Chelnyurinform.ru

Челны Информ
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Все о жилищном кооперативе

Жилищные кооперативы как реальная альтернатива ипотеке

Ипо­те­ка, хоть и дает воз­мож­ность при­об­ре­сти жилье, не имея всей сум­мы на руках, на самом деле явля­ет­ся самым гра­би­тель­ским и зака­ба­ля­ю­щим спо­со­бом. На деле полу­ча­ет­ся, что квар­ти­ра поку­па­ет­ся по двой­ной и даже боль­шей цене, в зави­си­мо­сти от сро­ка предо­став­ле­ния кре­ди­та. Чем «доб­рее» банк и на боль­ший срок согла­сен выдать кре­дит, тем боль­ше в ито­ге вырас­та­ет снеж­ный ком пла­те­жей. Еще одна труд­ность – при­лич­ный пер­вич­ный взнос, кото­рый при­хо­дит­ся копить про­сто­му чело­ве­ку несколь­ко лет.

Люди, под­дав­шись рекла­ме, давя­щей на мозг, как-то поза­бы­ли о ста­ром виде доступ­но­го жилья – жилищ­но-стро­и­тель­ном коопе­ра­ти­ве. Меж­ду тем его создать про­ще про­сто­го. Раз­ве труд­но сего­дня, исполь­зуя те же соци­аль­ные сети, набрать с тыся­чу таких же еди­но­мыш­лен­ни­ков, не жела­ю­щих дарить «халяв­ные» день­ги бан­ки­рам и нуж­да­ю­щих­ся в дей­стви­тель­но, а не обман­чи­во доступ­ном жилье?

Суще­ству­ют два основ­ных вида жилищ­ных коопе­ра­ти­вов – жилищ­но-стро­и­тель­ные и жилищно-накопительные.

  1. Жилищ­но-стро­и­тель­ный коопе­ра­тив: досто­ин­ства и недостатки
  2. Как заре­ги­стри­ро­вать ЖСК
  3. Жилищ­но-нако­пи­тель­ные коопе­ра­ти­вы: плю­сы и минусы
  4. Срав­не­ние ЖНК и ипотеки

Жилищно-строительный кооператив: достоинства и недостатки

Жилищ­но-стро­и­тель­ный коопе­ра­тив отно­сит­ся к потре­би­тель­ским коопе­ра­ти­вам. Его цель – обес­пе­че­ни­ем жильем всех чле­нов коопе­ра­ти­ва, соглас­но раз­ме­ру пае­во­го уча­стия. Коопе­ра­тив суще­ству­ет до момен­та сда­чи жилищ­но­го объ­ек­та в экс­плу­а­та­цию, либо может про­дол­жить свою дея­тель­ность в виде това­ри­ществ, кон­тро­ли­ру­ю­щих и осу­ществ­ля­ю­щих всю жилищ­но-ком­му­наль­ную деятельность.

У ЖСК име­ет­ся ряд достоинств:

  1. Не тре­бу­ет­ся устав­ной капитал.
  2. Участ­ник ЖСК не обя­зан непо­сред­ствен­но тру­дить­ся в ЖСК, воз­во­дя само­сто­я­тель­но дом (хотя и такой метод «народ­ной» строй­ки суще­ство­вал совсем еще недавно).
  3. Раз­мер пае­во­го взно­са опре­де­ля­ет­ся из реаль­ных потреб­но­стей коопе­ра­ти­ва, куда вхо­дят сме­та на стро­и­тель­ные мате­ри­а­лы, труд стро­и­те­лей и про­чие расходы.
  4. Из-за отсут­ствия заем­но­го про­цен­та пере­пла­ты по жилью мини­маль­ные: они каса­ют­ся лишь обес­пе­че­ния дея­тель­но­сти ЖСК во вре­мя строительства.
  5. Мини­маль­ное коли­че­ство участ­ни­ков ЖСК не ого­ва­ри­ва­ет­ся, а это зна­чит, что срав­ни­тель­но неболь­шая груп­па людей может обра­зо­вать коопе­ра­тив, выбрав про­ект застрой­ки: это может быть и дом в два-три эта­жа по типу кот­те­джа, и несколь­ко мно­го­этаж­ных зданий.

В нынеш­них усло­ви­ях повы­шен­ных рис­ков не все так без­об­лач­но. Есть труд­но­сти и у ЖСК:

  1. Нуж­но заклю­чать дого­вор со стро­и­тель­ны­ми ком­па­ни­я­ми, либо самим быть застройщиками:
    • свя­зы­вать­ся с архитекторами-разработчиками;
    • при­об­ре­тать стройматериалы;
    • нани­мать стро­и­те­лей и выпла­чи­вать им зарплаты;
    • под­дер­жи­вать еже­год­ный баланс средств, необ­хо­ди­мых для строительства.
  2. Необ­хо­ди­ма сла­жен­ность дей­ствий и быст­рое реше­ние спор­ных ситуаций:
    • если какие-то участ­ни­ки свое­вре­мен­но не вно­сят сред­ства, то недо­ста­ток делит­ся меж­ду осталь­ны­ми чле­на­ми ЖСК.
  3. Так же, как и при любом доле­вом стро­и­тель­стве, банк­рот­ство может не мино­вать и стро­и­тель­ные кооперативы.
  4. При­ва­ти­за­ция коопе­ра­тив­ной квар­ти­ры воз­мож­на после пол­ной выпла­ты сто­и­мо­сти недвижимости.

Как зарегистрировать ЖСК

Госу­дар­ствен­ная реги­стра­ция ЖСК про­ис­хо­дит без бюро­кра­ти­че­ской длин­ной волокиты.

Учре­ди­тель­ный доку­мент – Устав коопе­ра­ти­ва содержит:

  • наиме­но­ва­ние и род дея­тель­но­сти юри­ди­че­ско­го лица — ЖСК;
  • адрес и кон­такт­ный теле­фон управ­ле­ния ЖСК;
  • необ­хо­ди­мый раз­мер пае­во­го взноса;
  • обя­зан­но­сти чле­нов коопе­ра­ти­ва беречь общее иму­ще­ство и покры­вать воз­мож­ные убыт­ки (суб­си­диар­ная ответственность).

При реги­стра­ции тре­бу­ет­ся предо­ста­вить доку­мен­ты и све­де­ния о всех учре­ди­те­лях коопе­ра­ти­ва, а так­же лицах, дей­ству­ю­щих без дове­рен­но­сти от име­ни юри­ди­че­ско­го лица (дирек­то­ре, чле­нах прав­ле­ния и т.д.).

Несколь­ко мел­ких коопе­ра­ти­вов могут объ­еди­нять­ся в один круп­ный под еди­ным управлением.

Жилищно-накопительные кооперативы: плюсы и минусы

Пра­ви­ла, по кото­ро­му осу­ществ­ля­ет­ся рас­пре­де­ле­ние жилья в ЖНК

Это срав­ни­тель­но новая схе­ма, пре­иму­ще­ство кото­рой — отсут­ствие стро­и­тель­ных рис­ков и покуп­ка уже гото­во­го жилья:

  1. Вно­сит­ся еди­но­вре­мен­ный всту­пи­тель­ный взнос, член­ский (в виде про­цен­тов за заем) и пае­вой (еже­ме­сяч­ные выпла­ты сто­и­мо­сти жилья):
    • Из всту­пи­тель­ных взно­сов фор­ми­ру­ет­ся денеж­ный фонд для обес­пе­че­ния дея­тель­но­сти ЖНК (зар­пла­ты бух­гал­те­ров, юри­стов и про­чих кадров).
  2. После вне­се­ния пер­во­на­чаль­но­го взно­са остав­ша­я­ся сум­ма предо­став­ля­ет­ся чле­ну ЖНК в виде зай­ма с неболь­шим годо­вым про­цен­том: от 2‑х до 6%.
  3. Пай­щи­ки еже­ме­сяч­но выпла­чи­ва­ют уста­нов­лен­ную ЖНК сум­му для пога­ше­ния сто­и­мо­сти жилья.

Вся дея­тель­ность ЖНК мак­си­маль­но откры­та для его участ­ни­ков и дает ему боль­шие гаран­тии пра­во выбора:

  • Ника­кие чер­ные схе­мы обо­ро­та денег не допускаются.
  • Выбор недви­жи­мо­сти в ЖНК ничем не огра­ни­чен: допус­ка­ет­ся как пер­вич­ное жилье в новострой­ках, так и вто­рич­ное, а так­же коммерческое.
  • Лик­ви­да­ция ЖНК невоз­мож­на, даже если в нем оста­нет­ся все­го один участник.
  • Срав­ни­тель­но боль­шой пер­вый взнос:
    • он состав­ля­ет 35 % от общей сто­и­мо­сти квар­ти­ры и накап­ли­ва­ет­ся в тече­ние двух лет.
  • Про­жи­ва­ние в боль­шин­стве квар­тир ЖНК воз­мож­но после выпла­ты 50% сто­и­мо­сти жилья
  • Вступ­ле­ние в пра­ва соб­ствен­ни­ка насту­па­ет при пол­ной выпла­те сум­мы: до это­го квар­ти­ра явля­ет­ся соб­ствен­но­стью ЖНК.

Полу­ча­ет­ся, что в денеж­ном плане ЖНК, хоть и менее рис­ко­ван­ная затея, чем ЖСК, зато более дорогая.

Одна­ко срав­ним ЖНК с ипотекой.

Сравнение ЖНК и ипотеки

В каче­стве зна­ко­мо­го уже при­ме­ра на кону — квар­ти­ра услов­ной сто­и­мо­стью 2 000 000 руб.

По про­шлым рас­че­там на каль­ку­ля­то­ре Сбер­бан­ка ипо­теч­ный кре­дит сро­ком на 15 лет, 10 % годо­вых и с пер­во­на­чаль­ным взно­сом 10 % (200 000 руб) при­вел к еже­ме­сяч­ным пла­те­жам в раз­ме­ре 26 400 руб. и обшей пере­пла­те сто­и­мо­сти – 2 958 600 руб.

В ЖНК пер­во­на­чаль­ный взнос соста­вит 2 000 000*0.35=700 000 руб.

1 300 000 оста­ют­ся в каче­стве диф­фе­рен­ци­ро­ван­но­го зай­ма под 3 % годовых.

Про­из­ве­дем рас­чет выплат по годам с тем, что­бы еже­ме­сяч­ные выпла­ты по зай­му были 26 000 руб.

  • 2016‑й г.: 26 000х12+1 300 000*0.03=312 000+39 000=351 000 руб.
  • 2017‑й г.: 26 000х12+988 000*0.03=312 000+29 640=341 640 руб.
  • 2018‑й г.: 312 000+20 280=332 280 руб.
  • 2019‑й г.: 312 000+10 920=322 920 руб.
  • 2020‑й г.: 26 000х2+260=52 260 руб.

Общая сум­ма вый­дет – 700 000+1 400 100=2 100 100 руб.

Пере­пла­та за квар­ти­ру сто­и­мо­стью 2 000 000 руб. в ЖНК соста­вит око­ло 100 000 руб., то есть почти в 30 раз мень­ше, чем при ипотеке!

  • С уче­том двух лет накоп­ле­ний на пер­вич­ный взнос вре­мя выпла­ты квар­ти­ры в жилищ­но-нако­пи­тель­ном коопе­ра­ти­ве составит:
    • 2г.+4г.+2мес.=6 лет и 2 месяца.
  • В ипо­те­ке же каба­ла при таких же месяч­ных выпла­тах по кре­ди­ту рас­тя­ги­ва­ет­ся на целых 15 лет.

Циф­ры гово­рят сами обо всем – ком­мен­та­рии излишни.

Жилищ­ные коопе­ра­ти­вы гораз­до выгод­нее ипо­те­ки и дают воз­мож­ность при­об­ре­те­ния жилья в два раза быст­рее.

Видео: Покуп­ка жилья через жилищ­ный коопе­ра­тив Best Way.

Последовательность действий лиц создающих жилищный кооператив

В нашей стране происходит изменение отношений в жилищной сфере. Оно ставит перед юристами и законодателями много проблем, которые до этого не были известны. В их числе трудности с реализацией и законодательным регулированием прав собственности на квартиры в ЖК и ЖСК для юридических и физических лиц. С юридической точки зрения часть моментов этой проблемы уже регулируется в некоторых ФЗ, которые были приняты относительно недавно. По закону, граждане могут сами избрать способ управления существующим многоквартирным зданием.

В их числе ГК России, в котором создана отдельная глава по правам собственности на квартиры для юридических и физических лиц. Жилищный кооператив – сообщество граждан и организаций, созданное на добровольных началах для решения жилищных и бытовых потребностей членов. Создание происходит в результате объединения паев. Это способ управления находящимся в собственности многоквартирным домом.

Создаются они с целью удовлетворить жилищные и бытовые потребности пайщиков. Он способен объединить в себе физических и юридических лиц.

Как создается и регистрируется государством ЖК

ЖК России определяет понятие ЖСК. Он состоит из физических и юридических лиц, которые вошли в него добровольно для решения вопросов с жильем и принятия участия в управлении домом. С помощью вложения собственных денег, они стоят, покупают, реконструируют и содержат многоэтажный жилой дом. ЖК относятся к потребительским и все положения, которые их касаются, не следует относить к иным специальным организациям. В т.ч., созданным для решения вопроса с жильем по действующему ФЗ.

Способ управления существующим многоквартирным домом, создание и функционирование этих компаний определяется существующими ФЗ. В них не может быть меньше 5 участников. А максимальное число членов не превышает общее количество квартир в многоэтажке, которую планируется построить либо приобрести.

Решение о создании жилищного кооператива может принять только сообщество учредителей, в их число входит весь список лиц, которые хотят создать такой способ управления находящимся в собственности многоквартирным домом.

По действующему ФЗ, правомочным является решение создателей об организации нового ЖСК, в случае, когда за это отдали голоса большинство собравшихся юридических и физических лиц. Эти люди и организации становятся членами ЖСК после того, как его зарегистрируют местные органы власти. Волеизъявление учредителей ЖСК обязано быть запротоколированным. Только так выбранный способ управления имеющимся многоквартирным домом будет правомочным.

Кто может стать участником ЖК

Вступать в жилищный кооператив могут граждане РФ, которым исполнилось 16 лет, и организации. Малоимущие люди обладают преимуществом при вступлении в кооператив, который был создан при поддержке властей России, в том числе региональных и местных. Действующие Кодексы признают право стать членом кооператива наравне со всеми несовершеннолетних, которые достигли 16 лет.

Существующие законы о потребительских кооперативах не используются к узкоспециализированным формам (к которым принадлежат ЖК и ЖСК). Принятый закон о жилищных накопительных кооперативах регулирует вопросы права, экономики и организации основы существования их по сбору и распоряжению финансовыми вложениями физических лиц. Которые были предоставлены членами накопительного кооператива для покупки или возведения жилья в России и передачи его в их собственность после уплаты всех взносов за пай.

Упомянутый ФЗ призван защищать интересы и права физических лиц, вступивших в ЖК. Одна из статей ФЗ предусмотрела возможность участия в организации лицам до достижения 16 лет при условии, что они стали полностью дееспособными по причине заключения брака. Поэтому несовершеннолетние граждане РФ, при определенных условиях могут также выбирать способ управления существующим многоквартирным домом.

К лицам, которые обладают преимуществом при вхождении в состав кооператива, который был создан при поддержке государственных органов (федеральных, региональных или местных) входят:

  1. Лица, которых признали малоимущими, которые нуждаются в квартирах на основании существующих норм ЖК.
  2. Граждане, относящиеся к другим категориям, которые определены местным или федеральным законодательством и которые нуждаются в квартирах.

Как осуществляется управление ЖК и ЖСК

ФЗ России заставляют принять к сведению факт, что кооперативы (в их числе жилищные) сами определяют свою сущность. Органами управления жилищного кооператива являются следующие виды:

  1. Общее собрание пайщиков. Будет обладать высшим приоритетом. А также являться органом управления существующим многоквартирным домом. Все их постановления – это закон для всех остальных. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным тогда, когда в нем участвует свыше половины участников. Все одобренные решения обязаны быть запротоколированы.
  2. Конференция. Это собрание, на котором присутствуют меньше половины от зарегистрированных участников организации. Этот орган управления вашим многоквартирным домом может и не создаваться. Вопросы его формирования, функционирования и прочее ФЗ не затрагивает. Все эти вопросы переходят к уставу каждого отдельно взятого ЖСК.
  3. Правление. Формировать его должно общее собрание пайщиков или конференция, которая состоит из участников ЖК. Этот орган управления построенным многоквартирным домом является коллегиальным. Он руководит текущими вопросами жизни организации и всегда держит отчет перед общим собранием.
  4. Председатель правления ЖК. Его выбирают из правленцев. В обязанность председателя входит решение следующих задач: контроль исполнения постановлений, которые были приняты на собрании, конференцией и правлением; руководящая работа в повседневных вопросах; прочие задачи, которые не должно решать собрание. Председатель имеет право действовать от имени объединения без специальной доверенности. Во время всех действий он должен отдавать отчет в том, что его действия приносят пользу всем членам.
  5. Ревизионная комиссия ЖК. Этот орган контролирует финансы и хозяйство организации. Он выбирается с помощью голосования на собрании или конференцией на обозначенный период (не превышающий 3 года). Работа ревизионной комиссии регламентируется уставом и иными официальными бумагами организации.

Ревизионная комиссия должна выполнять такую работу:

  1. Ежегодно (можно чаще) проводит запланированную проверку бухгалтерии и хозяйственной части ЖСК.
  2. Общему собрании передает отчет о проделанной работе, состоянии финансовых дел, исполнении бюджета, суммы членских взносов.
  3. Проводит внезапные проверки бухгалтерских и иных документов. Для этого ему предоставляется возможность доступа ко всем бумагам жилищного кооператива.
  4. Представляет регулярные отчеты общему собранию пайщиков ЖК о результатах своих трудов. Одного из своих членов она делает председателем ревизионной комиссии.
  5. Управление имеющимся у собственников многоквартирным домом осуществляется указанными органами.

Заключение

Действующий ФЗ и другие нормативные акты гласят, что в уставе ЖСК должны быть данные:

  1. Название ЖСК.
  2. Где оно находится (точный фактический и юридический адрес).
  3. Понятие целей и задач создания.
  4. Способ принятия новых членов в кооператив.
  5. Способ прекращения членства.
  6. Способ получения взносов (в том числе паевых).
  7. Из чего состоят паевой, вступительный и иные взносы.
  8. Какая ответственность наступает для нарушителей обязательных платежей.
  9. Понятие о способах управления и их компетенции.
  10. Понятие о способах контроля над кооперативом.
  11. Способ принятия постановлений (когда необходимо единогласие, а когда квалифицированное большинство).
  12. Как члены кооператива будут покрывать дефицит бюджета.
  13. Порядок изменения или прекращения работы.
  14. Иные моменты, которые не противоречат ФЗ и Жилищному Кодексу РФ.
Читать еще:  Понятие общей совместной собственности супругов

Государство регистрирует ЖК по действующим законам, касающихся юр. лиц. Участвовать в жилищно-строительных объединениях могут любые организации и предприятия. Роли юридических и физически лиц в объединении равные.

Созданные организации, виды которых описаны выше, способны помочь многим людям в решении своих проблем с жильем. Плюсом к этому является возможность непосредственного участия в разрешении текущих вопросов.

Что такое жилищный кооператив? Как решить квартирный вопрос с помощью ЖК?

Практически каждая семья в нашей стране мечтает улучшить свои жилищные условия и приобрести в собственность свою квартиру. Очень многообещающей выглядит ипотека, но подобное решение проблемы не для всех. По последним данным тенденция на на ипотечном рынке такова, что только каждый десятый россиянин может взять деньги в банке, чтобы купить жилье. Ведь получение кредита под залог приобретенной квартиры обходится очень дорого. В том смысле, что проценты пока еще очень высокие.

Как подсчитали экономисты, вместе с обязательными страховками ипотечные ставки возрастают еще сильнее. В итоге в зависимости от условий и срока кредитования переплата может составить от 80 до 150% стоимости кредита. Какие же возможности существуют еще для решения квартирной вопроса?

Жилищный кооператив — это один из способов решить проблему жилья.

Что такое жилищный кооператив?

Жилищный кооператив — это некоммерческая организация в форме потребительского кооператива, которая, строго следуя Жилищному кодексу РФ (читайте законодательство: Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Раздел V. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ), осуществляет свою деятельность на территории России. Деятельность эта направлена на то, чтобы обеспечить членов кооператива столь желанными для них квадратными метрами в жилых домах. Каждый такой дом возводят или покупают на средства кооператива, в который могут добровольно входить не только граждане, но и юридические лица.

Так как в схему создания общей кассы взаимопомощи не входят коммерческие банки с их высокими процентными ставками, то приобретенная квартира для новосела обходится примерно наполовину дешевле. И это очень заманчиво. Ко всему прочему жилищный кооператив по возможности строит или покупает жилье, не привлекая посредников. Вместе с налоговыми льготами это существенно уменьшает себестоимость каждого квадратного метра жилья.

Система управления жилищным кооперативом

Как только дом вводят в эксплуатацию, сами же участники жилищного кооператива становятся его хозяевами, то есть управляют им, содержат его (кстати, кооператив может быть нацелен и на строительство нежилых помещений). И в будущем они, если понадобится реконструкция, например, могут ее провести опять-таки собственными силами и за счет собственных средств.

Однако чтобы вселиться в новую квартиру, член кооператива должен выплатить часть пая, размер которого определяется уставом. Когда же он выплачивает паевой взнос полностью, то становится собственником квартиры.

Какие документы регламентируют работу жилищного кооператива?

Главный документ, по которому существует некоммерческая организация кооператив, является Устав.

Устав – это тот самый документ, который определяет не только размер паевых, вступительных и иных взносов, но и регулирует многие другие вопросы: порядок вступления и выхода и прочее, что связано с деятельностью жилищного кооператива. Финансово-хозяйственная деятельность возлагается на председателя и Правление кооператива. Общее собрание членов кооператива, как высший орган управления, выбирает и утверждает их кандидатуры.

Так же решаются все самые важные вопросы. По решению Общего собрания можно, например, лишить кого-то членства в кооперативе. Конечно, не просто так, а если он систематически и без уважительных причин нарушает свои обязанности.

Каковы обязанности члена жилищного кооператива, указано в Жилищном кодексе РФ или в основанном на его требованиях уставе кооператива. А ревизионная комиссия, в которую члены кооператива уже не входят, осуществляют контроль его финансовой деятельности.

Какие виды кооперативов существуют и чем отличаются виды жилищных кооперативов?

Действующее законодательство предусматривает три разновидности жилищных кооперативов:

  • жилищный кооператив (ЖК),
  • жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и
  • жилищный накопительный кооператив (ЖНК).

Принципиального различия между ЖК и ЖСК нет. Оно лишь в том, что каждый такой кооператив, как разновидность потребительского кооператива, создается под какой-то конкретный дом. Только предназначение жилищного кооператива в том, чтобы купить уже построенный и введенный в эксплуатацию дом. А предназначение жилищно-строительного кооператива в том, чтобы организовать строительство конкретного дома.

Жилищный накопительный кооператив (ЖНК) тоже создается для того, чтобы удовлетворить потребность членов кооператива в жилье. Они добровольно объединяются и делают паевые взносы. Однако ЖНК создается не под какой-то конкретный дом. Деньги идут на строительство и приобретение квартир в разных многоквартирных домах.

Cуть механизма ЖНК отражается в его названии – накопление на приобретение жилья. ЖНК привлекают средства населения и финансируют за счет этих денег покупку жилья для своих членов, как на первичном, так и на вторичном рынке.

Пайщики вносят членские взносы и «вскладчину» приобретают квартиры. Как правило, пайщик накапливает определенный процент от стоимости жилья, путем внесения членских взносов, после чего кооператив приобретает для него квартиру. С этого момента член кооператива приобретает право пользования жильем, то есть может проживать в квартире, регистрироваться в ней, сдавать ее в аренду. Однако жилье остается в собственности кооператива.

Далее член кооператива продолжает вносить членские взносы, для погашения оставшейся стоимости жилья. После полной выплаты стоимости жилья, оно переходит из собственности кооператива в собственность члена кооператива.

Плюсы и минусы вступления в жилищный кооператив

Плюс, и очень существенный, здесь один. Если вы вступаете в жилищный кооператив, вам потребуется минимум документов, ведь вы пришли фактически «к своим». Здесь не банк, поэтому от вас никто не потребует кучу справок и множество гарантий и поручителей. Все, что вам потребуется, — это ваш паспорт и, скорее всего, копия трудовой книжки (очевидно, как гарантия вашей платежеспособности). Да и не нужно здесь много документов, потому как если вы перестанете выплачивать нужную сумму в указанные сроки, вам просто не достанется ничего.

Тут-то и находится самый большой минус. Потому что в случае с ипотекой вы сразу же после оформления договора получаете в собственность квартиру, после чего и выплачиваете банку деньги в течение оговоренного срока. А в случае с жилищным кооперативом вы не сможете оформить квартиру в собственность, пока не выплатите последний свой пай.

Еще один минус – для вступления в кооператив вы должны иметь минимум 50 процентов от стоимости приобретаемого жилья. В то же время в случае с ипотекой вам требуется иметь в наличии для взноса только 30 процентов (бывает и меньше). Но есть также и плюс. Вы можете выплачивать кооперативу суммы по льготной годовой ставке в полпроцента, в то время как любому банку в случае ипотеки придется платить минимум 10 процентов годовых, и это еще в лучшем случае. Хотя здесь вас поджидает и немаленький такой подводный камень: если ваш кооператив вдруг лопнет, вы останетесь ни с чем, потеряете и деньги, и квартиру не получите. А если лопнет банк, чем черт не шутит, то поскольку квартира в случае ипотеки уже в вашей собственности находится, вы окажетесь в выигрыше.

Что касается жилищно-накопительного кооператива, то выбирать его следует осторожно. Дело в том, что именно на базе ЖНК в минувшие годы строили очень много финансовых пирамид. Нередки были случаи, когда сбором средств и управлением занимались люди, однозначно не квалифицированные в финансовом отношении, и тем самым они подвергали большому риску всю деятельность кооператива.

Ситуация изменилась после того, как с первого апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Закон урегулировал правовые, экономические и организационные вопросы деятельности ЖНК и установил жесткие стандарты работы данной организации, предусматривающие защиту пайщиков от недобросовестных или просто непрофессиональных руководителей.

Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Судебная практика и законодательство — Жилищный кодекс РФ. Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

путем членства собственников помещений в указанных организациях — в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации;

путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями — в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.

б) принятия решения об управлении многоквартирным домом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (п. 2 ч. 2 ст. 161, разд. V Кодекса);

в) заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (п. 3 ч. 2 и ч. 4 ст. 161, ст. 162 Кодекса, ч. 1 ст. 18 Вводного закона) и возникновения в соответствии с ч. 7 ст. 162 Кодекса обязательств управляющих организаций по управлению многоквартирным домом, как на основании решений общих собраний собственников помещений, так и по результатам открытых конкурсов;

Обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых ТСЖ (ЖСК) предоставляет потребителям коммунальные услуги, осуществляется в отношении собственников помещений, являющихся членами указанных организаций, на основании отношений членства в ТСЖ (ЖСК) в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса, а в отношении собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ (ЖСК), — на основании договоров о содержании и ремонте общего имущества, заключенных в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса.

б) товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющим управление многоквартирным домом в соответствии с разделами V и VI Кодекса. При заключении товариществом договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией или договора с подрядной организацией к административной ответственности привлекается лицо (товарищество, управляющая или подрядная организация), непосредственно виновное в совершении правонарушения;

Что такое жилищный кооператив?

ЖК «Современное Решение» – некоммерческая организация, объединяющая пайщиков для коллективного приобретения квартиры или жилого дома по всей России.

Капитал кооператива формируется из членских и паевых взносов участников. При покупке недвижимости участнику предлагается уплатить первоначальный паевой взнос, а затем в течение обусловленного договором срока постепенно выплатить оставшуюся стоимость жилья без процентов.

Причины для вступления в ЖК «Современное Решение»
  • Вы не хотите выплачивать огромные проценты по ипотечному кредиту.
  • У вас плохая кредитная история.
  • Вас не устраивает слишком короткий срок рассрочки от застройщиков.
  • Вы предпочли бы ежемесячно платить за собственную квартиру, а не за съемную.
  • Вы ищите надежное капиталовложение или подумываете о покупке жилья для ваших подрастающих детей.

Пайщиком кооператива может стать любой житель России, ближнего и дальнего зарубежья от 16 лет, подтверждение дохода не требуется!

Как работает жилищный кооператив

ЖК представляет собой добровольное объединение граждан для совместной покупки недвижимости. В зависимости от специализации, ЖК может заниматься строительством многоквартирных домов, управлением многоквартирным домом или, как наше ЖК «Современное Решение» — покупкой квартир и домов на первичном и вторичном рынках недвижимости. Любое из перечисленных направлений деятельности требует финансовых затрат, поэтому любому кооперативу нужен капитал. Он формируется из членских и паевых взносов участников ЖК. Так при покупке недвижимости участнику предлагается заплатить первоначальный паевой взнос, а позже, в обусловленный договором срок, поэтапно выплатить оставшуюся стоимость жилья.

Вся деятельность ЖК регулируется его Уставом – главным документом организации, в котором, как правило, прописаны все ключевые положения, включая:

  • условия и порядок вступления в кооператив новых участников;
  • размер первоначального взноса;
  • перечень совместного имущества и порядок распоряжения им;
  • регламент принятия решений;
  • порядок выхода из кооператива и пр.

ЖСК или кооперативный дом: что это значит и чем грозит для покупателя квартиры

Высокая стоимость квадратных метров любого жилья заставляет большинство покупателей экономить. Один из вариантов безопасного уменьшения бюджета на покупку — вступление в ЖСК. Жилищно-строительный кооператив — это объединение физических и/или юридических лиц для строительства жилья и управления им. Об особенностях и функциях этих организаций и поговорим.

Определение

ЖСК — это форма объединения, кооператива. Является некоммерческой организацией. Она создается инициативной группой, которая регистрирует ЖСК, принимает в его состав членов, собирает паевые взносы и на них строит дом. После возведения здания все его квартиры оформляются в собственность членами ЖСК, а само объединение преобразуется в ТСЖ — товарищество собственников жилья, о котором мы уже писали отдельно.

Интересно, что кроме стандартного ЖСК есть и ЖНК, которые по сути тоже покупают недвижимость, но не на этапе строительства, а уже готовую. Жилищно-накопительные кооперативы также принимают средства от вкладчиков, но стройкой не занимаются.

Деятельность различных видов жилищно-строительных кооперативов регламентируется несколькими официальными документами. Определение понятия дается в статье 116 ГК РФ, в 119 ЖК РФ прописаны нормы регистрации и другие важные особенности жилищно-строительного кооператива, а в ФЗ №214 ЖСК определяется как единственная альтернатива долевому строительству.

ДДУ, ТСЖ, УК, ЖСК — что это значит?

Жилищно-строительный кооператив создается для возведения дома, договор долевого участия или ДДУ нужен для этого же. Разница в итоге в том, кто управляет деньгами. В первом случае этим занимается ЖСК через его представителей, во втором — застройщик. Считается, что после введения последних законов о дольщиках, они более защищены на законодательном уровне, чем члены ЖСК.

Часто можно услышать вопрос: ЖСК — это управляющая компания или нет? Ответ зависит от того, что понимается под управлением. ЖСК управляет деньгами при постройке дома, но не обслуживанием здания после его сдачи. Для этого создается ТСЖ, которое управляет многоквартирным домом, или заключается договор с УК (управляющей компанией). Разница между УК и ТСЖ в том, что УК все решения принимает без участия собственников, на работу ТСЖ же можно повлиять напрямую.

Читать еще:  Нормы расстояний между нежилыми строениями

Преимущества и недостатки дома в ЖСК

Мы рассмотрели, что означает кооперативный дом, время разобраться, какие преимущества дает постройка квартиры подобным образом. Именно изучив плюсы и минусы подобного объединения можно понять, стоит ли покупать квартиру в кооперативном доме.

Плюсы ЖСК

Достоинств у жилищно-строительного кооператива немало. Наиболее очевидные:

  1. Возможность воспользоваться рассрочкой. Участники обычно вносят деньги постепенно, обычно раз в месяц. Рассрочка дается на все время строительства, а иногда продляется и после сдачи дома. Это удобно тем, у кого нет возможности копить и кто не готов брать ипотеку.
  2. Выгодная стоимость жилья. Особенность ЖСК как раз в том, что в итоге квадратные метры оказываются дешевле и обычной квартиры, и постройки дома по ДДУ. Застройщик, заключающий договор долевого участия, обычно связан большим количеством обязательств, должен соблюдать сроки, нести дополнительные расходы в случае задержек. Все это повышает стоимость квартир.
  3. Больше ответственности и информации. Каждый собственник может повлиять на будущее своей квартиры на общем собрании. Вы можете определять выбор материалов или решать, нужны ли в доме те или иные удобства. Все зависит от вашей готовности вникать в процесс и активности.
  4. Можно сменить безответственного подрядчика. Подразумевается, что участие в ЖСК — это не строительство дома своими силами, а совместный найм застройщика. Вы можете сначала выбрать его из доступных предложений, а если он не выполняет своих обязательств или обанкротился — сменить. Да, стройка растянется, но не остановится как в случае с ДДУ.
  5. Жилье будет управляться собственниками. Чем отличается кооперативный дом от обычного, так тем, что контроля у участников больше на любом этапе. После сдачи дома ЖСК ликвидируется, открывается ТСЖ, которое позволяет каждому жильцу решать, как тратить деньги на обслуживание дома.

Минусы ЖСК

Недостатки ЖСК проявляются как для тех, кто его организует, так и для обычных членов. Наиболее явные проблемы:

  1. Сложность создания. К ЖСК в законах выдвигаются строгие требования по количеству участников и т. д. Их необходимо соблюдать, иначе кооператив принудительно ликвидируют.
  2. Нельзя купить квартиру в совместную собственность на этапе строительства. Каждое помещение — это один пай. Выплачивать его должен один человек. Не всем это подходит.
  3. У ЖСК нет ответственности за срыв сроков. Дом может строиться долго, очень долго, и толком спросить будет не с кого, потому что вы сами являетесь заказчиками дома, на вас и вся ответственность.
  4. Большие риски. Обязательной регистрации договоры о вступлении в ЖСК не подлежат, поэтому вполне можно столкнуться с проблемой, когда одна и та же квартира продается двум людям.

Стоит ли покупать квартиру в кооперативном доме?

Прежде чем приобретать жилье в ЖСК, необходимо тщательно изучить плюсы и минусы такого решения и понять, чем отличается кооперативный дом от обычного. Основная суть в том, что большую часть ответственности за здание берут на себя его собственники. Если есть инициативная группа с толковым руководителем, это не проблема, но если такого нет, обслуживание дома будет часто даже хуже и дороже, чем если бы им занималась УК. Есть и другие подводные камни.

Однако ЖСК в новостройке — это вполне доступный большинству способ приобрести собственное жилье. Если квартира первая и есть планы переехать, вполне можно рискнуть. В конце концов вы можете и оценить возможности ТСЖ, доступ к отчетам по тратам и другие плюсы такой формы управления многоквартирным комплексом.

Граждане спрашивают: ЖСК — что это такое: как работает жилищно-строительный кооператив?

В нашей стране имеется несколько видов объединений граждан, которые созданы для того, чтобы эффективно ухаживать за постройкой.

Одним из таких объединений является ЖСК, или же по-другому жилищно-строительный кооператив.

О том, что такое жилищно-строительный кооператив, стоит ли ЖСК вообще организовывать, какие нюансы существуют в действии подобного органа, а также как он функционирует.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

ЖСК — что это такое?

В нормативно-правовых актах содержится определение, которое дает расшифровку «ЖСК» как аббревиатуры.

ЖСК – это объединение физических или же юридических лиц, главной целью которых является строительство жилья, а также управление им.

Всё-такие, что такое ЖСК? Расшифровывается как жилищно-строительный кооператив.

В чём-то жилищно-строительный кооператив очень схож с товариществом собственников, так как оба этих объединения относятся к потребительским кооперативам.

Данные организации действуют на основании устава, который был принят совместно всеми членами ЖСК. В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса полноправное внесение членом ЖСК всего взноса, который называется паевым на общий счет гарантирует появление у него прав собственности на недвижимость,.

Нужен ли?

Требуется ли ЖСК вообще? Жилищно-строительный кооператив очень популярен в последние годы. Его необходимость обусловлена тем, что подобная организация позволяет не только выгодно обслуживать постройку, но и занимается всеми вопросами строительства.

Собственники, то есть члены ЖСК имеют право видеть, как возводится их недвижимое имущество с самого нуля, принимают участие и контролируют этот процесс.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что ЖСК позволяет собственникам всесторонне участвовать в возведении и обслуживании постройки. Таким образом, между управляющей организацией и собственниками складываются самые доверительные взаимоотношения.

О том, как создать и зарегистрировать ЖСК, вы узнаете из этой статьи.

Как работает ЖСК

ЖСК — это управляющая компания, являющаяся, по сути, организатором, приглашая наемных рабочих для того, чтобы те осуществляли намеченное.

Можно сделать вывод о том, что члены правления ЖСК во главе с руководителем (председателем) выполняют управленческую, координирующую деятельность. В основном, все важнейшие решения, которые определяют план действий ЖСК принимаются на общем собрании. Инициативной группой лиц назначается конкретная дата совместного собрания, на котором будут обсуждаться основные нюансы и детали строительства, а также управления.

О том, как правильно вести протокол собрания ЖСК, читайте тут.

Учредители отправляют денежные средства на специально созданный счёт, из которого осуществляется строительство, а также содержание постройки и близлежащей территории.

Учредители ЖСК вправе контролировать расходы, в любое время могут ознакомиться с отчетностью. Также, члены собрания обладают возможностью самостоятельно назначать даты собрания, голосовать, вносить какие-то свои поправки в деятельность организации. Тем самым можно избежать рисков с ЖСК.

После того, как строительная процедура закончена, ЖСК преобразовывается из строительной компании в управляющую. Она уполномочена поддерживать жилое помещение, а также иные постройки и территорию в надлежащем состоянии и виде, при этом учитывая мнение всех учредителей.

На тот же расчетный счет учредителей собственники теперь уже перечисляют денежные средства, которые призваны гасить счета по коммунальным услугам. Такое сотрудничество позволяет собственникам забыть о процедуре выборов управляющей компании по факту сдачи постройки собственникам.

Теперь вам известно доподлинно, что такое ЖСК и как оно работает.

Какие виды ЖСК существуют?

Существуют несколько видов организаций, которые относятся к жилищно-строительным кооперативам.

На практике, выделяют только два, самых распространенных из них.

Первый – это жилищно-строительный кооператив, а второй – жилищно-накопительный.

Если вы могли ознакомиться с информацией о жилищно-строительном кооперативе в пунктах выше, то с последним вы наверняка ещё не знакомы.

Данный термин имеет аббревиатуру ЖНК, и представляет собой сформированную гражданами организацию, которая имеет некоммерческий характер, в точности как жск.

Действуют данные организации на основании устава. Формируется денежный пласт, который учредители могут потратить на покупку жилья. Все действия организации регулируются принятым уставом.

Основное различие между этими организациями состоит в том, что при жилищно-строительном кооперативе жилье строится, а при накопительном – формируется сумма для покупки. В дальнейшем же, после решения жилищного вопроса о реорганизации продолжают действовать в рамках управляющей компании.

Отличие от других форм правления

В ЖСК присутствует основная стадия, которая отличает ее от управляющих компаний. Это стадия строительства, которая осуществляется собственными силами учредителей.

А если речь идет о жилищном кооперативе, то здесь учредители решают только финансовые вопросы, и не затрагивают процедуру строительства. Это и есть основное отличие.

Следующим отличием является тот факт, что ЖСК, после осуществления строительства становится управляющей компанией.

При жилищном кооперативе, функции управляющей компании организация выполняет изначально.

Если лица при жилищно-строительном кооперативе не хотят видеть данную организацию в качестве управляющей компании, они могут выбрать еще одну компанию, которая будет решать коммунальные вопросы. Это один из плюсов ЖСК

Назвать минусы ЖСК представляется трудным.

Подробнее о разных формах управления жилищным хозяйством читайте здесь.

Каковы права и обязанности кооператива?

В рамках обсуждения понятия ЖСК необходимо уделить особое внимание правам и обязанностям ее членов.

Права ЖСК — это перечень действий и полномочий, которые по закону его персонал может исполнять.

  1. Так, к правам членов ЖСК относят возможность отдавать свой голос на общем собрании, которое проводит кооператив, и быть услышанным. Собрание является коллегиальным органом, и решения, принятые на нём в результате голосования являются обязательными к исполнению.
  2. Члены ЖСК имеют особое право на избрание в члены правления, при соблюдении определенных регламентные процедуры. Члены правления ЖСК, а также участники данной организации имеют право на пай для кооператива.
  3. Существуют права на предоставление жилого помещения по факту окончание строительства тем лицам, которые осуществляли внесение паевого взноса.
  4. Уставом прописано право на получение доходов от деятельности, которая связана с предпринимательской, осуществляется кооперативом в соответствии с уставом и законными актами.
  5. Имеется право на предоставление жилого помещения в доме в соответствии с размером того пая, который внес конкретно взятый гражданин.

Теперь, когда вы ознакомились с основными правами членов, необходимо перейти к обсуждению обязанностям, так как их тоже предостаточно.

  • В течение определенного срока, равного трем месяцам необходимо показать все образовавшиеся убытки, после утверждения ежегодного баланса. Это требование содержится в Гражданском кодексе статье 116.
  • Также, все члены данной организации должны нести субсидиарную ответственность по обязательствам, которые несет кооператив. Подобное требование также содержится в статье 116 Гражданского кодекса.
  • Участники кооператива должны соблюдать требования и правила всех нормативно-правовых актов, на которых основана их деятельность. К ним относят устав, локальные нормативно-правовые акты, и федеральные акты.
  • Если кооперативом по каким-либо причинам было принято решение о том, чтобы исключить лицо из членства, то данный гражданин вместе с семьей должен покинуть помещение в течение оговоренного срока, как правило, в течение двух месяцев.

Также, уставом и локальными нормативно-правовыми актами могут быть предусмотрены и другие обязанности.

Однако, все они не должны противоречить закону.

Надеемся, что это статья стала доступным объяснением для вас и что проблем с ЖСК возникнет.

Теперь вы знаете, что это такое — жилищно-строительный кооператив и нужен ли ЖСК вообще?

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Кооперативы по-новому: что такое ЖСК с господдержкой

«РБК-Недвижимость» разбирается в тонкостях нового закона о жилищно-строительных кооперативах (ЖСК). Поправки призваны упростить механизмы создания кооперативов с господдержкой и в разы увеличить количество граждан, которые смогут построить себе жилье.

С 1 сентября 2016 года в России вступили в силу изменения в Федеральный закон № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Поправки призваны упростить механизмы создания и деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) с государственной поддержкой. Такие кооперативы являются добровольными объединениями граждан, создаваемыми для строительства жилья.

В настоящее время в России, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), пресс-служба которого предоставила «РБК-Недвижимости» информационные справки о новом законе, около 10 тыс. человек зарегистрировано в подобных кооперативах. Закон позволит существенно увеличить количество потенциальных пайщиков ЖСК, следует из материалов агентства.

Жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в соответствии с законом № 161-ФЗ, существенным образом отличаются от тех, которые ранее организовывались некоторыми застройщиками, рассказали «РБК-Недвижимости» в АИЖК. По оценке экспертов агентства, строительство жилья обойдется пайщикам кооперативов в среднем на 30% дешевле рыночной стоимости за счет предоставления АИЖК бесплатных земельных участков, отсутствия маржи застройщика и снижения расходов подрядчика (на обслуживание кредитов, маркетинг и прочее). В ЖСК с господдержкой исключаются риски возникновения обманутых дольщиков, поскольку реестр пайщиков ведет сам кооператив под контролем компаний-работодателей членов кооператива, а также органов власти, пояснили в агентстве. ЖСК, созданные по новой схеме, самостоятельно контролируют расходование средств, выбор проектных организаций и подрядчиков. Также в законодательстве установлен запрет на добровольную ликвидацию кооператива до даты передачи жилых помещений в собственность всех его членов.

Жилищные кооперативы в СССР

Первые жилищные кооперативы появились Советском Союзе в 1921 году, после нэпа. К 1937-му такие объединения прекратили свое существование. Одним из первых примеров подобных кооперативов является знаменитый поселок «Сокол» в районе одноименной станции метро в Москве. Его строительство начали пайщики в 1923 году, достроили поселок к 1930.

Читать еще:  Транспортное средство с включенным маячком

Кооперативы вновь возродили в 1958 году постановлением Совмина. Тогда этого требовал острый дефицит жилья, который возник из-за резкого роста городского населения. На строительство привлекались средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет. Однако большинству населения это все равно было не по карману. К тому же на вступление в советские кооперативы также была очередь, при этом пайщики теряли право на получение бесплатного жилья от государства. Поэтому доля ЖСК в общем объеме строительства жилья СССР не превышала 10%.

Что изменится в ЖСК с господдержкой

Одно из главных нововведений — упрощение процедуры передачи земельного участка кооперативу (отменено условие о передаче земельного участка после уплаты 20% паевых взносов), а также исключение риска появления обманутых дольщиков. Данные поправки, по оценке АИЖК, позволят строить доступное жилье на землях, переданных агентством в безвозмездное пользование кооперативам, что улучшит жилищные условия россиян соответствующих категорий.

Помимо изменений в № 161-ФЗ, подготовлены поправки в Жилищный кодекс РФ, которые дают возможность членам кооперативов с господдержкой привлекать кредитные средства на оплату паевого взноса под залога пая (по аналогии с ипотекой под залог договоров долевого участия — ДДУ).

Основные изменения в закон № 161-ФЗ, регулирующий деятельность ЖСК с господдержкой
в редакции, действующей до 01.09.2016в редакции, действующей с 01.09.2016
Отсутствие права на приобретение жилого помещения или земельного участка за гражданами, вступившими в ЖСК и впоследствии переставшими относиться к соответствующим категориямСохранение права на приобретение жилого помещения или земельного участка за гражданами, вступившими в ЖСК и впоследствии переставшими относиться к соответствующим категориям
Наличие условия о передаче земельного участка после внесения 20% паевых взносовОтмена условия о передаче земельного участка после внесения 20% паевых взносов
Соответствие строящегося жилья критериям отнесения к экономическому классуОтсутствие требования соответствия строящегося жилья критериям отнесения к экономическому классу
Направление ЖСК ходатайства о приеме в ЖСК новых членов и дальнейшее рассмотрение АИЖКУведомительный характер направления в АИЖК информации о приеме в ЖСК новых членов

Также планируются новые поправки в постановления Правительства РФ, которые расширят круг участников в ЖСК с господдержкой:

  • включение молодых специалистов в возрасте до 35 лет (в том числе одиноко проживающих граждан) во все категории, при этом к категории молодого специалиста может относиться один из членов семьи;
  • исключение ограничения по наличию ребенка в молодой семье;
  • исключение ограничения в нуждаемости и наличии земельного участка;
  • снижение ограничения по стажу работы до одного года;
  • исключение ограничения для работников, являющихся административно-техническим и обслуживающим персоналом;
  • возможность вступления в ЖСК сотрудников предприятий и организаций с государственным участием (в которых доля государства 50% и более);
  • введение процедуры подтверждения и проверки платежеспособности потенциальных членов перед приемом в ЖСК.
Кто может стать пайщиком

Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие.

При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. По экспертным оценкам АИЖК, вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.

Как организовать ЖСК

Решение об организации ЖСК принимается собранием учредителей, на котором также утверждается устав ЖСК, соответствующий установленной типовой форме. В уставе определяется порядок формирования имущества кооператива, приема в члены кооператива и исключение из кооператива, порядок проведения общих собраний кооператива, компетенция правления, председателя, ревизионной комиссии, порядок выплаты стоимости паев в случае выхода из состава кооператива.

Количество членов ЖСК должно составлять не менее пяти, но не более чем количество квартир в строящемся доме / индивидуальных жилых домов.

В рамках оказываемой поддержки АИЖК осуществляет передачу в безвозмездное пользование ЖСК земельных участков, находящихся в федеральной или муниципальной собственности, для строительства на таких участках многоквартирных домов, домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства и инженерной инфраструктуры.

Также ЖСК могут быть безвозмездно переданы архитектурные проекты и документация на объекты жилищного строительства. Такие документы может выдать Минстрой России, власти субъектов РФ и местные муниципалитеты на основании письменного запроса кооператива.

Следует отметить, что АИЖК в целях предоставления жилищно-строительным кооперативам вовлекает в оборот земельные участки из федеральной собственности, в том числе находящиеся в пользовании у государственных органов власти и учреждений. При этом возможности АИЖК по предоставлению земельных участков под строительство напрямую зависят от активного содействия правообладателей федеральных земельных участков в процессе их вовлечения.

Что такое жилищно строительный кооператив, его плюсы и минусы

Сейчас, когда долевое строительство заполоняет рынок недвижимости, новостройки растут как грибы и появляется все больше обманутых дольщиков, самое время разобраться, что такое ЖСК и как оно работает.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (804) 333-20-57

Это быстро и бесплатно !

Что представляет из себя ЖСК

В последнее время различные жилищные кооперативы набирают все большую популярность среди покупателей квартир в новостройках.

Справка. На территории РФ разрешена деятельность ЖК трех типов: ЖК, ЖНК и ЖСК.

Среди таких кооперативов особняком стоит ЖСК (аббревиатура «ЖСК» расшифровывается как «Жилищно-строительный кооператив»). Многие специалисты утверждают, что членство в ЖСК станет реальной альтернативой ипотечному кредиту, поэтому встает вопрос, как это работает, какие выделяют плюсы и минусы и существуют ли риски.

Разберемся, что это такое — жилищно-строительный кооператив. ЖСК — некое объединение людей или организаций для строительства жилья и последующего управления им. Члены этого объединения принимают финансовое участие в строительстве жилья, его реконструкции и дальнейшем содержании. Любой человек, желающий улучшить свои жилищные условия и организовать такой кооператив, получает возможность стать его учредителем. Минимальный возраст участников кооператива — 16 лет.

Важно! В ЖСК должно состоять не менее пяти человек, но не более того количества, которое соответствует количеству жилых помещений.

Главный документ, который дает возможность разобраться в вопросе о ЖСК, — это ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Документ прописывает порядок организации кооператива, права и обязанности его членов, или по-другому, пайщиков.

Устав ЖСК

Любой ЖСК обязан иметь устав, который бы включал в себя всю важную информацию. Закон предъявляет целый перечень требований к жилищно-строительным кооперативам. Все эти требования обязательно прописываются в уставе организации. Вот перечень информации, которая должна быть представлена в уставе:

  • наличие наименования ЖСК;
  • место регистрации кооператива;
  • цели деятельности и задачи кооператива;
  • порядок вступления и порядок выхода из ЖСК;
  • порядок внесения взносов, размер будущих выплат и т. д.

Как работают жилищно-строительные кооперативы

Если говорить кратко, то заинтересованный застройщик сам создает кооператив и инвестирует в него средства. Задача кооператива — привлечь как можно больше пайщиков, а вместе с ними и средств. В таком случае обязанности застройщика — построить дом и передать его в управление кооперативу. После декабря 2011 года условия немного изменились, и теперь ЖСК сам выступает в роли застройщика, т. е. самостоятельно покупает землю и начинает строительство.

Плюсы и минусы ЖСК

Плюсы и минусы участия в жилищно-строительных кооперативах — спорный вопрос, на который специалисты так и не могут дать однозначного ответа. Порой бывает, что одна и та же ситуация с разных точек зрения оценивается как положительно для пайщика, так и отрицательно. Но теперь, когда уже мы знаем, как расшифровывается ЖСК и как эта система работает, настало время разобраться в положительных и отрицательных сторонах.

Плюсы:

  • как правило, ЖСК дают рассрочку, что позволяет не брать ипотечный кредит и выкупить квартиру целиком буквально за 2—3 года;
  • в сравнении с ЖСК застройщик при долевом участии несет гораздо больше расходов на различные компенсационные фонды или счета, поэтому ценник на жилье, построенное по программе долевого строительства, значительно превышает ценник кооперативного жилья;
  • как член ЖСК вы имеете полное право участвовать в судьбе своих квадратных метров, и никакие важные вопросы не пройдут мимо вас, также вы имеете доступ ко всей информации о деятельности кооператива;
  • взносы, которые вы совершаете будучи пайщиком, не облагаются налогом;
  • в случае банкротства застройщика ЖСК может самостоятельно достроить дом.

Минусы:

  • в случае нехватки финансов вы не сможете обратиться к ипотечному кредитованию, поскольку ипотека с государственной поддержкой выдается только на основании ДДУ (договор долевого участия);
  • несмотря на небольшой первый взнос, впоследствии члены ЖСК должны не только платить за строительство своей квартиры, но и оплачивать понесенные убытки в результате неправильных действий генподрядчика или инфляции;
  • из предыдущего пункта следует, что изначальная привлекательно низкая цена на жилье не фиксируема и, скорее всего, ощутимо возрастет к концу строительства;
  • подобная схема не обеспечивает связь между пайщиками и застройщиком, уставом прописаны лишь отношения членов кооператива с самим кооперативом;
  • поскольку сам ЖСК является заказчиком работ, то малейшие промахи при возведении дома повлекут за собой большие убытки для всех пайщиков;
  • ответственность за лестничные клетки, лифты, трубы, крыши, стены и прочие слагаемые полноценного дома лежит целиком и полностью на членах кооператива, т. е. протечку крыши пайщики обязаны устранять сами;
  • право собственности на жилье вы получите только в том случае, если целиком выплатите его стоимость;
  • как правило, в жилищно-строительных кооперативах нет четких сроков строительства, поэтому ваш дом может строиться один год, а может пять лет;
  • вы не сможете самостоятельно продать свое место в кооперативе, на продажу пая должны дать согласие все члены кооператива;
  • так как государство не регистрирует договор паенакопления, существует действительная угроза махинаций, «серых» схем и двойных продаж.

В целом получается, что минусов у жилищно-строительных кооперативов больше, чем плюсов. Но в каждой индивидуальной ситуации все может быть по-своему.

Порядок покупки квартиры в ЖСК

Покупка квартиры при жилищно-строительном кооперативе — законная и простая схема. Для начала вам нужно вступить в кооператив или создать свой собственный. Как уже было отмечено выше, в кооперативе должно быть не менее пяти человек. Добросовестно выплачивая все взносы, вы увеличиваете свой шанс получить квартиру в собственность сразу после сдачи объекта.

Однако важно помнить, что жилье перейдет в вашу собственность только в случае полной выплаты его стоимости. Это значит, что вы можете в нем жить, однако продать, подарить, завещать вы эти квадратные метры не можете. Основанием для заселения в новую квартиру станет не ваша идеальная история выплат, а общее мнение всех членов ЖСК.

Возможные риски

Все возможные риски тесно связаны с минусами кооперативов. Во-первых, несмотря на обязательное наличие устава, он все равно не в полной мере защищает права пайщиков.

Во-вторых, схема продажи квартир не достаточно регламентирована законодательством, из-за чего на практике появляются спорные моменты и белые пятна.

Кроме того, в процессе постройки дома пайщики могут потерять сумму, превышающую смету, в случае потерь, неустоек, инфляции или ошибок на стадии макета. Это случается из-за того, что закон не запрещает ЖСК взимать со своих членов больше установленной суммы. Более того, для ЖСК нет понятия фиксированной стоимости жилья.

Также риск состоит в том, что банк не одобрит ипотеку, если ваши финансы истощились. В таком случае вы рискуете быть исключенным из кооператива без права на получение жилья.

Ну и наконец, в случае банкротства застройщика или генподрядчика все дальнейшие расходы по строительству лягут на плечи пайщиков. Таким образом, члены жилищно-строительных кооперативов менее защищены, чем покупатели по ДДУ.

Подведем итоги

Итак, мы пришли к некоторым выводам. Во-первых, вопрос о преимуществе ЖСК перед долевым строительством — вопрос спорный и неоднозначный. Во-вторых, как оказалось, минусов гораздо больше, чем плюсов. На наш взгляд, выявленные минусы по своим последствиям являются серьезнее, чем выявленные плюсы. И, наконец, риски при покупке кооперативного жилья действительно высоки, хотя бы потому, что отсутствует даже минимальная гос. поддержка.

Однако не забываем о том, что каждый отдельный случай требует детальной проработки: что за кооператив, что прописано в его уставе, какие гарантии он может дать и т. д. В любом случае покупка недвижимости всегда риск, и иногда этот риск может быть оправданным.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector