Chelnyurinform.ru

Челны Информ
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием

Изменение вида разрешенного использования земли

Имеется участок в границе населенного пункта с разрешенным видом использования (по данным росреестра) — для сельхозпроизводства. Согласно генеральному плану данный участок находится в жилой зоне (Ж1). Как изменить вид разрешенного использования на индивидуальное строительство? Требуется ли для этого проводить публичные слушания?

В соответствии с ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования (ВРИ) земельных участков выбираются правообладателем самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Территориальная зона Ж1, как правило, правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования в качестве основного ВРИ устанавливает индивидуальное жилищное строительство.

ПЗЗ, как правило, размещены в электронном виде на сайте муниципалитета. Если вы уверены, что ваш участок находится в территориальной зоне Ж1 и ПЗЗ (градрегламентом территориальной зоны Ж1) в ней предусмотрено индивидуальное жилищное строительство, то вам необходимо обратиться в территориальное подразделение Росреестра или в МФЦ с заявлением об изменении ВРИ. Если не уверены, обратитесь в отдел строительства и архитектуры муниципалитета, специалисты по специальной программе (обычно — МАПинфо) посмотрят принадлежность ЗУ к терзоне.

При подаче заявления указывайте тот жилищный ВРИ, который прописан в ПЗЗ муниципалитета, действующем на дату подачи заявления. Не все органы местного самоуправления привели свои ПЗЗ (градрегламенты территориальных зон) в соответствие с приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 и в настоящее время меняют ПЗЗ.

Если есть другие собственники указанного участка, то для изменения ВРИ потребуется их согласие.

Если вы арендатор участка, то без согласия правообладателя ЗУ вы не сможете изменить ВРИ в двух случаях:

1) участок предоставлен по договору под конкретный ВРИ;

Мой загородный дом

блог о жизни за городом с детьми, поделки своими руками, юридические вопросы

Категории земли и виды разрешенного использования участков для строительства частного дома

Это третья версия данной статьи. Первая была написана в 2015 году, после чего в земельном законодательстве произошли серьезные изменения. Например, в Земельный кодекс было внесено порядка 15 поправок разной степени важности. Я было описала их в двух словах в комментариях, но потом решила, что пришло время статью отредактировать. Сразу оговорюсь, что эта редакция написана в январе 2017 года. Если вы читаете ее в 2019 или позже, скорее всего, законы опять изменились, и вам стоит обратиться к первоисточникам, т.е к действующему законодательству.
Земельные отношения в РФ регулируются Земельным кодексом. Помимо прочего, в нем описан состав земель в Российской Федерации (статья 7). Еще один важный для рассматриваемого вопроса документ – “Классификатор видов разрешенного использования участков” (по ссылке – редакция от 30.09.2015 г.). И последний закон, с которым следует ознакомиться, приступая к строительству дома на садовом или дачном участке – Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 14.10.2014) “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”. В скором времени его, вероятно, ждут изменения. Об этом вы можете почитать в Примечании к данной статье.

В соответствии с данным Классификатором видов разрешенного использования участков индивидуальные жилые дома можно строить на участках с видом разрешенного использования (ВРИ):

  • Для индивидуального жилищного строительства
  • Для ведения личного подсобного хозяйства
  • Для ведения дачного хозяйства
  • Для ведения садоводства (условно: указано, что возможно размещение САДОВОГО дома, предназначенного для отдыха; определения САДОВОГО дома в законодательстве ПОКА нет – см. Примечание).

При этом, обратите внимание, категория земли (сельхозначения или земли населенных пунктов) для законного возведения дома значения не имеет. Проверять, разрешен ли данный ВРИ для данной категории, обязаны местные власти, эти самые ВРИ присваивающие. Нюанс есть в обеспечении инфраструктурой, которое гарантируется только для населенных пунктов. Что, опять же, вопрос неоднозначный: не до всех деревень государство у нас строит дороги и линии электропередач, но зато все граждане России имеют право учиться в ближайшей школе и бесплатно обслуживаться по ОМС в ближайшей поликлинике, даже если они прописаны в дачном поселке на землях с/х назначения. Немного про это я писала здесь.

Следующий логичный вопрос – как узнать, какой вид разрешенного использования у вашего конкретного участка. Это очень просто и очень сложно. Очень просто это должно было бы быть, если бы законодательство у нас менялось реже, а исполнялось быстрее. Тогда вы просто подали бы запрос в кадастровую палату (или даже заглянули бы в публичную кадастровую карту РФ) и получили бы кадастровую выписку, в которой и был бы указан этот самый вид разрешенного использования.

На практике все сложнее. Вид разрешенного использования присваивается в соответствии с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), которые разрабатывает местная администрация. В этих правилах описано зонирование территории сельского (или городского) поселения, и каждая зона имеет свой вид разрешенного использования.
Собственник участка может выбрать ЛЮБОЙ ВРИ, никого об этом не уведомляя. Например, участок, на котором мы живем, находится в зоне, которая описана в ПЗЗ нашего поселения вот так:
“Основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: – для ведения садоводства – для дачного строительства”
Т.е., в соответствии с Классификатором и ПЗЗ на нашем участке можно строить садовые и жилые дома.

В чем же проблема? Проблема в том, что, во-первых, далеко не все местные администрации разработали на конец 2016 года генпланы и ПЗЗ. Те, что разработали, не всегда сдали их в Росреестр для внесения в их базу данных. А те, что сданы, не всегда в базу внесены. Поэтому если вы сомневаетесь, можно пойти в местную администрацию и попросить у них эти самые ПЗЗ, посмотреть там вид разрешенного использования для вашего (или потенциально вашего) участка.

Если ПЗЗ нет, то вам остается руководствоваться, видимо, старыми данными, которые были прописаны в кадастре еще ДО всех изменений в законодательстве. И – Классификатором!

Да, кстати. Теперь свидетельства на собственность не выдают. И подтверждением ваших прав на недвижимость является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП).

Вот, в целом и все. До следующих изменений!

Примечание.

В законопроекте присутствует определение “садового дома” – сооружение сезонного или вспомогательного использования, предназначенное для отдыха и временного пребывания людей, для размещения которого не требуется разрешения на строительство, не имеющее подземных сооружений.

Нигде, насколько я знаю, не определено, насколько комфортным может быть дом для отдыха и сезонного использования. Т.е. никто не запретит вам построить хороший зимний дом. И также не определено, сколько дней в году человек может отдыхать. Т.е. если вы будете жить там большую часть года, тоже вас никто не выгонит. Ст.44: “Размеры зданий и сооружений …. определяются в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности”. Т.е. град. кодекс и что? Правильно! ПЗЗ! Как после этого принятия закона будет решаться вопрос с регистрацией в садовом доме по месту жительства мне неизвестно.

Но! В любом случае, на сегодняшний день в абсолютном большинстве ПЗЗ (и во всех, которые мне довелось увидеть), обычно вид разрешенного использования для подобных участков – «садоводство и дачное строительство». Т.е. если вы не хотите заморачиваться с получением разрешения на строительство, и вам не нужна «прописка», строите и регистрируете «садовый дом». Если для вас важна регистрация по месту жительства, и все-таки хочется, чтоб дом был оформлен как «жилой дом» – получаете разрешение на строительство и строите и регистрируете «жилой дом».

Все, что написано в этом Примечании – еще пока вилами на воде писано. Законопроект может десять раз измениться, а с ним – и масса других законов.

UPD. Закон принят. Почитать можно здесь. В основном вступает в силу с 1 января 2019 года. И в нем – ура! – написано, что на садовом участке можно строить ЖИЛОЙ дом.

Все, что нужно знать об основных видах разрешенного использования земельных участков

Вид разрешённого использования земельного участка – это важная характеристика земельного надела в правовом плане, основной параметр, который определяет способы использования земли и объектов капитального строительства.

Градостроительный кодекс Российской Федерации разделяет все ВРИ на 3 следующих типа: основные, вспомогательные, условно разрешённые. Рассмотрим первый тип в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что это и в чем отличия?

Основной ВРИ земельного участка предполагает непосредственное назначение территории в соответствии с его локализацией и территориальной зоной. В отличие от других типов, основной устанавливается самим владельцем участка, для него не требуется каких-либо дополнительных публичных процедур и согласований.

Типы и порядок присвоения

Существует 12 основных типов земельных участков, в соответствии с которыми земля может использоваться для:

  1. сельского хозяйства;
  2. жилищного строительства;
  3. размещения объектов капитального строительства с целью их общественного использования;
  4. предпринимательской деятельности;
  5. обустройства территорий для отдыха, рекреации, занятий спортом;
  6. производственной деятельности;
  7. организации транспортного сообщения;
  8. обеспечения безопасности и обороны;
  9. охраны и изучения природы;
  10. деятельности, связанной с использованием лесных ресурсов;
  11. водных объектов;
  12. общего использования территории и специальных видов деятельности.

В свою очередь, каждый из видов делится на подвиды.

ВРИ того или иного участка земли присваивается уполномоченными органами исполнительной власти в соответствии с Земельным Кодексом РФ. Если надел принадлежит частному лицу либо находится во власти муниципалитета, то этим занимаются муниципальные органы. Для участков сельхозназначения, а также для земель в ведении субъектов федерации виды присваивают органы федеральных субъектов.

Если же земля находится в федеральной государственной собственности, в таком случае вид землепользования определяет правительство России.

Больше нюансов о том, кем и как устанавливается ВРИ, читайте в нашей статье.

Где указываются и где их можно посмотреть?

ВРИ на конкретный участок можно посмотреть в его кадастровых либо правоустанавливающих документах,кроме определенных исключений. В случае расположения надела на территории, для которой утверждены правила застройки и землепользования ст. 30 Градостроительного кодекса, эту информацию можно узнать из градостроительного регламента.

Классификатор ВРИ

Данный классификатор вступил в силу с ноября 2015 года. Он представляет собой единый стандарт видов разрешённого пользования земельных наделов. Они определяются путём уточнения наименований и разделения на группы и подгруппы с присвоением определённого кода. Привязка к категориям отсутствует.

Всего классификатор содержит около сотни наименований, которые разделены на 12 групп. Для каждой производится детальная расшифровка и пояснения.

Основания и порядок смены ВРИ

Для смены основного вида использования на другой следует руководствоваться:

  • местными муниципальными правилами землепользования и застройки;
  • градостроительным зонированием;
  • градостроительным регламентом;
  • классификатором.

Проанализировав данные документы, можно уточнить возможность изменения.

Следует учесть, что для некоторых территорий смена ВРИ запрещена. К ним относятся:

  1. сельскохозяйственные угодья в составе земель для сельхозназначения;
  2. зоны особо охраняемых природных территорий;
  3. лесного фонда;
  4. высадки зелёных насаждений общего пользования;
  5. земли запаса;
  6. территории размещения объектов культурного и исторического наследия.

Изменять вид допускается только в рамках возможных видов использования, установленных для конкретной зоны. Если вид не установлен разрешенным для определенной территории градостроительным регламентом, то смена в таком случае невозможна (подробнее об изменении вида разрешенного использования ЗУ можно узнать тут).

Изменение происходит на основании разрешения от местных властей. Для этого необходимо обратиться в местную администрацию с заявлением и следующим пакетом документов:

  • удостоверение личности заявителя;
  • правоустанавливающие документы;
  • план участка, определяющий его местоположение и границы;
  • формы КВ-1, КВ-2, КВ-3 из кадастра недвижимости;
  • документы на постройки, если таковые имеются;
  • проект планировки территории.

Срок рассмотрения составляет примерно месяц. В некоторых случаях такой срок может быть изменен (например, при подаче неполного пакета документов).

Далее следует обратиться в Росреестр (лично либо в электронном виде) и подать такие бумаги:

  • заявление;
  • удостоверение личности;
  • решение главы администрации, которое подтверждает право изменение ВРИ;
  • документ, подтверждающий право собственности на землю;
  • кадастровый паспорт;
  • межевой план.

На основании этого выдаётся кадастровая выписка, содержащая информацию о новом ВРИ. В ГКН сведения вносятся в течение 45 рабочих дней.

расчетная ставка умножается на удвоенную разницу между старой и новой кадастровой стоимостью.

Расчетная ставка указывается в специальных постановлениях муниципальных властей. Старая плата указана в кадастровом паспорте, а новая стоимость рассчитывается в кадастровой палате. Если старая кадастровая стоимость больше новой, то сумму оплаты устанавливают равной 10 % от новой (в случае каждого последующего изменения — 20%) .

Плата не взимается, если участки находятся в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, в Российской Федерации существует единая классификация основных видов разрешенного использования земли, которая подразделяет их на 12 групп. Основной вид устанавливается самостоятельно собственником участка без каких-либо дополнительных процедур.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Письмо Росреестра от 26.06.2020 N 13-5600-АБ/20 «О внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о виде разрешенного использования земельного участка»

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

Читать еще:  Что нужно для оформления дачи

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

от 26 июня 2020 г. N 13-5600-АБ/20

В ЕДИНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ СВЕДЕНИЙ

О ВИДЕ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Вопрос: Просим представить позицию по вопросам, связанным с внесением в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о виде или видах разрешенного использования земельных участков, сообщает.

Ответ: В соответствии с Положением о Росреестре, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457 (далее — Положение N 457), Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим в том числе выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно Положению N 457 Росреестр не наделен полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем по изложенным в обращении вопросам полагаем возможным отметить следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 36, частью 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) правообладатель земельного участка вправе выбрать любой вид разрешенного использования земельного участка из числа основных или вспомогательных видов, установленных градостроительным регламентом, что не предполагает необходимости издания каких-либо актов со стороны органов государственной власти или органов местного самоуправления (пункт 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 года). В то же время в соответствии со статьей 39 ГрК РФ заинтересованное лицо вправе получить разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка в порядке, предусмотренном данной статьей, что, в свою очередь, предусматривает необходимость принятия органом государственной власти или органом местного самоуправления отдельного решения.

Таким образом, законодательством о градостроительной деятельности различаются процедуры выбора вида разрешенного использования правообладателем земельного участка и предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка заинтересованному лицу.

В этой связи Росреестром не поддерживается позиция о необходимости при принятии решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка одновременного принятия решения об установлении (определении, изменении) вида разрешенного использования земельного участка, поскольку такой подход не следует из законодательства Российской Федерации. Кроме того, ГрК РФ не предусматривается, что при получении заинтересованным лицом разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка такой вид разрешенного использования должен стать основным или дополнительным и заменить собой иные виды разрешенного использования, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. Также следует учитывать, что возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка на основании отдельного решения главы местной администрации была предусмотрена в переходный период применения законодательства о градостроительной деятельности (статья 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»).

На основании вышеизложенного, по мнению Росреестра, при поступлении от уполномоченного органа решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка ранее установленный в отношении такого земельного участка основной вид разрешенного использования должен сохраняться и продолжать оставаться актуальным наряду с возможностью использования земельного участка в соответствии с условно разрешенным видом разрешенного использования.

Пунктом 4 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ), пунктом 22 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. N 943 (далее — Порядок ведения ЕГРН), установлено, что в сведениях ЕГРН о земельном участке указываются в том числе вид или виды разрешенного использования земельного участка путем указания:

установленного вида разрешенного использования — на основании соответствующего акта уполномоченного органа с указанием в том числе реквизитов такого акта об установлении вида разрешенного использования;

вида разрешенного использования земельного участка из числа видов разрешенного использования, предусмотренных градостроительным регламентом, и сведений о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок (с указанием реестрового номера границы территориальной зоны, сведения о которой внесены в ЕГРН, посредством указания которого в том числе обеспечивается взаимосвязь записей раздела ЕГРН на земельный участок с записями реестра границ, или реквизитов решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об утверждении правил землепользования и застройки или о внесении изменений в них, если в реестре границ отсутствует запись о соответствующей зоне).

Согласно части 4 статьи 8, статьи 13, пункта 2 части 1 статьи 32 Закона N 218-ФЗ, сведения о виде разрешенного использования земельных участков, могут быть внесены в ЕГРН на основании соответствующего решения (акта), принятого уполномоченным органом государственной власти (органом местного самоуправления), направленного в орган регистрации прав в порядке межведомственного информационного взаимодействия в соответствии с требованиями статьи 32 Закона N 218-ФЗ и Правил предоставления документов, направляемых или предоставляемых в соответствии с частями 1, 3 — 13, 15 статьи 32 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в федеральный орган исполнительной власти (его территориальные органы), уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2015 г. N 1532 (далее — Правила).

Согласно пункту 8 Правил в случае установления или изменения вида разрешенного использования земельного участка орган местного самоуправления (органы государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) направляет в орган регистрации прав документ, воспроизводящий сведения, содержащиеся в:

решении о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования (с указанием кадастрового номера земельного участка и условно разрешенного вида использования);

решении об определении (изменении) вида разрешенного использования (с указанием кадастрового номера земельного участка и вида разрешенного использования).

В этой связи представляется, что с учетом пункта 12 Порядка ведения ЕГРН записи об основном виде разрешенного использования земельного участка не должен присваиваться статус «погашенная» в случае поступления от уполномоченного органа решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и при этом сведения о виде разрешенного использования должны быть дополнены новыми сведениями, содержащимися в решении о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

Категории земель

Статья посвящена категориям земель, определенным Земельным кодексом РФ. Рассматриваются правовой статус и виды разрешенного использования

Понятие «категория земель»

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ, принятого 25 октября 2001 г. №136-ФЗ (далее – ЗК РФ) все земли в России по своему целевому назначению делятся на 7 категорий:

  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли населенных пунктов;
  • земли для нужд:
    • промышленности;
    • транспорта;
    • энергетики;
    • связи и телевидения;
    • обороны и космической деятельности;
    • а также иного специального назначения;
  • земли особо охраняемых объектов и территорий;
  • земли водного фонда;
  • земли лесного фонда;
  • земли запаса.

Пункт 2 указанной статьи ЗК РФ «Состав земель в РФ» закрепляет, что все земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного вида использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральними законами.

Земли сельскохозяйственного назначения

В эту категорию входят земли, расположенные за пределами населенных пунктов и определенные для использования в нуждах сельского хозяйства.

В категории земель сельскохозяйственного назначения входят:

  • собственно сельскохозяйственные угодья – сенокосы, пашни, плодовые сады, пастбища и др.;
  • земли, отведенные под внутрихозяйственные дороги и коммуникации;
  • земли, отведенные для создания зон древесно-кустарниковой растительности в целях защиты от воздействия негативных природных и техногенных факторов;
  • земли, окружающие замкнутые водоемы;
  • земли, занятые зданиями и сооружениями, используемыми в целях хранения и переработки сельхозпродукции.

Земли сельскохозяйственных угодий имеют приоритетный статус и подлежат особой охране. Земли сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены для нужд промышленности или иных несельскохозяйственных нужд. В этом случае предоставляются земли, непригодные для сельскохозяйственного производства, либо земли сельхозугодий максимально худшего качества в соответствии с их кадастровой стоимостью.

Земли населенных пунктов

В эту категорию входят земли, расположенные в черте населенных пунктов (городов, сел, поселков и т.д.) и предназначенные для застройки или размещения инфраструктуры этих населенных пунктов. Целевое назначение земель этой категории определяется нахождением того или иного участка в той или иной территориальной зоне населенного пункта. Согласно ЗК РФ в населенных пунктах выделяют следующие территориальные зоны:

  • жилые;
  • производственные;
  • общественно-деловые
  • рекреационные;
  • зоны инженерных и транспортных инфраструктур;
  • специального назначения;
  • иные.

Для каждой из этих зон существуют собственные регламенты, определяющие правовой режим и целевое использование расположенных в этих зонах земельных участков. Для всех участков, которые расположены в пределах одной территориальной зоны, действует единый регламент целевого использования. Этот регламент обязателен к выполнению всеми собственниками, арендаторами и пользователями земельных участков вне зависимости от формы собственности на эти участки.

В соответствии с ЗК РФ участки и расположенные на них объекты при несоответствии их параметров предельным значениям, прописанным в регламенте, или при несоответствии их профиля перечню разрешенных типов использования могут быть запрещены к использованию органами местного самоуправления.

Территориальные зоны, расположенные вне черты городов, но при этом составляющие с этим городом единую природную, социальную и хозяйственную инфраструктуру и не находящиеся в составе земель других населенных пунктов, считаются пригородными. В составе пригородных земель различают;

  • зоны сельскохозяйственного назначения;
  • зоны отдыха населения;
  • зоны развития города.

Земли промышленного и специального наначения

В эту категорию входят земли, используемые для нужд различных отраслей промышленности, энергетики, транспорта и коммуникаций, а также иного специального назначения. Важной особенностью этой категории земель становится то, что многие участки, имеющие данное целевое назначение, окружены охранными, санитарными и иными зонами с особыми условиями использования. Эти условия ограничивают права всех землепользователей вне зависимости от формы собственности.

Земли особо охраняемых объектов и территорий

В эту категорию входят земли, имеющие особое научное, природоохранное, историко-культурное, оздоровительное или иное назначение. Эти земли частично или целиком изъяты из хозяйственного оборота. К землям этого типа относят, например, земли заповедников.

Земли водного и лесного фондов, а также земли запаса

В эту категорию входят земли для ведения лесного хозяйства, земли, на которых расположены водные объекты и водоохранные зоны. А также земли государственной или муниципальной собственности, которые в настоящий момент никак не использованы – это земли запаса. Предоставление земель запаса физическим или юридическим лицам возможно только после перевода этих земель в другую категорию.

Категории и виды разрешенного использования земли

Основная юридическая характеристика участков – деление на категории и виды разрешенного использования земли. Необходимо учитывать особенности территорий и применять их целесообразно. Деление на категории земель и виды разрешенного использования позволяет государству контролировать базовые ресурсы страны и минимизировать потери полезных свойств земельных участков.

Какие бывают категории земель?

Состав земель на территории России регулирует ст. 7 Земельного Кодекса. Согласно законодательству, всего существует семь категорий земель:

  1. Земли, предназначенные для сельскохозяйственных нужд.
  2. Земли населенных пунктов.
  3. Земельные участки специального назначения (предназначенные для целей промышленности, транспорта, связи, обороны, безопасности и др.).
  4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.
  5. Земли лесного фонда.
  6. Земли водного фонда.
  7. Земли запаса (участки, неиспользуемые в данный момент, которые находятся в резерве страны).

Правовой режим отдельных категорий земель может предусматривать особые условия. Это необходимо для сохранения природных характеристик, присущих территории (например, участки национальных парков).

Каждая категория имеет несколько видов допустимого использования земельных участков. Что такое «разрешенное использование земли» читайте далее.

Виды разрешенного использования земельных участков

Разрешенное использование земельного участка – это уточняющая характеристика, показывающая назначение территории. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенному виду разрешенного использования.

Всего возможных видов разрешенного использования более 3000. Все они перечислены в классификаторе, который был установлен приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Использование земельного участка не по целевому назначению – основание для привлечения нарушителя к административной ответственности.

Штраф за использование земли не по назначению весьма существенный – до 1 % от кадастровой стоимости, но не менее 10 000 рублей. Штрафные санкции налагаются в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ.

Кроме того, если на участке, разрешенное использование которого – постройка жилого дома, собственник разместил торговую точку, ему придется не только выплатить штраф, но и снести нецелевое сооружение.

Перед приобретением земельного участка стоит уточнить вид разрешенного использования. Как правило, он прописывается в кадастровом паспорте.

В активном обороте участвуют, в основном, две категории земли – земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Несмотря на то, что участки лесного фонда тоже можно оформить в частную собственность, граждане пользуются этим редко.

Земли населенных пунктов: виды разрешенного использования

Земли населенных пунктов имеют четкую границу. Такие участки предназначены для проживания граждан и размещения необходимой инфраструктуры.

Вся земля населенных пунктов подразделяется на зоны. Они перечислены в ст. 85 ЗК РФ. Таких территориальных зон земель населенных пунктов девять:

  1. Жилые зоны.
  2. Общественно-деловые.
  3. Производственные.
  4. Инженерные и транспортные инфраструктуры.
  5. Рекреационные зоны.
  6. Участки сельскохозяйственного использования.
  7. Зоны специального назначения.
  8. Военные объекты.
  9. Иные земельные участки.
Читать еще:  Договор на сопровождение кассира с деньгами и документами

Каждая из зон имеет свои виды разрешенного использования. Для граждан интересны только жилые и сельскохозяйственные зоны, так как именно они могут быть переданы в собственность.

Земельные участки, расположенные в жилых зонах, имеют следующие виды разрешенного использования:

  • ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
  • ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
  • ДНП (дачная застройка).

Строительство возможно на каждом из таких участков. Однако есть существенные отличия.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (812) 603-71-55
(Санкт-Петербург)

8 (800) 302-33-75
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Земельные участки, предназначенные для ДНП и ЛПХ, подразумевают возможности застройки не зависимо от требуемых габаритов. Но тут есть весомый минус – на таких участках очень сложно прописаться.

Строения на землях ИЖС обслуживаются точно также, как и постройки городских поселений. Собственник вправе беспрепятственно здесь прописаться. Хоть и ограничений на габариты построек не предусмотрено, проект строительства необходимо будет согласовать с муниципалитетом. Минус участков ИЖС в повышенной налоговой ставке относительно земель ДНП.

Виды разрешенного использования сельскохозяйственных земель

Земли сельскохозяйственного назначения находятся за чертой поселений. Здесь могут размещаться сенокосы, пастбища, сады, пашни и постройки.

Целевое назначение земель сельскохозяйственного назначение для граждан может быть следующим:

  1. Личное хозяйство. Устанавливается с правом на строительство или без него.
  2. Дачное строительство. Здесь допускается постройка загородного жилого дома. В отличие от застройки на землях поселений проект строительства согласовывать не нужно.
  3. Садоводство, животноводство, растениеводство и т.д.

Существенный минус приобретения в собственность участков сельскохозяйственного назначения – практически полная невозможность прописаться в построенном жилом доме.

Виды использования земель для ИЖС, огорода и бизнеса по классификатору

Для целей индивидуальной застройки и ведения личного хозяйства подойдут участки, имеющие коды 2,0 – 2,7 в разделе 2 по классификатору. Эти цифры означают, что земля может использоваться в следующих целях:

  • постройка малоэтажных жилых домов (до 3-х этажей, не подразумевающих квартирного деления);
  • выращивание плодовых, ягодных, овощных и других сельскохозяйственных культур (садоводство и огородничество);
  • подсобная постройка (возведение сараев, гаражей и т.д.);
  • постройка садовых зданий;
  • ведение личного подсобного хозяйства и организация участка;
  • постройка временных передвижных сооружений с возможностью подключения к общим техническим сетям (вагончики, кемпинги и т.д.).

При планировании предпринимательской деятельности подойдет земельный участок, имеющий вид разрешенного использования, предусмотренный в разделе 4 классификатора (коды 4.0-4,9). Целевое назначение таких участков допускает размещение объектов капитального строительства, возводимых для торговли, транспортного обслуживания, отдыха, развлечений и т.д.

Какие еще виды разрешенного использования земель бывают?

Градостроительным кодексом устанавливается три варианта видов разрешенного использования земель. Согласно, ст. 37 ГрК РФ существуют:

  • основные виды разрешенного использования;
  • условно разрешенные виды использования земель;
  • вспомогательные виды.

Основные виды разрешенного использования земельных участков перечислены в классификаторе. Они не подлежат дополнительному согласованию с органами власти. Это значит, что собственник вправе распоряжаться участком по своему усмотрению в рамках закона и классификатора.

Классификатором невозможно предусмотреть все. Поэтому существуют условно разрешенные виды использования земельных участков. Это дает возможность расширить законные способы использования земли при необходимости. Перечень условно разрешенных видов устанавливается на местном уровне.

Чтобы установить на своем участке дополнительный вид допустимого использования, необходимо пройти процедуру согласования с муниципалитетом и Комиссией по землепользованию и застройке. Это может потребоваться, например, если вы на своем участке, предназначенном для ИЖС, запланируете возведение торговой точки для сбыта мелкорозничного товара.

Вспомогательные виды разрешенного использования применяются для уточнения существующего целевого назначения. Такое дополнение может потребоваться при желании собственника построить на своем участке забора, гаража или другого некрупного объекта.

Вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием

Помимо разделения на категории земли делятся по видам разрешенного использования. Вид разрешенного использования (ВРИ) – установленные градостроительными регламентами законодательно допустимые варианты использования земель.

Виды разрешенного использования определены в классификаторе, установленном Приказом Министерства экономического развития N 540 от 1 сентября 2014 г и насчитывают более 150 различный видов, но для личного пользования подходят только следующие:

– для ведения сельского хозяйства;

– для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках;

– земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС);

– для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в черте поселений;

! Именно вид разрешенного использования учитывается при определении кадастровой стоимости земельного участка и связанных с нею платежей (земельного налога, арендной платы, платы за снятие запрета на строительство и прочее).

Для частного строительства садовых и жилых домов используются земли первых двух категорий: земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.

— имеют следующие виды разрешенного использования, подходящие под строительство индивидуальных жилых домов:

ИЖС (под индивидуальное жилищное строительство);

ЛПХ (под личное подсобное хозяйство) – приусадебный участок;

► ведение садоводства

Участки ИЖС всегда располагаются в границах населенных пунктов и предназначены для строительства на этих землях капитальных домов с возможностью круглогодичного проживания.

Основное назначение земель для личного подсобного хозяйства – выращивание сельскохозяйственных культур и разведение скота. Однако, если участок расположен в границах населенного пункта, он считается приусадебным и на нем разрешается строить жилой дом и другие подсобные здания.

! Если земли под личное подсобное хозяйство расположены за пределами поселения, то эти земли считаются сельскохозяйственного назначения, участок считается полевым и использовать его можно только в сельскохозяйственных целях.

ВРИ ведение садоводства может относится к категории земель населенных пунктов и к землям сельскохозяйственного назначения, и на них разрешается возводить садовые и жилые дома.

Категории земель

Категории земель

Чтoбы эффeктивнo иcпoльзoвaть тeppитopии, кoнтpoлиpoвaть cocтoяниe и coxpaнять биocиcтeмы, вecь зeмeльный фoнд PФ пoдeлeн нa кaтeгopии и виды paзpeшeннoгo иcпoльзoвaния. O тoм, чтo тaкoe кaтeгopии и виды зeмeль , кaкиe бывaют виды нaзнaчeния зeмeльныx yчacткoв , пopядoк пepexoдa тeppитopий из oднoй кaтeгopии в дpyгyю и кaкoe нaкaзaниe пpeдycмoтpeнo зa иcпoльзoвaниe yчacтoк нe пo нaзнaчeнию paccкaжeм в cтaтьe.

Чтo тaкoe кaтeгopия зeмeльнoгo yчacткa

Кaтeгopии зeмeль — этo cиcтeмa клaccификaции вcex тeppитopий PФ, кoтopaя ocнoвaнa нa иx цeлeвoм нaзнaчeнии. B cвoю oчepeдь, цeлeвoe нaзнaчeниe — этo cиcтeмa xapaктepиcтик: экoлoгичecкиx, биoлoгичecкиx, гeoлoгичecкиx, кoтopыe oпpeдeляют цeль и cпocoб экcплyaтaции зeмли. Oбщee кoличecтвo кaтeгopий — 7 .

Paздeл нa кaтeгopии пoмoгaeт coxpaнить и зaщитить зeмли кaк пpиpoдный oбъeкт, пoэтoмy пpи клaccификaции yчитывaют фaктичecкoe cocтoяниe тeppитopии. Для кaждoй кaтeгopии нa зaкoнoдaтeльнoм ypoвнe ycтaнaвливaют peжим иcпoльзoвaния.

Нaпpимep, ecли нa yчacткe pacтeт лec, eгo oтнocят к зeмлям лecнoгo фoндa. Cooтвeтcтвeннo, в cилy пpиpoдныx xapaктepиcтик мecтнocти, иcпoльзoвaть этy тeppитopию для cтpoитeльcтвa зaвoдa или фaбpики нepaциoнaльнo. Пoд пpoмышлeнныe oбъeкты, oбычнo, выдeляют бeзжизнeнныe тeppитopии: пycтoши, кaмeниcтыe paвнины. Блaгoдapя этoмy, биocфepe нaнocитcя минимaльный вpeд. Пo этoй жe cиcтeмe oцeнки, пoд ceльcкoe xoзяйcтвo oтвoдят зeмли c плoдopoднoй пoчвoй, a oxpaнe пoдлeжaт тeppитopии c yникaльным, иcчeзaющим лaндшaфтoм и пpиpoдным миpoм.

Bцeлoм, кaтeгopия зeмeль — этo oпиcaниe cвoйcтв и пpaвoвoй peжим иcпoльзoвaния тeppитopий, coблюдeниe кoтopoгo кoнтpoлиpyeтcя нa зaкoнoдaтeльнoм ypoвнe.

Кaтeгopии зeмeль пo зeмeльнoмy кoдeкcy PФ

🏠 Teppитopии нaceлeнныx пyнктoв. Oтвeдeны для cтpoитeльcтвa жилыx дoмoв, oбъeктoв инфpacтpyктypы и пyтeй cooбщeния мeждy ними. Пpeднaзнaчeны для плaнoвoй зacтpoйки, cтpoитeльcтвa индивидyaльнoгo жилья и вeдeния пoдcoбнoгo xoзяйcтвa. Кpoмe жилыx oбъeктoв в cocтaв нaceлeннoгo пyнктa мoгyт вxoдит oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны, инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa.

🌾 Ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния. Teppитopии зa пpeдeлaми нaceлeнныx пyнктoв, кoтopыe иcпoльзyютcя для пpoизвoдcтвa ceльcкoxoзяйcтвeннoй пpoдyкции: выpaщивaния, xpaнeния c/x и кopмoвыx кyльтyp, coдepжaния и выпaca c/г живoтныx и птицы. К ним oтнocят вcпoмoгaтeльныe oбъeкты: дopoги и кoммyникaции в paмкax oднoгo xoзяйcтвa, вoдoeмы, кoтopыe иcпoльзyют для пoливa, элeвaтopы, coopyжeния для пepвичнoй пepepaбoтки c/x пpoдyкции, зaщитныe нacaждeния вoкpyг пoлeй.

3eмли пpoмышлeннocти и cпeциaльнoгo нaзнaчeния. Oтвeдeны для cтpoитeльcтвa и paбoты пpeдпpиятий пpoмышлeннoгo кoмплeкca: фaбpик, зaвoдoв, энepгocтaнций, тpaнcпopтa, cвязи, paдиo, тeлeвидeния, oбъeктoв кocмичecкoй пpoгpaммы и oбopoны. Cтeпeнь дoпycтимoгo зaгpязнeния тaкиx зeмeль и пopядoк выбpoca oтxoдoв пpeдпpиятий жecткo кoнтpoлиpyeтcя opгaнaми нaдзopa.

Ocoбo oxpaняeмыe пpиpoдныe тeppитopии. 3aпoвeдники, нaциoнaльныe пapки, зaкaзники. Нaxoдятcя в coбcтвeннocти Poccийcкoй Фeдepaции и peгиoнaльнoгo мyниципaлитeтa. Oтличaютcя ocoбыми пpиpoдными, эcтeтичecкими, иcтopикo-кyльтypными и нayчными xapaктepиcтикaми. Нa тeppитopии пpиpoдooxpaнныx oбъeктoв зaпpeщeны вce виды пpoизвoдcтвa. Cтpoитeльcтвo жилыx здaний дoпycкaeтcя c paзpeшeния кoнтpoлиpyющиx opгaнoв.

Лecнoгo фoндa . Учacтки, кoтopыe пoкpыты лecнoй pacтитeльнocтью, a тaкжe пpoceки, лecныe дopoги и зaбoлoчeнныe мecтнocти в чepтe лeca. Иcпoльзyютcя для вeдeтcя лecнoгo xoзяйcтвa, кoтopoe чaщe вceгo зaключaeтcя в лecoycтpoитeльнoм зoниpoвaнии.

3eмли лecнoгo фoндa зaнимaют нaибoльшyю чacть тeppитopии Poccии — oкoлo 65% или 1122,3 миллиoнoв гeктap. Для cpaвнeния, зeмли ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния, кoтopыe нaxoдятcя нa втopoм мecтe, зaнимaют чyть бoльшe 22% или 386,5 миллиoнoв гeктap. Oбщaя плoщaдь нaceлeнныx пyнктoв Poccии, включaя гopoдa, пoceлки и дepeвни, cocтaвляeт лишь 1,2% вcex зeмeль.

Boднoгo фoндa . Teppитopии, кoтopыe зaняты вoдными oбъeктaми, a тaкжe пpибpeжныe зoны вoдoeмoв. Cюдa oтнocят yчacтки пoд пpиpoдными и иcкyccтвeнными вoдoeмaми, лeдникaми, гидpoтexничecкими coopyжeниями и oбъeктaми вoднoгo xoзяйcтвa.

Гocyдapcтвeннoгo зaпaca . Bключeны yчacтки, кoтopыe нe oтнocятcя ни к oднoй из пepeчиcлeнныx кaтeгopий. 3eмeльный peзepв cтpaны.

Интepecнo! B мecтax тpaдициoннoгo пpoживaния кopeнныx мaлoчиcлeнныx нapoднocтeй, кoтopыe вxoдят в cocтaв Poccийcкoй Фeдepaции, мoгyт дeйcтвoвaть ocoбыe пpaвилa экcплyaтaции зeмeль. Taкaя вoзмoжнocть пpeдycмoтpeнa нa зaкoнoдaтeльнoм ypoвнe для coxpaнeния yклaдa жизни этничecкиx oбщин.

Чтoбы yзнaть, к кaкoй кaтeгopии oтнocитcя тoт или инoй yчacтoк, иcпoльзyйтe кaтaлoг нa caйтe Pocpeecтpa.

B кaкиx нopмaтивнo пpaвoвыx дoкyмeнтax yкaзывaeтcя кaтeгopия yчacткa

Гocyдapcтвeнный кaдacтp нeдвижимocти;

дoкyмeнты o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaв нa зeмeльныe нaдeлы;

aкты o пpeдocтaвлeнии зeмeльныx yчacткoв, кoтopыe выдaют фeдepaльныe и peгиoнaльныe opгaны иcпoлнитeльнoй влacти, a тaкжe opгaны мecтнoгo caмoyпpaвлeния;

дoгoвopы и дpyгиe дoкyмeнты, кoтopыe oфopмляютcя в пpoцecce cдeлoк, пpeдмeтoм кoтopыx являютcя зeмeльныe yчacтки.

Чeм oтличaютcя пoнятия кaтeгopия зeмeль и вид paзpeшeннoгo иcпoльзoвaния

Пoнятиe paзpeшeннoгo иcпoльзoвaния дaeт бoлee тoчнoe oпиcaниe кaтeгopии зeмeль в PФ пo цeлeвoмy нaзнaчeнию . Paздeлeниe вcex oбъeктoв oднoй кaтeгopии нa виды paзpeшeннoгo иcпoльзoвaния пoзвoляeт пpoвecти дeтaльнoe зoниpoвaниe тeppитopий вcex cyбъeктoв PФ.

Нecмoтpя нa тo, чтo в poccийcкoм зaкoнoдaтeльcтвe cyщecтвyeт двa тepминa — “кaтeгopия” и “цeлeвoe нaзнaчeниe” зeмeль, знaчeниe этиx двyx пoнятий идeнтичнo, тaк кaк измeнeниe кaтeгopии вeдeт зa coбoй cмeнy цeлeвoгo иcпoльзoвaния тeppитopии.

Чтoбы пpивecти пpимep тaкoй pacшиpeннoй клaccификaции, paccмoтpим xapaктepиcтики yчacткa в caдoвoм нeкoммepчecкoм тoвapищecтвe. Кaтeгopия/цeлeвoe нaзнaчeниe зeмли CНT — для вeдeния ceльcкoгo xoзяйcтвa, вид paзpeшeннoгo иcпoльзoвaнии — для вeдeния caдoвoдcтвa и oгopoдничecтвa;

Baжнo! Paзpeшeннoe иcпoльзoвaниe зeмeльныx нaдeлoв и фopмa coбcтвeннocти — этo двa coвepшeннo paзныx пoнятия. Нaпpимep, в paмкax oднoгo нaceлeннoгo пyнктa мoгyт paзмeщaтьcя oбъeкты, кoтopыe нaxoдятcя в чacтнoй, фeдepaльнoй или мyниципaльнoй coбcтвeннocти. Taкжe, cлeдyeт пoмнить, чтo мeждy oтдeльными cтpoeниями и нaceлeнными пyнктaми cyщecтвyeт paзницa. Дoм лecникa, пaceкa, пpoизвoдcтвeнныe и жилыe пoмeщeния нa гopнoдoбывaющиx пpeдпpиятияx, нe oтнocятcя к кaтeгopии зeмeль нaceлeнныx пyнктoв.

Изменение видов разрешенного использования арендуемой госземли. Возможно ли?

Действующее земельное законодательство разграничивает все земли на территории РФ на 7 категорий (земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения и т.д.).Закон обязывает собственников использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Но вместе с этим градостроительное законодательство содержит понятие «Правила землепользования и застройки» (ПЗЗ) – документ, который дает ответ на вопрос: «Разрешено ли строить на этой земле и с какими параметрами?» в отношении земельных участков в границах того или иного населенного пункта. ПЗЗ, помимо всего прочего, включают в себя градостроительный регламент, который определяет виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в пределах той или иной территориальной зоны. Именно об этих видах разрешенного использования мы и расскажем в нашей статье применительно к земле, находящейся в публичной собственности.

Что такое виды разрешенного использования (ВРИ) земельного участка? Какими они бывают?

Вид разрешенного использования (или ВРИ) земельного участка, говоря простым языком, — это некое допустимое использование соответствующего участка, в рамках которого должен действовать его землепользователь. Эти сведения носят общедоступный характер и отражаются в открытых источниках, в частности — в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

ВРИ подразделяются на 3 категории: основные, вспомогательные и условно разрешенные. Они предусматриваются ПЗЗ для каждой зоны. С недавнего времени государство в лице Минэкономразвития взяло регулирование в сфере разрешенного использования земель под более строгий и унифицированный контроль, утвердив в 2014 году классификатор ВРИ. С момента его утверждения, определяемые ВРИ должны соответствовать ему в обязательном порядке. Исключением являются случаи установления ВРИ до утверждения классификатора, то есть такие ВРИ считаются действительными вне зависимости от их соответствия этому классификатору.

Градостроительное законодательство разрешает собственникам земельных участков свободно выбирать основные и вспомогательные ВРИ без каких-либо дополнительных согласований. В то же время, для предоставления условно разрешенного ВРИ собственник должен дополнительно его согласовать через органы местного самоуправления, которые выносят этот вопрос на рассмотрение общественных обсуждений или публичных слушаний. Но при относительной легкости изменения ВРИ земельных участков их собственниками, в отношении арендаторов публичных земельных участков все не так просто.

Читать еще:  Как сейчас называется управление федеральной регистрационной службы

Можно ли изменить ВРИ арендованного участка?

Нередко бывает так, что после того, как землепользователь арендует земельный участок, его планы в отношении этой земли могут измениться. И также часто в результате изменений фактического использования земли необходимо зафиксировать их в публичном реестре (ЕГРН). В противном случае это может быть истолковано как нецелевое использование земли, которое, в свою очередь, является административным правонарушением.

Общего запрета на изменение арендатором ВРИ арендуемого им земельного участка в законе не содержится, однако здесь существуют весьма обширные исключения.
Например, если речь идет об аренде земли между двумя частными лицами, то здесь, как правило, все проще – по согласованию с арендодателем арендатор имеет право внести изменения в ЕГРН в части одного из основных или вспомогательных ВРИ и в соответствующий договор аренды. Вместе с тем, несколько иначе обстоит дело с публичными участками, переданными в аренду.

Что говорит закон об изменении ВРИ земельных участков, находящихся в публичной собственности?

В ситуации, когда арендатор публичного участка (т.е. участка, арендуемого у государства или муниципалитета) намерен изменить его ВРИ, следует иметь в виду следующее.

Во-первых, нужно учитывать законодательный запрет на изменение ВРИ земельного участка, если он был предоставлен в аренду по результатам торгов. Об этом прямо говорит Земельный кодекс. Поэтому арендатор, победивший на торгах на право аренды земельного участка, в последующем, по сути, автоматически лишается права изменить какие-либо характеристики такой земли (включая ВРИ) и связан лишь теми видами деятельности, которые были допустимы на ней при его передаче в аренду.

Другой случай – это договор аренды публичного земельного участка, заключенный без проведения торгов. Прямого законодательного запрета на изменение ВРИ в данном случае законом не предусмотрено. Этой позиции придерживается и Минэкономразвития РФ в одном из своих писем в 2018 году.

Вместе с тем, как дополнительно указало министерство, в настоящее время вопрос изменения вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду без проведения торгов, законодательно не урегулирован и должен решаться с учетом всех обстоятельств, при которых соответствующий договор аренды был заключен. Таким образом, в данном вопросе необходимо полагаться на судебную практику.

Изменение ВРИ арендуемой публичной земли, предоставленной в аренду без проведения торгов. Что говорит судебная практика?

Несмотря на отсутствие прямого и явно выраженного законодательного запрета на изменение ВРИ публичной земли, арендуемой у муниципалитета или государства без торгов, судебная практика по этому вопросу носит отрицательный характер. Дело в том, что самостоятельное изменение арендатором ВРИ земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования. И здесь возникают большие риски.

В отсутствие прямого запрета на такое изменение в законе стороны договора аренды заключают дополнительные соглашения к нему, в которых изменяют разрешенное использование участка. Наиболее распространены такие случаи в сфере жилищного строительства, когда застройщик получает участок в аренду для иных, не связанных со строительством жилья целей, а затем по согласованию с собственником участка изменяет ВРИ на приемлемое для него использование, после чего начинает застройку. И, казалось бы, все в рамках закона… Но!

В большинстве случаев по существу суды квалифицируют действие сторон договора аренды (арендодателя в лице публичного образования и арендатора-гражданина или юридического лица) по изменению ВРИ арендованной земли как обход действующего законодательства и публичных процедур (торгов). Последствием таких действий может явиться недействительность (ничтожность) как таких дополнительных соглашений по изменению ВРИ, так и самих договоров аренды со всеми вытекающими последствиями. Так в одном из дел Верховный Суд указал, что если предоставление земельного участка в аренду для определенной в договоре цели было осуществлено без проведения аукциона, изменение условий такого договора на аренду для жилищного строительства прямо противоречит ст. 39.6 Земельного кодекса. К слову, основоположником такой практики, по сути, стал еще ВАС РФ в 2013 году.

В другом деле высшая судебная инстанция заключила, что предусмотренные ст. 39.6 Земельного кодекса императивные правила о необходимости соблюдения публичных процедур предоставления земельного участка для жилищного строительства в целях расширения доступа участников рынка строительства к земельным участкам, а также в целях эффективного их использования и развития конкуренции, в результате вышеописанных действий соблюдены не были, а дополнительное соглашение по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов. В этой связи суд пришел к выводу о ничтожности дополнительного соглашения и договоров аренды в силу ст. 166, 168 Гражданского кодекса, как совершенных в нарушение явно выраженного в законе запрета, и посягнувших тем самым на публичные интересы (права неопределенного круга лиц).

Той же позиции придерживаются и нижестоящие суды. Так, Арбитражный суд Уральского округа квалифицировал действия сторон договора аренды, заключенного без проведения торгов в отношении земельного участка для размещения и обслуживания котельной на основании пп. 9 п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса, по дальнейшему изменению вида разрешенного использования арендованного земельного участка на строительство многоквартирных домов, как недобросовестные, указав, что в данном случае стороны заключили договор аренды земельного участка, на котором изначально предполагалось осуществление строительства многоквартирных домов. Аналогичные обстоятельства были установлены и Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в деле об оспаривании решения местной администрации об отказе в выдаче разрешения на строительство, в результате чего в удовлетворении заявления застройщика было отказано.

Еще печальнее выглядит ситуация, когда арендатор в результате совершения данных действий уже начал застройку. В таких случаях после признания судом изменения ВРИ или же самого договора аренды ничтожными к возведенным в период аренды объектам (в том числе объектам незавершенного строительства) могут быть применены положения ст. 222 Гражданского кодекса о самовольных постройках. Поэтому перед началом строительства необходимо дополнительно удостовериться в «чистоте» права на застройку, поскольку, вероятнее всего, в последующем помочь сохранению постройки не сможет и полученное (казалось бы — законно) разрешение на строительство.

ВС напомнил порядок выбора вида разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий

30 сентября Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла Определение № 310-ЭС20-8733 по делу об оспаривании кондитерской фабрикой постановления о привлечении ее к административной ответственности за размещение на своей производственной территории фирменного магазина.

В марте 2019 г. Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым оштрафовал ООО «Заря» на 105 тыс. руб. за нецелевое использование земельного участка (ч.1 ст. 8.8 КоАП РФ). По мнению административного органа, на арендуемом участке земли, предназначенном для пищевой промышленности, кондитерская фабрика имеет, помимо производственных объектов, магазин, нарушая требования ст. 42 Земельного кодекса, так как эта торговая деятельность не соответствует сведениям из ЕГРН.

Общество «Заря» оспорило постановление регионального комитета в арбитражном суде. В ходе судебного разбирательства было установлено, что спорный магазин эксплуатируется фабрикой в рамках вспомогательной к основной деятельности (пищевая промышленность) по продаже кондитерских изделий и иной продукции. Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций сочли, что использование части земельного участка в соответствии с вспомогательным видом разрешенного использования не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению. В связи с этим обе инстанции удовлетворили заявление общества.

Далее окружной суд отменил судебные акты и отказал в удовлетворении требований кондитерской фабрики, ссылаясь на то, что использование части земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования, сведения о котором внесены в ЕГРН, образует состав вмененного административного правонарушения.

В связи с этим кондитерская фабрика обратилась в Верховный Суд РФ.

После изучения материалов дела № А83-6371/2019 Судебная коллегия по экономическим спорам напомнила, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно без дополнительных разрешений и процедур согласования (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). Этот же принцип действует в отношении основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капстроительства, которые выбираются их правообладателями (за исключением органов госвласти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий) согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса.

Как пояснил Верховный Суд, в рассматриваемом деле спорный земельный участок был отнесен к производственной зоне предприятий III класса опасности с видом разрешенного использования – пищевая промышленность. Соответственно, размещение на этом участке земли наряду с объектами пищевой промышленности магазина по продаже кондитерских изделий и иной продукции свидетельствует об использовании участка в соответствии с основным видом разрешенного использования и допустимым по отношению к нему вспомогательным видом разрешенного использования, совместное осуществление которых не требует дополнительных разрешений и согласования.

«Отсутствие в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования земельного участка –магазины не образует состав правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ», – заключил ВС РФ в своем определении, отменив постановление окружного суда и оставив в силе решения первой и апелляционной инстанций.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Марина Строкань пояснила, что правообладатели земельных участков вправе самостоятельно, без дополнительных согласований выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: «Иное противоречило бы главным задачам градостроительного зонирования: устойчивое развитие и эффективное использование территорий».

Эксперт указала, что уже на стадии разработки градостроительного регламента уполномоченный орган оценивает целесообразные, наиболее оптимальные и экономически выгодные виды использования с учетом сложившегося землепользования, особенностей расположения и развития территориальной зоны, а также возможности сочетания различных видов использования земельных участков. «Подобная регламентация градостроительной деятельности необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области в целях обеспечения комфортных и благоприятных условий проживания, комплексного учета потребностей населения и устойчивого развития территорий», – отметила она.

Правообладатель использует земельный участок, ориентируясь на концепцию использования и развития конкретной территории, заложенную в градостроительном регламенте при разработке правил землепользования и застройки. «Действующее законодательство при этом не обязывает правообладателей вносить в ЕГРН сведения о вспомогательных видах разрешенного использования, такие сведения могут быть внесены в заявительном порядке – по желанию правообладателей. Обязанность вносить в ЕГРН вспомогательные виды использования создавала бы дополнительные административные барьеры для правообладателей и затрудняла свободное использование земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом», – подчеркнула Марина Строкань.

Она добавила, что в рассматриваемом деле, поскольку градостроительным регламентом в качестве вспомогательного вида использования была предусмотрена торговая деятельность, Верховный Суд обоснованно признал правомерными действия общества по продаже кондитерских изделий. «Поскольку земельный участок использовался обществом в соответствии с градостроительным регламентом, объективная сторона административного правонарушения по ст. 8.8 КоАП РФ отсутствует. Вывод Верховного Суда коррелируется как с общей логикой института градостроительного зонирования, так и с устойчивой правовой позицией в судебной практике», – заключила юрист.

Эксперт напомнила, что ранее Верховный Суд уже обращал внимание судов на недопустимость необоснованного вмешательства, в том числе регистрирующего органа, в самостоятельный выбор вида использования участка правообладателями (п. 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 г.). «Требования органа регистрации прав о представлении дополнительного документа – акта органа власти (органа местного самоуправления) об изменении вида разрешенного использования – неправомерны, если правилами землепользования и застройки установлен вид разрешенного использования, сведения о котором вносятся в ЕГРН», – подытожила Марина Строкань.

Адвокат АП Свердловской области Андрей Саунин назвал редкой рассматриваемую ситуацию. «Подобные “инсинуации” административных органов нечасто встречаются в правоприменительной практике. Необоснованное привлечение к административной ответственности государственным органом в рассматриваемом деле я могу связать, к сожалению, только с плохим знанием действующего законодательства должностным лицом, составившим протокол об административном правонарушении. Однозначно приветствую позицию высшей судебной инстанции, разобравшейся в ситуации. Действительно, использование земельного участка допускается как по основному виду разрешенного использования, так и по вспомогательному, и только землепользователь имеет право выбирать между видами разрешенного использования», – подчеркнул он.

Юрист юридической компании «Генезис» Татьяна Мацукова отметила, что в рассматриваемом деле Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ определила, что размещение магазина при фабрике кондитерских изделий не является нарушением норм КоАП. «Своим определением ВС РФ разъяснил судам и органам исполнительной власти о правильном применении норм, регулирующих вспомогательную деятельность на земельном участке. К тому же была исправлена судебная ошибка, что является важным в судебной системе», – полагает она.

По мнению эксперта, такие выводы высшей судебной инстанции помогут сформировать судебную практику, которая считает законным размещение объектов вспомогательной деятельности на земельном участке. «К тому же Суд указал, что использование части земельного участка в соответствии с вспомогательным видом разрешенного использования не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению, а отсутствие в ЕГРН данного вида разрешенного использования — не образует состав правонарушения», — заключила Татьяна Мацукова.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector