполнил эти требования или какие-то нормы местных законов о жилье, сообщите об этом в соответствующие органы, которые, скорее всего, позволят вам досрочно расторгнуть договор аренды.

    5. Внимательно прочтите договор аренды

    Если другие варианты не срабатывают, перечитайте договор аренды. Скорее всего, там есть пункт о досрочном прекращении договора, предполагающий небольшую неустойку, вместо необходимости оплаты всего остатка арендной платы.

    Читайте также на ForumDaily:

    stdClass Object ( [term_id] => 1079 [name] => Договор [taxonomy] => post_tag [slug] => dogovor )

    stdClass Object ( [term_id] => 13992 [name] => Ликбез [taxonomy] => category [slug] => poleznaja-informatsija )

    stdClass Object ( [term_id] => 16964 [name] => аренда жилья [taxonomy] => post_tag [slug] => arenda-zhilya )

    Хотите больше важных и интересных новостей о жизни в США и иммиграции в Америку? Подписывайтесь на нашу страницу в Facebook. Выбирайте опцию “Приоритет в показе” – и читайте нас первыми. Кроме того, не забудьте оформить подписку на наш канал в Telegram – там много интересного. И присоединяйтесь к тысячам читателей ForumDaily Woman и ForumDaily New York – там вас ждет масса интересной и позитивной информации.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector